Immobilienverzehr: Mietfrei plus Zusatzpension

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Immobilienverzehr: Mietfrei plus Zusatzpension Immobilienverzehr durch Leibrente Sie haben eine selbstgenutzte Eigentumswohnung bzw. ein selbst­ genutztes Haus und keine Erben? Hier macht es natürlich Sinn, die mit dem selbstgenutzten Immobilieneigentum verbundene Mietersparnis zu nutzen, gleichzeitig aber dieses Wohnungseigentum gegen eine lebenslange Rente abzugeben. Rein rechtlich bietet sich hierfür die Leibrente an. Diese ist übrigens kein modernes Finanzierungsinstrument, sondern wurde bereits im Mittelalter zur Umgehung des christlichen Zinsverbots genutzt. Die Leibrente ist eine Vereinbarung von zumeist zwei Privatleuten, dass der (bisherige) Eigentümer z.B. einer selbstgenutzten Immobilie diese an den Erwerber verkauft und dafür die Zusicherung einer lebenslangen Rente erhält. Für beide Vertragspartner hat dieses Geschäft natürlich einen gewissen Wettcharakter: Der letztendlich zu bezahlende Kaufpreis hängt wesentlich vom erreichten Lebensalter des Verkäufers ab. Mögliche Erben des Verkäufers erhalten keine weiteren Zahlungen mehr, selbst dann nicht, wenn der Verkäufer kurz nach der Vereinbarung der Leibrente stirbt. • Vorteile für den Verkäufer: Er erhält eine lebenslange Rente in entweder feststehender Höhe oder sogar mit Indexierung an den Verbraucherpreisindex. Letzteres ist natürlich für den Verkäufer zu bevorzugen, da seine Rente dann immer die gleiche Kaufkraft behält. • Vorteile für den Käufer: Er hat überschaubare monatliche Zahlungsbelastungen, die er möglicherweise ohne Kredit aus dem normalen Einkommen bestreiten kann. In diesem Fall erspart sich der Käufer die hohe Belastung eines in einem Betrag fälligen Kaufpreises und damit auch die Belastung mit Kreditzinsen der Bank. Je nach Laufzeit eines ansonsten notwendigen Wohnbaukredits und der Höhe der Zinsen kommt es so zu erheblichen Einsparungen. Diese sind natürlich umso sinnvoller, wenn es sich nicht um eine

Leibrente: Der (Ver-)Kaufspreis hängt vom Lebensalter des Ver­ käufers ab

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selbstgenutzte Immobilie des Verkäufers, sondern ein bestands­freies Wohnobjekt handelt. In diesem Fall kann der Käufer direkt einziehen und auch die eigenen Mietkosten sparen.

Der Verkäufer sollte sich seine Zusatzpension im Grundbuch absichern lassen

Der Erwerber wird mit dem Vertrag Eigentümer der Immobilie. Im Falle seines Konkurses würde diese in die Insolvenzmasse fallen, der Erwerber könnte andererseits die monatlichen Rentenzahlungen nicht mehr aufbringen. Zur Absicherung des Verkäufers ist es daher dringend anzuraten, dass der Verkäufer sich ein Pfandrecht für seine Rentenansprüche in das Grundbuch eintragen lässt. Zahlt der Erwerber die zumeist monatliche Rente nicht, könnte der Verkäufer so auf die Immobilie zugreifen. Eine andere Möglichkeit wäre auch die Bestellung einer Bankgarantie (BankAval) durch den Erwerber. Hier garantiert eine Bank dafür, dass die Rentenzahlungen erfolgen. Zahlt also der Erwerber nicht (mehr), so würde dies die Bank übernehmen. Die Höhe der zumeist monatlichen Leibrente ist frei zwischen Verkäufer und Erwerber aushandelbar. Berücksichtigung werden jedoch immer folgende Punkte finden (müssen): • Verbleibende Lebenszeit des Verkäufers nach amtlicher Sterbe­tafel. Dies jedoch ist ein durchschnittlicher Schätzwert, der Verkäufer kann auch wesentlich älter werden; • Sicherheitsabschlag zum Schutz des Erwerbers; • Art der Leistungsvereinbarung, d.h. vor allem, ob es sich um einen festen Betrag oder eine indexierte Rente handelt; • Fragestellung, ob der Verkäufer auch ein lebenslanges oder befristetes Wohnrecht in der Immobilie haben möchte. Hier wäre es auch möglich, dieses zeitlich zu befristen oder an den Stand der Pflegebedürftigkeit zu binden; • Zinsersparnisse des Käufers im Vergleich zu einem Bankkredit; • Beginn der Rentenzahlung. Ein späterer Beginn (aufgeschobene Leibrente) führt natürlich zu Ersparnissen in der Laufzeit beim Erwerber und kann so zu höheren Monatsbeträgen führen. Bei einer Leibrente sind bezüglich der Zahlungsvereinbarungen unterschiedlichste Regelungen möglich. So könnte z.B. auch ein Ehepaar mit

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Tipp

Sie können natürlich auch bei Vorhandensein von Erben ein LeibrentenGeschäft mit diesen vereinbaren. Hierdurch können Sie weiterhin in Ihrer bisherigen Wohnung leben, erhalten eine Zusatzpension und sind nicht auf „Geschenke“ oder Unterstützungen Ihrer Kinder bzw. anderer Erben angewiesen. Die Höhe der Leibrente kann zu Streitigkeiten führen, sodass Sie hier am besten neutralen Rat suchen sollten. Möglich ist aber auch ein Leibrentenvermächtnis. Hierbei wird zumeist das Kind (Erbe) vom erblasserischen Elternteil zum Alleinerbe eingesetzt und mit einer Leibrente zuguns­ten des noch lebenden Elternteils beschwert.

einem Käufer eine Leibrente vereinbaren, die bis zum Tode des zweiten Verkäufers läuft und unterschiedliche Rentenhöhen vorsieht für den Fall von ein oder zwei Leibrentenempfängern. Immobilienverzehr durch Umkehrhypothek Es ist wieder das gleiche Problem: Sie sind eigentlich vermögend, jedoch steckt Ihr gesamtes Geld in den jetzt schuldenfreien vier Wänden. Ihre Pension reicht zum Überleben zwar aus, aber eigentlich wollten Sie Ihren Lebensabend ja auch genießen. Hier könnte eine „Umkehrhypothek“ (auch: Reverse Mortgage, Immobilienrente) eine Lösung sein. Volkstümlich gesagt versteht man darunter die Möglichkeit, in den eigenen Wänden weiterhin mietfrei zu wohnen, den Wert der Wohnung oder des Hauses jedoch „nach und nach zu verfrühstücken“. Der in der Immobilie wohnende Eigentümer erhält hierbei eine lebenslange Zusatzpension, welche quasi eine Vorab-Ausschüttung eines späteren Verkaufserlöses ist. Vom Wort „Umkehrhypothek“ kennt man den Teil „Hypothek“ – also einen Wohnbaukredit zur Finanzierung von Immobilien, wobei der Kredit nach und nach zurückgezahlt wird. Bei einer Umkehrhypothek ist es andersrum: Sie haben eine (fast) schuldenfreie Immobilie und durch die monatlichen Auszahlungen baut sich die Hypothek nach und nach auf.

Mietfrei und zusätzliche Pension: die Umkehr­hypothek

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In den USA ist diese Reverse Mortgage seit langem bekannt, in Deutschland und Österreich noch nicht. Nach und nach kommen jedoch vermehrt Anbieter auf den Markt. Daher hier die wesentlichen Bausteine:

Nur werthaltige Immobilien in guter Lage werden für eine Umkehr­hypothek akzeptiert

Generelle Voraussetzungen. Zuerst einmal müssen Sie Eigentümer einer Immobilie sein. Diese bewohnen Sie in der Regel selbst, sonst würden Sie die Immobilie ja verkaufen und vom Verkaufserlös leben können. Bei der Umkehrhypothek wird aus dem Verkaufserlös bei Ableben des Eigentümers die Hypothek zurückgezahlt. Dieser Zeitpunkt liegt je nach weiterer Lebenserwartung weit in der Zukunft, z.B. in 20 bis 30 Jahren. Es kommt also auf den erwarteten Wert der Immobilie in 20 bis 30 Jahren an. Hiermit sind wir wieder bei unserem bekannten Wertkriterium „Lage und Infrastruktur“ (▶ Seite 80). Dieser Wert der Immobilie (heute und in bis zu 30 Jahren) wird durch einen Gutachter geschätzt. Sinnvollerweise sollte es sich nicht um einen internen Gutachter des Hypotheken-Anbieters handeln (der Interesse an einem möglichst geringen Wert haben wird), sondern um einen unabhängigen, gerichtlich vereidigten Sachverständigen. Wir unterstellen einmal, dass der Sachverständige auf einen zukünftigen Wert von 300.000 Euro kommt. Leistungsdauer. Sie erhalten die monatliche Rente bis zu Ihrem Ableben. Oft begrenzt der Anbieter den Leistungszeitraum auch zusätzlich durch ein Maximalalter, z.B. mit 110 Jahren. Für die Kalkulation der voraussichtlichen Leistungsdauer benötigt der Anbieter: • Ihr persönliches Lebensalter (z.B. 65 Jahre); • die allgemeine Sterbetafel (wie lange wird nach heutigem Wissensstand ein heute 65-jähriger Mann/Frau noch durchschnittlich leben?); • möglicherweise eine ärztliche Untersuchung, um die persönliche Chance auf ein langes Leben (d.h. das Risiko des Anbieters) besser abschätzen zu können. Hohe Gesundheits­risiken – wie Bluthochdruck, Rauchen, Übergewicht und Vor­erkrankungen wie Herzinfarkte – hingegen begrenzen das Risiko für den Anbieter – und führen beim Pensionisten möglicherweise zu höheren Rentenzahlungen.

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Fragen Sie den jeweiligen Anbieter, bis zu welchem Lebensjahr er die Zahlungen kalkuliert. Je höher die erwartete Lebensdauer, desto geringer die monatlichen Zahlungen. Achten Sie daher darauf, dass gesundheitliche Risikofaktoren wie Rauchen, Übergewicht etc. mitberücksichtigt werden. Hohe Risikofaktoren sollten dabei zu einer erwarteten Lebensdauer unterhalb der üblichen Lebensdauer und damit höheren Monatszahlungen führen. Oft wird die Leistungsdauer zusätzlich durch den Umzug in ein Pflegeheim begrenzt, da die Immobilie dann nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken benötigt wird. Die Immobilie würde dann verkauft und der Verkaufserlös abzüglich der Hypothek würde an den bisherigen Immobilienbesitzer ausbezahlt. Sicherheitsabschlag. Wie im Bereich der Leistungsdauer zu sehen war, hat der Anbieter der Umkehrhypothek das Risiko, dass Sie wesentlich älter werden als ursprünglich kalkuliert. Hiergegen schützt sich der Anbieter durch einen Sicherheitsabschlag von oft 33 %. Nach Berücksichtigung des Sicherheitsabschlags von einem Drittel hat die Immobilie jetzt keinen beleihungsfähigen Wert von 300.000 Euro mehr, sondern nur noch einen von 200.000 Euro. Verwendeter Zinssatz. Von normalen Hypotheken wissen Sie, dass die Bank für die Bereitstellung des Kredits Zinsen nimmt. Dies ist bei einer Umkehrhypothek natürlich nicht anders. Da aber als Ergebnis aller Berechnungen hinterher eine fixe Monatspension für die nächsten 20 bis 30 Jahre herauskommt, kann nicht mit einem variablen Kreditzinssatz (3-Monats-EURIBOR etc.) gerechnet werden. Es wird daher ein fixer Zinssatz herangezogen, zumeist 6 bis 7 %! Für Sie ist wichtig zu wissen, dass ein hoher Zinssatz sehr negativ ist. Denn der im vorherigen Schritt ermittelte Beleihungswert von 200.000 Euro ist ja die Summe aller Rentenzahlungen nebst Zinsen hierauf. Je höher der Zinssatz ist, desto höher sind die Zinsen und desto weniger bleibt für Ihre Zusatzrente! Sie haben daher ein hohes Interesse an einem niedrigen Zinssatz. Berechnung der monatlichen Rente. Verwenden wir folgende Annahmen für ein konkretes Rechenbeispiel: Rente für 20 Jahre, Beleihungswert der Immobilie 200.000 Euro, Zinssatz 6 %.

Weniger attraktiv durch Sicherheits­ abschläge und hohe Zinsen für die Banken

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Zinssatz 6 %, Monatsrente € 427,43 Kosten Rentenjahr Anbieter Pension/Jahr 1 0,00 5.129,16 2 5.436,91 5.129,16 3 11.200,03 5.129,16 4 17.308,95 5.129,16 5 23.784,39 5.129,16 6 30.648,36 5.129,16 7 37.924,18 5.129,16 8 45.636,54 5.129,16 9 53.811,64 5.129,16 10 62.477,25 5.129,16 11 71.662,79 5.129,16 12 81.399,47 5.129,16 13 91.720,35 5.129,16 14 102.660,48 5.129,16 15 114.257,01 5.129,16 16 126.549,34 5.129,16 17 139.579,21 5.129,16 18 153.390,88 5.129,16 19 168.031,24 5.129,16 20 183.550,02 5.129,16 102.583,20 €

Wie viel Zusatzpension bedeutet ein Rechnungszinssatz von 6 Prozent?

Zinsen 307,75 633,96 979,75 1.346,29 1.734,81 2.146,65 2.583,20 3.045,94 3.536,45 4.056,38 4.607,52 5.191,72 5.810,97 6.467,38 7.163,17 7.900,71 8.682,50 9.511,20 10.389,62 11.320,75 97.416,73 €

Kosten Jahresende 5.436,91 11.200,03 17.308,95 23.784,39 30.648,36 37.924,18 45.636,54 53.811,64 62.477,25 71.662,79 81.399,47 91,720,35 102.660,48 114.257,01 126.549,34 139.579,21 153.390,88 168.031,24 183.550,02 199.999,93

Ziel unserer Berechnungen ist die monatliche Zusatzpension. Diese errechnet sich durch Ausprobieren mit dem nachfolgend beschriebenen Formelwerk: • Kosten Anbieter: Am Beginn des ersten Jahres gleich 0 Euro, danach immer der Jahresendwert des Vorjahres • Pension/Jahr: Monatsrente · 12

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Zinssatz 7 %, Monatsrente € 379,95 Kosten Rentenjahr Anbieter Pension/Jahr 1 0,00 4.559,40 2 4.878,56 4.559,40 3 10.098,62 4.559,40 4 15.684,08 4.559,40 5 21.660,52 4.559,40 6 28.055,31 4.559,40 7 34.897,74 4.559,40 8 42.219,14 4.559,40 9 50.053,04 4.559,40 10 58.435,31 4.559,40 11 67.404,34 4.559,40 12 77.001,20 4.559,40 13 87.269,85 4.559,40 14 98.257,29 4.559,40 15 110.013,86 4.559,40 16 122.593,39 4.559,40 17 136.053,49 4.559,40 18 150.455,79 4.559,40 19 165.866,25 4.559,40 20 182.355,45 4.559,40 91.188,00 €

Zinsen 319,16 660,66 1.026,06 1.417,04 1.835,39 2.283,03 2.762,00 3.274,50 3.822,87 4.409,63 5.037,46 5.709,24 6.428,05 7.197,17 8.020,13 8.900,70 9.842,90 10.851,06 11.929,80 13.084,04 108.810,89 €

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Kosten Jahresende 4.878,56 10.098,62 15.684,08 21.660,52 28.055,31 34.897,74 42.219,14 50.053,04 58.435,31 67.404,34 77.001,20 87.269,85 98.257,29 110.013,86 122.593,39 136.053,49 150.455,79 165.866,25 182.355,45 199.998,89

• Zinsen: („Kosten Anbieter“ + „Pension/Jahr“) · Zinssatz • Kosten Jahresende: Summe aus „Kosten Anbieter“, „Pension/Jahr“ und „Zinsen“ Die Monatsrente wird in diesem Fall so lange verändert, bis der Endwert von „Kosten Jahresende“ im letzten Rentenjahr den Wert des Beleihungswertes ergibt, das sind hier 200.000 Euro.

Wie wirkt sich eine Zinserhöhung von 6 auf 7 Prozent auf die Jahrespension aus?

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Für eine Einschätzung reicht dieses Modell, auch wenn es keine unter­ jährigen Zinsberechnungen vorsieht. Wesentliche Erkenntnis ist aber natürlich schon hier, dass nur knapp über 50 % des bereits reduzierten Immobilienwertes als Rentenzahlungen ausgeschüttet werden, die andere Hälfte hingegen für die Zinszahlungen reserviert sein muss. Dieses ungünstige Verhältnis verschlechtert sich noch, wenn • die Laufzeit der Rentenzahlung länger ist (z.B. 30 statt 20 Jahre) und • der Zinssatz höher ist (z.B. 7 statt 6 %). Bereits ein Anstieg des Zinssatzes von 6 auf 7 % (Tabelle ▶ Seite 95) führt dazu, dass die monatliche Rente von 427,43 Euro auf nur noch 379,95 Euro sinkt. Von einem Beleihungswert der Immobilie von 200.000 Euro verbleiben so nur noch 91.188 Euro für die monatlichen Rentenzahlungen über 20 Jahre. Weitere Kosten der Umkehrhypothek. Die Einrichtung einer Umkehrhypothek verursacht wie eine normale Hypothek Kosten – und diese tragen in der Regel Sie. Fragen Sie daher den Anbieter frühzeitig nach Kostenarten und -höhe: Hohe Zusatz‑ kosten können die Attraktivität der Umkehrhypothek weiter senken

• Kosten des Immobilien-Sachverständigen • oft Bearbeitungsgebühr von 2 % • Kosten für Notar und Grundbuchbestellung • etc. Die Anbieter begrenzen also ihre eigenen Risiken durch hohe Wertabschläge einerseits und hohe Zinskosten andererseits. Deshalb ist es für Interessenten an einer Umkehrhypothek sehr wichtig, unter den noch wenigen Anbietern ausführliche Kostenvergleiche durchzuführen und die zum Teil sehr unterschiedlichen Vertragswerke sehr ausführlich zu studieren und zu hinterfragen. Prüfen Sie den Markt daher nicht erst dann, wenn Sie das Geld aus der Umkehrhypothek benötigen, sondern frühzeitig ohne Stress.

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Unsere Produkt-Bewertung

• Sicherheit – Rating......................................................................... entfällt – Diversifikation.............................................................. X – Weitere Sicherheiten..................................................... XXXXX • Rentabilität......................................................................... XXXXX • Liquidität............................................................................ X – XXX • Bequemlichkeit................................................................... XXXXX • Zinseszinseffekt.................................................................. XXXXX • Kostengünstigkeit............................................................... XXX Zur Erklärung Die Sicherheit im üblichen Anlagesinn spielt bei eigengenutzten Immobilien nur hinsichtlich des Besitzers einer Immobilie eine Rolle. Die Rentabilität schätzen wir aufgrund der ersparten Miete als sehr hoch ein, insbesondere wenn die Zinskosten aufgrund einer schnellen Entschuldung relativ gering sind. Die Liquidität ist bis mittelstark ausgeprägt, da hier Umkehrhypothek und Leibrente positiv zu Buche schlagen, allerdings hängt dies sehr stark vom Einzelobjekt ab. Die Bequemlichkeit mit Bestnote ist nicht überraschend, wohl aber die Bestnote beim Zinseszinseffekt. Diese kommt zustande, da beim von uns präferierten Abstatterkredit jede Teiltilgung zu geringeren Zinszahlungen und damit zu höheren Folgetilgungen führt. Den Aspekt der Kostengünstigkeit sehen wir mittelmäßig, hier kommt es auf das Einzelobjekt und die Schnelligkeit der Kreditrückführung an.

Offene gemischte Investmentfonds Die Kapitalanlage an den Börsen und die Investition in Aktien, Anleihen, Termingeld etc. erfordert in der Regel dreierlei: • ausreichendes Kapital, um durch eine Beteiligung an mehreren Investitionsobjekten Risikostreuung betreiben zu können, • ausreichendes Fachwissen, um Nachrichten richtig zu interpretieren und die vielversprechendsten Investments zu selektieren,

Gemeinsam mit anderen anlegen, Entscheidungen an qualifizierte Ma­nager delegieren