Die Wohnungswirtscha legt hierfür eine umfassende Strategie vor und fordert Bund, Länder und Kommunen zu einem koordinierten Handeln auf.

Was kommt nun?

Der Bundestag hat das Gesetzespaket zur Mietpreisbremse verabschiedet. Was machen die Bundesländer nun aus der Vorgabe des Bundesgesetzgebers und was macht der Bundesgesetzgeber selbst aus den zusätzlich angekündigten Schri en zur Mietgesetzgebung? Eine weitere Herausforderung ist die Unterbringung und Integra on von Flüchtlingen. Den Bundesländern wäre es am liebsten gewesen, die Bundesregierung hä e in ihrem Gesetz zur Mietpreisbremse die Vorgaben zur Kappungsgrenze übernommen. Dann könnte die Mietpreisbremse in den gleichen Regionen, die bereits für die Kappungsgrenze ausgewählt wurden, greifen. Es wären keine weiteren Gutachten erforderlich. Nun, nachdem der Bund striktere Kriterien für die Auswahl der Regionen benannt hat, darf man gespannt sein, was sich die Bundesländer einfallen lassen. Im Verbandsgebiet des VdW südwest muss bei Berücksich gung der Vorgaben insbesondere in Hessen das Verfahren zur Festlegung der Regionen komple  anders gestaltet werden. In Rheinland‐Pfalz herrscht, wenn auch in deutlich geringerem Umfang, ebenfalls Nachbesserungsbedarf. Lediglich im Saarland fehlen entsprechende Regionen, in denen eine Anwendung in Frage kommt. Eine weitere qualita v neue Komponente kommt bei der Umsetzung der Vorgaben des Bundesgesetzgebers hinzu. Das Gesetz verlangt auch Maßnahmen, mit denen die Lage der Wohnungsmärkte in den ausgewählten Regionen verbessert werden kann. Da reicht ein Verweis auf die bisherigen Maßnahmen nicht aus. Die Mietpreisbremse selbst wird, da sind sich alle Experten außerhalb der Poli k einig, nicht zu mehr Wohnungsbauinves onen führen. Wie stark die Mietpreisbremse sich sogar zur Inves onsbremse entwickelt, bleibt abzuwarten. Ein Boom ist maximal bei Mietgerichtsprozessen zu erwarten. Schließlich wurde das Vergleichsmietenprinzip, das in der Praxis zahlreiche Tücken aufweist, mit diesem Gesetz aufgewertet. Schwerwiegendere Konsequenzen für die Entwicklung der Inves onen hä e ohne Zweifel die von der Bundesregierung angekündigte Regelung zur Amor sa on von Modernisierungen. Wird die Poli k hier an einer Ankündigung festhalten, obwohl inzwischen ganz offen disku ert wird, dass die entsprechende Vorgabe des Koali onsvertrages nicht – oder nur mit fatalen Konsequenzen – umsetzbar ist? Während sich die Wohnungspoli k vor allem auf die Mietpreisbremse konzentriert, entstehen gleichzei g erhebliche Herausforderungen bei der Unterbringung und anschließenden Integra on von Flüchtlingen. Hier konzentriert sich die Poli k aktuell vor allem auf die akuten Herausforderungen der Erstunterbringung. Die Herausforderungen der späteren Integra on sind dabei in vielen Regionen noch nicht einmal thema siert, dabei stellen die Lösungswege der Erstunterbringung die Weichen für die spätere Integra on. Auch hier zeigen sich die Bundesländer unterschiedlich aufgestellt. Das Saarland hat sich dabei in einem „Erste‐Hilfe‐Paket“ für die Unterbringung in den Kommunen mit einem Zuschussprogramm posi v hervorgetan, doch die Dauerha igkeit dieser Hilfe ist nicht gewährleistet. In Hessen fehlt ein entsprechendes Programm, in Rheinland‐Pfalz erfolgt immerhin eine Förderung im Rahmen bestehender Programme. Eine nachhal ge Strategie zur Unterbringung und späteren Integra on steht bei dem erwarteten Anhalten der Flüchtlingswelle noch aus.

Zukun sfähige Unterbringung von Flüchtlingen

Die Wohnungswirtscha  leistet bereits einen starken Beitrag zur Unterbringung von Flüchtlingen, wie eine aktuelle Umfrage des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs‐ und Immobilienunternehmen unter seinen Wohnungsunternehmen zeigt. Rund zwei Dri el der befragten GdW‐Unternehmen setzen bereits Wohnungen zu diesem Zweck ein. Ihr Hauptmo v: Soziale Verantwortung, wie 92,5 Prozent der Wohnungsunternehmen bestä gen. Dabei würden sich die Unternehmen aber noch viel stärker engagieren, wenn die poli schen und wirtscha lichen Voraussetzungen das zulassen würden. Bund, Länder und Kommunen müssen dazu ihr finanzielles Engagement bei der sozialen Betreuung und integra ven Maßnahmen, insbesondere in den Bereichen Gesundheit und Bildung, deutlich verstärken, fordern zwei Dri el der Wohnungsunternehmen. Unter verbesserten Voraussetzungen würde sich immerhin mehr als ein Dri el der GdW‐Unternehmen in der Lage sehen, noch mehr Flüchtlinge aufzunehmen. „Deutschland braucht Zuwanderung. Nur so haben wir eine Chance, den zunehmenden Fachkrä emangel zu bekämpfen und für gesamtwirtscha liches Wachstum zu sorgen. Für diese na onale Aufgabe sind aber dringend mehr staatliche Inves onen in Wohnen, Integra on und Bildung notwendig“, mahnte GdW‐Präsident Axel Gedaschko. „Wir brauchen in Deutschland dringend eine Gesamtstrategie des Bundes für eine geregelte Aufnahme und eine rasche, solide Unterbringung und Integra on von Flüchtlingen“, so der Appell von Gedaschko, angesichts des unvermindert anhaltenden Zustroms von Menschen, die vor Krieg und Not in die Bundesrepublik flüchten. Nachbarscha en dür en nicht durch ungeordnete Zuwanderung überfordert und eine erfolgreiche Integra on nicht durch eine Wiederholung von Fehlern aus der Vergangenheit aufs Spiel gesetzt werden. „Deutschland muss seine humanitäre Verantwortung wahrnehmen, aber auch die demografische Chance der Zuwanderung erkennen“, so der GdW‐Chef. Die Wohnungswirtscha  legt hierfür eine umfassende Strategie vor und fordert Bund, Länder und Kommunen zu einem koordinierten Handeln auf.

Sechs‐Punkte‐Strategie für Bund, Länder und Kommunen: Bund und Länder sollten insbesondere in Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten Sonderprogramme zur Förderung des Neubaus von Wohnungen auflegen, die auch für Wohnungsunternehmen, nicht nur für Kommunen, nutzbar sind. Bauausführungsstandards sollten zugunsten einer raschen Erstunterbringung flexibler gestaltet und Vorgaben des Vergaberechts unter die Lupe genommen werden, um den Bau neuer Unterkün e nicht unnö g zu verzögern. Auf Länderebene sollte die Verteilung der Flüchtlinge disku ert und möglichst regionsbezogen, durch eine Steuerung in Abs mmung mit den Kommunen, ein gerechterer Ausgleich gefunden werden. Denn durch den aktuellen Verteilungsmechanismus müssen insbesondere Metropolen die meisten Asylsuchenden unterbringen. Diese weisen aber häufig bereits angespannte Wohnungsmärkte auf. Für einen reformierten Verteilungsschlüssel sprechen sich 50 Prozent der GdW‐Unternehmen aus, weitere 35 Prozent sehen hier zumindest Diskussionsbedarf. Flüchtlinge sollten in den Kommunen dezentral untergebracht und bereits belastete Stadtviertel

ausgenommen werden, um soziale Brennpunkte zu vermeiden und stabile Nachbarscha en zu erhalten. Das sehen auch mehr als zwei Dri el der befragten Wohnungsunternehmen so. In entspannten Wohnungsmärkten, beispielsweise Schrumpfungsregionen, müssten die Kommunen für eine schnelle Unterbringung zügig leer stehende Wohnungen, umnutzbare oder zum Abriss vorgesehene, intakte Gebäude zur Verfügung stellen. In Ballungsgebieten sind insbesondere eine vergüns gte kommunale Grundstücksvergabe sowie beschleunigte Baugenehmigungsverfahren notwendig. Die Kommunen müssen eine langfris ge Betreuung und integra ve Maßnahmen sicherstellen. Dazu sollten „Integra onslotsen“ sowohl für die Flüchtlinge als auch für die Anwohner

Ihr Ansprechpartner: Thorsten Schmi Interessenvertretung Telefon: 069 97065‐300 thorsten.schmi @vdwsuedwest.de

sowie eine ausreichende Anzahl entsprechend geschulter Sozialarbeiter eingesetzt werden. Die Flüchtlinge brauchen nicht nur Zugang zu medizinischer Versorgung, Kinderbetreuung und Schulen, sondern perspek visch auch Beschä igungsmöglichkeiten in ihrem Umfeld. Dazu sollte das Absolvieren von Sprach‐ und Alphabe sierungskursen, nach dem Beispiel der Niederlande, verpflichtend sein und allen Beteiligten Dolmetscher zur Seite stehen. ►Alle Ergebnisse der GdW‐Umfrage zur Flüchtlingsunterbringung

Termine vormerken

Auch in diesem Jahr wird der VdW südwest wieder seine Regionalkonferenzen in Hessen und Rheinland‐Pfalz durchführen, um sich mit den Mitgliedsunternehmen intensiv über regionalspezifisch relevante wohnungswirtscha liche Themen auszutauschen. Die erfolgreiche Veranstaltungsreihe, die bereits zum vierten Mal organisiert wird, findet im April und Mai 2015 sta . Die Veranstaltungen werden an folgenden Terminen und Orten durchgeführt: Regionalkonferenz Nordhessen am 28. April, 14.00 Uhr in Kassel Gastgeber:  GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen Regionalkonferenz Südhessen am 6. Mai, 15.00 Uhr in Frankfurt Gastgeber: GWH Wohnungsgesellscha  mbH Hessen Regionalkonferenz Mi elhessen am 7. Mai, 15.00 Uhr in Wetzlar Gastgeber: Wetzlarer Wohnungsgesellscha  mbH Regionalkonferenz Rheinland‐Pfalz am 26. Mai, 15.00 Uhr in Mainz Gastgeber: Wohnbau Mainz GmbH Nähere Informa onen in der kommenden Ausgabe des VdWaktuell.

Folgekostenrechner Rheinland‐Pfalz

Anfang Februar 2015 stellten die Ministerinnen für Wirtscha , Eveline Lemke, und Finanzen, Doris Ahnen, den Folgekostenrechner Rheinland‐Pfalz vor. Das Programm sollen vor allem Städte und Kommunen nutzen, die auf diesem Wege berechnen und feststellen können, ob sich Neubaugebiete langfris g auch auszahlen. Dem Bauministerium geht es hierbei vor allem darum, den Kommunen ein Instrument zur Verfügung zu stellen, mit dem sie teure Fehlplanungen vermeiden können. Der Folgekostenrechner ist eine frei verfügbare So ware, mit der sich eine Bauplanung kalkulieren lässt. Neue Einwohner bringen einer Gemeinde höhere Steuereinnahmen und Schlüsselzuweisungen; andererseits erfordern Siedlungen am Ortsrand auch hohe Inves onen in die Infrastruktur, wie zum Beispiel Abwasserkanäle, Straßen oder Kindergärten und Grundschulen. Der Folgekostenrechner hil  den Entscheidern in den Kommunen abzuschätzen, ob sich ihre Planung langfris g rechnen wird – unter Berücksich gung der demografischen Entwicklung. Manch eine Gemeinde wird in den kommenden Jahren deutlich schrumpfen, während andere Orte trotz eines generellen Bevölkerungsrückgangs zunächst weiter wachsen. Die Entwicklung des Folgekostenrechners begann im Jahr 2010. In einem Modellversuch testeten 19 Kommunen über zwei Jahre bestehende Programme und schilderten im Anschluss ihre Erfahrungen und Wünsche. Die Ergebnisse führten zu einer Neuentwicklung, die sich an die rheinland‐pfälzischen Besonderheiten anpasst. ► www.folgekostenrechner‐rlp.de

Ihre Ansprechpartnerin: Roswitha Sinz ARGE rheinland‐pfälzischer Wohnungsunternehmen Telefon: 0211 16998‐46 r.sinz@vdw‐rw.de

Saarland

Als beispielgebend bewertet der Verband der saarländischen Wohnungs‐ und Immobilienwirtscha (VdW saar) bei einem Besuch im Innenministerium des Landes am 3. März 2015 das landeseigene Sonderprogramm zur Unterbringung von Asylbewerbern. Das Land habe sich – trotz der Haushaltsprobleme – für dieses Programm entschieden, während viele Bundesländer noch abwartend nach weiteren Hilfen des Bundes rufen. „Wir sehen hier nicht zuletzt eine Chance für das Saarland, da die Asylbewerber zu nicht unerheblichen Teilen ein hohes Ausbildungsniveau mitbringen“, betont Volker Leers, Präsident des Verbandes. „Wir dürfen allerdings nicht bei der Besei gung der Probleme der Erstunterbringung stehen bleiben“, die Herausforderung bestünde in einer dauerha en, erfolgreichen Integra on bei den anerkannten Asylanten. Rich g sei deshalb auch, dass das Saarland mit seinem Programm auf die Unterbringung in vorhandenen Gebäuden setze. „Wohncontainer sollten vermieden werden, die erzeugen nur Probleme aufgrund des Lagercharakters“, so Leers weiter. Deshalb würden Wohnungsunternehmen auf eine dezentrale Unterbringung setzen. Chris an Patzwahl von der Immobiliengruppe Saarbrücken und Vizepräsident des Verbandes betont, dass in seinem Unternehmen bereits im letzten Jahr rund 500 Asylanten Wohnraum gefunden haben. Mit dem Programm könnten nun weitere Wohnungen für 700 bis 800 Asylanten hergerichtet werden. Er ho , dass damit zumindest bis Ende des nächsten Jahres eine Entspannung bei der Erstunterbringung erreichbar ist. Eine Verdrängung oder ein We bewerb mit sozial schwachen Wohnungssuchenden sei nicht gegeben. Allerdings sei nicht auszuschließen, dass der Flüchtlingsstrom weiter anhalte. „Damit wir vor allem rasch helfen können, ist erforderlich, dass auch bei den Baustandards Erleichterungen erfolgen. Wir könnten insgesamt mehr bauen, wenn wir nicht so häufig im Genehmigungsgestrüpp hängen blieben“, so Patzwahl. Er spricht sich deshalb für mehr Koopera on bei der Baugenehmigung aus. Zur Vermeidung von Konkurrenz mit den Adressaten des sozialen Wohnungsbaus unterstützt er die Forderung des Innenministers nach mehr Förderung durch den Bund. Außerdem sei eine Fortsetzung der Förderung auch über das Jahr 2015 hinaus erforderlich, da ein Abklingen des Flüchtlingsstroms nicht absehbar sei. Das Thema Unterbringung von Flüchtlingen ist nach Einschätzung von Leers ein Beispiel dafür, wie wich g es ist, die verschiedenen Instrumente der Förderlandscha  bedarfsgerecht zu verknüpfen. Es könne nicht sein, dass nur die Erstunterbringung geregelt werde. Vielmehr komme es darauf an, Flüchtlinge langfris g in die Bevölkerung zu integrieren, so Leers.

Ihr Ansprechpartner: Dr. Rudolf Ridinger Vorstand Telefon: 069 97065‐100 dr.ridinger@vdw‐saar.de

Bundesbauministerium

Das Bundesbauministerium hat gemeinsam mit der Bundesarchitektenkammer den Startschuss für den Deutschen Architekturpreis 2015 gegeben. Bis zum 30. März 2015 können Bauwerke oder Gebäudeensembles nominiert werden, die zwischen dem 1. Januar 2013 und dem 1. Februar 2015 in Deutschland fer g gestellt wurden. Bundesbauministerin Barbara Hendricks: „Wir stärken mit diesem bedeutendsten Staatspreis für Architektur die hohen Qualitätsansprüche an unsere gebaute Umwelt und zeigen, dass es möglich ist, iden tätss stadtverträglich und zukun sfähig zu bauen.“

end,

Mit dem Deutschen Architekturpreis werden Bauwerke ausgezeichnet, die für die Entwicklung des Bauens in unserer Zeit beispielha  sind. Sie sollen eine besondere baukulturelle Qualität aufweisen und bei der Sanierung und Modernisierung historischer Bausubstanz Vorbildcharakter haben. Zudem sollen sie nachhal gem Bauen in ökologischer, ökonomischer und soziokultureller Hinsicht verpflichtet sein und posi v zur Gestaltung des öffentlichen Raumes beitragen. Der Preis soll Anregungen für zukün ige Planungen geben und eine breite Öffentlichkeit auf die Belange des nachhal gen Bauens und der Baukultur aufmerksam machen. Der Deutsche Architekturpreis ist mit 30.000 Euro do ert. Für bis zu zehn Auszeichnungen und Anerkennungen stehen weitere 30.000 Euro zur Verfügung. Die Teilnahmeunterlagen müssen bis zum 30. März 2015 beim Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung in Berlin eingereicht werden. ► www.deutscher‐architekturpreis.de

Ihr Ansprechpartner: Thorsten Schmi Interessenvertretung Telefon: 069 97065‐300 thorsten.schmi @vdwsuedwest.de

Sanierungs‐ und Neubauprojekt der Wohnbau Wörth am Rhein

Vorzeigeprojekte stammen nicht ausschließlich aus der Feder großer Wohnungsunternehmen. Auch vermeintlich kleinere Gesellscha en beziehungsweise Genossenscha en meistern Großar ges, wie das Projekt „Wohnen am Park – Keltenstraße“ unseres Mitgliedsunternehmens Wohnbau Wörth am Rhein eindrucksvoll demonstriert. Mit rund 820 eigenen Wohnungen (Stand März 2015) zählt die Wohnbau Wörth zu den kleineren Wohnungsbaugesellscha en Deutschlands. So ist es nicht verwunderlich, dass ein Projekt mit einem Gesamtvolumen in Höhe von 40 Millionen Euro für ein Unternehmen dieser Größenordnung eine Herausforderung darstellt: „Wohnen am Park – Keltenstraße“ ist das bislang größte Sanierungs‐ und Neubauvorhaben der Wohnbau Wörth. Trotz nahezu perfekter Lage, direkt am Stadtpark gelegen, mit Schulen, Kindergärten, öffentlichen Verkehrsmi eln und einem Einkaufszentrum in unmi elbarer Nähe, zählt die Keltenstraße seit einigen Jahren zu den wenig begehrten Wohnadressen Wörths und gleichzei g zum ältesten nicht sanierten Bestand ‐ ein entscheidender Anlass, Veränderungen herbeizuführen. Mit dem Start im Jahr 2013 bis zur geplanten Fer gstellung im Jahr 2018 entsteht im Rahmen des Projekts ein komple  neu gestaltetes Wohngebiet, dessen acht Bestandsgebäude mit insgesamt 160 Wohnungen umfassend saniert und in das acht Neubauten mit insgesamt 90 Miet‐ und Eigentumswohnungen behutsam eingefügt werden. Die bestehenden Häuser werden nach der Sanierung einen KfW 100‐Standard erreichen; die Neubauten sind als KfW 70‐Häuser konzipiert. Es ist vorgesehen, das gesamte Areal umwel reundlich mit Energie zu versorgen durch den mit Holzhackschnitzeln betriebenen Nahwärmeversorger KWW GmbH Kra  Wärme Wörth.

Fachliches Können und Fingerspitzengefühl „Wenn bestehende Wohngebiete einen komple en Wandel erfahren sollen, reicht fachliches Können allein nicht aus“, weiß Petra Pfeiffer, Geschä sführerin der Wohnbau Wörth. „Es ist vor allem Fingerspitzengefühl gefragt, um unter den bestehenden und potenziellen neuen Bewohnern ein harmonisches Miteinander und gestärktes Bewusstsein für ihr Wohngebiet zu schaffen“, so Pfeiffer weiter. Bereits vor dem Projektstart wurde festgelegt: Kein Bestandsmieter soll durch die Sanierungsmaßnahmen seine Wohnung verlieren, alle sollen sich in dem neuem Gefüge wohlfühlen. Die Entscheider der Wohnbau Wörth ha en sich dazu entschlossen, zunächst an einem Pilothaus zu testen, wie die geplanten Maßnahmen in bewohntem Zustand möglichst reibungslos umgesetzt werden können. Ziel war es, eventuell au retende, bislang nicht bedachte Beeinträch gungen, die durch die Sanierungsmaßnahmen auf Mieterseite entstehen, möglichst früh zu erkennen. Gleichzei g sollten die Abläufe überprü  und Synergien beziehungsweise Verbesserungsmöglichkeiten gefunden werden.

Kosteneinsparung bei vergrößertem Leistungsumfang Nach Realisierung des ersten Bauabschni s Anfang 2014 tauschten die Beteiligten alle gewonnenen Erkenntnisse aus, nahmen neue Anforderungen in einen Maßnahmenkatalog auf und setzen diesen im Folgenden zweiten Bauabschni  konsequent um. Die sich hieraus ergebenden Vorteile waren schnell ermi elt: Neben einer Kosteneinsparung bei vergrößertem Leistungsumfang konnten verkürzte Bauzeiten und eine Op mierung der Mieterbetreuung erreicht werden. Insbesondere die rechtzei ge offene Kommunika on mit den Mietern, man ha e eine Mietersprechstunde vor Ort eingerichtet, bildete dabei den zentralen Punkt – die Nähe zu den Bewohnern, das Kümmern oder einfach nur Zuhören, nahm ihnen zumindest einen Teil ihres Umbaustresses. Hierzu beitragen konnten auch möblierte WG‐Zimmer, die als Ruhe‐ und Ausweichquar ere bereitgestellt wurden. Durch eine verbesserte Koordina on der Termine verringerte sich der Arbeitsumfang insgesamt merklich. Zu den nachträglich hinzugekommenen Maßnahmen zählten insbesondere der Umbau aller Gäste‐WCs mit Bereitstellung einer zentralen Warmwasserversorgung und der Sitzbadewannen, die durch großzügige Duschen ersetzt wurden. Trotz des vergrößerten Leistungsumfangs konnten rund 150.000 Euro eingespart werden. Die Bauzeit verkürzte sich von acht auf nun etwas mehr als sechs Monate. Der inzwischen fer g gestellte zweite Bauabschni  hat zusätzliche Erkenntnisse gebracht, die zur weiteren Verbesserung der Abläufe im März 2015 mit dem Start der nächsten beiden Bauabschni e beitragen werden. Laut Plan werden Ende 2016 dann die letzten drei Gebäude saniert sein.

Mieter kommen zurück „Das schönste Lob für unsere Arbeit erfahren wir darin, dass Mieter, die vor Jahren aus dem Gebiet weggezogen sind, nun dort wieder wohnen möchten“, informiert Pfeiffer. „Mi lerweile erwachsene Kinder ehemaliger Mieter gehören jetzt wieder zu den Bewohnern der Keltenstraße“, so die Immobilienwir n weiter. „Unser besonderer Dank gilt der VOLKSWOHNUNG GmbH, die die Wohnbau Wörth insbesondere in der Startphase des Projekts mit Know‐how und Manpower unterstützt hat und für das Projekt die Ausschreibung, Vergabe und Bauleitung im Rahmen eines Dienstleistungsvertrags übernommen hat“, erklärt Pfeiffer. Sie weist darauf hin, dass für die Realisierung eines solchen Vorhabens die Weitsicht aller Gesellscha er unerlässlich sei – so haben zur Realisierung des Projekts alle Eigentümer auf eine Gewinnausschü ung verzichtet, um die notwendige Liquidität im Unternehmen zu belassen.

Unternehmensportrait Die Wohnbau Wörth am Rhein GmbH wurde 1963 ursprünglich zur Unterbringung der Mitarbeiter von Europas größtem LKW‐Werk der Daimler‐Benz AG gegründet, die bis vor sechs Jahren 50 Prozent der Anteile an der Gesellscha  inneha e. Diese Anteile 2009 erwarb die VOLKSWOHNUNG GmbH aus Karlsruhe diesen Anteil. Weitere Gesellscha er sind die Stadt Wörth mit 44,23 Prozent und der Kreis Germersheim mit 5,77 Prozent. ► www.wohnbauwoerth.de

Frankfurter OB Feldmann und Impulse für den Wohnungsbau Hessen starten Koopera on

Frankfurts Oberbürgermeister Peter Feldmann und die Verbändeini a ve „Impulse für den Wohnungsbau Hessen“ haben eine Zusammenarbeit zur beschleunigten Entwicklung des Wohnungsbaus in Frankfurt vereinbart. Bei einem gemeinsamen Pressetermin am 4. März 2015 prognos zierten sie ein Wohnungsbaupotenzial von 30.000 neuen Wohnungen in Frankfurt für die nächsten Jahre. Oberbürgermeister Feldmann sieht in der Verbändeini a ve einen starken Partner zur rich gen Zeit. „Frankfurt ist so a rak v und lebenswert, dass alleine im vergangenen Jahr 15.000 neue Bewohner unsere Stadt bereichert haben. Für sie und unsere alteingesessenen Mitbürger müssen wir bezahlbaren Wohnraum schaffen. Ob durch Neubau, Konversion von Büro‐ in Wohnraum oder behutsame Nachverdichtung, in allen drei Bereichen haben wir mit der Ini a ve einen starken und professionellen Partner an unserer Seite.“ Sie biete die Chance, alle am Bau Beteiligten zusammenzuführen und durch die Vernetzung neue Potenziale zu erschließen. Er fühle sich durch die ersten Gespräche mit der Ini a ve in dieser Auffassung gestärkt, führte der Oberbürgermeister weiter aus. Der Sprecher der Ini a ve, Dr. Rudolf Ridinger vom VdW südwest, betonte bei der Vorstellung der Koopera on mit dem Oberbürgermeister, dass die Wohnungsmarktentwicklungen in der Poli k häufig zu sehr unter dem Blickwinkel der Eindämmung nicht erwünschter Begleiterscheinungen betrachtet würden. Dadurch würden Potenziale bei der Entwicklung der Bauinves onen nicht ausreichend genutzt, teilweise sogar blockiert. „Unser Anliegen ist es, Lösungswege aufzuzeigen, wie Bauinves onen beschleunigt und gleichzei g zukun sfähig gestaltet werden können.“ Wir sehen für die Stadt Frankfurt enorme Potenziale. Wenn es gelänge, mehr urbane Qualität in die Randlagen zu bringen, werde dies für Zuziehende und Investoren a rak ver und führe gleichzei g zu einer Entlastung der Innenstadt. Die Erschließung eines Wohnungsbaupotenzials von 20.000 bis 30.000 neuen Wohnungen hält Ridinger daher in den nächsten Jahren für möglich. Konkret sollen im Rahmen der Koopera on Ihr Ansprechpartner: über Expertengremien gemeinsam mit der Thorsten Schmi Stadt Lösungswege ermi elt werden. Als Interessenvertretung erstes Beispiel hat die Koopera on die Telefon: 069 97065‐300 Bürostadt Niederrad gewählt. Viele Städte thorsten.schmi @vdwsuedwest.de würden sich einen Stad eil mit solchen Standortvorteilen wie die einmalige Verkehrsanbindung wünschen. Gerade hier fehle aber die urbane Qualität, diese gelte es zu stärken. Niederrad habe noch zu sehr das nega ve Image einer reinen Bürostadt. In der Ini a ve Impulse für den Wohnungsbau Hessen haben sich 16 Verbände zusammengeschlossen. Sie repräsen eren, von Architekten über die Bauwirtscha  bis hin zu Investoren und Mieterbund, die komple e Wertschöpfungske e beim Wohnungsbau in Hessen. Koordiniert wir die Ini a ve von Dipl.‐Ing. (FH) Andreas Ostermann vom BDB Bund Deutscher Baumeister, Architekten und Ingenieure Frankfurt Rhein Main.

Fachkonferenz „Gesellscha licher Wandel und Quar ersentwicklung“

Bei einer Fachkonferenz mit dem Titel „Gesellscha licher Wandel und Quar ersentwicklung“ am 6. März 2015 haben Forscher des Wissenscha s‐ Praxis‐Projektes „quar er entwickeln“ ein von ihnen entwickeltes Instrument vorgestellt, mit dem Wohnungsmarktakteure Quar ere analysieren können. Mithilfe des neuar gen Tools können Standortbedürfnisse auf der Nachfrageseite mit Standortqualitäten auf der Angebotsseite qualita v miteinander verknüp  werden. Außerdem ist eine Prognose zur zukün igen Entwicklung von Quar eren möglich. Am Projekt „quar er entwickeln“ waren Forscher der Universität Bonn, des Leibniz‐Ins tuts für Länderkunde Leipzig sowie des ILS – Ins tut für Landes‐ und Stadtentwicklungsforschung, Dortmund beteiligt. Praxispartner waren die formart GmbH & Co. KG, die Stadtbau Leipzig AG, die UNITAS Wohnungsgenossenscha  eG und die Stadt Dortmund. Die Fachkonferenz „Gesellscha licher Wandel und Quar ersentwicklung“, die in der Schader‐S ung in Darmstadt sta and, bildete den Abschluss des Projekts, das von der Deutschen Forschungsgemeinscha  (DFG) gefördert wurde. Schlank, schnell und übertragbar soll er sein, der Werkzeugkasten zur Bewertung von Handlungsop onen zum Wohnen im Quar er. Dieses Ziel verfolgten die Forscher, um ein möglichst praxisnahes und handlungsorien ertes Instrument zu schaffen. Das Ergebnis sind drei Module, mit deren Hilfe sich Quar ere analysieren lassen. Modul A „Nachfragegruppen“ beschä igt sich mit der konkreten Erfassung des Quar ers, indem die Bewohner befragt werden. Hierzu haben die Wissenscha ler einen Fragebogen entworfen, der wiederum modular aufgebaut ist. Es gibt einen Basis‐Bogen, der je nach Bedürfnis um bes mmte Blöcke erweitert wird, wie beispielsweise einem Fragenkatalog zum genossenscha lichen Wohnen. Die Fragebögen können mithilfe einer ebenfalls von den Forschern entwickelten Excel‐Datei ausgewertet werden. So kann sich der Wohnungsmarktakteur bereits einen Überblick über das Quar er aus Sicht der Bewohner verschaffen. Zur weiteren Analyse bietet das Modul B „Standortqualitäten“ ein Erhebungs‐ und Bewertungstool, das auch als Excel‐Datei vorliegt. Hier werden bes mmte Themenbereiche erfasst, die für die Standortbewertung relevant sind: Erreichbarkeit des Standortes mit öffentlichem Personennahverkehr und motorisiertem Individualverkehr, Baustruktur, Bevölkerungs‐ und Sozialstruktur, Image des Quar ers, Miet‐ und Kaufpreise, Bodenrichtwerte, Infrastruktur, Grün im Umfeld sowie Lärmbelastung. Diese Indikatoren, die mit unterschiedlichen Methoden vom Nutzer erhoben und eingegeben werden, gewichtet das Tool nach einem definierten Schema. Am Ende erhält der Wohnungsmarktakteur eine übersichtliche Bewertung der Rahmenbedingungen des Quar ers. Das Modul C „Szenarien“ dient schließlich der Prognose der zukün igen Entwicklung eines Quar ers. Dabei wird ebenfalls in einer Excel‐Datei ein Trendszenario berechnet, dass die wahrscheinlichste Entwicklung unter Beibehaltung der gegenwär gen Rahmenbedingungen abbildet. Dieses Trendszenario stellt den Mi elweg zwischen dem denkbar posi vsten und dem denkbar nega vsten Extrem dar. Die Prognose basiert auf der Fortschreibung verschiedener Werte in einer vergangenen Zeitperiode. Naturgemäß wird das Trendszenario umso ungenauer, je weiter die Vorhersage in die Zukun  reicht. Insgesamt kann der Werkzeugkasten sowohl Bestandshaltern als auch Neubauinteressenten dienen. Wer bereits in einem Quar er Bestände hat, kann mithilfe des neuen Tools Tendenzen ablesen, in welche Richtung sich ein Quar er entwickelt, welche Bedürfnisse die Bewohner haben und inwiefern Handlungsbedarf besteht. Projektentwickler können wertvolle Hinweise erhalten, welche Art von

Engagement sich in einem bestehenden oder neu zu schaffenden Quar er lohnt, beispielsweise indem anhand der (zu erwartenden) Bevölkerungsstruktur das (kün ige) Preissegment besser eingeschätzt werden kann. Alle Bestandteile des Werkzeugkastens sind als „Crea ve Commons“ verfügbar, können also von jedem weiterentwickelt und den Bedürfnissen der Nutzer angepasst werden. Nähere Informa onen sind unter www.quar erentwickeln.de abru ar. Dort sind die einzelnen Module des Instruments mit Erläuterungen und Excel‐Tabellen unter „Quar ersanalyse“ zu finden. ► www.quar erentwickeln.de

Ihr Ansprechpartner: Thorsten Schmi Interessenvertretung Telefon: 069 97065‐300 thorsten.schmi @vdwsuedwest.de

Verbandsrat des VdW südwest

Der Verbandsrat kam am 5. März zu seiner ersten Sitzung im Jahr 2015 in Frankfurt am Main zusammen. Einen Themenschwerpunkt bildete dabei die Intensivierung der inhaltlichen Zusammenarbeit der Gremien. Zur Stärkung der Koopera on mit den Fachausschüssen hat der Verbandsrat beschlossen, kün ig regelmäßige Sitzungen mit den Fachausschussvorsitzenden durchführen. Beratungsgegenstand der Sitzung war zudem die ökonomische Entwicklung des Verbandes. Das vorläufige Jahresergebnis für 2014 ist erneut posi v. Hierbei wurde das gute Ergebnis der Zusammenarbeit mit der Südwestdeutschen Fachakademie mit dem gemeinsamen Angebot an Seminaren besonders würdigend zur Kenntnis genommen. Die Seminare finden wieder zunehmende Resonanz, sowohl bei den Mitgliedern des Verbandes als auch bei Unternehmen aus den Bereichen anderer Immobilienverbände.

Ihr Ansprechpartner: Uwe Menges Verbandsratsvorsitzender Telefon: 06142 62755 u.menges@diebaugenossenscha .de

Ende des letzten Jahres ha e der Verband der saarländischen Wohnungs‐ und Immobilienwirtscha die Koopera on mit dem VdW südwest bekrä igt. Hierzu wurden nun auch die Weichen im Verbandsrat gestellt.

Rheinland‐Pfalz

Welche Partner brauche ich, um ein Wohnprojekt zu starten und umzusetzen? Wo finde ich Informa onen und Kontakt zu bestehenden Wohnprojekten im Land? Welche Unterstützungs‐ und Fördermöglichkeiten gibt es? Antworten hierzu gibt die neu eingerichtete Landesberatungsstelle „Neues Wohnen Rheinland‐Pfalz“. „Die Frage, wie die Menschen wohnen, hat in einer älter werdenden Gesellscha  eine besondere Bedeutung“, sagte Sozialministerin Sabine Bätzing‐Lichtenthäler anlässlich des Starts der zentralen Beratungsstelle in Mainz. „Die meisten Menschen wünschen sich, möglichst lange und selbstbes mmt im gewohnten Umfeld bleiben zu können – auch bei Pflegebedür igkeit.“ Es gibt viele Wohnformen, die ein lebendiges Miteinander und gute Nachbarscha  fördern können. Dazu ist die Vernetzung von ehrenamtlichen Hilfen und professioneller Versorgung eine wich ge Grundlage. Die Landesberatungsstelle richtet sich daher neben privaten Ini a ven verstärkt an Kommunen, Wohnungsunternehmen und Sozialverbände. Die Landesberatungsstelle „Neues Wohnen Rheinland‐Pfalz“ ist bei der Landeszentrale für Gesundheitsförderung (LZG) angesiedelt. Der Bedarf nach einer umfassenden Beratung zu neuen Wohnformen sei ges egen, so die Ministerin. Dies zeigten die Beratungsanfragen bei den von der LZG getragenen Projekten „PflegeWohnen“, „WohnPunkt RLP“ und der Servicestelle für kommunale Pflegestrukturplanung und Sozialraumentwicklung. Mit der Landesberatungsstelle „Neues Wohnen Rheinland‐Pfalz“ ist nun ein umfassendes, zentrales und landesweites Beratungsangebot entstanden. Ratsuchende konnten sich bislang bereits an die Landesberatungsstelle PflegeWohnen und zwei weitere Beratungsstellen für gemeinscha liches Wohnen in Mainz und Landau wenden. Deren Arbeit wird jetzt zentral von der neuen Stelle fortgeführt. Auch das Projekt „WohnPunkt RLP“, das kleine Gemeinden beim Au au von Wohn‐Pflege‐Gemeinscha en begleitet, arbeitet unter dem Dach der neuen Landesberatungsstelle. Durch die zentrale Organisa on sollen die einzelnen Beratungsangebote stärker miteinander verzahnt und somit alle Angebote landesweit verfügbar gemacht werden. Mit Vor‐Ort‐Terminen und Regionalkonferenzen soll die Beratung auch stärker im ganzen Land präsent sein. Ein Newsle er wird über aktuelle Themen berichten. Die Landesberatungsstelle will zudem eng mit der Servicestelle für kommunale Pflegestrukturplanung und Sozialraumentwicklung sowie dem Landes‐Netz‐Werk Demenz zusammenarbeiten. Die Landesberatungsstelle Neues Wohnen ist erreichbar unter Telefon 06131 20690 und per E‐Mail an info@lzg‐rlp.de. Auf der Homepage kann auch ein landesweiter Newsle er zu Wohnprojekten und aktuellen Entwicklungen in Rheinland‐Pfalz abonniert werden. ► www.lzg‐rlp.de

Ihre Ansprechpartnerin: Roswitha Sinz ARGE rheinland‐pfälzischer Wohnungsunternehmen Telefon: 0211 16998‐46 r.sinz@vdw‐rw.de

Fachausschuss für Planung und Technik

Der Fachausschuss für Planung und Technik ha e am 12. März 2015 in Worms seine kons tuierende Sitzung für die neue Periode. Dabei wurde Ditmar Joest, Geschä sführer der kwb Kommunale Wohnungsbau GmbH Rheingau Taunus, als Vorsitzender bestä gt. Inhaltliche Schwerpunkte der Sitzung waren die Novellierungen der Landesbauordnungen sowie die Einbeziehung der Wohnungsunternehmen bei der Flüchtlingsunterbringung. Der Fachausschuss informierte sich über den Stand der Novellierungen. Auf Unverständnis s eßen dabei die Planungen in Hessen, Grundstückseigentümer an der Finanzierung des Öffentlichen Personennahverkehrs zu beteiligen. Kri siert wurden auch die unterschiedlichen Schwerpunktsetzungen bei den Novellen. Diese treiben die Kosten in die Höhe. Wünschenswert wäre eine stärkere Orien erung an der Musterbauordnung. Intensiv disku ert wurden die Auswirkungen zweier neuer Gesetze, die zum einen in Gestalt des Mess‐ und Eichgesetzes kürzlich in Kra  getreten sind beziehungsweise zum anderen in Form des Bundesmeldegesetzes demnächst in Kra  treten werden. Alle im Ausschuss vertretenen Unternehmen sind in die Flüchtlingsunterbringung involviert, allerdings in unterschiedlichem Umfang und unterschiedlichen Konstruk onen. Dabei findet nicht nur die Bereitstellung und Herrichtung von vorhandenen Gebäuden, sondern auch Neubau sta . Thema siert wurden in dem Ausschuss auch die besonderen Belange des Brandschutzes sowie Folgen für bestehende Versicherungen. Die Ausschussmitglieder sind an dem Thema, insbesondere an einem weiteren Erfahrungsaustausch, interessiert.

Fachausschuss für Recht

Am 25. Februar 2015 traf sich der Fachausschuss für Recht in den Räumen des VdW südwest zu seiner ersten Sitzung im Jahr 2015. Bevor der Eins eg in die inhaltliche Seite der umfangreichen Tagesordnung erfolgte, mussten turnusgemäß Ausschussvorsitz und Stellvertretung neu gewählt werden. Hierbei wurden Andrea Urban von der GWH Wohnungsgesellscha  Hessen als Vorsitzende und Sofia Solkidou von der GBO Gemeinnützige Baugesellscha  Offenbach als Stellvertreterin eins mmig wiedergewählt. Inhaltlich stand die Sitzung im Zeichen der kurz bevorstehenden Verabschiedung der Mietpreisbremse. Es wurde seitens des Fachausschusses nochmals betont, dass das Instrument der Mietpreisbremse weder wünschenswert noch zielführend sei und von daher abzulehnen ist. Deutlich passgenauer seien flankierende staatliche Unterstützungsmaßnahmen für den Anschub der Neubautä gkeit. Intensiv disku ert wurden die Auswirkungen zweier neuer Gesetze, die zum einen in Gestalt des Mess‐ und Eichgesetzes kürzlich in Kra  getreten sind beziehungsweise zum anderen in Form des Bundesmeldegesetzes demnächst in Kra  treten werden. Die Einführung neuer Mi eilungspflichten bei Verwendung neuer Messgeräte und Zähler wir  insbesondere die Frage auf, wer als Verwender im Sinne des Gesetzes und damit als Adressat der neuen gesetzlichen Pflichten anzusehen ist. Nach Auffassung des Fachausschusses ist dies nicht automa sch das Wohnungsunternehmen als Gebäudeeigentümer, sondern kann – entsprechend der Auffassung der Eichaufsichtsbehörden – in verschiedenen Konstella onen auch der Messdienstleister sein. Im Melderecht wird zum 1. November 2015 die Vermieterbescheinigung wieder eingeführt. Hier herrscht aktuell noch Unsicherheit über die Reichweite der Mitwirkungspflicht des Vermieters bei der Ausstellung der Vermieterbescheinigung, was auch durch eine gleichermaßen intensive wie kontroverse Diskussion zum Ausdruck kam. Eine Umsetzungsverordnung, die derzeit noch in Arbeit ist, soll nähere Einzelfragen regeln. Ein Erfahrungsaustausch zum Themenschwerpunkt Flüchtlingsunterbringung verdeutlichte zum einen, dass die Wohnungsunternehmen bei der Umsetzung dieses Themas einen sehr unterschiedlichen Stand aufweisen. Zum anderen wurde aber auch deutlich, dass der baurechtliche, der steuerrechtliche und auch der vergaberechtliche Rahmen zum Teil erhebliche Hemmnisse mit sich bringt, die einer kurzfris gen Schaffung von Unterkun smöglichkeiten entgegenstehen. Weitere Themen der Sitzung waren aktuelle Rechtsfragen rund um Rauchwarnmelder sowie ein Ausblick auf die mögliche zukün ige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Schönheitsreparaturen und Quotenabgeltungsklauseln.

Ihr Ansprechpartner: RA Stephan Gerwing Jus ziar Telefon: 069 97065‐178 [email protected]

Klimaschutzkonzept Rheinland‐Pfalz

Die Erarbeitung des Klimaschutzkonzeptes Rheinland‐Pfalz ist ein wich ger Meilenstein bei der Umsetzung des Landesklimaschutzgesetzes. Es soll in diesem Jahr vorgelegt werden und Strategien und Maßnahmen benennen, die die Ziele des Gesetzes unterstützen. Nach dem Landesgesetz zur Förderung des Klimaschutzes sollen in Rheinland‐Pfalz die Treibhausgasemissionen bis 2020 um 40 Prozent gegenüber dem Stand von 1990 gesenkt werden. Bis 2050 wird eine Klimaneutralität angestrebt, mindestens jedoch eine Reduk on der Emissionen um 90 Prozent. Für die Entwicklung des Klimaschutzkonzeptes strebt das Ministerium für Wirtscha , Klimaschutz, Energie und Landesplanung eine breite Beteiligung an. Den Startschuss für die Beteiligung gab Wirtscha sministerin Eveline Lemke auf einer Pressekonferenz am 22. Januar 2015. In den darauf folgenden Wochen konnten alle in einem eigens gebildeten Internetau ri  eingestellten Maßnahmenvorschläge des Klimaschutzkonzepts online kommen ert werden. Am 23. Februar 2015 fand dann das erste Verbändeforum mit über 90 geladenen Fachexperten aus Rheinland‐Pfalz sta . In diesem Kreis wurden die Maßnahmenvorschläge in fünf Foren disku ert. Vertretend für die rheinland‐pfälzischen Wohnungsunternehmen nahm Roswitha Sinz im Forum Private Haushalte teil. Hier standen die Wohnungswirtscha  betreffende Maßnahmen zur Diskussion, wie die Einführung eines Warmmietenspiegels oder die Förderung energe scher Stadtsanierungen. Im April 2015 sind ein zweites Verbändeforum sowie drei Klimaforen angekündigt. Während sich die Verbändeforen an Fachexperten richten, geben die drei Klimaforen den Bürgern die Möglichkeit, ihre Ideen und Hinweise zu den Maßnahmenvorschlägen einzubringen. Es ist geplant, die gesammelten Ergebnisse der verschiedenen Foren zusammenzuführen und auszuwerten. Sie sollen in die Erarbeitung des Entwurfs des Klimaschutzkonzepts einfließen, dessen Fer gstellung bis zum dri en Quartal 2015 avisiert ist. Durch die zentrale Organisa on sollen die einzelnen Beratungsangebote stärker miteinander verzahnt und somit alle Angebote landesweit verfügbar gemacht werden. Mit Vor‐Ort‐Terminen und Regionalkonferenzen soll die Beratung auch stärker im ganzen Land präsent sein. Ein Newsle er wird über aktuelle Themen berichten. Die Landesberatungsstelle will zudem eng mit der Servicestelle für kommunale Pflegestrukturplanung und Sozialraumentwicklung sowie dem Landes‐Netz‐Werk Demenz zusammenarbeiten. Während des gesamten Erstellungsprozesses des Entwurfs zum Klimaschutzkonzept gibt es die Möglichkeit, sich auf der Website über den Erarbeitungsprozess und den Arbeitsstand zu informieren. ► www.klimaschutzkonzept‐rlp.de

Ihre Ansprechpartnerin: Roswitha Sinz ARGE rheinland‐pfälzischer Wohnungsunternehmen Telefon: 0211 16998‐46 r.sinz@vdw‐rw.de

LBS und Zentrum Baukultur Rheinland‐Pfalz

Dieser Frage stellte sich eine Veranstaltung, zu der die Landesbausparkasse Rheinland‐Pfalz (LBS) und das Zentrum Baukultur Rheinland‐Pfalz am 24. Februar 2015 nach Mainz eingeladen ha en. Dr. Marie‐Therese Krings‐Heckmeier, Vorstandsvorsitzende der empirica AG, gab der Veranstaltung den fachlichen Input. Sie informierte über die wesentlichen Ergebnisse der empirica‐Studie „Wohnen im Alter in Ludwigshafen“, die die GAG Ludwigshafen am Rhein, die BASF Wohnen + Bauen GmbH, die Sparkasse Vorderpfalz und die LBS gemeinsam in Au rag gegeben ha en. Über das regionale Beispiel hinaus entwickelte Krings‐Heckmeier auch Empfehlungen an das Land Rheinland‐Pfalz zur Stärkung des selbstbes mmten Wohnens im Alter. Dabei berief sie sich auf die empirica‐Arbeit im Rahmen der landesweit erstellten Studie „Quan ta ve und qualita ve Wohnraumnachfrage in Rheinland‐Pfalz bis zum Jahr 2030“. Auf Basis dieser Informa onen eröffnete Moderatorin Alexandra May, Immobilienökonomin (ebs), den Talk mit Finanz‐ und Bauministerin Doris Ahnen, Gerold Reker, Präsident der Architektenkammer Rheinland‐ Pfalz, Klaus Dillinger, Baudezernent der Stadt Ludwigshafen, Thomas Will, Vorsitzender der Arbeitsgemeinscha  rheinland‐pfälzischer Wohnungsunternehmen, und Uwe Wöhlert, Vorstandsmitglied der LBS Rheinland‐Pfalz. Bauministerin Ahnen ha e zuvor im Rahmen der Begrüßung bereits betont, dass Wohnen als Schwerpunk hema wie eine Querschni saufgabe zu behandeln sei, bei der sie sich eng auch mit dem Sozial‐ und Innenministerium abs mme. Will erklärte für die Wohnungswirtscha , dass er ein würdevolles und komfortables Wohnen selbstverständlich bereitstelle, die gleichzei ge Errichtung preiswerter Wohnungen jedoch zunehmend schwieriger werde angesichts der vielfäl gen kostentreibenden Rahmenbedingungen.

Ihre Ansprechpartnerin: Roswitha Sinz ARGE rheinland‐pfälzischer Wohnungsunternehmen Telefon: 0211 16998‐46 r.sinz@vdw‐rw.de

KfW‐Research

Die Research‐Abteilung der KfW‐Bankengruppe erwartet im Jahr 2015 die Fer gstellung von rund 260.000 neuen Wohnungen in Deutschland. Die Wohnungsbauinves onen sollen demnach um 2,5 Prozent steigen – nach einem Plus von 3,7 Prozent im Vorjahr. Hohe Zuwanderung, niedrige Zinsen und steigende Einkommen sorgen nach Einschätzung der Finanzexperten für das weitere Wachstum. „Der Wohnungsbau in Deutschland erlebt weiter eine Sonderkonjunktur“, sagt Dr. Jörg Zeuner, Chefvolkswirt der KfW. „Treibende Faktoren für steigende Wohnungsbauinves onen sind neben höherem Einkommen und niedrigen Zinsen für Immobilienkredite auch die Wertsteigerung der Immobilien in vielen Regionen und nicht zuletzt die hohe Zuwanderung.“ In den vergangenen fünf Jahren sind 1,7 Millionen Menschen mehr nach Deutschland ein‐ als ausgewandert. 2015 dür en weitere 500.000 Zuwanderer dazukommen, 300.000 davon aus EU‐Staaten. Das erhöhe die Nachfrage nach Mietwohnungen und s muliere Wohnungsbauinves onen. Neben der Zuwanderung würden die steigenden Einkommen und das historisch niedrige Zinsniveau für Inves onszuwächse sorgen: Ende 2014 betrug der durchschni liche Effek vzins für Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit einer Zinsbindung von über zehn Jahren 2,3 Prozent. Die Kreditkosten für ein Eigenheim waren damit so niedrig wie nie. Wohnungsbauinves onen erwirtscha eten zudem a rak ve Renditen: Die Ne omietrendite von vermieteten Eigentumswohnungen lag 2014 bei durchschni lich drei Prozent. Zum Vergleich: Die durchschni liche Umlaufrendite für – risikoarme – börsenno erte Bundeswertpapiere lag gleichzei g bei nur 0,6 Prozent. Infolge der steigenden Nachfrage nach Ihr Ansprechpartner: Wohnraum zogen die Immobilienpreise Thorsten Schmi laut KfW im vergangenen Jahr nochmals Interessenvertretung krä ig an. Gebrauchte Ein‐ und Telefon: 069 97065‐300 Zweifamilienhäuser waren 2014 zwischen thorsten.schmi @vdwsuedwest.de vier und sieben Prozent teurer, wobei die Preissteigerung in wachsenden Großstädten am oberen Ende lag. Dieser Preisans eg bringt Immobilienbesitzern erhebliche Vermögenszuwächse. Von 2010 bis 2014 s eg das Ne oanlagevermögen in Wohnbauten in Deutschland um 560 Milliarden Euro auf 4,6 Billionen Euro (plus 15 Prozent) – bewertet mit Wiederbeschaffungspreisen. Eine ausführliche Analyse mit Datentabelle und Grafik ist im aktuellen KfW‐Investbarometer Wohnungsbau abru ar. ► KfW‐Investbarometer Wohnungsbau

Hessisches Bauhauptgewerbe

Wie das Hessische Sta s sche Landesamt mi eilt, war das Jahr 2014 für das hessische Bauhauptgewerbe insgesamt durchwachsen. Die Umsätze sind ges egen, Au ragseingänge und Beschä igung waren hingegen rückläufig. Der Wohnungsbau im Speziellen entwickelte sich demgegenüber deutlich posi ver. Der baugewerbliche Umsatz insgesamt konnte von Januar bis Dezember 2014 um 1,4 Prozent auf mehr als vier Milliarden Euro gegenüber 2013 gesteigert werden. Die Umsätze im Bereich „Wohnungsbau“ s egen überdurchschni lich um 3,6 Prozent auf knapp 764 Millionen Euro. Im Bereich „öffentlicher und Verkehrsbau“ wurden knapp 1,52 Milliarden Euro umgesetzt, womit das Ergebnis des Jahres 2013 um 4,2 Prozent übertroffen wurde. Mit knapp 1,76 Milliarden Euro verfehlte der Bereich „gewerblicher und industrieller Bau“ das Vorjahresergebnis um 1,7 Prozent. Die Au ragseingänge im Bauhauptgewerbe sanken im Jahr 2014 um 3,5 Prozent auf mehr als 3,7 Milliarden Euro. Sowohl der Hoch‐ als auch der Tie au verzeichneten einen Rückgang von 4,2 Prozent auf knapp 1,85 Milliarden Euro beziehungsweise 2,8 Prozent auf mehr als 1,86 Milliarden Euro. Der Teilbereich des Hochbaus „Wohnungsbau“ trotzte dem Trend und verzeichnete ein starkes Plus von 15,7 Prozent. Ebenfalls zulegen konnte der „öffentliche und Verkehrsbau“ mit 7,7 Prozent mehr Au ragseingängen. Der Teilbereich „gewerblicher und industrieller Bau“ gab um 17,8 Prozent nach. Der Tie au verbuchte ebenfalls ein nega ves Gesamtergebnis. Aufgespalten in drei Teilbereiche sanken im Jahr 2014 die Au ragseingänge für den „Straßenbau“ (minus 5,5 Prozent) und den „gewerblichen und industriellen Bau“ (minus 2,0 Prozent). Ein Plus von 2,3 Prozent verbuchte der dri e Teilbereich „öffentlicher und Verkehrsbau“. Mit durchschni lich mehr als 25.200 Mitarbeitern lag das Beschä igungsniveau für das Jahr 2014 im Bauhauptgewerbe um 2,1 Prozent unter dem Niveau des Vorjahres.

Ihr Ansprechpartner: Thorsten Schmi Interessenvertretung Telefon: 069 97065‐300 thorsten.schmi @vdwsuedwest.de

Saarländisches Bauhauptgewerbe

Das saarländische Bauhauptgewerbe erzielte 2014 insgesamt einen baugewerblichen Umsatz von 1,02 Milliarden Euro. Damit wurde das Vorjahresergebnis um fünf Prozent verfehlt. Nach Angaben des Sta s schen Amtes blieben sowohl der Hochbau als auch der Tie au hinter den Erwartungen zurück. Der Wohnungsbau als Teilsektor des Hochbaus lag jedoch mit einem leichten Plus von 0,4 Prozent stabil auf Vorjahresniveau. Erlöse in Höhe von 268 Millionen Euro konnte der Wohnungsbau im Laufe des Jahres 2014 im Saarland erzielen. Insgesamt wurden im Hochbau 624 Millionen Euro erwirtscha et, was einem Umsatzrückgang von 3,8 Prozent entspricht. Deutliche Einbußen erli  hierbei der öffentliche Hochbau: Mit 72 Millionen Euro fuhr die öffentliche Hand ihre Bauinves onen gegenüber dem Vorjahr um über die Häl e zurück. Dagegen steigerte der gewerbliche und industrielle Hochbau seinen Umsatz um 24,7 Prozent auf 284 Millionen Euro. Der Tie au setzte 392 Millionen Euro um. Ihr Ansprechpartner: Dies sind 6,9 Prozent weniger als im Jahr Thorsten Schmi zuvor. Lediglich im Straßenbau konnten Interessenvertretung Zugewinne erzielt werden. Mit 144 Telefon: 069 97065‐300 Millionen Euro verbesserten sich hier die thorsten.schmi @vdwsuedwest.de Geschä e um zwei Prozent. Im gewerblichen und industriellen Tie au blieben die Umsätze mit 83 Millionen Euro um 5,7 Prozent hinter den Vorjahreszahlen zurück. Im sons gen Tie au für die öffentliche Hand herrschte ebenfalls Zurückhaltung. Die Umsätze gingen um 14 Prozent auf 164 Millionen Euro zurück.

Mietrechtsnovellierungsgesetz vom Bundestag verabschiedet

Nachdem sich die Regierungskoali on von CDU/CSU und SPD Ende Februar nochmals abschließend auf die Mietpreisbremse in der Gestalt wie im Regierungsentwurf vom 1. Oktober 2014 vorgesehen verständigt hat, hat der Bundestag sie nun am 5. März 2015 in zweiter und dri er Lesung verabschiedet. Die abschließende Behandlung im Bundesrat, der die Mietpreisbremse aber nicht mehr grundsätzlich verhindern kann, soll ebenfalls noch im März sta inden. Es bleibt dabei, dass die Mietpreisbremse nicht für Neubauten gilt und auf fünf Jahre befristet werden soll. Weiterhin müssen die Länder einen Maßnahmenplan für den Wohnungsneubau vorlegen. Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen soll die zulässige Miete damit höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent steigen können. Die Landesregierungen werden ermäch gt, durch Rechtsverordnung die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen, in denen die Mietpreisbremse gilt. Erst durch diese Verordnung ist die Mietpreisbremse dann auch fak sch vollzogen. Mehrere Länder haben bereits angekündigt, entsprechende Pläne „in der Schublade“ zu haben und die Verordnung ganz kurzfris g verabschieden zu wollen. Letztlich bleibt es zwar dabei, dass die ortsübliche Vergleichsmiete Ausgangslage für die Bes mmung der zulässigen Miethöhe ist. Gleichzei g bleibt es aber auch bei wich gen Ausnahmen, für die sich die wohnungswirtscha lichen Verbände eingesetzt haben, wie die Befristung der Mietpreisbremse auf fünf Jahre und die vollständige Ausnahme für Neubauten.

Die wesentlichen Regelungen im Einzelnen: 1. Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermäch gung – § 556d BGB Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf die zulässige Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent steigen. Die Landesregierungen werden ermäch gt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bes mmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere der Fall sein, wenn die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschni , die durchschni liche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschni  deutlich übersteigt, die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautä gkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht. Die Rechtsverordnung muss spätestens am 31. Dezember 2020 in Kra  treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem bes mmten Gebiet und Zeitraum ergrei , um Abhilfe zu schaffen.

2. Berücksich gung der Vormiete – § 556e Absatz 1 BGB Eine zulässig vereinbarte Miete darf auch bei Wiedervermietung weiter verlangt werden. Eine Anschlussvermietung muss also nicht unterhalb der vorherigen Miete angeboten werden. Bei der Ermi lung der Vormiete bleiben allerdings Mieterhöhungen unberücksich gt, die innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des (alten) Mietverhältnisses vereinbart worden sind.

3. Ausnahmen für den Neubau – § 556f BGB Die Mietpreisbremse ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird.

4. Ausnahme bei umfassender Modernisierung – Berücksich gung einer durchgeführten Modernisierung ‐ § 556f Satz 2 BGB Die Mietpreisbremse findet keine Anwendung auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Gleichzei g erlauben Modernisierungen in den letzten drei Jahren vor Wiedervermietung eine erhöhte Wiedervermietungsmiete nach den Regeln einer Modernisierung im bestehenden Mietverhältnis. Die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete kann dann um den Betrag einer Mieterhöhung nach Modernisierung erhöht werden. Bei der Berechnung ist jedoch von der ortsüblichen Vergleichsmiete auszugehen, die ohne Berücksich gung der Modernisierung anzusetzen wäre.

5. Anwendbarkeit der Mietpreisbremse auf Staffel‐ und Indexmiete – §§ 557a, 557b BGB Die Mietpreisbremse ist auf Staffelmieten sowohl hinsichtlich der vereinbarten ersten Miete als auch für die weiteren Mietstaffeln anzuwenden. Für die Indexmiete gilt, dass Anpassungen an den Index nicht mehr der Kontrolle durch die Mietpreisbremse unterliegen. Begründet wird dies damit, dass nicht damit gerechnet wird, dass der Index stärker steigt als der Preisindex für die Lebenshaltung.

6. Auskun  über die Miete; Rückforderungsansprüche – § 556g BGB Auf Verlangen des Mieters ist der Vermieter verpflichtet, Auskun  über die Tatsachen zu geben, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind. Eine Rückforderung zu viel gezahlter Miete kann nur nach der (qualifizierten) Rüge erfolgen.

Ihr Ansprechpartner: RA Stephan Gerwing Jus ziar Telefon: 069 97065‐178 [email protected]

Rheinland‐Pfalz

Am 30. Januar 2015 hat Finanz‐ und Bauministerin Doris Ahnen das neue Wohnraumförderprogramm für den Bau von Flüchtlingsunterkün en vorgestellt. Unter der Überschri  „Willkommen in Rheinland‐Pfalz“ ha e bereits einen Tag zuvor Integra onsministerin Irene Alt in einer Regierungserklärung verschiedene Maßnahmen erläutert, die von der Landesregierung angesichts der steigenden Zahl von Flüchtlingen ergriffen werden, so auch ein Kreditprogramm für Inves onen zur Instandsetzung, Modernisierung und Errichtung von Wohnraum. Das Programm wird von der Inves ons‐ und Strukturbank Rheinland‐Pfalz (ISB) abgewickelt. Hierdurch können Kommunen zweckgebundene Kommunalkredite zur Unterbringung von Flüchtlingen nutzen. Ein Antrag kann dabei bis zu hundert Prozent der Gesamtkosten umfassen. Der Kredit wird zu einem Zinssatz von null Prozent für die ersten drei Jahre mit einer Op on zur Verlängerung ausgegeben, solange die Maßnahme der Unterbringung von Asylbegehrenden und Flüchtlingen dient. Insgesamt sind 20 Millionen Euro für diese zweckgebundenen Kommunalkredite vorgesehen. Darüber hinaus hat die ISB im Au rag des Finanzministeriums ein Darlehensprogramm „Wohnraum für Flüchtlinge und Asylbegehrende“ entwickelt. Auch wenn es den Verbänden erst Anfang Februar 2015 zur Stellungnahme vorgelegt worden ist, soll es nicht zu Verzögerungen bei konkreten Projekten kommen. Deswegen werden ab dem 2. Februar 2015 eingereichte Förderanträge bearbeitet und bewilligt werden können, so Ministerin Ahnen. Das Programm richtet sich an kommunale Wohnungsbauunternehmen wie auch an sons ge private Investoren, die bereit sind, bestehende Gebäude durch bauliche Maßnahmen ganz oder teilweise zu Wohnzwecken für eine Überlassung an Flüchtlinge und Asylbegehrende nutzbar zu machen. Die Förderung erfolgt mi els ISB‐Darlehen in Höhe von 600 Euro je Quadratmeter förderungsfähiger Wohnfläche, höchstens jedoch in Höhe der Inves onskosten. Die ISB‐Darlehen sind bis zum Ablauf des zehnten Jahres mit einem Zinssatz in Höhe von null v. H. jährlich zu verzinsen und in Höhe von mindestens zwei v. H. jährlich zu  lgen. Als Gegenleistung für die Förderung haben sich Förderempfänger zu Belegungs‐ und Mietbindungen zu verpflichten. Die Dauer der Belegungs‐ und Mietbindung (Bindungszeitraum) beträgt zehn Jahre. Das Förderprogramm ist auf der Homepage der ISB Rheinland‐Pfalz in der Rubrik Wohnraum einzusehen. Ferner wurde der Landesbetrieb Liegenscha s‐ und Baubetreuung (LBB) gebeten, den Kommunen geeignete leerstehende Immobilien des Landes mietzinsfrei zu überlassen, sowie die Kommunen beim Ausbau der Infrastruktur durch feste Ansprechpartner zu unterstützen. ► www.isb.rlp.de

Ihre Ansprechpartnerin: Roswitha Sinz ARGE rheinland‐pfälzischer Wohnungsunternehmen Telefon: 0211 16998‐46 r.sinz@vdw‐rw.de

Aus der Bundespoli k

Bei einem Spitzengespräch am 23. Februar 2015 in Berlin unterzeichneten die Mitglieder, zu denen neben dem Bundesbauministerium (BMUB) und anderen wohnungs‐ und bauwirtscha lichen Verbänden auch der GdW gehört, ein Memorandum über Ziele, Arbeitsau rag und Struktur des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen. In Arbeitsgruppen werden nun zentrale Themen behandelt, unter anderem die Belebung des sozialen Wohnungsbaus, altersgerechter Umbau im Quar er sowie die soziale Sicherung des Wohnens. Das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen arbeitet prozessorien ert in den vier Handlungsfeldern „Stärkung der Inves onen in den Wohnungsbau“, „Senkung der Baukosten“, „Altersgerechter Umbau im Quar er“ sowie „Soziales und klimafreundliches Wohnen und Bauen“. In Spitzengesprächen beraten alle Bündnispartner auf oberster Leitungsebene über Ziele, Fortschri e und Ergebnisse der Bündnisak vitäten. Die Spitzengespräche finden zweimal jährlich unter Leitung der Ministerin mit den Bündnispartnern sta . Der Dialogprozess zur Erarbeitung zielgerichteter Lösungsvorschläge wird in Arbeitsgruppen geführt. In ihnen werden unter Federführung des BMUB auf Arbeitsebene konkrete Maßnahmenvorschläge erarbeitet. Beteiligt sind Vertreter der jeweils thema sch betroffenen Bündnispartner, weitere beteiligte Ressorts der Bundesregierung sowie Experten aus Wissenscha , Verbänden und Poli k. Die Ergebnisse der Arbeitsgruppen werden Ihr Ansprechpartner: in einem Endbericht gebündelt und bilden Thorsten Schmi die Basis für konkrete Interessenvertretung Maßnahmenvorschläge. Der Endbericht Telefon: 069 97065‐300 soll Ende 2015 vorgelegt werden. Die thorsten.schmi @vdwsuedwest.de Partnerverbände haben für alle Handlungsfelder zentrale Themen vereinbart. Die Arbeitsgruppen sind eingerichtet beziehungsweise werden im März die Arbeit aufnehmen. So arbeitet die Baukostensenkungskommission bereits seit August letzten Jahres. Die Arbeitsgruppe „Ak ve Liegenscha spoli k“ hat am 27. Januar 2015 getagt, die Arbeitsgruppe zum altersgerechten Umbau am 20. Februar 2015.

Mietrecht

Das Amtsgericht (AG) Münster hat mit Urteil vom 19. Februar 2014 entschieden, dass eine Formularklausel in einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag, nach der der Mieter verpflichtet ist, kein Kra fahrzeug zu halten oder in unmi elbarem Besitz zu haben, den Mieter unangemessen benachteiligt und gegen § 307 Abs. 1 BGB verstößt, wenn die Klausel keine klaren Ausnahmeregelungen vorsieht und ein Rechtsanspruch auf Befreiung vom Verbot ausdrücklich ausgeschlossen ist.

Sachverhalt Die Parteien streiten um die Zulässigkeit des Haltens beziehungsweise der Nutzung eines Kra fahrzeuges im Rahmen eines Wohnungsmietvertrages Der Vermieter und die Mieter schlossen am 1. September 2010 einen Mietvertrag über Wohnraum. Neben dem Mietvertrag schlossen die Parteien eine „Besondere Vereinbarung zur Kfz‐Freiheit der Gartensiedlung Weißenburg ‐ Wohnen PLUS“. Bei der Vereinbarung handelt es sich um für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, die der Vermieter diesem Mieter und weiteren Mietern bei Abschluss der Mietverträge gestellt hat und weiterhin stellt. § 2 dieser Vereinbarung lautet unter anderem: „Zur Realisierung der Zielsetzung des Bebauungsplanes und des städtebaulichen Vertrages werde ich als Mieter wie folgt beitragen: 1. Ich bin darüber informiert, dass ein Verein für autofreies Wohnen beziehungsweise eine Interessengemeinscha  der Bewohner gegründet werden soll. Zweck und erklärtes Ziel ist im Rahmen der Förderung des Umweltschutzes das Konzept des kfz‐freien Wohnens im Bereich des Bebauungsplanes XXX. Diesem Konzept fühle ich mich verpflichtet. 2. Das Projekt, Gartensiedlung Weißenburg ‐ Wohnen PLUS' ist ein Projekt kfz‐freien Wohnens. Kfz‐Freiheit wird von mir so verstanden, dass jeglicher Kfz‐Verkehr im Sinne des Straßenverkehrsgesetzes innerhalb der Gartensiedlung unzulässig ist. Darüber hinaus verpflichte ich mich, Kra fahrzeuge nicht zu halten. Das kfz‐freie Wohngebiet ist für regulären Kfz‐Verkehr nicht zugänglich, mit Ausnahme von notwendigem Verkehr (zum Beispiel Feuerwehr, Müllabfuhr, Krankentransporte oder Ähnliches). Es werden nur Besucher‐ und Car‐Sharing‐Stellplätze eingerichtet.“ Der Mieter nutzt im Widerspruch zur „Besonderen Vereinbarung“ ständig ein Kra fahrzeug. Dieses stellt er regelmäßig auf dem zur Wohnanlage gehörigen Besucherparkplatz ab und tri  von dort Fahrten an. Der Vermieter vertri  die Auffassung, dass zwischen den Parteien verbindlich festgelegt sei, dass die jeweiligen Mieter vollumfänglich auf eine Nutzung von Kra fahrzeugen verzichten. Einerseits nähme der Mieter die erheblichen Vorteile einer güns gen Miete für sich in Anspruch, sei aber im Gegenzug nicht bereit, die vertraglichen Einschränkungen zu akzep eren.

Entscheidung Nach Ansicht des AG Münster hat der Vermieter keinen Anspruch auf Unterlassung des Haltens sowie des unmi elbaren Besitzens oder Nutzens eines Kra fahrzeuges im Zusammenhang mit der Anmietung der streitgegenständlichen Wohnung gegen den Mieter gemäß § 535 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 2 der Besonderen Vereinbarung zur Kfz‐Freiheit der „Gartensiedlung Weißenburg ‐ Wohnen Plus“. Die betreffende Klausel ist unwirksam. Als Ergebnis einer vorzunehmenden Abwägung der wechselsei gen Interessen stellte das AG Münster fest, dass eine unangemessene Benachteiligung der Mieter vorliegt. Zur Vornahme der Abwägung ist zunächst der objek ve, also tatsächliche Gehalt der Klausel zu ermi eln und der Beurteilung zugrunde zu legen. Auf die Handhabung der Bes mmung im Einzelfall komme es dabei nicht an, weshalb nicht maßgeblich ist, ob der Vermieter die im Vertrag vorgesehenen Ausnahmegenehmigungen aus Gründen der Kulanz oder

anderen Gründen in einem Maße erteilt, die die Unwirksamkeit der Klausel begründenden Bedenken entkrä en könnte. Des Weiteren ist unter verschiedenen Auslegungsalterna ven die kundenfeindlichste, also diejenige maßgeblich, die gegen §§ 307 ff. BGB verstößt. Unter Beachtung dieser Vorgaben ist festzustellen, dass dem Mieter durch die Klausel das Halten von Fahrzeugen ebenso wie der unmi elbare Besitz sowie die Nutzung solcher Fahrzeuge kategorisch untersagt wird und nur im Ausnahmefall eine Ausnahmegenehmigung vom Vermieter erteilt wird, der Mieter allerdings ausdrücklich keinen Rechtsanspruch auf Erteilung einer solchen Ausnahmegenehmigung hat. Entsprechend der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung ist es dem Mieter damit ohne weitere Differenzierung und ohne Anspruch auf Erteilung einer Ausnahmegenehmigung verboten, ein Kra fahrzeug zu halten oder in unmi elbarem Besitz zu haben. Diese Auslegung könnte nämlich zu folgenden Ergebnissen führen: Von dem Verbot wird etwa auch der Mieter getroffen, der aus körperlichen und/oder gesundheitlichen Gründen dauerha  in seiner Mobilität eingeschränkt und etwa auf einen Rollstuhl angewiesen ist. Selbst dieser Mieter dür e entsprechend der Klausel kein Fahrzeug halten, auch wenn er anders seine persönliche Mobilität nicht ermöglichen oder aufrechterhalten könnte. Ein Mieter, der im Wege der Rechtsnachfolge, § 1922 BGB, also auch gegen oder ohne seinen Willen, Eigentümer von Fahrzeugen wird, würde sich vertragswidrig verhalten. Wenn der Mieter – aus welchen Gründen auch immer – einen Zweitwohnsitz begründet, wäre es ihm auch verboten, an diesem Ort ein Kra fahrzeug vorzuhalten. Schließlich dür e ein Mieter nicht Halter eines Fahrzeuges sein, welches einem nicht mehr in der Immobilie lebenden Kind zur Nutzung überlassen werden soll, was nach eigener Kenntnis des Gerichts insbesondere bei (auswär g) studierenden, gerade volljährig gewordenen Kindern nicht zuletzt aufgrund der Gestaltung der Versicherungsprämien gängige Praxis zahlreicher Familien ist. Die dem Mieter aufgebürdeten Nachteile werden auch nicht anderwei g kompensiert (Urteil des AG Münster vom 19. Februar 2014, Az.: 8 C 2524/13; WUM 2014, S. 208 ff.).

Anmerkung Das Urteil des AG Münster ist die erste Ihr Ansprechpartner: RA Stephan Gerwing gerichtliche Entscheidung zur Zulässigkeit so genannter autofreier Siedlungen in Jus ziar Telefon: 069 97065‐178 mietrechtlicher Hinsicht. Anhand der [email protected] Entscheidungsgründe wird deutlich, dass eine autofreie Siedlung durch ein mietvertragliches Verbot für die Mieter hinsichtlich der Haltung und Nutzung von Autos zwar flankiert werden kann. Ein Verbot ist aber nur dann mietvertraglich vereinbar, wenn normiert ist, dass sachlich begründete Ausnahmefälle zu einem gebundenen Anspruch des Mieters auf Befreiung von diesem Verbot führen. Hieran scheiterte die vorliegende mietvertragliche Zusatzregelung. Der Vermieter legte zwar vorliegend Berufung gegen dieses Urteil ein, doch blieb diese erfolglos, da sich das Landgericht Münster der Entscheidung in vollem Umfang anschloss.

Aus der Beratungspraxis

Insbesondere bei wenig vermögenden oder insolventen Mitgliedern werden Wohnungsgenossenscha en regelmäßig mit Pfändungen von Genossenscha sguthaben, ‐anteilen etc. durch Dri gläubiger oder Insolvenzverwalter konfron ert. Hier ist bei der Beurteilung der rechtlichen Abwehrmöglichkeiten sorgfäl g anhand der konkreten Einzelfallumstände zu unterscheiden. Die Pfändung alleine hil  sogenannten Dri gläubigern zwecks gewünschter kurzfris ger eigener Befriedigung nicht weiter, da das allein relevante und verwertbare Auseinandersetzungsguthaben immer erst nach erfolgter Kündigung von Anteilen oder der Mitgliedscha  entstehen kann. Die Pfändung scha  zwar eine gesicherte Rechtsposi on für den Fall, dass irgendwann in der Zukun  einmal durch einen Beendigungstatbestand ein Auseinandersetzungsguthaben entsteht, hil  aber bezüglich einer kurzfris gen Verwertung nicht weiter. Weitere beziehungsweise sogenannte freiwillige Anteile, die nicht für die Mitgliedscha  in der Genossenscha  oder die Nutzung einer Wohnung zwingend erforderlich sind, können separat verwertet werden, indem diese beispielsweise auf Grundlage eines wirksamen gerichtlichen Pfändungs‐ und Überweisungsbeschlusses nach erfolgtem fruchtlosem Vollstreckungsversuch separat gekündigt werden. Die Verwertung von Pflichtanteilen durch Dri gläubiger, wie im Übrigen auch durch Insolvenzverwalter, setzt hingegen immer zunächst eine Beendigung der Mitgliedscha  als solche voraus, deren Voraussetzungen aber durch die Einfügung des neuen § 67c Genossenscha sgesetz (GenG) im Jahre 2013 deutlich verschär  wurden. Eine Kündigung der Mitgliedscha  ist danach für Dri gläubiger und Insolvenzverwalter nur noch möglich, wenn das Geschä sguthaben mehr als das Vierfache der Grundmiete beträgt und höher als 2.000 Euro liegt. Der Bundesgerichtshof hat allerdings mit Urteil vom 18. September 2014 (Az.: IX ZR 276/13) entschieden, dass der neue gesetzliche Kündigungsschutz nicht für Kündigungen gilt, die vor dem Zeitpunkt seines Inkra tretens, nämlich dem 19. Juli 2013, rechtmäßig ausgesprochen wurden. Bei der Pfändung ist darauf zu achten, dass der Pfändungsgläubiger auch den rich gen Pfändungsgegenstand bezeichnet hat. Wenn das Auseinandersetzungsguthaben oder das Geschä sguthaben (im Wege der Auslegung in das rechtlich zutreffende Auseinandersetzungsguthaben umdeutbar) im Pfändungs‐ und Überweisungsbeschluss benannt werden und alle sons gen Formalien beachtet werden, ist die Pfändung rechtmäßig und kann zur Grundlage einer entsprechenden Kündigung gemacht werden. Bezeichnet der Gläubiger hingegen den Pfändungsgegenstand als Geschä santeil oder als Kau on, entspricht dies nicht der Vorgabe nach § 66 GenG. Das hat zur Folge, dass die Pfändung als nich g anzusehen ist und ins Leere geht. Unabhängig vom Geschä sguthaben und einzelnen Geschä santeilen können Dividendenansprüche des Mitglieds und mietrechtliche Ansprüche jederzeit gepfändet werden, wenn auch hier die allgemeinen formalen Voraussetzungen eingehalten werden.

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Gesetz zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschä sverkehr

Rela v unbemerkt von der breiteren Öffentlichkeit ist bereits am 29. Juli 2014 das Gesetz zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschä sverkehr in Kra  getreten (BGBl. I 2014, Seite 1.218 ff.). Es dient der Umsetzung der EU‐Richtlinie 2011/7/EU und soll die Zahlungsmoral privater Unternehmen und insbesondere öffentlicher Au raggeber verbessern, um die Liquidität kleiner und mi lerer Betriebe zu stärken. Zu diesem Zweck werden die vertragliche Möglichkeit, lange Zahlungsfristen zu vereinbaren, eingeschränkt, der Zinssatz erhöht und ein pauschalierter Schadensersatz eingeführt.

Wesentliche Änderungen Die Änderungen wurden über eine Anpassung des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) realisiert. Der neue § 271a BGB sieht vor, dass eine Vereinbarung, nach der der Gläubiger die Erfüllung einer Entgel orderung erst nach mehr als 60 Tagen nach Empfang der Gegenleistung verlangen kann, nur noch wirksam ist, wenn sie ausdrücklich getroffen und im Hinblick auf die Belange des Gläubigers nicht grob unbillig ist. Ist eine Entgel orderung erst nach Überprüfung oder Abnahme der Gegenleistung zu erfüllen, so ist eine Vereinbarung, nach der die Zeit für die Überprüfung oder Abnahme der Gegenleistung mehr als 30 Tage nach Empfang der Gegenleistung beträgt, nur wirksam, wenn sie ausdrücklich getroffen und im Hinblick auf die Belange des Gläubigers nicht grob unbillig ist. Die Ausnahme dür e allerdings in beiden Fällen nur selten anzunehmen sein, da in der Regel grobe Unbilligkeit vorliegen wird. Ferner wurden in § 288 BGB die Abs. 5 und 6 angefügt, wonach der Gläubiger einer Entgel orderung bei Verzug des Schuldners zusätzlich einen Anspruch auf Zahlung einer Pauschale in Höhe von 40 Euro hat, wenn dieser kein Verbraucher ist. Dies gilt ausdrücklich auch dann, wenn es sich bei der Entgel orderung um eine Abschlagszahlung oder sons ge Ratenzahlung handelt. Ferner ist nach § 288 Abs. 6 BGB eine im Voraus getroffene Vereinbarung, die den Anspruch des Gläubigers einer Entgel orderung auf Verzugszinsen ausschließt, unwirksam. Gleiches soll für eine Vereinbarung gelten, die diesen Anspruch beschränkt oder den Anspruch des Gläubigers einer Entgel orderung auf die Pauschale nach Abs. 5 oder auf Ersatz des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ausschließt oder beschränkt, wenn sie im Hinblick auf die Belange des Gläubigers grob unbillig ist.

Konsequenzen Die Änderungen führen dazu, dass insbesondere größere Dienstleistungs‐ und Produk onsunternehmen ihre allgemeinen Geschä sbedingungen sowie die allgemeinen Liefer‐ und Einkaufsbedingungen auf die Vereinbarkeit mit den neuen Fälligkeits‐ und Verzugsvorgaben nach §§ 271a, 286 BGB hin überprüfen und gegebenenfalls ändern müssen, um das Risiko unwirksamer Regelungen auszuschließen. Die Vertragspartner dieser Unternehmen können sich ihrerseits wiederum auf etwaige unwirksame Regelungen zu ihren eigenen Gunsten berufen. Die neuen Regelungen gelten für Verträge, die nach dem 28. Juli 2014 abgeschlossen wurden, sowie für vorher begründete Dauerschuldverhältnisse, soweit die Gegenleistung (zum Beispiel Lieferung) erst nach dem 30. Juni 2016 erbracht wird.

Ihr Ansprechpartner: RA Stephan Gerwing Jus ziar Telefon: 069 97065‐178 [email protected]

Mietrecht

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 4. Februar 2015 entschieden, dass ein Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berech gt ist, wenn ein sozialhilfeberech gter Mieter zur pünktlichen Zahlung der Miete nicht in der Lage ist, nachdem er zwar rechtzei g einen Antrag auf Sozialhilfe gestellt hat, die zur Mietzahlung erforderlichen Unterkun skosten jedoch nicht rechtzei g bewilligt worden sind.

Sachverhalt Ein Mieter bezog vom Jobcenter Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch (SGB) II. Ab Januar 2013 leitete er die für seine Wohnung erhaltenen Zahlungen des Jobcenters nicht mehr an den Vermieter weiter. Der Vermieter erklärte darau in im April 2013 wegen der hierdurch entstandenen Mietrückstände die fristlose Kündigung und erhob Räumungsklage. Das Jobcenter gab in der Folge aufgrund einer einstweiligen Anordnung des Sozialgerichts eine Verpflichtungserklärung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf Übernahme der aufgelaufenen Mietschulden ab. Später wurde das Sozialamt seines Wohnorts für den Mieter zuständig und er beantragte bei diesem Sozialhilfe einschließlich der Übernahme der Wohnungskosten. Gegen die Ablehnung der Wohnungskostenübernahme erhob er Widerspruch und beantragte einstweiligen Rechtsschutz bei dem Sozialgericht. Dieses verpflichtete den Sozialhilfeträger schließlich im Wege einstweiliger Anordnung zur Zahlung der Mieten von September 2013 bis Juni 2014. In der Zwischenzeit ha e der Vermieter, gestützt auf die rückständigen Mieten für die Monate Oktober 2013 bis März 2014, am 12. März 2014 erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt.

Entscheidung Der BGH stellte fest, dass das Mietverhältnis der Parteien durch die Kündigung vom 12. März 2014 wirksam beendet worden ist. Zu diesem Zeitpunkt war der Mieter mit den Mieten für den Zeitraum Oktober 2013 bis März 2014 in Verzug. Dem Verzugseintri  stand nicht entgegen, dass der Mieter, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen angewiesen war und diese Leistungen rechtzei g beantragt ha e. Zwar kommt der Schuldner nur in Verzug, wenn er das Ausbleiben der Leistung im Sinne von § 276 BGB zu vertreten hat. Bei Geldschulden befreien jedoch wirtscha liche Schwierigkeiten den Schuldner auch dann nicht von den Folgen verspäteter Zahlung, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruhen. Vielmehr hat jedermann nach dem Prinzip der einer Geldschuld zugrunde liegenden unbeschränkten Vermögensha ung („Geld hat man zu haben“) ohne Rücksicht auf ein Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen. Dieses Prinzip gilt auch für Mietschulden. Bei einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 BGB müssen darüber hinaus nicht die in § 543 Abs. 1 BGB genannten zusätzlichen Abwägungskriterien beachtet werden. Vielmehr handelt es sich bei den in § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 bis Nr. 3 BGB aufgeführten Kündigungsgründen um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit einer weiteren Fortsetzung des Mietverhältnisses. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, ist danach grundsätzlich auch ein wich ger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben. Der Schutz des (nicht rechtzei g zahlenden) Mieters vor dem Verlust der Wohnung wird vielmehr ausschließlich durch die einmalig innerhalb von zwei Jahren gewährte Schonfrist (§ 569 Abs. 3 BGB) sichergestellt (Urteil des BGH vom 4. Februar 2015, Az.: VIII ZR 175/14).

Anmerkung Vorliegend war der konkrete Einzelfallumstand, dass die Miete, nachdem bereits eine erste Kündigung aufgrund der Zahlung innerhalb der Schonfrist unwirksam wurde, erneut ausblieb und abermals zur Kündigung führte, für die Entscheidung des BGH ausschlaggebend.

Zuletzt ha e der BGH am 21. Oktober 2009 (Az.: VIII ZR 64/09) noch entschieden, dass ein Vermieter nur berech gt ist, das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 1 BGB wegen der unpünktlichen Mietzahlungen fristlos zu kündigen, wenn nicht eine staatliche Stelle für die Unpünktlichkeit verantwortlich ist, da sich ein Mieter verspätete Zahlungen des Jobcenters nicht zurechnen lassen müsse. Im Ergebnis ist aus unserer Sicht für die Annahme einer Kündigungsmöglichkeit mitentscheidend, ob ein Mieter, der staatliche Unterstützungsleistungen erhält, alles ihm Mögliche getan hat, damit die Mieten von den Leistungsträgern auch pünktlich gezahlt werden ► www.bundesgerichtshof.de

Ihr Ansprechpartner: RA Stephan Gerwing Jus ziar Telefon: 069 97065‐178 [email protected]

Neues Gesetz verabschiedet

Am 6. März 2015 wurde das „Gesetz zur Teilumsetzung der Energieeffizienz‐ Richtlinie“ mit Änderung des „Gesetzes über Energiedienstleistungen und andere Energieeffizienzmaßnahmen (EDL‐G)“ abschließend im Bundesrat beraten. Der Bundesrat hat zuges mmt. Das EDL‐G wird im Bundesanzeiger veröffentlicht und am Tag nach der Veröffentlichung in Kra  treten. Im Zusammenhang Ihr Ansprechpartner: mit der Umsetzung Dr. Rudolf Ridinger Vorstand dieses Gesetzes Telefon: 069 97065‐100 bestehen noch [email protected] zahlreiche offene Fragen. Hierzu zählen sowohl Aspekte der Betroffenheit der Wohnungsunternehmen als auch inhaltliche Aspekte des Audits. Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs‐ und Immobilienunternehmen hat eine Arbeitshilfe angekündigt.

Gesamtwirtscha liche Lage und Branchenentwicklung

Auch in diesem Jahr hat die Prüfungsabteilung des VdW südwest die wesentlichen Angaben zur gesamtwirtscha lichen Lage und zur Branchenentwicklung in Form von Textbausteinen für den Lagebericht zusammengestellt. Die Vorlage soll als Basis dienen bei der Erstellung unternehmensspezifischer Lageberichte zum 31. Dezember 2014.

Ihre Ansprechpartnerin: Claudia Brünnler‐Grötsch Prüfungsdirektorin Telefon: 069 97065‐137 claudia.bruennler‐[email protected]

► Download Textbausteine

Hinweis für die Mitgliedsunternehmen der Regionalverbände Der Kurzbericht „Die gesamtwirtscha liche Lage in Deutschland 2014/2015“ steht im GdW‐Mitgliederbereich als kostenfreier Download zur Verfügung. Dort finden Sie auch ein Bestellfax für ein kostenloses Freiexemplar. ► Extranet des GdW

1 Informationen zur gesamtwirtschaftlichen Lage und zur Branchenentwicklung Stand 16. März 2015

Gesamtwirtschaftliche Lage und Branchenentwicklung EURO-Raum1 

Die konjunkturelle Grunddynamik im Euroraum ist weiterhin gering, die gesamtwirtschaftliche Produktion nahm im ersten Halbjahr merklich schwächer zu als erwartet. Dies ging zu einem guten Teil auf die größeren Länder des Euroraums zurück. In Frankreich stagnierte die Wirtschaftsleistung und Italien fiel im Frühjahr neuerlich in eine Rezession. Die Prognosen für 2015 gehen jedoch von einer etwas höheren Zunahme des realen Bruttoinlandsprodukts aus.



Der Arbeitsmarkt hat sich im ersten Halbjahr etwas erholt. Seit Jahresbeginn ist die Arbeitslosenquote langsam von 11,8 % auf 11,5 % (August 2014) gesunken. Die Zahl der Beschäftigten nahm im gleichen Zeitraum um 0,5 % zu. Insbesondere in Spanien, Portugal und Irland ging die Arbeitslosenquote spürbar zurück. Allerdings bleibt die Lage am Arbeitsmarkt in diesen Ländern und im Euroraum insgesamt weiterhin schlecht.



Der Anstieg der Verbraucherpreise hat sich weiter abgeschwächt. Die Inflation sinkt in der Tendenz bereits seit etwa zweieinhalb Jahren. Auch die Prognosen für 2015 gehen von einem nur geringen Anstieg der Verbraucherpreise aus.

Daten Euro-Raum (2014/2015 geschätzt)2

2013

2014

2015

Reales Bruttoinlandsprodukt

- 0,4 %

+ 0,8 %

+ 1,1 %

Verbraucherpreise

+ 1,3 %

+ 0,5 %

+ 0,7 %

Arbeitslosenquote

11,9 %

11,6 %

11,3 %

Deutschland3 Gesamtwirtschaftliche Lage und voraussichtliche Entwicklung

1 2 3



Die deutsche Wirtschaft hat sich im Jahresdurchschnitt 2014 insgesamt als stabil erwiesen: Um 1,5 % war das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) höher als im Vorjahr und lag damit über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre von 1,2 %.



Die konjunkturelle Lage hat sich nach dem schwungvollen Jahresauftakt und der folgenden Schwächephase im vergangenen Sommer zum Jahresende 2014 stabilisiert.



Auf der Verwendungsseite des Bruttoinlandsprodukts war der Konsum wichtigster Wachstumsmotor der deutschen Wirtschaft: Die privaten Konsumausgaben stiegen preisbereinigt um 1,1 %, die des Staates um 1,0 %. Auch die Investitionen legten zu: Im Inland investierten Unternehmen und Staat zusammen 3,7 % mehr in Ausrüstungen als ein Jahr zuvor. Die

Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose: Deutsche Wirtschaft stagniert - jetzt Wachstumskräfte stärken – Herbst 2014 Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose: Deutsche Wirtschaft stagniert - jetzt Wachstumskräfte stärken – Herbst 2014 Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 16/15 v. 15.01.2015

2 Informationen zur gesamtwirtschaftlichen Lage und zur Branchenentwicklung Stand 16. März 2015

preisbereinigten Bauinvestitionen erzielten ebenfalls ein kräftiges Plus von 3,4 %. Die Sonstigen Anlagen lagen um 1,2 % über dem Vorjahresniveau. 

Der deutsche Außenhandel gewann im Jahresdurchschnitt 2014 trotz eines weiterhin schwierigen außenwirtschaftlichen Umfelds etwas an Dynamik: Deutschland exportierte preisbereinigt 3,7 % mehr Waren und Dienstleistungen als im Jahr 2013. Die Importe legten aber fast genauso stark zu (+ 3,3 %). Die Differenz zwischen Exporten und Importen – der Außenbeitrag – leistete dadurch einen vergleichsweise geringen Beitrag von + 0,4 Prozentpunkten zum BIP-Wachstum 2014. Ist-Daten (preisbereinigt, verkettet) 4

Prognose5

2012

2013

2014

2015

Bruttoinlandsprodukt

+0,4 %

+0,1 %

+1,5 %

+1,2 %

Private Konsumausgaben

+0,7 %

+0,8 %

+1,1 %

+1,4 %

Konsumausgaben des Staates

+1,2 %

+0,7 %

+1,0 %

+1,0 %

Ausrüstungsinvestitionen

-3,0 %

-2,4 %

+3,7 %

+4,1 %

Bauinvestitionen

+0,6 %

-0,1 %

+3,4 %

+2,1 %

Arbeitsmarkt6  Arbeitslose im Dezember 2014: 2.764.000 (= - 110.000 gegenüber Dezember 2013)  Arbeitslosenquote im Dezember 2014: 6,4 % (Dezember 2013: 6,7 %)  Erwerbstätige im November 2014: 43.063.000 (= + 1,0 % gegenüber Vorjahresmonat)  Für 2015 gehen die Prognosen von einer Arbeitslosenquote von 6,8 % aus. Kapitalmarkt7  Die Zinsentwicklung zwischen Ende 2013 und Ende 2014 war durchweg negativ. In allen Fristigkeitsbereichen gingen die Effektivzinssätze zurück. Die von der deutschen Bundesbank veröffentlichten Effektivzinssätze für Kredite an nichtfinanzielle Kapitalgesellschaften (Neugeschäft) entwickelten sich wie folgt: Laufzeit Termin

< 1 Jahr

1-5 Jahre

> 5 Jahre

2013-12 2014-11

+/- 2013-12 2014-11

+/- 2013-12 2014-11

%

% %-Pkte.

%

% %-Pkte.

%

+/-

% %-Pkte.

Volumen

4 5 6 7

< 1 Mio. Euro

3,01

2,82

-0,19

3,59

3,14

-0,45

2,74

2,16

-0,58

> 1 Mio. Euro

1,86

1,52

-0,34

2,62

2,42

-0,20

2,75

2,02

-0,73

Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 16/15 v. 15.01.2015 Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose: Eckdaten der Prognose für die Bundesrepublik Deutschland, Herbst 2014 www.destatis.de http://www.bundesbank.de/Navigation/DE/Statistiken/Zeitreihen_Datenbanken/zeitreihen_datenbank.html

3 Informationen zur gesamtwirtschaftlichen Lage und zur Branchenentwicklung Stand 16. März 2015



Die folgenden Diagramme stellen die Entwicklung von Darlehensvolumina und Zinssätzen für den Gesamtbetrachtungszeitraum zusätzlich grafisch dar:

4 Informationen zur gesamtwirtschaftlichen Lage und zur Branchenentwicklung Stand 16. März 2015





8 9

Immobilienmarkt Von Januar bis November 2013 wurde in Deutschland der Bau von 259.849 Wohnungen (einschließlich Bestandsmaßnahmen) genehmigt. Das waren 5,3 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Von den im Zeitraum Januar bis November 2014 genehmigten Wohnungen waren 229.584 Neubauwohnungen. Das waren 4,3 % mehr als im Vorjahreszeitraum.8 Ausweislich der GdW-Jahresstatistik betrugen die Nettokaltmieten im Bundesdurchschnitt im Berichtsjahr 2013 5,15 (+2,1 %) Euro/qm, in den alten Bundesländern 5,41 (+2,5 %) Euro/qm und in den neuen Bundesländern 4,85 (+1,9 %) Euro/qm.9

www.destatis.de GdW: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trend 2014/2015

Aus der Beratungspraxis

Seit dem 1. Januar 2015 gilt das neue Verfahren für den Kirchensteuerabzug. Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs‐ und Immobilienunternehmen hat gemeinsam mit dem DRV Deutscher Raiffeisenverband noch einmal einen Vorstoß gegenüber dem Bundesfinanzministerium unternommen und im Rahmen des anstehenden Gesetzgebungsverfahrens zur „Modernisierung des Besteuerungsverfahrens“ Verfahrensvereinfachungen eingefordert. Einerseits muss es – kurzfris g – eine Lösung in Bezug auf die jährliche individuelle, schri liche Informa on aller Genossenscha smitglieder geben. Am besten sollte diese Informa onsverpflichtung wegfallen. Andererseits wurde die Möglichkeit einer pauschalierten Kirchensteuererhebung erneut an das Bundesfinanzministerium herangetragen.

Ihre Ansprechpartnerin: Dipl.‐Kffr. Anke Kirchhof Steuerberaterin Telefon: 069 97065‐138 [email protected]

Diese Pauschalierung der Kirchensteuererhebung soll als Wahlrecht ausgestaltet werden, allerdings nur für Dividendenzahlungen von Genossenscha en außerhalb des Kredit‐ und Finanzdienstleistungssektors. Dieser unhaltbare verwaltungs‐ und kostenmäßige Aufwand sollte reduziert werden.

Prüferschulung

Am 16. Februar 2015 fand in Frankfurt die Prüferschulung des VdW südwest erstmals unter der Leitung der neuen Prüfungsdirektorin WP/RA/StB Claudia Brünnler‐Grötsch sta . In den neuen Räumlichkeiten im dri en Obergeschoss des Verbandsgebäudes wurde das Prüferteam über ihren Tä gkeitsbereich betreffende Neuerungen informiert. Die Prüfertreffen des Verbandes finden in regelmäßigem Turnus sta . Zusätzlich zu dem breiten und rege in Anspruch genommenen Weiterbildungsangebot des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs‐ und Immobilienunternehmen, dienen die Prüfertreffen dazu, das Wissen der Prüfer auf aktuellem Stand zu halten. Hiermit kommt der Verband unter anderem einer berufsrechtlichen Vorgabe nach, die eine festgelegte Anzahl von Weiterbildungsstunden pro Jahr für Prüfer vorgibt. So standen auch dieses Mal wieder Themen auf der Agenda, die sich vornehmlich mit Fragen rund um das Prüfungswesen beschä igen. Als erste Referen n erläuterte die für das Qualitätsmanagement verantwortliche Abteilungsleiterin WP/StB Chris ne Neumann die Neuerungen zum Lagebericht nach Deutschem Rechnungslegungs Standard (DRS) Nummer 20. WP Sebas an Pfeiffer stellte anschließend die Kapitalflussrechnung nach DRS 21 vor. StB Volker Saiko ging auf Grundsätze und Regelungen zu Geldanlagen ein; zugleich erörterte er gemeinsam mit WP/StB Oliver Schultze die Stellungnahme des immobilienwirtscha lichen Fachausschusses des Ins tuts der Rechnungsprüfer zur Rechnungslegung IDW RS IFA 1 und den Entwurf der IDW‐Stellungnahme ERS IFA 2, der wiederum zusätzlich mit der Prüfungsdirektorin über das Bilanzrichtlinie‐Umsetzungsgesetz (BilRuG) informierte. Abgerundet wurde das Tagesprogramm durch einen technischen Vortrag von Dipl.‐Ing. Michael Jahn von Jahn ABC in Mainz, der über Fallstricke bei der Vergabe von Bauleistungen referierte. Abschließend berichtete Prüfer Lars Ahlborn über ein von ihm besuchtes So ‐skills‐ Seminar des GdW zum Thema Präsenta onstechnik, das die für Marke ng und Vertrieb verantwortliche Referen n Ka a Adams um einige Hinweise aus ihrer prak schen Erfahrung ergänzte. Ein besonderes Highlight des Prüfertreffens war die Auszeichnung zweier Prüfungsassistenten ‐ Türkan Kacar und Phuong Duy Doan dürfen fortan die Berufsbezeichnung Prüfer tragen. Brünnler‐Grötsch überreichte das vom GdW ausgestellte Zer fikat und einen Blumenstrauß mit den besten Wünschen für die weitere Zusammenarbeit.

Umsatzsteuer

Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat mit Schreiben vom 4. Februar 2015 zur Umkehrung der Steuerschuldnerscha  bei Bauleistungen, wenn mit der Baumaßnahme vor dem 15. Februar 2014 begonnen wurde, Stellung genommen. Das frühere BMF‐Schreiben vom 15. Februar 2014 enthält in Absatz 5 eine Nichtbeanstandungsregelung. Danach können sich Bauunternehmer und Wohnungsunternehmen einvernehmlich darauf verständigen, dass weiterhin die Umkehrung der Steuerschuldnerscha  angewendet wird, auch wenn durch die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs vom 22. August 2013 (Urteil V R 37/10) das Wohnungsunternehmen nicht mehr Bauleistender im Sinne des § 13b Umsatzsteuergesetz ist. Bei Anwendung der Übergangsregelung erstellt der Bauunternehmer weiterhin nur Ne o‐Rechnungen und das Wohnungsunternehmen führt die Umsatzsteuer für den Bauunternehmer an das Finanzamt ab. Durch das Kroa en‐Anpassungsgesetz hat ab dem 1. Oktober 2014 der Leistungsempfänger durch eine ihm vom Finanzamt ausgestellte Bescheinigung dem Bauunternehmer nachzuweisen, dass er Bauleistender ist. Würde das Wohnungsunternehmen solch eine Bescheinigung beantragen, würde es wieder zur Umkehrung der Steuerschuldnerscha  gezwungen werden, obwohl die Voraussetzungen dazu nicht vorliegen. Die oben genannte Übergangsregelung ging dann in vielen Fällen ins Leere, weil der Bauunternehmer vom Wohnungsunternehmen eine Bescheinigung verlangte, dass er Bauleistender ist. Da das Wohnungsunternehmen diese Bescheinigung nicht vorlegen konnte, haben die Bauunternehmer nach dem 1. Oktober 2014 diese Übergangsregelung nicht mehr angewandt. Mit aktuellem BMF‐Schreiben vom 4. Februar Ihre Ansprechpartnerin: Dipl.‐Kffr. Anke Kirchhof 2015 hat die Finanzverwaltung nun klar Steuerberaterin gestellt, dass in den Fällen der Telefon: 069 97065‐138 Übergangsregelung für Baumaßnahmen, die [email protected] vor dem 15. Februar 2014 begonnen wurden und nach dem 30. September 2014 abgeschlossen werden, eine solche Bescheinigung nicht vorzulegen ist. Das Reverse‐Charge‐Verfahren kann weiterhin angewendet werden, auch wenn eigentlich der leistende Bauunternehmer die Steuer schuldet.

BMF passt Verwaltungsanforderungen an technischen Fortschri  an

19 Jahre hat es bedur , damit das Bundesfinanzministerium (BMF) seine Verwaltungsaussagen zu den Anforderungen an eine IT‐gestützte Buchführung überarbeitet. Mit seinem neuen Schreiben vom 14. November 2014 hat das BMF seine bereits 1995 aufgestellten „Grundsätze ordnungsmäßiger datenverarbeitungsgestützter Buchführungssysteme“, kurz GoBS, abgelöst und an den technischen Fortschri angepasst. Das neue Regelwerk hört auf den Namen „Grundsätze zur ordnungsmäßigen Führung und Au ewahrung von Büchern, Aufzeichnungen und Unterlagen in elektronischer Form sowie zum Datenzugriff“, kurz GoBD. Auch die seit 2001 geltenden „Grundsätze zum Datenzugriff und zur Prüfung digitaler Unterlagen“, kurz GDPdU, werden damit abgelöst. In der neuen, 37 Seiten starken Weisung äußert sich das BMF unter anderem zu steuerlichen Buchführungs‐ und Aufzeichnungspflichten, den Anforderungen an die Au ewahrung von Unterlagen, der Ordnungsmäßigkeit elektronischer Bücher, zur Belegsicherung, zur Au ereitung von Buchungsbelegen, zur elektronischen Aufzeichnung von Geschä svorfällen, zu den Anforderungen an ein internes Kontrollsystem, zur Datensicherung, zur Unveränderbarkeit von Informa onen in einem Datenverarbeitungssystem beziehungsweise der Protokollierung von Änderungen, zum Umfang der Au ewahrungspflichten sowie zum Datenzugriff durch die Finanzbehörden bei steuerlichen Außenprüfungen und zu den dabei zu beachtenden Mitwirkungspflichten des Geprü en. Die neuen GoBD sind für Veranlagungszeiträume anzuwenden, die nach dem 31. Dezember 2014 beginnen. Die bisherigen GoBS und GDPdU sind ab dann nicht mehr anzuwenden. Weiterhin gül g bleibt nur die Weisung des BMF zur Verwendung von Mikrofilmaufnahmen zur Erfüllung gesetzlicher Au ewahrungspflichten aus dem Jahr 1984.

Ihre Ansprechpartnerin: Dipl.‐Kffr. Anke Kirchhof Steuerberaterin Telefon: 069 97065‐138 [email protected]

Informa on März 2015

Themen der Ausgabe: März 2015 Gesetzgebung Jahressteuergesetz 2015: Was ändert sich für Privatpersonen? Jahressteuergesetz 2015: Was ändert sich für Unternehmer und Arbeitgeber? Steuerhinterziehung: Die Fakten zur stra efreienden Selbstanzeige ab 2015 Einkommensteuer Reisekostenreform 2014: BMF ergänzt seine bisherigen Verwaltungsaussagen Doppelte Haushaltsführung: Verpflegungspauschalen sind auch in Wegverlegungsfällen ungekürzt abziehbar Unbes mmte Verzinsung: Wann Erträge aus Genussrechten zu Arbeitslohn führen Disagio: Nur 5 % gelten als marktüblich und können sofort Werbungskosten sein Häusliches Arbeitszimmer: Mehrere Tä gkeiten vervielfäl gen Abzugshöchstbetrag nicht Neue „Mü errente“: Wie hoch fällt der Steuerzugriff aus? Körperscha steuer Forderungsbilanzierung: Bestri ene Forderungen dürfen erst nach Anerkennung bilanziert werden Nachspaltungsveräußerungssperre: Auch bei weniger als 20 % kann die Steuerneutralität gefährdet sein Umsatzsteuer Totalverlust der Buchführung: Darf das Finanzamt den Vorsteuerabzug kürzen? Gutgläubigkeit: Kein Vorsteuerabzug bei leich er ger Unterstützung eines Betrugs Mobilfunkgeräte: Gerätebonus muss voll umsatzversteuert werden Verpflegung bei Hotelübernachtung: BMF bestä gt 19 % Umsatzsteuer auf Nebenleistung Erbscha ‐/Schenkungsteuer Erbscha steuer: Derzei ge Privilegierung von Betriebsvermögen ist verfassungswidrig Grunderwerbsteuer Grunderwerbsteuer auf Baukosten: Kündigung und Neuabschluss des Bauvertrags ist kein wirksamer Steuerkniff Grundsteuer Grundsteuer: Fehlendes wirtscha liches Eigentum ist kein Nich gkeitsgrund ► Download der März‐Ausgabe

März 2015 Information

STEUERN und

BILANZIERUNG

Information März 2015 Inhalt

Seite Gesetzgebung _____________________________________________________________________ 1 Jahressteuergesetz 2015: Was ändert sich für Privatpersonen? ________________________________ 1 Jahressteuergesetz 2015: Was ändert sich für Unternehmer und Arbeitgeber? ____________________ 1 Steuerhinterziehung: Die Fakten zur strafbefreienden Selbstanzeige ab 2015 _____________________ 2 Einkommensteuer _________________________________________________________________ 3 Reisekostenreform 2014: BMF ergänzt seine bisherigen Verwaltungsaussagen ____________________ 3 Doppelte Haushaltsführung: Verpflegungspauschalen sind auch in Wegverlegungsfällen ungekürzt abziehbar ________________________________________________________________ 4 Unbestimmte Verzinsung: Wann Erträge aus Genussrechten zu Arbeitslohn führen ________________ 4 Disagio: Nur 5 % gelten als marktüblich und können sofort Werbungskosten sein _________________ 5 Häusliches Arbeitszimmer: Mehrere Tätigkeiten vervielfältigen Abzugshöchstbetrag nicht ___________ 5 Neue „Mütterrente“: Wie hoch fällt der Steuerzugriff aus? ___________________________________ 6 Körperschaftsteuer ________________________________________________________________ 6 Forderungsbilanzierung: Bestrittene Forderungen dürfen erst nach Anerkennung bilanziert werden __________________________________________________________________________ 6 Nachspaltungsveräußerungssperre: Auch bei weniger als 20 % kann die Steuerneutralität gefährdet sein _____________________________________________________________________ 7 Umsatzsteuer _____________________________________________________________________ 7 Totalverlust der Buchführung: Darf das Finanzamt den Vorsteuerabzug kürzen? ___________________ 7 Gutgläubigkeit: Kein Vorsteuerabzug bei leichtfertiger Unterstützung eines Betrugs________________ 8 Mobilfunkgeräte: Gerätebonus muss voll umsatzversteuert werden ____________________________ 8 Verpflegung bei Hotelübernachtung: BMF bestätigt 19 % Umsatzsteuer auf Nebenleistung __________ 9 Erbschaft-/Schenkungsteuer _________________________________________________________ 9 Erbschaftsteuer: Derzeitige Privilegierung von Betriebsvermögen ist verfassungswidrig _____________ 9 Grunderwerbsteuer _______________________________________________________________ 10 Grunderwerbsteuer auf Baukosten: Kündigung und Neuabschluss des Bauvertrags ist kein wirksamer Steuerkniff ______________________________________________________________ 10 Grundsteuer _____________________________________________________________________ 11 Grundsteuer: Fehlendes wirtschaftliches Eigentum ist kein Nichtigkeitsgrund ____________________ 11

Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V. Franklinstraße 62, 60486 Frankfurt Telefon: 069 97065–194 Telefax: 069 97065–204 [email protected] www.vdwsuedwest.de

Gesetzgebung Jahressteuergesetz 2015: Was ändert sich für Privatpersonen? Das Zollkodex-Anpassungsgesetz ist erst unter dem Namen „Jahressteuergesetz 2015“ wirklich bekannt geworden. Die Änderungen, die es für Privatpersonen mit sich bringt, haben wir im Folgenden alphabetisch für Sie zusammengefasst. Wenn nicht anders vermerkt, gelten die Regelungen seit dem 01.01.2015. Beruf und Familie: Zusätzliche Arbeitgeberleistungen an ein Dienstleistungsunternehmen, das den Arbeitnehmer hinsichtlich der Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Angehörigen berät oder hierfür Betreuungspersonen vermittelt, sind nun steuerfrei. Bei einer kurzfristigen „Notbetreuung“ aus zwingenden beruflichen Gründen sind außerdem 600 € pro Jahr steuerfrei. Erstausbildung: Es ist wichtig, Erst- und Zweitausbildung klar voneinander abgrenzen zu können. Denn während bei einer Erstausbildung nur Sonderausgaben von bis zu 6.000 € pro Jahr steuerlich anerkannt werden, sind bei einer Zweitausbildung alle Ausgaben als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben abziehbar. Für den Begriff Erstausbildung gibt es jetzt eine gesetzliche Definition, die eine Abschlussprüfung nach mindestens zwölf Monaten Ausbildung voraussetzt. Nichtveranlagungsbescheinigung: Es ist nun möglich, die sogenannte NV-Bescheinigung so lange bei der Bank nachzureichen, wie diese noch keine Steuerbescheinigung ausgestellt hat. Diese Neuerung soll verhindern, dass Steuererklärungen nur eingereicht werden, um sich die abgeführte Kapitalertragsteuer erstatten zu lassen. Diese Neuerung hat auch Wirkung auf frühere Jahre. Versorgungsausgleich: Zahlungen, die bei einer Scheidung oder der Auflösung einer Lebenspartnerschaft an den Ausgleichsberechtigten für dessen Verzicht auf den Versorgungsausgleich geleistet werden, gelten als Sonderausgaben. Korrespondierend dazu sind sie beim Empfänger eine Einnahme. Vorsorgeaufwendungen: Neuerdings ist es möglich, die Basisrente - wie auch schon die Riester-Rente auf eine Zahlung pro Jahr zu reduzieren. Bei anderen kleinen Renten kann ebenso verfahren werden. Laut dem ursprünglichen Gesetzentwurf sollten die Beiträge ab 2015 bis 24.000 € als Vorsorgeaufwendungen abzugsfähig sein (bisher 20.000 €). Stattdessen hat man sich schließlich auf den Höchstbetrag zur knappschaftlichen Rentenversicherung geeinigt: Dieser liegt derzeit bei 22.172 €. Zuschläge für Kindererziehungszeiten: Zuschläge zu den Versorgungsbezügen für Zeiten der Kindererziehung sind seit 2015 nicht mehr steuerfrei. Gesetz zur Anpassung der Abgabenordnung an den Zollkodex der Union und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften v. 22.12.2014; BGBl I, 2417 Jahressteuergesetz 2015: Was ändert sich für Unternehmer und Arbeitgeber? Diejenigen Änderungen, die es für Unternehmer mit sich bringt, haben wir im Folgenden alphabetisch für Sie zusammengefasst. Wenn nicht anders vermerkt, gelten die Neuerungen seit dem 01.01.2015. Betriebsveranstaltungen: Ursprünglich sollte die Freigrenze, bis zu der die Zuwendungen eines Arbeitgebers keinen Arbeitslohn darstellen, von 110 € auf 150 € erhöht werden. Stattdessen wurde aus der Freigrenze lediglich ein Freibetrag. Das bedeutet, dass bei Kosten von mehr als 110 € pro Arbeitnehmer nun nur der übersteigende Teil als Lohn versteuert werden muss (nicht mehr der gesamte Betrag). Während die 110 € früher auf alle Veranstaltungsteilnehmer zu beziehen waren (also z.B. auch auf Ehepartner), dürfen nun nur noch die teilnehmenden Arbeitnehmer gezählt werden. Aufwendungen, die auf ihre Begleitpersonen entfallen, sind ihnen als Zuwendungen zuzurechnen. Schließlich gehen in die Bemessungsgrundlage auch die Kosten ein, die der Arbeitgeber für den äußeren Rahmen der Veranstaltung an fremde Dritte zahlt (auch Geschenke). Gemeinkosten, also kalkulierte Eigenkosten wie etwa Miete oder Verwaltungsaufwendungen, zählen nicht dazu. Grenzüberschreitende Geschäftsbeziehungen: Die bisher strittige Definition für Zwecke der Gewinnbesteuerung orientiert sich ab 2015 an der Verwaltungsauffassung. Neu geregelt wurde unter anderem die Ermittlung der Verrechnungspreise zwischen Unternehmensteilen, um die ungerechtfertigte Verlagerung von Gewinnen ins Ausland effektiver zu verhindern.

Information VdW südwest – März 2015

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Investitionszuschuss Wagniskapital: Zur Förderung junger innovativer Unternehmen können sich seit Mai 2013 Investoren unter bestimmten Voraussetzungen mit 20 % des investierten Betrags vom Staat bezuschussen lassen. Dieser INVEST-Zuschuss für Wagniskapital ist nun steuerfrei gestellt - und zwar mit Wirkung für den Veranlagungszeitraum 2013. Voranmeldungen: Bei Mantelkäufen oder Käufen von sogenannten Vorratsgesellschaften muss zwei Jahre lang eine monatliche Umsatzsteuer-Voranmeldung abgegeben werden. Bisher war dies mangels Umsätzen in der Regel nur jährlich erforderlich. Wechsel der Steuerschuldnerschaft: Zum einen wurde für die Umkehr der Steuerschuldnerschaft bei der Lieferung bestimmter Metalle eine Bagatellgrenze von 5.000 € eingeführt. Außerdem wurden die betroffenen Gegenstände endlich konkret benannt. (Für die Umsetzung der Regelungen zur Erweiterung auf Metalllieferungen haben Sie dank einer neueren Nichtbeanstandungsregelung der Finanzverwaltung noch bis zum 30.06.2015 Zeit.) Zum anderen wurde das Bundesfinanzministerium ermächtigt, zur Abwehr von Umsatzsteuerbetrug die Umkehr der Steuerschuldnerschaft auch ohne Zustimmung des Parlaments kurzfristig auf weitere Branchen auszudehnen - allerdings nur für die Dauer von neun Monaten. Gesetz zur Anpassung der Abgabenordnung an den Zollkodex der Union und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften v. 22.12.2014; BGBl I, 2417 Steuerhinterziehung: Die Fakten zur strafbefreienden Selbstanzeige ab 2015 Mit dem „Gesetz zur Änderung der Abgabenordnung und des Einführungsgesetzes zur Abgabenordnung“ wurden die Voraussetzungen der strafbefreienden Selbstanzeige ab 2015 verschärft. Das verabschiedete Gesetz enthält die ursprünglichen Pläne der Finanzminister größtenteils unverändert. Da es jetzt amtlich ist, möchten wir Ihnen noch einmal einen umfassenderen Überblick über die Neuerungen geben. Nun lässt sich eine Geld- oder Gefängnisstrafe schon ab einer Steuerhinterziehung über 25.000 € nicht mehr umgehen - es sei denn, nicht nur die hinterzogene Steuer wird bezahlt, sondern auch sämtliche Hinterziehungszinsen (6 % pro Jahr) sowie der individuelle Strafzuschlag (Staffelung siehe unten). Nur unter diesen Umständen kann die Selbstanzeige überhaupt wirksam werden. In der Praxis dürfte allerdings die Vorgabe, dass die hinterzogenen Steuern vollständig erklärt werden müssen, die meisten Schwierigkeiten bereiten: Es müssen also alle unverjährten Steuerstraftaten einer Steuerart, mindestens aber die innerhalb der letzten zehn Kalenderjahre aufgearbeitet werden. Das schließt eine Teilselbstanzeige in der Regel aus. Das Gebot der Vollständigkeit greift nur in zwei Fällen nicht: bei verspäteten oder berichtigten Umsatzsteuer- bzw. Lohnsteuer-Voranmeldungen. Aufgrund der in der Praxis häufigen Korrekturen war hier in der Vergangenheit mit einem Straf- und Bußgeldverfahren zu rechnen. Nun gelten die Korrekturen als wirksame Teilselbstanzeige. Weder eine Zinszahlung noch ein Strafzuschlag sind zu befürchten. Entgegen dem ursprünglichen Gesetzentwurf bleibt es im Fall einer einfachen Steuerhinterziehung bei der fünfjährigen Verjährungsfrist. Allerdings erstreckt sich die Berichtigungspflicht auf zehn Jahre ab Abgabe der Selbstanzeige. Die Strafzuschläge sind folgendermaßen nach dem Hinterziehungsbetrag gestaffelt (bisher fielen lediglich 5 % an):  Über 25.000 € bis 100.000 € sind 10 % Zuschlag zu zahlen,  zwischen 100.001 € und 1 Mio. € fallen 15 % an und  über 1 Mio. € sind 20 % Strafzuschlag zu zahlen. Sollte sich im Nachhinein herausstellen, dass die Selbstanzeige unwirksam war, kann die bereits geleistete Zahlung angerechnet werden. Eine Selbstanzeige ist dann zu spät, wenn der Prüfer bei einer Lohn- oder Umsatzsteuer-Nachschau seinen Ausweis zeigt. Ob er bereits erste Prüfungshandlungen vorgenommen hat, ist nicht mehr relevant. Das gilt auch für alle an der Steuerhinterziehung beteiligten Personen wie Anstifter oder Gehilfen: Diese müssen nicht einmal etwas von der Kontrolle mitbekommen, können dann aber trotzdem keine wirksame Selbstanzeige mehr erstatten.

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Im Fall der Teilnahme an einer besonders schweren (bandenmäßigen) Steuerstraftat wie beispielsweise einem sogenannten Umsatzsteuerkarussell ist es künftig überhaupt nicht mehr möglich, straffrei zu bleiben. Besonderheiten gelten nun auch für Kapitalerträge aus Nicht-EU-Staaten, die nicht am automatischen Datenaustausch teilnehmen. Hier beginnt die Verjährung erst mit Bekanntwerden der Steuerstraftat, spätestens jedoch nach zehn Jahren. Es kann also faktisch zu einer zwanzigjährigen Verjährungsdauer kommen. Gesetz zur Änderung der Abgabenordnung und des Einführungsgesetzes zur Abgabenordnung v. 22.12.2014; BGBl I, 2415

Einkommensteuer Reisekostenreform 2014: BMF ergänzt seine bisherigen Verwaltungsaussagen Mit der Reform des steuerlichen Reisekostenrechts zum 01.01.2014 haben sich für die Bürger und deren steuerliche Berater zahlreiche Einzelfragen aufgetan, denen das Bundesfinanzministerium (BMF) bereits 2013 mit einem erläuternden Einführungsschreiben begegnet war. In einer neuen Weisung hat das BMF seine bisherigen Aussagen ergänzt und die Rechtslage anhand von 17 zusätzlichen Fallbeispielen veranschaulicht. Einige neue Aspekte des überarbeiteten Schreibens hier in der Übersicht:  Das BMF erklärt, dass auch Baucontainer, die zum Beispiel auf einer Großbaustelle längerfristig fest mit dem Erdreich verbunden sind und als Baubüro genutzt werden, eine (erste) Tätigkeitsstätte darstellen können (ortsfeste Einrichtung). Mehrere solche ortsfeste betriebliche Einrichtungen auf einem Betriebsgelände sind als einzige Tätigkeitsstätte zu werten.  Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs aus 2014, wonach ein wiederholt befristet ins Ausland entsandter Arbeitnehmer dort keine regelmäßige Arbeitsstätte begründet, ist ab 2014 nicht mehr anwendbar.  Bei der Frage, ob ein Einsatzort aufgrund quantitativer (zeitlicher) Kriterien die erste Tätigkeitsstätte des Arbeitnehmers ist, dürfen nur die Zeiten berücksichtigt werden, in denen er dort seiner eigentlichen beruflichen Tätigkeit nachgeht. Die Zeiten, in denen der Arbeitnehmer dort einen Lkw abholt, zurückgibt oder be- und entlädt, sind bei dieser Betrachtung auszuklammern.  Das BMF erklärt ferner, welche Verpflegungsmehraufwendungen angesetzt werden können, wenn ein Arbeitnehmer an einem Kalendertag mehrfach oder über Nacht auswärtig tätig ist. Bei Tätigkeiten über Nacht können die Abwesenheitszeiten dem Tag zugeordnet werden, an dem der Arbeitnehmer den überwiegenden Teil auswärts arbeitet. Anhand mehrerer Fallbeispiele erklärt das BMF, welches Wahlrecht der Arbeitnehmer in diesem Zusammenhang hat.  Maklerkosten, die für die Anmietung einer Zweitwohnung im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung anfallen, dürfen separat als Umzugskosten abgezogen werden und fallen nicht unter die neue 1.000-€-Grenze für Zweitwohnungskosten.  Verpflegungsmehraufwendungen sind pauschal zu kürzen, wenn der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer eine Mahlzeit zur Verfügung stellt. Das BMF stellt klar, dass diese tagesbezogene Kürzung maximal bis auf 0 € erfolgen darf und auch ein vom Arbeitgeber gereichter Snack oder Imbiss eine Mahlzeit sein kann, die zur Kürzung der Pauschalen führt. Bisher war hierfür keine Kürzung erforderlich. Ob der Arbeitnehmer die Mahlzeit tatsächlich verzehrt, ist irrelevant.  Zu den vom Arbeitgeber zur Verfügung gestellten Mahlzeiten gehören auch die in einem Flugzeug, Zug oder auf einem Schiff kostenlos angebotenen Mahlzeiten, die mit der Beförderung zusammenhängen und vom Arbeitgeber zur Verfügung gestellt werden, sofern die Rechnung für das Ticket auf den Arbeitgeber ausgestellt ist und von diesem erstattet wird (Regelung darf erst ab dem 01.01.2015 angewandt werden). Reisekostenreform 2014: BMF ergänzt seine bisherigen Verwaltungsaussagen BMF-Schreiben v. 24.10.2014 – IV C 5 - S 2353/14/10002

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Doppelte Haushaltsführung: Verpflegungspauschalen sind auch in Wegverlegungsfällen ungekürzt abziehbar Wer aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung am Beschäftigungsort unterhält, darf für die ersten drei Monate der doppelten Haushaltsführung pauschale Verpflegungsmehraufwendungen als Werbungskosten abziehen. Hinweis: Die Tagessätze liegen - je nach Abwesenheitsdauer - bei 12 € oder 24 € (ab 2014). Dieser Abzug soll dem Umstand Rechnung tragen, dass die Verpflegungssituation am neuen Beschäftigungsort zu Beginn der doppelten Haushaltsführung noch unbekannt ist und der Arbeitnehmer deshalb Mehraufwendungen schultern muss (z.B. für Besuch von Imbiss, Restaurant etc.). Nachdem der Bundesfinanzhof (BFH) 2009 entschieden hatte, dass eine doppelte Haushaltsführung auch dann steuerlich anzuerkennen ist, wenn der Arbeitnehmer seinen Erstwohnsitz aus privaten Gründen vom Beschäftigungsort wegverlegt und sich in seiner bisherigen Wohnung eine Zweitwohnung einrichtet, hat die Finanzverwaltung erklärt, dass Verpflegungsmehraufwendungen in diesen sogenannten Wegverlegungsfällen regelmäßig nicht abgezogen werden dürfen, da die Verpflegungssituation am neuen Zweitwohnsitz (ehemaligem Erstwohnsitz) ja bereits bekannt ist. Hinweis: Die Finanzämter wurden angewiesen, die Zeit auf die Dreimonatsfrist anzurechnen, die der Arbeitnehmer vor Begründung der doppelten Haushaltsführung bereits am Beschäftigungsort verbracht hat. Somit konnten meist keine Verpflegungspauschalen mehr abgezogen werden. Der BFH hat dieser ungünstigen Anrechnung jedoch widersprochen und geurteilt, dass die Verpflegungspauschalen auch in Wegverlegungsfällen ungekürzt für drei Monate abgezogen werden dürfen. Nach Auffassung des Gerichts beginnt die Dreimonatsfrist ab dem Zeitpunkt, in dem die Erstwohnung zur Zweitwohnung umgewidmet wird. Der BFH argumentierte, dass Verpflegungsmehraufwendungen generell unabhängig von der tatsächlichen Verpflegungssituation angesetzt werden können. Demnach ist irrelevant, ob dem Arbeitnehmer bereits bekannt ist, wie er sich am Ort der Zweitwohnung verpflegt. Hinweis: Die Entscheidung ist eine gute Nachricht für Arbeitnehmer, die ihren Erstwohnsitz aus privaten Gründen vom Beschäftigungsort wegverlegt haben und denen die Verpflegungsmehraufwendungen für die ersten drei Monate gekürzt oder komplett aberkannt wurden. Sie können Einspruch einlegen und sich auf den BFH-Beschluss berufen. Eine Reaktion der Finanzverwaltung auf die Entscheidung steht noch aus. Momentan steht die Weisungslage der Finanzämter noch im Widerspruch zu dieser Rechtsprechung. BFH, Beschl. v. 08.10.2014 – VI R 7/13 Unbestimmte Verzinsung: Wann Erträge aus Genussrechten zu Arbeitslohn führen Beteiligt sich ein Arbeitnehmer am Kapital seines Arbeitgebers, indem er Genussrechte erwirbt, können die daraus erzielten Erträge Kapitaleinkünfte oder Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit sein. Anhand welcher Kriterien die Erträge der zutreffenden Einkunftsart zugeordnet werden müssen, hat der Bundesfinanzhof (BFH) untersucht. Im Urteilsfall hatte ein Arbeitnehmer unverbriefte Genussrechte von seinem Arbeitgeber erworben. Dies stand nur Mitarbeitern des Unternehmens offen; die Genussrechtsbeteiligung wurde zudem automatisch gekündigt, wenn das Arbeitsverhältnis beendet wurde (sog. Verfallklausel). Die Besonderheit im Urteilsfall bestand darin, dass das Genussrechtskapital nach dem Wortlaut der Genussrechtsbedingungen „angemessen“ verzinst werden sollte. Über die genaue Höhe der Verzinsung bestimmte ein sogenannter Partnerschaftsausschuss, der aus einem Genussrechtsinhaber, einem Altgesellschafter und einem Vertreter der Geschäftsführung bestand. Der BFH entschied, dass Finanzamt und Finanzgericht die Erträge aus den Genussrechten zu Recht als Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit eingeordnet hatten. Hinweis: Für den Arbeitnehmer war diese Einordnung steuerlich ungünstig, da ihm dadurch ein Teil des Sparer-Pauschbetrags verlorenging, den er beim Ansatz als Kapitaleinkünfte hätte abziehen können. Der BFH erklärte, dass eine Einordnung als Arbeitslohn lediglich dann ausscheiden kann, wenn das Genussrecht eine eigenständige Erwerbsgrundlage bildet und der Arbeitnehmer lediglich sein Kapital einsetzt, um Einkünfte zu erzielen (losgelöst von seinem Arbeitsverhältnis). Die Gesamtwürdigung der Ge-

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nussrechtsbedingungen ergab jedoch, dass die Erträge aus den Genussrechten durch das Arbeitsverhältnis veranlasst waren. Dies ergab sich daraus, dass  die Genussrechte nur von Arbeitnehmern der Firma erworben werden konnten,  die Beendigung des Arbeitsverhältnisses automatisch zur Kündigung der Genussrechtsbeteiligung führte und  die Verzinsung der Genussrechte nicht zu marktüblichen Konditionen erfolgte. Ein fremder Kapitalgeber hätte sich nicht auf eine als „angemessen“ bezeichnete und damit völlig unbestimmte Verzinsung eingelassen. Hinweis: Ausschlaggebend war im Urteilsfall, dass die Höhe der Zinsen unbestimmt war. Allein die Tatsache, dass Genussrechte nur Arbeitnehmern des Unternehmens offenstehen oder eine Verfallklausel besteht, schließt eine Einordnung als Kapitaleinkünfte nach den Ausführungen des BFH nicht zwangsläufig aus. Unbestimmte Verzinsung: Wann Erträge aus Genussrechten zu Arbeitslohn führen BFH, Urt. v. 21.10.2014 – VIII R 44/11; Disagio: Nur 5 % gelten als marktüblich und können sofort Werbungskosten sein Als Grundstückseigentümer dürfte Ihnen der Begriff Disagio geläufig sein. Bei einem Disagio von beispielsweise 5 % wird einem Kreditnehmer das Darlehen nur zu 95 % ausgezahlt. Steuerrechtlich hat der Begriff ebenfalls eine Bedeutung: In manchen Fällen wird dieser Aufwand nicht in voller Höhe zum Werbungskostenabzug zugelassen - zumindest nicht sofort. Denn ein Disagio ist eigentlich eine Vorauszahlung über die Laufzeit des Darlehens. Das Disagio kann man verhandeln und gestalten. Beispielsweise kann man sich mit dem Kreditgeber auf ein hohes Disagio gegen einen niedrigen Zins einigen. Sofort als Werbungskosten abzugsfähig ist allerdings nur der Anteil des Disagios, der marktüblich ist. Der Rest wird trotz sofortiger Belastung über die Darlehenslaufzeit verteilt. Wie kürzlich ein Ehepaar bei der Finanzierung seines Grundstücks feststellen musste, können vereinfachungshalber 5 % Disagio als marktüblich angesehen werden. Für ihr Darlehen hatten die Eheleute 10 % Disagio „gezahlt“, da sie eine Zinsbindung von zehn Jahren eingegangen waren. Sie rechneten vor, dass die Belastung durch ein Disagio von 5 % bei fünfjähriger Laufzeit und von 10 % bei zehnjähriger Laufzeit annähernd gleich ist. Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz sprach dieser Rechnung sogar einen wirtschaftlichen Sinn zu. Das änderte jedoch nichts an der Tatsache, dass der Gesetzgeber als Bedingung für den Sofortabzug die Marktüblichkeit des Disagios fordert. Und den Nachweis, dass ein höheres Disagio marktüblich ist, konnten die Eheleute nicht erbringen. Hinweis: Ob der Beweis der Marktüblichkeit tatsächlich vom Steuerpflichtigen erbracht werden oder ob nicht vielmehr die Finanzverwaltung von ihrer Auffassung einer generellen Marktüblichkeit von 5 % abweichen muss, wird demnächst der Bundesfinanzhof entscheiden. Wir beobachten den Ausgang des Verfahrens in Ihrem Interesse. FG Rheinland-Pfalz, Urt. v. 16.10.2014 – 4 K 1265/13, Rev. (BFH: IX R 38/14) Häusliches Arbeitszimmer: Mehrere Tätigkeiten vervielfältigen Abzugshöchstbetrag nicht Die Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer dürfen nach dem Einkommensteuergesetz nur in zwei Fallkonstellationen als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abgezogen werden:  Wenn das Arbeitszimmer der Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Tätigkeit ist, können die Aufwendungen in tatsächlicher Höhe abgezogen werden (unbeschränkter Kostenabzug).  Wenn das Arbeitszimmer zwar nicht der Tätigkeitsmittelpunkt ist, für die dort erledigten Arbeiten aber kein Alternativarbeitsplatz zur Verfügung steht, ist ein Kostenabzug bis maximal 1.250 € pro Jahr erlaubt (beschränkter Kostenabzug). In einem neuen Urteil hat der Bundesfinanzhof darauf hingewiesen, dass sich der Höchstbetrag von 1.250 € bei der Nutzung des Arbeitszimmers für mehrere Einkunftsarten nicht vervielfältigt. Somit verInformation VdW südwest – März 2015

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bleibt es auch dann beim Abzug von insgesamt maximal 1.250 €, wenn ein Erwerbstätiger im Arbeitszimmer mehreren Tätigkeiten nachgeht (z.B. gewerblicher und Arbeitnehmertätigkeit) und ihm für jene kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht. Hinweis: Auch die Finanzämter vertreten die Ansicht, dass der Höchstbetrag nur einmal abgezogen werden kann, wenn der Erwerbstätige im Arbeitszimmer mehrere berufliche bzw. betriebliche Tätigkeiten ausübt. BFH, Urt. v. 16.07.2014 – X R 49/11, NV Neue „Mütterrente“: Wie hoch fällt der Steuerzugriff aus? Damit sich Kindererziehungszeiten besser in der Höhe der gesetzlichen Rente widerspiegeln, hat der Gesetzgeber zum 01.07.2014 die neue sogenannte Mütterrente eingeführt. Väter und Mütter von vor 1992 geborenen Kindern können durch die Neuregelung von einer besseren rentenrechtlichen Anerkennung ihrer Kindererziehungszeiten profitieren. Hinweis: Die bisherigen Regelungen sahen vor, dass ihnen nur ein Jahr Kindererziehungszeit angerechnet wird. Nach der Neuregelung wird jetzt ein zusätzliches Jahr zuerkannt. Wer vor dem 01.07.2014 bereits eine gesetzliche Rente bezogen hat, erhält dadurch für jedes vor 1992 geborene Kind eine Bruttorentenerhöhung von monatlich 28,61 € (im Westen) bzw. 26,39 € (im Osten). Das Finanzministerium Schleswig-Holstein hat in einer neuen Weisung erklärt, dass die Mütterrente als Teil der Leibrente aus der gesetzlichen Rentenversicherung nicht komplett besteuert wird. Vielmehr entspricht der Prozentsatz des steuerfreien Anteils der bisherigen Rente dem steuerfreien Teil der Mütterrente. Da die Rentenerhöhung eine außerordentliche Neufestsetzung des Jahresbetrags der Rente ist, muss der steuerfreie Teil der Rente neu berechnet werden; der bisherige steuerfreie Teil der Rente muss um den steuerfreien Teil der Mütterrente erhöht werden. Beispiel: Frau Rosenblatt bezieht seit 2004 eine gesetzliche Leibrente (Besteuerungsanteil 50 %, steuerfreier Jahresbetrag 6.000 €). Ab dem 01.07.2014 erhält sie für ihre zwei vor 1992 geborenen Kinder eine Mütterrente von 57,22 € monatlich, für 2014 also insgesamt 343,32 € (6 x 57,22 €). Der steuerfreie Teil der Mütterrente beträgt 172 € (= 50 %) und wird dem steuerfreien Jahresbetrag der bisherigen Leibrente von 6.000 € hinzugerechnet, so dass 2014 insgesamt 6.172 € steuerfrei bleiben. Allerdings bezieht sich der steuerfreie Rentenanteil immer auf einen Jahresbetrag, so dass sich dieser für die ersten sechs Monate des Jahres 2015 erneut um 172 € erhöht. Letztlich bleiben so 6.344 € pro Jahr steuerfrei. FinMin Schleswig-Holstein, Erlass v. 10.11.2014 – VI 307 - S 2255 - 152; Bund der Steuerzahler NordrheinWestfalen, Pressemitteilung v. 04.12.2014 - 29/2014

Körperschaftsteuer Forderungsbilanzierung: Bestrittene Forderungen dürfen erst nach Anerkennung bilanziert werden Eines der tragenden Prinzipien der handelsrechtlichen Bilanzierung ist das sogenannte Imparitätsprinzip. Danach müssen Verluste bilanziert werden, wenn sie wahrscheinlich sind, Gewinne jedoch erst dann, wenn sie realisiert sind. Ob Gewinne oder Verluste zu bilanzieren sind, kann jedoch auch von Umständen abhängen, die erst nach dem Bilanzstichtag bekannt werden (sog. wertaufhellende Tatsachen). Das wichtigste Prinzip des Handelsrechts aber ist das sogenannte Vorsichtsprinzip, das auf dem vom Gläubigerschutz geprägten Charakter der handelsrechtlichen Rechnungslegung beruht. Der Kaufmann muss deshalb eine vorsichtige Bewertung vornehmen. Dabei stellt sich häufig die Frage, ob und wenn ja wie eine Forderung einzubuchen ist, die vom Schuldner bestritten wird. Der Bundesfinanzhof hat dazu entschieden, dass hier das Vorsichtsprinzip - als sogenanntes „overriding principle“ - maßgeblich ist. Das heißt eine Forderung, die vollumfänglich bestritten ist, darf erst dann aktiviert werden, wenn  die Forderung rechtskräftig festgestellt ist oder  vom Schuldner anerkannt wird. Information VdW südwest – März 2015

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Bis dahin darf der Ertrag nicht gebucht werden. Ist dies bereits erfolgt, muss er aufwandswirksam ausgebucht werden. Die Richter weisen ausdrücklich darauf hin, dass ein rechtskräftiges Urteil keine wertaufhellende Tatsache ist. Sollte also ein Gericht eine zum Bilanzstichtag bestehende Forderung erst nach dem Stichtag bejahen, darf sie auch erst nach diesem (d.h. in dem nachfolgenden Wirtschaftsjahr) eingebucht werden. BFH, Urt. v. 26.02.2014 – I R 12/14, NV Nachspaltungsveräußerungssperre: Auch bei weniger als 20 % kann die Steuerneutralität gefährdet sein Von einer Spaltung ist zum Beispiel dann die Rede, wenn eine GmbH zwei Teilbetriebe (z.B. zwei selbständig geführte Filialen) hat und einer von diesen auf eine zweite GmbH „abgespalten“ werden soll. Das Umwandlungssteuergesetz erlaubt es grundsätzlich, dass diese Abtrennung zu Buchwerten erfolgt, das heißt ohne Aufdeckung der stillen Reserven. Allerdings müssen die stillen Reserven dann aufgedeckt werden, wenn die Abtrennung lediglich als Vorbereitung einer Veräußerung zu sehen ist (weil z.B. einer der oben genannten Teilbetriebe verkauft werden soll). Das Umwandlungssteuergesetz unterstellt, dass eine Veräußerung beabsichtigt ist, wenn innerhalb von fünf Jahren nach der Spaltung Gesellschaftsanteile von mehr als 20 % (bezogen auf das Gesamtvermögen vor der Spaltung) veräußert werden. Das Finanzministerium Brandenburg weist darauf hin, dass auch unterhalb der 20-%-Grenze eine schädliche Veräußerung vorliegen kann. Die Veräußerungsabsicht ist per Gesetz auf jeden Fall bei Überschreiten dieser Grenze gegeben. Aber auch bei Unterschreiten dieser kann sich anhand weiterer Umstände ergeben, dass eine Veräußerung beabsichtigt ist. Das Finanzministerium weist die Beamten darauf hin, insbesondere in folgenden Unterlagen nach solchen Anhaltspunkten zu suchen:  in Angaben der übertragenden Körperschaft im Rahmen eines Antrags auf Erteilung einer verbindlichen Auskunft und  in sonstigen Unterlagen (z.B. Bilanzerläuterungen) oder Dokumenten (Verträgen, zusammenhängenden Vertragswerken etc.). Hinweis: Sollte das Finanzamt hier Angaben erkennen, die auf eine Veräußerung schließen lassen, wird es rückwirkend die abgespaltenen stillen Reserven besteuern wollen. FinMin Brandenburg, Erlass v. 16.07.2014 – 35-S 1978b-2014#001; DB 2014, 2257

Umsatzsteuer Totalverlust der Buchführung: Darf das Finanzamt den Vorsteuerabzug kürzen? Wenn einer Firma ein Lkw geklaut wird, ist das ärgerlich. Wenn sich in ihm die kompletten Buchführungsunterlagen samt der EDV-Anlage befanden, ist das schlichtweg dramatisch. Einen solchen Hergang hatte ein Unternehmer aus Sachsen-Anhalt vor Jahren seinem Finanzamt geschildert, nachdem dieses die Buchführungsunterlagen für Zwecke einer Außenprüfung angefordert hatte. Mangels vorliegender Rechnungen kürzte das Amt den Vorsteuerabzug des Unternehmens schließlich im Schätzungsweg um 40 %, wodurch dem Unternehmer ein Vorsteuerabzug von rund 600.000 € verlorenging. Vor dem Bundesfinanzhof (BFH) lautete die Fragestellung nun: Darf das Finanzamt den Vorsteuerabzug bei Verlust der Originalrechnungen mit lediglich 60 % der erklärten Vorsteuern schätzen, selbst wenn durch die damals verbuchende Steuerkanzlei ein Zeugenbeweis angeboten wurde? Ja, es darf, entschied der BFH. Einige Argumente des Gerichts in der Übersicht:  Der Vorsteuerabzug kann erst ausgeübt werden, wenn der Unternehmer im Besitz einer ordnungsgemäßen Rechnung ist.  Der Unternehmer, der einen Vorsteuerabzug geltend machen will, trägt die Darlegungs- und Feststellungslast für alle Tatsachen, die den Vorsteuerabzug begründen. Er muss nachweisen, dass er eine ordnungsgemäße Rechnung besaß. Für den Nachweis kann der Unternehmer nicht nur die OriginalInformation VdW südwest – März 2015

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rechnungen, sondern alle verfahrensrechtlich zulässigen Beweismittel anbringen (z.B. Kopien oder Zweitausfertigungen der Originalrechnungen).  Abziehbare Vorsteuerbeträge dürfen im Schätzungswege angesetzt werden, wenn die Originalrechnungen bei Vornahme des Vorsteuerabzugs vorlagen, aber später verlorengegangen sind und nicht mehr rekonstruiert werden können.  Die im Entscheidungsfall benannten Zeugen der Steuerkanzlei waren zur Nachweisführung ungeeignet, da sie aus eigener Wahrnehmung keine Angaben über den damaligen tatsächlichen Leistungsbezug machen konnten.  Der Unternehmer hat lediglich pauschal behauptet, die benannten Zeugen könnten aussagen, dass für alle Lieferungen und Leistungen des Anlage- und Umlaufvermögens entsprechende Originalrechnungen vorgelegen haben. Dem BFH war dieser Vortrag jedoch zu unsubstantiiert. Der Beweisantrag muss sich vielmehr darauf beziehen, dass für eine konkret bezeichnete Eingangsleistung eine Originalrechnung vorlag. BFH, Urt. v. 23.10.2014 – V R 23/13 Gutgläubigkeit: Kein Vorsteuerabzug bei leichtfertiger Unterstützung eines Betrugs Der Volksmund sagt, Unwissenheit schützt vor Strafe nicht. Für den umsatzsteuerlichen Vorsteuerabzug trifft diese Aussage nicht ganz zu. Nach der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) kann Unwissenheit zwar schützen: Der EuGH versagt den Vorsteuerabzug bei einem Betrug durch den leistenden Vertragspartner nur dann, wenn der Leistungsempfänger davon wusste oder diesen hätte erkennen können (Gutglaubensschutz). Das bedeutet aber nicht, dass Unwissenheit allein ausreicht. Vielmehr muss der Leistungsempfänger bestimmte Sorgfaltspflichten einhalten. Der EuGH formuliert wie folgt: Ein Wirtschaftsteilnehmer muss alle Maßnahmen treffen, die vernünftigerweise von ihm verlangt werden können, um sicherzustellen, dass ein Umsatz nicht in einen Betrug einbezogen ist. In einem Fall, den der Bundesfinanzhof (BFH) kürzlich entschieden hat, kam es zur Anwendung dieser Grundsätze: Dort versagte das Finanzamt dem Leistungsempfänger den Vorsteuerabzug. Sein Vertragspartner hatte ihm gegenüber Schulungsleistungen abgerechnet, die tatsächlich jedoch nicht (vollständig) erbracht worden waren. Trotzdem wollte der Empfänger aus den Eingangsrechnungen einen Vorsteueranspruch geltend machen. Der BFH hat in diesem Fall auch keinen Gutglaubensschutz gewährt. Denn der Leistungsempfänger ist schon vom Finanzgericht wegen leichtfertiger Unterstützung des Subventionsbetrugs seines Vertragspartners verurteilt worden. Zwar hatte er gar nicht von diesem Betrug gewusst; seine Leichtfertigkeit bzw. grobe Fahrlässigkeit reichten aber schon aus. Hinweis: Damit ist der Vorsteuerabzug schon dann in Gefahr, wenn der Leistungsempfänger Anhaltspunkte für ein unredliches Verhalten seines Vertragspartners hat. Eine genaue Kenntnis vom Betrug gar ist nicht erforderlich. Der Volksmund hat also doch irgendwie recht: Unwissenheit schützt nicht (immer) vor Strafe. BFH, Beschl. v. 13.10.2014 – V B 19/14, NV Mobilfunkgeräte: Gerätebonus muss voll umsatzversteuert werden In der Mobilfunkbranche ist es üblich, Handys und verwandte elektronische Geräte kostenlos oder deutlich verbilligt an den Kunden abzugeben. Umsatzsteuerrechtlich führt dies zu vielfältigen Problemen. Beispiel: Kunde K schließt in einem Handyladen einen Neuvertrag über 24 Monate mit einem Mobilfunkanbieter ab. Der Händler tritt dabei lediglich als Vermittler des Mobilfunkvertrags auf. Vom Handyladen erhält K außerdem ein neues Smartphone für 1 €. Der Laden wiederum bekommt vom Mobilfunkanbieter einen sogenannten Gerätebonus von 400 €. Dieser Bonus ist meistens mit einer höheren Grundgebühr für den Mobilfunkvertrag verbunden. Mit dem Gerätebonus finanziert der Handyladen das verbilligte Gerät für den Kunden.

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Nach Ansicht des Bundesfinanzministeriums führt dies umsatzsteuerlich zu folgenden Konsequenzen: Der Gerätebonus gilt als „Entgelt von dritter Seite“ für die Lieferung eins Handys an den Kunden. Der Händler muss daher nicht nur den 1 € der Umsatzsteuer unterwerfen, den der Kunde gezahlt hat, sondern auch den Gerätebonus des Mobilfunkanbieters. Beispiel: Der Händler muss 401 € versteuern. Für die Handylieferung an den Kunden muss er also eine Umsatzsteuer von 64,03 € abführen. Dies gilt übrigens auch bei einer kostenlosen Lieferung des Handys an den Kunden. Erhält dieser eine ordnungsgemäße Rechnung und ist er zum Vorsteuerabzug berechtigt, kann er die Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen. Hinweis: Wichtig ist, dass der Gerätebonus umsatzsteuerlich nicht als Vermittlungsprovision für eine Vermittlungsleistung gilt. Sollte ein Mobilfunkanbieter eine Gutschrift über eine vermeintliche Vermittlungsleistung ausstellen, sollten Sie als Händler sofort widersprechen. Wenn Sie uns kontaktieren, können wir prüfen, ob es sich tatsächlich um eine Vermittlungsprovision handelt oder doch um einen Gerätebonus. BMF-Schreiben v. 04.12.2014 – IV D 2 - S 7100/10/10005 Verpflegung bei Hotelübernachtung: BMF bestätigt 19 % Umsatzsteuer auf Nebenleistung Mit der landläufig als Hotelsteuer bekannten Steuerermäßigung für Umsätze aus dem Betrieb von Hotels und Pensionen begann der Ärger für die Finanzverwaltung: Der Gesetzgeber hatte sich entschlossen, die Steuer auf diese Umsätze auf 7 % zu reduzieren. Allerdings sollte die Ermäßigung nur auf Übernachtungsleistungen entfallen, während Verpflegungsleistungen weiterhin mit 19 % versteuert werden sollten. Problematisch war diese Beschränkung deshalb, weil der Bundesfinanzhof (BFH) bereits 2009 entschieden hatte, dass die Verpflegung als Nebenleistung zur Übernachtung (Hauptleistung) zu betrachten ist. Nach diesem Urteil war eine unterschiedliche Besteuerung von Übernachtungs- und Verpflegungsleistungen eigentlich nicht mehr möglich. Vielmehr hätte die Nebenleistung das Schicksal der Hauptleistung teilen und ebenfalls mit 7 % versteuert werden müssen. Der Gesetzgeber hat dieses Problem durch folgende Formulierung gelöst: „Die Steuerermäßigung gilt (...) nicht für Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, auch wenn es sich um Nebenleistungen zur Beherbergung handelt.“ Dieses Aufteilungsgebot verdrängt seither den allgemeinen Grundsatz, dass Haupt- und Nebenleistung gleich zu besteuern sind. Das Bundesfinanzministerium (BMF) stellt nunmehr klar, dass die Verpflegung im Rahmen einer Beherbergung eine Nebenleistung ist. Das ändert jedoch nichts an der gesetzlichen Regelung, dass für die Verpflegung trotzdem der Regelsteuersatz gilt. Die Finanzverwaltung schließt sich damit der Rechtsprechung des BFH an, ohne die gesetzlichen Bestimmungen bezüglich des Steuersatzes für Verpflegungsleistungen bei der Hotelsteuer aufzugeben. BMF bestätigt 19 % Umsatzsteuer auf Nebenleistung; BMF-Schreiben v. 09.12.2014 – IV D 2 - S 7100/08/10011 :009

Erbschaft-/Schenkungsteuer Erbschaftsteuer: Derzeitige Privilegierung von Betriebsvermögen ist verfassungswidrig Gut gemeint, aber in Teilen schlecht umgesetzt - auf diese Aussage lässt sich die neue Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) zur geltenden erbschaftsteuerlichen Privilegierung von Betriebsvermögen verdichten. Mit lang erwartetem Urteil erklärte das Gericht das geltende erbschaftsteuerliche Verschonungskonzept für verfassungswidrig. Nach geltendem Recht können die Erwerber von Betriebsvermögen, land- und forstwirtschaftlichem Vermögen und bestimmten Kapitalgesellschaftsanteilen eine 85- bis 100%ige Steuerfreistellung errei-

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chen. Wer nichtbetriebliches Vermögen erbt, ist hingegen schnell einem weitaus höheren Steuerzugriff ausgesetzt. Die Karlsruher Richter kritisierten insbesondere die pauschale Verschonung von großen Unternehmensvermögen, die allein wegen der Höhe der steuerbefreiten Beträge ein Maß erreicht hat, das mit einer gleichheitsgerechten Besteuerung nicht mehr in Einklang steht. Das BVerfG sieht den Gesetzgeber in der Pflicht, hier präzise und handhabbare Kriterien zu der Frage zu entwickeln, ob die Verschonung von Betriebsvermögen im Einzelfall tatsächlich erforderlich ist, um das Unternehmen bzw. die Arbeitsplätze zu erhalten. Ein weiterer zentraler Kritikpunkt des Gerichts ist, dass derzeit Betriebe mit bis zu 20 Beschäftigten von der sogenannten Lohnsummenregelung ausgenommen sind. Diese Betriebe können also selbst dann unter die Steuerprivilegien fallen, wenn der Erwerber später keine Rücksicht auf den Erhalt der Arbeitsplätze nimmt. Hierin sehen die Verfassungsrichter eine unverhältnismäßige Privilegierung, die zudem weit über 90 % aller Betriebe in Deutschland betrifft. Nach Ansicht des Gerichts darf eine Ausnahme von der Lohnsummenregelung zukünftig allenfalls nur noch bei Unternehmen mit „ganz wenigen“ Mitarbeitern zugelassen werden; eine konkrete Mitarbeiterzahl nannte das Gericht aber nicht. Die (Regel-)Verschonung von Betriebsvermögen setzt nach dem geltenden Erbschaftsteuerrecht voraus, dass der Anteil des sogenannten Verwaltungsvermögens (= nicht produktives Vermögen) nicht mehr als 50 % beträgt. An dieser Stelle setzt die weitere Kritik der Verfassungsrichter ein: Der Gesetzgeber sieht Verwaltungsvermögen zwar selbst als nicht förderungswürdig an, bezieht es über die 50-%-Grenze aber großzügig in das begünstigte Vermögen ein - einen tragfähigen Rechtfertigungsgrund konnte das BVerfG hierfür nicht erkennen. Hinweis: Das geltende Verschonungskonzept bleibt trotz der Kritik des BVerfG zunächst weiterhin anwendbar. Der Gesetzgeber ist aber gefordert, spätestens bis zum 30.06.2016 eine Neuregelung zu schaffen. Wer die Lücken des geltenden Rechts noch durch gezielte Gestaltungen ausnutzen will, ist jedoch nicht unbedingt auf der sicheren Seite. Denn der Entscheidung des BVerfG ist auch zu entnehmen, dass der Gesetzgeber das geltende Regelwerk rückwirkend ab dem 17.12.2014 verschärfen darf. So soll eine „exzessive“ Ausnutzung der bestehenden Privilegien verhindert werden. BVerfG, Urt. v. 17.12.2014 – 1 BvL 21/12

Grunderwerbsteuer Grunderwerbsteuer auf Baukosten: Kündigung und Neuabschluss des Bauvertrags ist kein wirksamer Steuerkniff Wenn Sie ein unbebautes Grundstück erwerben und es anschließend bebauen, kann es vorkommen, dass das Finanzamt die Grunderwerbsteuer nicht nur auf den reinen Bodenwert berechnet. Denn nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) dürfen auch die Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage der Steuer einbezogen werden, wenn zwischen Grundstückskauf- und Bauvertrag ein rechtlicher oder sachlicher Zusammenhang besteht (sog. einheitlicher Erwerbsgegenstand). Hinweis: Durch die Einrechnung der Baukosten erhöht sich die Grunderwerbsteuer nicht selten um mehrere Tausend Euro - diese ungeplanten Ausgaben können Bauherren in ernste finanzielle Nöte bringen. Ein neues Urteil des BFH zeigt, dass Bauherren diesen (sachlichen) Zusammenhang zwischen den Verträgen nicht lösen können, indem sie einen abgeschlossenen Bauvertrag zunächst kündigen und nach Unterzeichnung des Grundstückskaufvertrags erneut abschließen. Im Urteilsfall hatte sich ein Ehepaar an einen Bekannten gewandt, um von ihm ein unbebautes Grundstück zu erwerben. Dieser war zugleich Gesellschafter-Geschäftsführer einer Bauträger-GmbH, mit der das Ehepaar einen Bauvertrag über die Errichtung eines Einfamilienhauses abschloss (Kostenpunkt: 129.600 €). Neun Tage vor dem Abschluss des Grundstückskaufvertrags kündigte das Ehepaar den bereits unterzeichneten Bauvertrag. Sechs Wochen nach dem Grundstückskauf schloss es dann erneut einen Bauvertrag mit der GmbH mit nahezu identischem Inhalt. Das Finanzgericht akzeptierte diesen Schachzug und erklärte, dass im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags wegen der Kündigung

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kein annahmefähiges Angebot der Veräußererseite vorgelegen hatte, so dass das Finanzamt die Baukosten nicht in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einrechnen durfte. Der BFH nahm jedoch einen einheitlichen Erwerbsgegenstand an, da dem Ehepaar vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags ein bestimmtes Gebäude zu einem feststehenden Preis angeboten worden war und der Grundstücksverkäufer mit dem Bauträger gesellschaftsrechtlich eng verbunden war. Zwischen Grundstückskauf- und Bauerrichtungsvertrag sah das Gericht auch einen sachlichen Zusammenhang, da die Eheleute das ursprüngliche (Bebauungs-)Angebot der Veräußererseite letztlich unverändert angenommen hatten. Unerheblich war für den BFH, dass der ursprüngliche Bauvertrag zunächst gekündigt worden war, denn der letztlich abgeschlossene beruhte auf dem ursprünglich abgegebenen Bebauungsangebot. BFH, Urt. v. 01.10.2014 – II R 32/13, NV

Grundsteuer Grundsteuer: Fehlendes wirtschaftliches Eigentum ist kein Nichtigkeitsgrund Grundsteuer erhebt der Staat auf Ihren Besitz unter einer einzigen Voraussetzung: Das Grundstück gehört Ihnen. Zu einfach? Nicht unbedingt, denn zivilrechtlich wird man zwar erst Eigentümer, sobald man im Grundbuch eingetragen ist. Für die Erhebung der Grundsteuer reicht es aber schon aus, wenn man wirtschaftlicher Eigentümer geworden ist. So musste eine GmbH jahrelang Grundsteuer zahlen, obwohl sie das fragliche Grundstück gar nicht erworben hatte. Sie hatte lediglich die Kaufoption mehrmals verlängert. Daher klagte die GmbH gegen den - bereits bestandskräftigen - Steuerbescheid. Sie argumentierte, dass sie niemals wirtschaftlicher Eigentümer des Grundstücks geworden sei und dass der Einheitswertfeststellungsbescheid daher auch nicht als Grundlagenbescheid für die Grundsteuer dienen könne. Denn wo kein Grundstück sei, könne auch kein Besteuerungsgrund sein. Diese Argumentation hatte nur teilweise Erfolg: Das Finanzgericht Saarland bestätigte, dass sich das Grundstück niemals im wirtschaftlichen Eigentum der GmbH befunden hatte. Denn eine dem Eigentümer vergleichbare Position hatte die GmbH nie innegehabt. Dadurch wurde der Einheitswertfeststellungsbescheid allerdings nicht hinfällig. Er konnte auch nicht mehr geändert werden. Nichtig kann ein Bescheid nämlich nur dann sein, wenn ein schwerwiegender Grund vorliegt und der Bescheid unter keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt mehr Sinn ergibt. Beispielsweise wäre dann ein Nichtigkeitsgrund gegeben, wenn es das Grundstück bzw. die GmbH gar nicht gegeben hätte. Da die GmbH jedoch ein Ankaufsrecht hatte und mit diesem auch im Grundbuch eingetragen war, konnte das Finanzamt mangels anderweitiger Information annehmen, dass die Option auch ausgeübt werden sollte. Und das war Grund genug für den Erlass des Einheitswertfeststellungsbescheids. Somit konnten lediglich die normalen Änderungsvorschriften angewandt werden, die wegen der Bestandskraft des Bescheids allerdings keinerlei Auswirkung hatten. FG Saarland, Urt. v. 23.04.2014 – 2 K 1273/11, NZB (BFH: II B 71/14)

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Nutzung von Gebäuden als Flüchtlingsunterkün e

Werden Bestandsgebäude als Flüchtlingsunterkun , Wohn‐ oder Flüchtlingsheim zur Verfügung gestellt, muss eine Nutzungsänderung gegenüber der Gebäudeversicherung gemeldet werden. Die Zahl der Menschen, die in Deutschland Schutz und Asyl suchen, ist in den letzten Monaten kon nuierlich ges egen. Auch kün ig ist mit einem Anwachsen des Flüchtlingsstroms zu rechnen. Damit verbunden ist ein erhöhter Bedarf von Kommunen und Verwaltung an adäquaten Unterkün en für diesen Personenkreis. Stellen Wohnungsunternehmen ihre Gebäude für diesen Zweck zur Verfügung, muss eine Meldung gegenüber der Gebäudeversicherung erfolgen, insbesondere dann, wenn eine Nutzung als Flüchtlingsunterkun  bislang nicht vorgesehen war. Es handelt sich hierbei um eine anzeigepflich ge Nutzungsänderung. In der Regel wird in solchen Fällen weiterhin Versicherungsschutz durch die Versicherer geboten, allerdings kommt es bei einer überwiegenden Nutzung der Gebäude als Flüchtlingsunterkun  regelmäßig zu einer höheren Prämie und gegebenenfalls zu Auflagen wie zum Beispiel im Bereich des Brandschutzes, der Fluchtwege oder der elektrischen Installa onen. Bei Sammelunterkün en erfolgt in der Regel eine Brandschutzbesich gung.

Ihr Ansprechpartner: Ulf Fich nger Geschä sführer ASW Telefon: 069 97065‐218 fich nger@asw‐suedwest.de

In diesen Fällen wird eine Kontaktaufnahme mit dem zuständigen Gebäudeversicherer dringend empfohlen. Für weitere Erläuterungen sowie eine individuelle Beratung steht das Team des ASW südwest sehr gerne zur Verfügung.

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Die rich ge Finanzierungsentscheidung ist maßgeblich für die Wirtscha lichkeit unternehmerischen Handelns. Die Assekuranz‐ und Finanzierungsvermi lungsservice GmbH prü kon nuierlich den Markt, um güns ge Darlehen zu beschaffen. ► Aktuelle Zinskondi onen

Ihr Ansprechpartner: Bernd Müller Betriebswirtscha licher Berater Telefon: 069 97065‐216 mueller@asw‐suedwest.de

Für Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen sowie Umschuldungen von Miethausobjekten können wir Ihnen - vorbehaltlich der Objekt- und Bonitätsprüfung - gegenwärtig Darlehen zu folgenden freibleibenden Tagesbedingungen beschaffen: I. Darlehen von Versicherungsgesellschaften und Realkreditinstituten Abschnitte ab ca. EUR 500.000 mit Besicherung im werthaltigen (60 %) erststelligen Beleihungsraum Zinsbindung 10 Jahre 15 Jahre 20 Jahre Laufzeit: *) Volltilger

Zinssatz p.a. 30.05.2015 1,10% 1,32% 1,40% *) ab 30.05.2015 für 10/15/20 Jahre Bereitstellungszs.: 3 % p. a. BZ-frei 01.06.2015

FORWARD-Zinssatz p. a. (Vorlaufzeit 1 Jahr) 1,20% 1,32% 1,47% ab 01.04.2016 bis 31.03.2026 / 2031 / 2036 Bereitstellungszs.: 3 % p. a. BZ-frei bis 01.04.2016

FORWARD-Zinssatz p. a. (Vorlaufzeit 2 Jahre) 1,40% 1,55% 1,65% ab 01.04.2017 bis 31.03.2027 / 2032/ 2037 Bereitstellungszs.: 3 % p. a. BZ-frei bis 01.04.2017

In Einzelfällen bei Neubau bis zu 24 Monate bereitstellungszinsfrei - Auszahlung 100 %, 2 % Tilgung p. a. (zzgl. ersparter Zinsen), ohne Nebenkosten - Zahlungsweise monatlich nachträglich mit sofortiger Tilgungsverrechnung - Auf Anfrage können wir Ihnen auch Zinsfestschreibungen bis 30 Jahre anbieten und bis zu 5 Jahre Forwarddarlehen!

Mittel der KfW-Förderbank (für durchzuleitende Anträge mit Abschlägen auf die Tableaubedingungen) KfW-ProgrammKurzbeschreibung „Energieeffizient Sanieren“ Einzelmaßnahmen KfWEffizienzhaus (Nr. 151) „Energieeffizient Bauen“ (Nr. 153) *) Effizienzhaus 70 18. März 2015

Laufzeit Jahre / Tilgungsfreijahre / Zinsfestschreibung Jahre 10 / 1 - 2 / 10 20 / 1 - 3 / 10 30 / 1 - 5 / 10 10 / 1 - 2 / 10 20 / 1 - 3 / 10 30 / 1 - 5 / 10

Zinssatz p. a. und Abrechnung Stand: 12.12.2014 1,00 %, 100 % Auszahlung 1,00 %, 100 % Auszahlung 1,00 %, 100 % Auszahlung 1,00 %, 1,00 %*) 100 % Auszahlung 1,00 %, 1,25 %*) 100 % Auszahlung 1,00 %, 1,25 %*) 100 % Auszahlung