Nachhaltigkeit in der Bewirtschaftung von Immobilien

2. Energieforum der Bayerischen GemeindeZeitung

Nachhaltigkeit in der Bewirtschaftung von Immobilien Florian Bernatzky - Garching, 2. Juli 2009

Bayern Facility Management GmbH

BayernFM | Arnulfstr. 50 | 80335

BayernFM | Arnulfstraße 50 | 80335 München München

Zum Glück liefert uns die Sonne langfristig und kostenlos die benötigte Energie

? In welchem Zeitraum liefert uns die Sonne die gesamte weltweit von uns benötigte Energie für ein Jahr ? 2

Agenda

BayernFM – Facility Manager mit Energie Gebäudebewirtschaftung bei der Öffentlichen Hand Nachhaltigkeit in der BayernLB Energiemanagement für die BayernLB Energieeinsparprojekte für die BayernLB Fazit

3

Unternehmensüberblick Gebündelte Kompetenz zweier starker Partner

49%

51%




Gründungsdatum:

1. Juli 2004




Firmensitz:

Arnulfstr. 50, 80335 München




Standorte:

München, Nürnberg, Frankfurt / Main




Umsatzerlöse 2008:

rd. 36,2 Mio. EUR




Zahl der Mitarbeiter:

rd. 186




Referenzen:

rd. 1,4 Mio. qm BGF 4

Geschäftsfelder rund um Ihren Immobilienbestand Bewirtschaften

Benchmarking

Technisches Gebäudemanagement
Infrastrukturelles Gebäudemanagement
Property Management
Flächenbewirtschaftung
Thermoanalyse
Gebäudeenergiepass
Energiecontrolling
CAFM-Service





Planung & Überwachung von Bauvorhaben
Projektsteuerung von Bauvorhaben
Gestaltungs- & Nutzungskonzepte für Bestandsimmobilien
Gewährleistungsverfolgung
Gebäudeanalyse & – beurteilung
Generalübernahme Bauprojekte
Generalplanung Bauprojekte
Construction Monitoring

RealisBench® für die Öffentliche Hand
RealisBench® für Finanzinstitute
Benchmarking „Beratung“

Gebäude Check Up Risiko
Gebäude Check Up Ertrag
Gebäude Check Up Energie
Gebäude Check Up Betrieb
Operative FM-Beratung
Energieberatung
Planungsbegleitende FM-Beratung
CAFM-Beratung







Bauen

Beraten 5

Energieoptimierung als wichtiger Bestandteil der ökologischen und ökonomischen Nachhaltigkeit

Geschäftsfelder BayernFM Fokus Energieoptimierung Bewirtschaften

Bauen

Benchmarking

Beraten


Energiemanagement


Planung & Überwachung


RealisBench® für die


Gebäude Check Up Energie


Thermoanalyse

von Bauvorhaben
Projektsteuerung von Bauvorhaben
Gebäudeanalyse & -beurteilung

Öffentliche Hand
RealisBench® für Finanzinstitute


Energieberatung

Zielrichtung

Zielrichtung

Zielrichtung


Berücksichtigung von


Sensibilisierung der Kunden


Konzeption individueller


Bedarfsorientierter

Gebäudeenergiepass
Energiecontrolling

Zielrichtung
Verbrauchsreduzierung

im

täglichen Betrieb
Identifizierung von baulichen Energieein-sparpotentialen
Verbesserung des Verbrauchscontrolling (GLT, Zählerkonzept etc.)

Energieeinspar-, Umweltschutz- u. Nachhaltigkeitsaspekten bei Bau- und Sanierungsmaßnahmen

6

hinsichtlich Immobilienmanagement
Identifizierung von Klimaschutz u. Energieeinsparpotentialen


Planungsbegleitende

FM-Beratung

und detaillierter Energieeinsparmaßnahmen inkl. Wirtschaftlichkeitsbetrachtung in Bestands- und Neubauobjekten

Das Thema Nachhaltigkeit ist im Leitbild und der Unternehmensstrategie der BayernFM verankert
Kompetenzcenter Energie Strategische Fokussierung durch Installation einer Treiberfunktion für das Thema Energie ( Leitungsangebot, Mitarbeiter, Marktauftritt, Organisation)


EMAS-Zertifizierung und Umwelterklärung Einhaltung von definierten Standards in den Themen Umwelt und Arbeitssicherheit sowie laufende Weiterentwicklung in diesen Themen.


„Green IT“ Bei der Beschaffung von Endgeräten wird auf die Einhaltung von Öko-Standards geachtet und ausschließlich Flachbildschirme eingesetzt. Gedruckt wird überwiegend auf Umweltpapier. Mit elektronischer Archivierung wird Papier eingespart.


Nutzung des VfU-Tools für die Berechnung der CO2-Emissionen 2007 und 2008 hat die BayernFM jeweils rd. 90 Tonnen CO2-Emissionen verursacht.

 CO2-neutrales Unternehmen Mit gutem Beispiel vorangehen!

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Agenda BayernFM – Facility Manager mit Energie Gebäudebewirtschaftung bei der Öffentlichen Hand  Ergebnisse RealisBench® 2008 Nachhaltigkeit in der BayernLB Energiemanagement für die BayernLB Energieeinsparprojekte für die BayernLB Fazit 8

RealisBench® - das branchenspezifische Benchmarking Eine deutschlandweite Erfolgsgeschichte RealisBench® für die öffentliche Hand Teilnehmer: Bundesweit ca. 350 Kommunen mit 3.300 Objekten und rd. 10,5 Mio. qm BGF Nutzungsarten: Verwaltung, Schule, Kinderbetreuung, Feuerwehr und Turnhallen RealisBench® für Finanzinstitute Teilnehmer: Bundesweit ca. 150 Institute mit über 5.500 Objekten und rd. 4,5 Mio. qm BGF Nutzungsarten: Hauptstellen, Vertrieb und Verwaltung

RealisBench® wird deutschlandweit von zahlreichen kommunalen Spitzenverbänden sowie von Sparkassenverbänden unterstützt und empfohlen. 9

RealisBench® - Was wird untersucht? Strukturierte Informationen sind die Basis für eine nachhaltige Bewirtschaftung Gebäudemanagement

Betreiberverantwortung

Bewirtschaftungskosten

Ressourcenverbrauch


Scoring-Modell zur Beurteilung der Effizienz des Gebäudemanagements
Analyse d. Faktoren: Organisation, Prozesse, Datenmanagement, Outsourcing u. Kosten
Scoring-Modell zur Beurteilung der Umsetzung der Betreiberverantwortung
Analyse d. Faktoren: Integration in die Organisation, Datenvollständigkeit, Durchführung

der notwendigen Prüfungen und Dokumentation der Ergebnisse und Maßnahmen
Analyse der Kosten für Strom, Heizenergie, Wasser, Reinigung und Instandhaltung
Kosten beziehen sich auf Flächen und/oder Mitarbeiter/Nutzer.
Analysiert werden die Verbräuche von Strom, Heizenergie und Wasser
Auf Objekt- und Teilnehmerebene wird der CO2-Ausstoß berechnet
Integration des Datenbedarfs für den verbrauchsorientierte Energiepass (ENEV 2007)

Flächenverbrauch


Analyse der Fläche pro Mitarbeiter (z.B. bei Verwaltungsgebäuden) bzw.
Analyse der Fläche pro Nutzer (z.B. Schulen und Kinderbetreuung).

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Ergebnisse RealisBench® 2008 ÖH Hohes Einsparpotential bei den Nutzungskosten* über alle Gebäudeklassen

*Nutzungskosten = Reinigungskosten + Instandhaltungskosten + Energiekosten + Wasserkosten

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Ergebnisse RealisBench® 2008 ÖH Die energetische Sanierung kommunaler Gebäude ist sinnvoll und notwendig Stromverbrauch pro Nutzungsklasse 45,00

Externe Benchmarks: Verwaltung: 12,00 - 20,00 Kindergarten: 9,00 - 11,00 Schule: 10,00 - 12,00 Feuerwehr: 6,00 - 8,00 Halle: 12,00 - 14,00

39,96 40,00 35,00

50% . a al c i t n ote p r a insp E 20,82 ∅

30,00 25,00

Heizenergieverbrauch pro Nutzungsklasse

25,92

∅E

in

. 50 a c l entia t o p sp a r

%

19,18

20,00

16,54 15,00 10,00 5,00 0,00 Verwaltung

Kindergarten

Schule

Feuerwehr

Halle

Stromverbrauch [kWh/m² NGF p.a.]

z.B. für die 37.000 Schulen in Deutschland: Bei den Stromkosten können Einsparungen in Höhe von ca. 250 Mio. € p.a. erzielt werden 12

z.B. für die 37.000 Schulen in Deutschland: Die Heizenergiekosten können je nach Heizmedium um ca . 650 Mio. € - 1,0 Mrd. € p.a. reduziert werden

Ergebnisse RealisBench® 2008 Sparkassen und Kommunen zeigen: „Gut organisiert ist die halbe Miete“

SPK: Bewirtschaftungskosten pro qm

KOM: Bewirtschaftungskosten pro qm

Bewirtschaftungskosten pro qm

75,0 70,0

70,0 €/qm

65,0 60,0 55,0 50,5 €/qm 50,0

48,0 €/qm

45,0 42,5 €/qm 40,0

„mäßig“

„ausbaufähig“

bis 4,0 „mäßig“

„gut“

Effizienz des Gebäudemanagements

13

4,1 bis 5,0 5,1 bis „ausbaufähig“

6,5„gut“ größ er 6,5

Agenda

BayernFM – Facility Manager mit Energie Gebäudebewirtschaftung bei der Öffentlichen Hand Nachhaltigkeit in der BayernLB Energiemanagement für die BayernLB Energieeinsparprojekte in der BayernLB Fazit

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Klimaschutzstrategie der BayernLB Der Immobilienbestand hat eine Schlüsselrolle Der Immobilienbestand der BayernLB
Standorte:

München und Nürnberg


Gebäude:

15 Verwaltungsgebäude


Fläche:

250.000 qm BGF


Bewirtschaftungskosten:

ca. 15 Mio. €


davon Energiekosten:

ca. 7 Mio. €


Die Objekte sind baulich-technisch in einem guten Zustand.
In den vergangenen Jahren wurden zahlreiche baulich-technische Maßnahmen zur Reduzierung von Energiekosten und Energieverbrauch umgesetzt.

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Klimaschutzstrategie von BayernLB* In drei Schritten zu einem CO2-neutralen Unternehmen 1. Vermeiden
Kontinuierliche Vermeidung betriebsbedingter CO2-Emissionen durch aktives Energie- und Ressourcenmanagement.
Dies gilt für die Immobilienbewirtschaftung, die Reisetätigkeit sowie die Auswahl und den Einsatz von Verbrauchsmaterialien.

2. Ersetzen
Neben der Nutzung einer eigenen Photovoltaik-Anlage decken die BayernLB und die BayernFM seit dem Jahr 2007 ihren Strombedarf ausschließlich mit zertifizierter Wasserkraft.

3. Ausgleichen
Berechnung der verbleibenden CO2-Emissionen mit Hilfe des VfUTool „Kennzahlen zur betrieblichen Umweltleistung für Finanzdienstleister“.
Ausgleich der berechneten CO2-Emissionen durch Investitionen in zertifizierte Klimaschutzprojekte („Climate Partner“). * Quelle: BayernLB - Nachhaltigkeitsmanagement 16

Klimaschutzstrategie der BayernLB* Seit Jahr 2008 ist das Ziel erreicht Entwicklung der CO2- Emissionen von 2006 bis 2008 Standort München 100%

- 10 % - 55%

- 30%

0 Tonnen CO2

2006

Vermeidung Substitution

Kompensation 2008

Immobilienbestand der BayernLB * Quelle: BayernLB - Nachhaltigkeitsmanagement

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Agenda

BayernFM – Facility Manager mit Energie Gebäudebewirtschaftung bei der Öffentlichen Hand Nachhaltigkeit in der BayernLB Energiemanagement für die BayernLB Energieeinsparprojekte für die BayernLB Fazit 18

Energiemanagement Erfordert einen ganzheitlichen Ansatz Die operative Umsetzung und Integration des Energiemanagementkonzeptes in die Bewirtschaftung einer Liegenschaft erfolgt prozessorientiert und ist an Deming`s P-D-C-A Zyklus (Plan-Do-Check-Act) angelehnt. 1. Transparenz schaffen

ACT

PLAN

4. Wirkungskontrolle

2. Maßnahmen definieren

CHECK

DO

3. Potentiale realisieren 19

Energiemanagement Kombination aus unterschiedlichen Handlungsfeldern und Instrumenten 1.Ganzheitliche Betrachtung Ihrer Liegenschaft Für eine wirkungsvolle energetische Optimierung Ihrer Gebäude betrachten wir drei maßgebliche Handlungsfelder: Bauliche Substanz (Fassade, Fenster, Flure, Treppenhäuser)

Anlagentechnik (Klima-, Lüftungs-, Heizungsanlagen, Elektroinstallationen, etc.)

Nutzerverhalten/ Betriebsoptimierung

2. Mehrdimensionale Vorgehensweise Zur effizienten Suche und Identifizierung von Einsparpotentialen setzen wir unterschiedliche Methoden und Instrumente in sinnvoller Kombination ein:
Identifizierung im Rahmen der Wartung/ Inspektion
Regelmäßige Begehungen
Vergleich der Objekt-Verbrauchsdaten
Auswertung von Nutzermeldungen
Einsatz der vorhandenen Gebäudeleittechnik
Einsatz von speziellen Analysetechniken (z.B. Thermographie) im Zuge einer optionalen Sonderleistung

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Agenda BayernFM – Facility Manager mit Energie Gebäudebewirtschaftung bei der Öffentlichen Hand Nachhaltigkeit in der BayernLB Energiemanagement für die BayernLB Energieeinsparprojekte für die BayernLB  Bauliche Maßnahmen  Technische Maßnahmen Fazit 21

Sanierung der Objekte Brienner Str.20 und 24 Nachhaltigkeit als Leitgedanke Brienner Str. 20
Baujahr: 1961 bis 1964; Generalsanierung: Ende der 90er Jahre
Fläche: rd. 23.000 qm NGF
Regen- und Grauwassernutzung
Wiederverwertung von vorhandenen Natursteinbelägen (ca. 80%)
Verzicht auf Klimatisierung und Einsatz von Kühldecken
Installation einer Photovoltaikanlage mit einer Fläche von 540 qm Brienner Strasse 24 Vordergebäude
Wiederaufbau 1952 ; Generalsanierung 2008/2009
Fläche: 5.051 qm BGF
Dämmung der Dachgeschoss und Fassade mit einem Wärmedämmverbundsystem (Ensembleschutz auf der Straßenseite!)
Kompletter Austausch der Fenster (3-fachverglasung EnEV 2009)
Technik: Verzicht auf Klimatisierung, Einbau von Kühldecken
Energieeinsparung rd. 150.000 KWh p.a. 22

Stromerzeugung mit einer Photovoltaik-Anlage Nutzung der Photovoltaik-Anlage als gestalterisches Element

Mehrfach ausgezeichnete Photovoltaik-Anlage in der Brienner Straße 20
Einsatz der Photovoltaik-Module nicht zusätzlich, sondern anstelle anderer Bauteile


max. Einspeiseleistung:

36 kWp


Inbetriebnahme:

01.05.1998


Wirkungsgrad:

14%


Aktive Modulfläche:

540 m²


Stromerzeugung bis heute:

344.933 kWh


Anzahl der Solarzellen:

52.000 St.


Das entspricht ca. 2,2 % des Gesamtstromverbrauches

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Praxiserfahrungen mit der Photovoltaikanlage Die Wirtschaftlichkeit ist nur die eine Seite der Medaille
Betrieb: Die Erwartungen haben sich mehr als erfüllt – Gewählte Maßnahmen und Konstruktionen haben sich bewährt – Bisher keine Störungen oder Mängel im Betrieb – Geringer Aufwand im laufenden Betrieb; der jährliche Wartungsaufwand beträgt ca. 25 Stunden (Sichtkontrolle)
Wirtschaftlichkeit: Die Anlage rechnete sich bisher nicht – Die Kosten der Anlage belaufen sich auf 0,87 Mio. € – Die BayernLB hat beim Bau der Anlage bewusst auf eine Förderung verzichtet ( Technologieförderung und Image) – Die BayernLB speist den Strom nicht ein, sondern verbraucht den erzeugten Strom selber
Nutzen: Der Imagegewinn ist enorm – Baustein auf dem Weg zu einem CO2-neutralen Standort – Hervorragende Imagewirkung –weltweites Interesse durch Universitäten, Fachbesucher, Veröffentlichungen –Kundeninfo im Objekt über Nachhaltigkeitskonzept und den erzeugten Strom –Auszeichnung mit diversen Preisen (Energie Globe Award 2000, Münchener Öko-Design-Preis) 24

Agenda BayernFM – Facility Manager mit Energie Gebäudebewirtschaftung bei der Öffentlichen Hand Nachhaltigkeit in der BayernLB Energiemanagement für die BayernLB Energieeinsparprojekte für die BayernLB  Bauliche Maßnahmen  Technische Maßnahmen Fazit 25

Nachhaltige Optimierung der technischen Anlagen Kombination aus investiven und nicht-investiven Maßnahmen Umstellung der Klimaregelung im Netzwerk-Serverraum
Klimaregelung im Serverraum erfolgte mit Festwertvorgaben: 21°C bei 45% rel. Feuchte.
Umstellung auf eine Steuerung über ein Feuchte- und Temperaturband von 18-24°C bei 35-65 % rel. Feuchte
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung - Reduzierung der Energiekosten um rd. 45.000 € pro Jahr. - Kosten 0 € / Amortisationszeit sofort Austausch von Leuchtstoffröhren in der Brienner Str. 18
Austausch der vorhandenen 467 „T8“ Leuchtstofföhren gegen aktuelle „T5“ Leuchtstofföhren mit elektronischen Vorschaltgeräten
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung: - Senkung des Energieverbrauchs von 143.182 auf 92.046 KWh pro Jahr - Senkung der Stromkosten von 17.497 auf 11.248 € pro Jahr - Senkung der CO2-Emissionen von 84 auf 54 t pro Jahr - Kosten rd. 17.000 € / Amortisationszeit rd. 3 Jahre. 26

5 3 . rd

! g n aru p s in E %

Weitere Energieoptimierungen Sinnvolle Maßnahmen für einen nachhaltigen Bankbetrieb Ausweitung der Grauwassernutzung (WC‘s im B18)
Einsparung: rd. 5,5 Mill. Liter Trinkwasser pro Jahr Einsatz von speziellen Wasserperlatoren (LBS-Gebäude)
Einsparung: rd. 13% der Wasserkosten
Amortisation rd. 5 Monate Sonnenschutzfolie „Luxar-Solar“ für Fensterflächen (Pilot)
Nur bei Fenster mit direkter Sonneneinstrahlung sinnvoll
Reduzierung der Raumtemperatur um ca. 6-8° C. Gebäudekühlung durch Nutzung der Sommernachtskühle
derzeit im Testbetrieb in B16 und B18

* Berechnung Energieverbrauch: 365 Tage und täglicher Betriebszeit von 15 Std. ** Berechnung Energiekosten: pro KWh 12,2 Cent *** Berechnung CO2-Ausstoß KW/Jahr x 0,58999t / 1000 27

Agenda BayernFM – Facility Manager mit Energie Gebäudebewirtschaftung bei der Öffentlichen Hand Nachhaltigkeit in der BayernLB Energiemanagement für die BayernLB Energieeinsparprojekte für die BayernLB  Bauliche Maßnahmen  Technische Maßnahmen Fazit 28

Fazit Immobilienbewirtschaftung ist ein wichtiger Baustein für die Nachhaltigkeit


Zukunft Es gilt das Gesetz von Ursache und Wirkung. Wir haben es selbst in der Hand.


Potenziale Der Energieverbrauch kann – nicht nur bei Banken – deutlich gesenkt werden.


Wirtschaftlichkeit Durch steigende Energiekosten wird das Energiesparen zu einem „Business-Case“. Das Immobilienmanagement hat die Chance, einen wichtigen Beitrag zum Institutserfolg zu leisten.


Werterhalt Der Wert der Assetklasse Immobilie wird immer mehr von der energetischen Objektqualität abhängen.


Imagegewinn Engagement in den Klimaschutz erhöht die Glaubwürdigkeit und ist eine Investition in die Region.

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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

Ihre Ansprechpartner: Thomas Aumer Telefon Telefax Mobil: E-Mai:

+49 89 44233 3300 +49 89 44233 3306 + 49 172 693 4265 [email protected]

Florian Bernatzky Telefon Telefax Mobil: E-Mail

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