MieterInnen schützen. Spekulation verhindern. 25 Jahre Mobile Gebietsbetreuung - Jubiläumsbericht 2011

MieterInnen schützen. Spekulation verhindern. 25 Jahre Mobile Gebietsbetreuung - Jubiläumsbericht 2011

1 | Einleitung���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������02 Gratulationen „Feuerwehr“ für BewohnerInnen

2 | Eine kleine Zeitreise�����������������������������������������������������������������������������������������������������������������06 Das Wiener Zinshaus als Spekulationsobjekt GB*mobil: Meilensteine Fallbeispiele

3 | Das aktuelle Leistungsangebot���������������������������������������������������������������27 Unterstützung und Betreuung in allen Bereichen des Wohnens

4 | Der Rechtshilfefonds �����������������������������������������������������������������������������������������������������������������30

© Wohnservice Wien/L. Schedl

© PID/W. Schaub-Walzer

Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser!

Liebe Leserin, lieber Leser! Die Stadt Wien verfolgt seit vielen Jahren einen konse-

Heute ist das Team der Mobilen Gebietsbetreuung über-

Die Mobile Gebietsbetreuung steht den Bewohnerinnen

Mit zahlreichen Informationsangeboten, persönlicher

quenten und äußerst erfolgreichen Weg in der Anti-

wiegend mit Fällen von „Kleinspekulation“ und der

und Bewohnern Wiens seit nunmehr 25 Jahren als

Beratung, kostenlosen Vorträgen zu wohnrechtlichen

spekulationsarbeit. Dabei steht der Schutz der Miete-

damit verbundenen sogenannten „Freimachung“ – der

bezirksübergreifende Anlaufstelle für wohnrechtliche

Themen und visionären Pilotprojekten wie liegenschafts-

rinnen und Mieter an erster Stelle. Die Mobile Gebiets-

unredlichen Absiedlung von Mieterinnen und Mietern

Anfragen und Sanierungsinformationen zur Verfügung.

übergreifender Mediation leistet die Mobile Gebietsbe-

betreuung trägt als Einrichtung der Stadt Wien seit

mit alten Verträgen und somit günstigeren Mietzinsen –

Im Laufe der Jahre hat sich der Tätigkeitsbereich der

treuung wichtige präventive Arbeit im Betreuungsnetz-

nunmehr 25 Jahren dazu bei, die Rechte der Bewoh-

konfrontiert. Auch wenn die Methoden weniger drastisch

GB*mobil – 1986 als Sonderform der Gebietsbetreuung

werk der Stadt Wien. Sie sorgt dafür, dass Rechte von

nerinnen und Bewohner zu wahren. Die Expertinnen

wie noch vor einigen Jahren sind, ist klar: Wo immer es

Stadterneuerung zur Bekämpfung von Absiedlungs-

Bewohnerinnen und Bewohnern gewahrt werden und

und Experten der GB*mobil informieren und beraten

Anzeichen für unlautere, gesetzeswidrige oder spekulative

spekulation gegründet – erweitert und die Einrichtung

nicht nachträglich in langwierigen Verhandlungen oder

kostenfrei und bieten umfassende Unterstützung für

Geschäfte gibt, unternimmt die Stadt Wien alles, diesen

wurde zur zentralen Drehscheibe für Bürgerinnen und

gerichtlichen Auseinandersetzungen erkämpft werden

Betroffene.

Vorhaben und Handlungen Einhalt zu gebieten.

Bürger ebenso wie für Behörden, Dienststellen und

müssen.

Service-Einrichtungen. Innerhalb des dichten Betreuungsnetzes der Stadt Wien

Neben dem dichten Netz an Betreuungseinrichtungen

übernimmt die Mobile Gebietsbetreuung eine wichtige

sind es auch die umfassenden Investitionen im Bereich

Im Zentrum steht damals wie heute der Schutz der

Im Namen der Magistratsabteilung 25 – Stadterneuerung und Prüfstelle für Wohnhäuser – bedanke ich mich

Koordinationsfunktion und kooperiert mit Behörden,

der geförderten Wohnhaussanierung und des geförder-

Rechte von Mieterinnen und Mietern. Das engagierte

ganz herzlich beim Leiter der Mobilen Gebietsbetreuung

den lokalen Gebietsbetreuungen Stadterneuerung sowie

ten Wohnbaus, die preisdämpfend auf den gesamten

Team der Mobilen Gebietsbetreuung verfügt über ein

Norbert Kessler und bei seinem Team für den jahrelan-

sämtlichen Dienststellen und Service-Einrichtungen für

Wohnungsmarkt einwirken. Im Bereich der Althaussa-

breites fachliches Know-how sowie beste Kontakte zu

gen, engagierten Einsatz und wünsche weiterhin viel

den Schutz von Mieterinnen und Mietern. So konnte in

nierung konnten in den vergangenen 25 Jahren über

sämtlichen Einrichtungen der Stadt Wien und bietet

Erfolg!

den vergangenen Jahrzehnten mit vereinten Kräften

das Erfolgsmodell der Sanften Stadterneuerung 5.500

Betroffenen ein umfassendes Netz an unterstützenden

die Anzahl von Spekulationsobjekten in Wien deutlich

Objekte mit mehr als 250.000 Wohnungen umfassend

Maßnahmen und praktische Hilfestellung.

gemindert und auf ein verschwindend geringes Maß

saniert werden. Die Gesamtinvestitionen betrugen rund

reduziert werden. Den vor allem Anfang bis Mitte der

6 Milliarden Euro. 3,8 Milliarden entfielen auf Förde-

1990er Jahre aktiven „Großspekulanten“, die mit äu-

rungen der Stadt Wien.

ßerst fragwürdigen und zum Teil kriminellen Methoden arbeiteten, konnte größtenteils das Handwerk gelegt

Anlässlich des 25. Geburtstags der Mobilen Gebietsbe-

und die Zahl der konkreten Betreuungsfälle dadurch

treuung möchte ich daher allen Mitarbeiterinnen und

markant gesenkt werden. Die „spektakulärsten“ Fälle

Mitarbeitern ein herzliches Danke sagen und Ihnen

Ihr DI Bernhard Jarolim

lassen sich in vorliegender Publikation zum Jubiläum

allen zu diesem besonderen Jubiläum gratulieren!

Leiter der Magistratsabteilung 25

des 25-jährigen Bestehens der Mobilen Gebietsbetreuung nachlesen.

Dr. Michael Ludwig Amtsführender Stadtrat für Wohnen, Wohnbau und Stadterneuerung

2

1 | Vorwort

1 | Vorwort

3

„Feuerwehr“ für BewohnerInnen GB*mobil feiert 25 Jahre Schutz für MieterInnen

Die Unterstützung von MieterInnen im Rahmen von Absiedlungsspekulation ist ein Schwerpunkt des Teams GB*mobil.

„Das Prinzip, nach dem die Stadt erneuert wird, heißt

KonfliktgegnerInnen ist wichtig für ein vollständiges

haben auch in den bundesgesetzlichen Wohngesetzen

Die Unterstützung von MieterInnen, die von Absied-

„Sanfte Stadterneuerung“. Danach bedeutet Stadterneu-

Situationsbild und darüber hinaus auch ein Signal, dass

Spuren hinterlassen. Unabhängig von den sukzessiven

lungsspekulation oder erheblichen Beeinträchtigungen

erung nicht nur die Erneuerung der alten Bausubstanz

die Betroffenen nicht mehr auf sich allein gestellt sind.

Verbesserungen des gesetzlichen Schutzes von MieterIn-

in der Wohnungsnutzung betroffen sind, ist auch heute

und die Verbesserung der städtebaulichen Strukturen,

Die Mobile Gebietsbetreuung ist jedoch keine Mieteror-

nen und WohnungskäuferInnen, die häufig in Reaktion

noch ein Arbeitsschwerpunkt. Trotz mehrerer Speku-

sondern auch eine Befassung mit den Bewohnerinnen

ganisation, sondern eine Gebietsbetreuung im Dienst

auf größere Immobilienskandale erfolgten, hat sich eine

lationswellen im Wiener Althaussektor konnten unlau-

und Bewohnern dieser Häuser und Gebiete. Die Sanfte

der Sanften Stadterneuerung. Das Prinzip der Wiener

zentrale Aufgabe aber nicht verändert: die Umsetzung

tere Absiedlungsmethoden stets wirksam eingedämmt

Stadterneuerung erfordert sorgfältige Interessensabwä-

Sanften Stadterneuerung bezieht sich auf die ganze

der gesetzlichen Rechte und Möglichkeiten in die soziale

werden.

gung und Einbindung möglichst aller Bevölkerungsgrup-

Stadt und umfasst auch den ungeförderten, privaten

Realität der Betroffenen, oder kurz gesagt, vom Recht-

pen in den Erneuerungsprozess.“

Wohnungsbereich. Die grundsätzlichen Zielsetzungen in

Haben zum Recht-Kommen.

der Althaussanierung lauten allgemein: August Fröhlich zum „Wiener Modell der Stadterneuerung“ am „Internationalen Symposium Stadterneuerung 1987“, in „Unermüdlich, unbequem“, Picus-Verlag 1992

Die „Szene“ ist überschaubar geworden Derzeit beschränkt sich die „Szene“ auf eine überschau-

• Leistbarkeit der Wohnungen

Offensive Rechtsschutzmittel

bare Gruppe von AbsiedlungsspekulantInnen, von denen

• Verbesserung der Wohnqualität

Die wesentlichen Bestimmungen des Bewohnerschutzes

einige auch die Vorarbeit für nachfolgende Althausver-

• Berücksichtigung, Einbeziehung und Beteiligung der

finden sich im Privatrecht und sind den Wohnungsnut-

wertungsunternehmen erledigen. Die BewohnerInnen

BewohnerInnen bei Sanierungen

zerInnen meist unbekannt. Dies liegt natürlich auch an

in diesen Häusern werden unmittelbar nach der Auf-

25 Jahre Mobile Gebietsbetreuung bedeuten 25 Jahre

• Schutz der BewohnerInnen vor unfreiwilliger

der weitgehenden Unverständlichkeit der Wohngesetze

fälligkeit intensiv betreut. Dazu kommen zunehmend

tatkräftigen, beherzten Einsatz für den Schutz von Be-

Absiedlung, unzumutbaren Beeinträchtigungen und

und an Vertragsgestaltungen, die häufig überfrachtet

amateurhafte Einzelpersonen, die beispielsweise ein

wohnerInnen gegen Absiedlungsspekulation und Benach-

unangemessener Kostenbelastung

und unübersichtlich sind. Gegen aggressive Althausver-

kleineres Haus oder Eigentumswohnungen, die von

werterInnen sind zur wirksamen Verteidigung offensive

AltmieterInnen genutzt werden, in Versteigerungen

teiligung.

Sanierungsförderung als Lenkungsinstrument

Rechtsschutzmittel erforderlich, z. B. Gerichtsklagen auf

erworben haben. Aufgrund des engen persönlichen und

Individuelle Problembehandlung

Mit der Sanierungsförderung als Lenkungsinstrument

Zuhaltung eines Miet- oder Kaufvertrags oder einst-

wirtschaftlichen Bezugs zu den Objekten versuchen

Die Mobile Gebietsbetreuung wurde im Herbst 1986

und mithilfe des wohnfonds_wien sowie den Gebietsbe-

weilige Verfügungen in Verbindung mit Unterlassungs-

EinzeleigentümerInnen manchmal umso verbissener,

ursprünglich als eine Art „Feuerwehr“ gegen akute und

treuungen Stadterneuerung als Service-Einrichtungen

klagen oder Instandsetzungsanträgen. Aufgrund der

ihre Ertragserwartungen umzusetzen und hinderliche

eklatante Versuche der Verdrängung von BewohnerIn-

wird durch Vorgaben, Information und Vermittlung

weit verbreiteten Schwellenangst vor dem Gericht und

BewohnerInnen loszuwerden. Der Althausbereich bedarf

nen eingerichtet, nachdem sich die vorhandenen Mittel

zwischen den unterschiedlichen Interessen ein möglichst

des erheblichen Kostenrisikos auch im wohnrechtlichen

ständiger Aufmerksamkeit, weil jederzeit die Gefahr

für die Betroffenen als unzureichend herausgestellt

hohes Maß an Berücksichtigung von Interessen der

Außerstreitverfahren, verzichten viele Betroffene trotz

besteht, dass auch wieder in größerem Umfang aggres-

hatten. So war besonders in der Anfangszeit kreativer

BewohnerInnen angestrebt. Im ungeförderten Woh-

umfassender Information auf die Durchsetzung ihrer

sives Anlagekapital auf der Suche nach Sachwerten die

Aktionismus und direkter persönlicher Einsatz zielfüh-

nungsbereich gilt dieses Serviceangebot der Gebietsbe-

Ansprüche. Auf der anderen Seite sind die Verfahrens-

Absiedlungsspekulation hochtreibt.

rend, wenn keine entsprechenden Rechtsmittel verfüg-

treuung Stadterneuerung ebenfalls. Der allgemeingültige

kosten für AlthausverwerterInnen Betriebsausgaben

bar waren (Näheres im Kapitel „Eine kleine Zeitrei-

Mindeststandard wird hier durch das bundesgesetzliche

und damit steuerabzugsfähig. Dieses grundsätzliche Pro-

Mag. Norbert Kessler

se“). Die traditionelle Problembehandlung in Form von

Wohn- und Konsumentenschutzrecht vorgegeben. Dazu

blem des ungleichen Rechtszugangs wurde auf Initiative

Leiter Mobile Gebietsbetreuung

Einzelfallberatungen mit dem anschließenden Verweis

kommen Verwaltungsvorschriften, die technische Stan-

der Mobilen Gebietsbetreuung durch die Schaffung des

an RechtsvertreterInnen, Gericht oder Behörde ist für

dards festlegen, Erhaltungs- und Instandsetzungspflich-

Rechtshilfefonds der Stadt Wien zugunsten einer effizi-

BewohnerInnen in der Konfrontation mit professionel-

ten enthalten und zur Abwehr von Beeinträchtigungen

enten Antispekulationsarbeit entscheidend entschärft.

len AlthausverwerterInnen wenig hilfreich. Benötigt

im Interesse der Bevölkerung anwendbar sind.

werden schnelle, praxisgerechte Informationen, leicht erreichbare Ansprechpersonen, persönliche Unterstüt-

Die Erkenntnisse aus den Praxiserfahrungen der

zung auch bei vielfältigen Begleitproblemen und persön-

Gebietsbetreuungen und die Grundlagenarbeit für den

licher Beistand vor Ort bei kritischen Ereignissen, um

Bewohnerschutz wurden in vielen Anpassungen von

sich in der Konfrontation behaupten zu können. Die

Wiener Verwaltungsvorschriften berücksichtigt. Aufge-

Kontaktaufnahme der GebietsbetreuerInnen mit den

zeigte Rechtsschutzdefizite und Lösungsmöglichkeiten

4

1 | Einleitung

1 | Einleitung

5

Eine kleine Zeitreise zer Zeit wurden viele BewohnerInnen durch aggressive

versprechende Investitionsmöglichkeit entdeckt worden.

Althausverwertungsunternehmen und Einzelspekulanten

Davor war der Althausmarkt lange Zeit für Investoren

unter massiven Absiedlungsdruck gesetzt. Gemeinsam für mehr Mieterrechte

unattraktiv. Die geopolitische Randlage Wiens, triste

© GB*mobil

1986 war in Wien das Altzinshaus gerade als viel-

© GB*mobil

Das Wiener Zinshaus als Spekulationsobjekt

Wasser für die Lichtenauergasse 7

Gründerzeitviertel, das Angebot an besser ausgestat-

Fallbeispiele Absiedlungsspezialisten

teten städtischen und gemeinnützigen Wohnungen und

Die den damaligen Teppichland-Eignern gehörende

Stadterneuerung“, die Einrichtung der „Mobilen Gebiets-

mit mietrechtlichem, bautechnischem und organisatori-

nicht zuletzt der sprichwörtliche Mieterschutz ließen

„Althausverwertungsges.m.b.H.“ betrieb zu jener Zeit in

betreuung“.

schem Know-how unterstützt wurde. In gemeinsamen

keine kurzfristigen Gewinnerwartungen zu. Die Auf-

rund 30 Häusern Absiedlung mit der Ankündigung des

bruchstimmung und der Althausboom entstanden mit

bevorstehenden Abbruchs. Anschließend wurden die „frei“

Neue Servicestelle: Mobile Gebietsbetreuung

Absiedlungsmethoden und deren Verantwortlichen an

den Beitrittsbestrebungen zur EU, dem Start der Diskus-

gemachten Wohnungen ohne grundlegende Sanierung als

Der spezielle Aufgabenbereich der neu gegründeten Ser-

die Öffentlichkeit gebracht.

sion um die Ausrichtung einer Weltausstellung und der

Eigentumswohnungen verkauft. Der Verwalter H. Tuma,

vicestelle lag in der Unterstützung von BewohnerInnen

beginnenden Ostöffnung. Zusätzlichen Antrieb lieferten

der auch selbst viele Häuser erworben hatte, entdeck-

gegen unseriöse Absiedlungsversuche und in der Be-

So konnte erreicht werden, dass der aggressive Ab-

weitgehende Liberalisierungserwartungen für das Miet-

te den „Interessensbescheid“ als Kündigungsgrund und

kämpfung von Absiedlungsspekulation. Das Team setzte

siedlungsspezialist abgezogen und Mietzinse wieder

recht. Im selben Jahr wurde die Mobile Gebietsbetreu-

setzte ihn erfolgreich als Druckmittel in Absiedlungsver-

sich aus erfahrenen GebietsbetreuerInnen und Miet-

vorgeschrieben und angenommen wurden. Der Großteil

ung (GB*mobil) als Sonderform der Gebietsbetreuung

handlungen ein. Im spektakulären Einzelfall der Lich-

rechtsexpertInnen zusammen, die betroffene Personen

der Kündigungsverfahren wurde eingestellt. Die Causa

Stadterneuerung zur Bekämpfung von Absiedlungsspe-

tenauergasse 7 im 2. Bezirk hatte der Eigentümer eine

quasi als „Absiedlungsfeuerwehr“– bei Bedarf auch vor

„Lichtenauergasse 7“ hingegen erforderte eine jahrelan-

kulationen gegründet.

Motorradrockergruppe einquartiert und tagelange Feste

Ort in den Häusern und Wohnungen – mit Rat und Tat

ge Betreuung. Der Eigentümer G. Traar ließ zum Bei-

für Unterstandslose veranstaltet. Wasser- und Stromlei-

zur Seite standen.

Zu Beginn des Jahres 1986 fiel die fixe Mietzinsbegren-

tungen wurden demoliert, im Winter die Fenster offen

zung für Wohnungen der Kategorie A, bei Neuvermie-

gehalten und alle behördlichen Aufträge ignoriert.

tung konnte nun eine angemessene ortsübliche Miete

Aktionen und Pressekonferenzen wurden die gängigen

spiel in den Gang-Toiletten die Sitzmuscheln entfernen und ersetzte sie durch exotische „Hocktoiletten“.

Mit dem offiziellen Start ab 1. Oktober 1986 wurde zugleich die Betreuung von BewohnerInnen aus 36 auf-

1989 wurde das Haus nach neun Monaten Unterbre-

vereinbart werden. Gleichzeitig war auch die großzügige

Der steirische Industrielle Mayr-Melnhof hatte seit Ende

fälligen Absiedlungshäusern übernommen. In der Folge

chung der Wasserleitungen gemeinsam mit der Mieter-

Förderung der Althaussanierung und Wohnungsverbes-

1985 in Wien 23 Althäuser erworben. Auf die MieterIn-

wurden für jedes dieser Häuser Hausversammlungen

initiative MISSPEK in einer medienwirksamen Aktion

serung nach dem Wohnhaussanierungsgesetz (WSG 84)

nen wurde ein berüchtigter Absiedlungsspezialist aus

abgehalten, um möglichst viele BewohnerInnen mit In-

mit einer Wasserkübelkette, an der die beiden damals

und der Wiener Durchführungsverordnung angelaufen.

Graz angesetzt. Gruppen von fünf bis neun Personen

formationen zu versorgen und die konkrete Problemlage

amtierenden Stadträte Rudolf Edlinger und Dr. Hannes

Die Althausverwertung kam in Schwung, innerhalb kur-

führten nächtliche Wohnungsbegehungen durch, kündig-

zu erheben. Am 15. Oktober 1986 wurden die Kontakt-

Swoboda teilnahmen, versorgt.

ten enorme Mietzinserhöhungen an und bestritten die

mieterInnen aus den bekannten Spekulationshäusern

Gültigkeit von Mietverträgen. In allen Häusern wurde

zu einem gemeinsamen Treffen zusammengebracht. Im

Schutzwürdige Interessen der MieterInnen

Absiedlungsspekulation:

die Mietzinsannahme verweigert. In der Folge kam es

Fall der Mayr-Melnhof-Häuser hatte sich bereits eine

Von Beginn an wurde versucht, Absiedlungsinstrumente

zu zahlreichen ungerechtfertigten Kündigungen. Diese

Mieterinitiative gegen Sanierungsspekulation (MIS-

mit Grundlagenarbeit zu entschärfen – wie etwa beim

Der Althaussektor wird besonders stark von spekulativen Ertragserwartungen beeinflusst. Im Regelfall lassen sich diese auf den großen Unterschied zwischen den preisgünstigen Altmietverträgen und den erheblich höheren Erträgen bei Neuvermietung oder auf den Verkauf als Eigentumswohnungen zurückführen. Die Umsetzung der oft überzogenen Ertragserwartungen geht meist nur über die „Freimachung“ der ertragsschwachen Mietobjekte durch Absiedlungsversuche und Mieterverdrängung. Aufgrund des gesetzlichen Kündigungsschutzes kann eine ordnungsgemäße Absiedlung grundsätzlich nur im Einvernehmen mit den BewohnerInnen durch akzeptable Ersatzwohnungen oder Ablösen als Gegenleistungen erfolgen. In der Realität spekulieren viele AlthausverwerterInnen aber mit wesentlich geringeren Ausmietkosten, die sich oft nur mit unseriösen Absiedlungsmethoden verwirklichen lassen.

Vorfälle fanden entsprechende Resonanz in den Medien.

SPEK) gebildet, die von der Mobilen Gebietsbetreuung

„Interessensbescheid“, der einen gesetzlichen Kündi-

Zahlreiche Mieterbeschwerden machten deutlich, dass

gungsgrund gemäß § 30 Abs. 2 Z. 15 MRG darstellt und

unseriöse Absiedlungsversuche nicht nur Einzelfälle

damals vom Magistrat anhand von bloßen Formalkrite-

betraf, sondern die symptomatische Folge neu entdeckter

rien ausgestellt worden war. Zunächst konnte in ständi-

Verwertungsmöglichkeiten waren.

gem Kontakt mit dem WBSF ein Förderungsausschluss bei spekulativer Anwendung des Interessenbescheides bewirkt werden. Nach Gesprächen mit den zuständigen

Vor diesem Hintergrund wurde im Juli 1986 zunächst

Magistratsstellen und der zuständigen Stadträtin Frie-

beim Wiener Bodenbereitstellungs- und Stadterneue-

derike Seidl wurden ab 1987 die Bescheide restriktiver

rungsfonds (WBSF, jetzt: wohnfonds_wien) die „Kum-

ausgestellt. Seither wird die Antragsentwicklung stets

mernummer gegen unredliche Absiedlung“ als Anlauf-

im Auge behalten. Durch beharrliche Lobbyarbeit konnte

stelle für betroffene BewohnerInnen eingerichtet. Als

bewirkt werden, dass seit der Wohnrechtsnovelle 1991

sich herausstellte, dass die bestehenden Kapazitäten

nun auch die schutzwürdigen Interessen der MieterIn-

und Möglichkeiten innerhalb der Magistratsbehörden,

nen bei der Feststellung des öffentlichen Interesses an

der Gebietsbetreuung und den Mieterorganisationen nicht ausreichten, folgte im Herbst 1986 auf Initiative von August Fröhlich, einem Mitbegründer der „Sanften

6

2 | Eine kleine Zeitreise

© GB*mobil

Gründung der Mobilen Gebietsbetreuung

einem Umbau oder Abbruch zu berücksichtigen sind. ●

Eine „besondere“ Form von Schikane: Hock- statt Sitztoilette

2 | Eine kleine Zeitreise

7

1989

25 Jahre für mehr Mieterschutz

1987

1. Oktober 1986: Start der Mobilen Gebietsbetreuung (heute: GB*mobil) mit offiziellem Betreuungsauftrag für BewohnerInnen aus 36 Absiedlungshäusern

Mietertreffen „Sanft sanieren statt spekulieren“ mit der „Mieterinitiative gegen Sanierungsspekulation“ (MISSPEK) im Albert- Schweitzer-Haus am 29. Jänner 1987

15. Oktober: erstes gemeinsames Treffen mit KontaktmieterInnen aus den Absiedlungshäusern

Podiumsdiskussion vor 60 MieterInnen aus 50 Häusern mit StR Rudolf Edlinger, Direktor des wohnfonds_wien, leitenden MagistratsbeamtInnen, GemeinderätInnen und Mobiler Gebietsbetreuung über „Sanfte Sanierung“, Maßnahmen gegen die Sanierungsspekulation und Einschränkung des Interessenbescheides

Aktionstag der „Mayr-Melnhof-MieterInnen“ mit Aktionen in und vor den einzelnen Häusern und einer Abschlussveranstaltung im AlbertSchweitzer-Haus am 7. November 1986

1988 Blockade der Rodung eines begrünten Innenhofes als Absiedlungsmaßnahme, Besitzstörungsklagen gegen MitarbeiterInnen der GB*mobil; Klagsrückziehungen und Abberufung des Absiedlungsbeauftragten nach Intervention und Medienberichten

1991

„Absiedlung mit System“ – Seite 14

Mieterverdrängung und Abverkauf von Eigentumswohnungen durch die „WLV“-Gruppe des Rechtsanwaltes Dr. Ronald Itzlinger

Hilfe gegen Absiedlung und Umgehungsuntervermietung durch ESTA/IMO/SAGRO/AVRAHAMGruppe in mehr als 50 Häusern. Gesamtmietertreffen am 26. November 1990 im Haus der Begegnung Praterstern

Absiedlung und Abverkauf durch eine Althausverwertungsgruppe iranischer Herkunft rund um DI Sanani und DI Majidi

Massenquartiere mit Sechsmonatsmietverträgen, die vom Mieterschutz ausgenommen waren

Zunehmende „Umgehungsuntermieten“ über den EigentümerInnen nahestehende Personen und Untervermietungsunternehmen Vorschläge zu Gesetzesanpassungen zur Bekämpfung von Absiedlungsspekulation auf Anregung von StR Rudolf Edlinger – darunter auch Vorschlag zur Einrichtung eines Rechtshilfefonds für bedrängte MieterInnen

Grundlagenarbeit für den wohnfonds_wien: – Rechtsprobleme bei der Verländerung der Wohnbauförderung, Konzept für unabhängige Mieterbetreuung bei der geförderten Sockelsanierung Gesetzesvorschläge zur schnelleren Instandsetzung von Versorgungsleitungen, teilweise berücksichtigt im Wiener Gasgesetz

Bezug des Gebietsbetreuungslokals in der Theresiengasse 48 im 18. Bezirk

Veranstaltung „Kein Viertel für Spekulanten“ gegen Absiedlungsspekulation im 2. Bezirk gemeinsam mit MISSPEK sowie MieterInnen, Mieterorganisationen, wohnfonds_wien, PolitikerInnen und Presse am 18. Oktober 1989 Gemeinschaftsaktion „Wasser für die Lichtenauergasse 7“ mit der MISSPEK und den Stadträten Rudolf Edlinger und Dr. Hannes Swoboda am 15. Dezember 1989: Kübelkette nach 9 Monaten ohne Wasserversorgung

© GB*mobil

1986

1990

Gemeinsam gegen Absiedlungsspekulation im 2. Bezirk

© GB*mobil

GB*mobil: Meilensteine

Hilfe gegen Absiedlungsspekulation: Informationsveranstaltung für MieterInnen von 40 Häusern

© GB*mobil

Absiedlung mit Methode: Ein begrünter Innenhof soll gerodet werden.

Plakat zur Informationsveranstaltung

Medien berichten über den Fall ESTA/IMO/SAGRO.

1992 Massenquartiere und gewerbliche Untervermietung - Gesetzesvorschläge gegen Kurzzeitmiete und Umgehungsuntermiete

© GB*mobil

„Wasser für die Lichtenauergasse 7“ – eine Gemeinschaftsaktion nach 9 Monaten ohne Wasserversorgung

Gespräche mit der Polizei, weil Hilfe gegen eine eigenmächtige Delogierung verweigert wurde: Feststellung der Interventionspflicht zur Abwehr von gewaltsamen Delogierungsversuchen und Verweis auf den Zivilrechtsweg

© GB*mobil

Die MieterInnen erhalten tatkräftige Unterstützung von der GB*mobil.

© GB*mobil

© GB*mobil

„Sanft sanieren statt spekulieren“ – MieterInnen fordern ihr Recht!

© GB*mobil

Absiedlung mit Methode: „Umgehungsuntermieten“ bieten keinen Schutz für MieterInnen. © GB*mobil

Kampf gegen Absiedlungsspekulation: Abschlussveranstaltung im Albert-Schweitzer-Haus

Entschärfung des Interessenbescheides als Absiedlungsinstrument durch Förderungsausschluss bei spekulativer Anwendung und restriktiver Ausstellung in der Verwaltungspraxis

© GB*mobil

© GB*mobil

Start der monatlich stattfindenden Gemeinschaftstreffen mit den KontaktmieterInnen

Das neue GB*mobil-Lokal im 18. Bezirk wird bezogen.

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2 | Eine kleine Zeitreise

2 | Eine kleine Zeitreise

9

Zusammenbruch der WLV, Flucht von Dr. Roland Itzlinger, Umfang des Wohnungsbetruges wird sichtbar „Betrügerische Absichten“ – Seite 16  Spekulationsruinen mit dringendem Sanierungsbedarf als Hinterlassenschaft von insolventen AlthausverwerterInnen

1994

Initiierung des Rechtshilfefonds der Stadt Wien für Spekulationsopfer; Mitgründung und Teilnahme der GB*mobil am Rechtshilfeverein der Stadt Wien

Verschiebung der WLV-Probleme von der Starthilfe und wohnrechtliche Begleitung beim Absiedlung zum betrügerischen WohnungsabForschungsprojekt Delogierungsprävention verkauf im 20. Bezirk Steigender Infobedarf zu Ankauf und Nutzungsproblemen von Altbauwohnungseigentum Zunehmende Insolvenzen von spekulativen AlthausverwerterInnen (darunter die Großinsolvenz des Verwalters und „Entdeckers des Interessenbescheides“ Herbert Tuma) Initiierung eines Unterstützungsfonds des Wiener Integrationsfonds für bedrängte BewohnerInnen als Vorläufer des Wiener Rechtshilfefonds Übersiedlung der Mobilen Gebietsbetreuung ins neue Gebietsbetreuungslokal in der Kaiserstraße 45, 1070 Wien

Betrug an WohnungskäuferInnen

Aufbau eines Betreuungsnetzes für WLVGeschädigte aus circa 80 Häusern bestehend aus Konsumentenschutzeinrichtungen, Mieterorganisationen sowie der Gemeinschaft der WohnungseigentümerInnen (GdW) und dem Rechtshilfefonds Bestandsaufnahme der Beschwerden über die Verwalterin Renate Überbacher, Beteiligung an zwei ORF-„Konflikte“-Sendungen zu diesem Thema Aufnahme von Vorschlägen für Bewohnerschutzbestimmungen in die Bauordnung: Schutz bestehender WC- und sonstiger Ver- und Entsorgungsanlagen zugunsten der BewohnerInnen während Umbauarbeiten im Abs. 3 des § 123 BO Wien Fachschulungen und Begleitung für neue „Fachstelle für Wohnungssicherung (FAWOS)“ zur Delogierungsprävention

1997 Start der Vortragsreihe „Kauf einer Eigentumswohnung“ zur Risikominderung beim Wohnungskauf. Seither werden WohnungsinteressentInnen durch einen erfahrenen Rechtsanwalt regelmäßig mit den wesentlichsten Informationen rund um den Wohnungskauf versorgt. Zunehmende Beschwerden aufgrund des Wohnungsverkaufs der ESTA/IMO-Gruppe an einkommensschwache AusländerInnen mit erschlichenen Bankdarlehen

10

2 | Eine kleine Zeitreise

1998

2001

2002

Nächster Immobilienskandal aufgrund von Wohnungsbetrug durch ESTA/IMO/SAGRO: Flucht des verantwortlichen Ernst Strulovicz, Insolvenz der Verwertungsfirmen, geschädigte MieterInnen und KäuferInnen in rund 100 Häusern „Im großen Stil“ – Seite 17  Betreuungsnetz für ESTA/IMO-Geschädigte mit Rechtshilfefonds

Befassung mit Notfallswohnungen (Erhebung der Wohnsituation, Möglichkeiten und Prognose für Missstandsbehebung, Empfehlung): 134 Überprüfungen im Jahr 2001

Mieterbetreuung bei ungerechtfertigtem Interessenbescheid

1999 Publikation einer Info-Broschüre über „Wohnungskauf im Althaus“ Gesetzesänderungen auch aufgrund der Praxiserfahrung und Lobbyarbeit der Mobilen Gebietsbetreuung: Schaffung des gesetzlichen Vorzugspfandrechts zugunsten der MiteigentümerInnen (§ 13c Abs. 3-5 WEG 75) Weitere Schritte in der Causa „Althausverwerterin und Immobilientreuhänderin Renate Überbacher“: Zusammenfassung aller anhängigen Beschwerden und Weiterleitung an Wirtschaftskammer und Gewerbebehörde

Erfolgreiche Lobbyarbeit gemeinsam mit FAWOS und CARITAS gegen die Gefährdung des Mieterschutzes durch den Ministerialentwurf einer Zivilverfahrensrechtsnovelle, die bei Räumungsklagen eine sofortige „bedingte Räumungsanordnung“ des Gerichtes und den Entfall des Widerspruchs gegen Versäumnisurteile vorsah. Übermittlung einer kritischen Stellungnahme an die Magistratsdirektion. Diese beeinflusst zum Teil die offizielle Stellungnahme des Landes Wien für das Begutachtungsverfahren. Medienberichte von FAWOS und CARITAS tragen zum Entfall dieser nachteiligen Änderungen bei. Einzelwohnungsspekulation: Als Folge der Insolvenzen von Althausverwertungsunternehmen kommen zunehmend vermietete Altbaueigentumswohnungen zur Zwangsversteigerung, die aufgrund ihrer niedrigen Bewertung zumeist von Immobilienprofis und auch von KleinspekulantInnen erworben werden.

Start des Pilotprojekts „Liegenschaftsübergreifende Mediation“ aufgrund von Anrainerbeschwerden wegen Kinderlärm aus einem Gemeindebau „Ein voller Erfolg“ – Seite 19 Bekämpfung von unzulässigen Klauseln in Mietvertragsformularen, Zusammenstellung von Mietvertragsklauseln an Verein für Konsumenteninformation für eventuelle Verbandsklage Vortrag der GB*mobil beim „Fachseminar Wohngifte“ der MA 25 – Stadterneuerung und Prüfstelle für Wohnhäuser

© GB*mobil

Stopp einer geplanten Massendelogierung von UntermieterInnen in einem ehemaligen Wohnheim in der Sautergasse 34-38 im 17. Bezirk: Rund 40 KrankenpflegerInnen überwiegend philippinischer Herkunft sollten überraschend aufgrund eines Räumungstitels gegen eine/-n UntervermieterIn delogiert werden. „Räumungs-Stopp“ – Seite 15

1996

Liegenschaftsübergreifende Mediation

2000 Entzug der Gewerbeberechtigung für Renate Überbacher

GB*mobil: Erhebung und Überprüfung für Notfallswohnungen

© GB*mobil

1995

© GB*mobil

1993

Neue Wege in der Konfliktbewältigung sind gefragt

Aggressive Absiedlung durch eine Gruppe junger SpekulantInnen „Hilfe durch Information“ – Seite 18  Starthilfe und Mitarbeit beim Mieterhilfetelefon des damaligen Wohnbaustadtrats Werner Faymann

2 | Eine kleine Zeitreise

11

2005

2008

2010

2011

Aggressive Absiedlungsmethoden durch D. Kubicek, auch als Absiedlungsspezialist für andere EigentümerInnen. Vernetzung Gebietsbetreuungen, Mieterorganisationen und des Büros der Geschäftsgruppe Wohnen, Wohnbau und Stadterneuerung

Mieterabsiedlung durch extreme Mietzinserhöhung nach Förderungsentfall wegen der Ablehnung von Teilabbruchsauflagen

Bekämpfung aggressiver Absiedlungsmethoden durch D. Kubicek und Danubius-Gruppe gegen Mietverzichtserklärungen bei Wohnungsbegehungen; Offensivbetreuung: Erhebungen und Hausversammlungen in allen bekannten Häusern gemeinsam mit örtlichen Gebietsbetreuungen „Erpresster Mietverzicht“ – Seite 23

Aufgrund vieler Wasserschäden: erfolgreiche Initiative zur baurechtlichen Vorschreibung und Kontrolle einer wirkungsvollen provisorischen Dachabdichtung während des Dachgeschoßausbaus

Entwicklung der privatrechtlichen Ersatzvornahme als Antispekulationsmethode: Nach jahrelanger Verweigerung der Erneuerung einer lebensgefährlichen Wohnungselektrik durch den Vermieter wurde diese vom Rechtshilfefonds vorfinanziert und der Kostenersatz vom Eigentümer erfolgreich eingefordert. Aufgrund der eminenten Mietergefährdung und der heftigen Absiedlungsversuche wurde exemplarisch auch eine gerichtliche Strafanzeige gem. § 27 Abs. 6 MRG gegen Eigentümer und Verwalter initiiert.

Über 1.000 VortragsbesucherInnen gesamt bei den Veranstaltungen „Praktische Tipps zum Kauf einer Eigentumswohnung“ „Guter Rat ist nicht teuer“ – Seite 20

Absiedlungsversuche eines größeren Immobilienunternehmens mit extrem überhöhten Betriebskostenvorschreibungen und Erwirkung eines baurechtlichen Abbruchauftrages zur Auflösung des Mietvertrags des letzten Mieters; Hilfe über Rechtshilfefonds zur Klärung der mietrechtlichen Erhaltungspflicht nach einem baurechtlichem Abbruchauftrag Illegales Massenquartier im Keller des Hauses eines Bezirkspolitikers: Einsatz des „Dezernats Sofortmaßnahmen“, Erhebungen zur Vermietungskonstruktion; eigenmächtiger Delogierungsversuch im selben Haus durch Entfernung einer Wohnungseingangstüre: Verhinderung durch Beistellung eines Rechtsanwaltes und Türeinbau mithilfe des Rechtshilfefonds Spekulative Anträge auf Interessensbescheide gegen vier MieterInnen bei einer geförderten Sockelsanierung: Berichte an den wohnfonds_wien und das Büro der Geschäftsgruppe Wohnen, Wohnbau und Stadterneuerung Grundsatzbesprechung mit der Stadtbaudirektion und wohnfonds_wien. Rückziehung der Anträge nach Androhung des Förderungsentfalls

12

2 | Eine kleine Zeitreise

© GB*mobil

2004

Die GB*mobil bietet regelmäßig kostenlose Vorträge zum Thema Wohnungskauf

2006 Eigenmächtige Räumung und Abbruch der letzten MieterInnenwohnung nach dem baurechtlichen Abbruchauftrag trotz gerichtlichem Demolierungsverbot und offenem Räumungsverfahren „Kreative Absiedlung“ – Seite 21 Einrichtung der „Plattform Stadterneuerung“ (PLASTA) zur gebietsbetreuungsübergreifenden, internen Fachdiskussion und Qualitätssicherung; Vorbereitung und Veranstaltung des „Herbstplenums 06“ Leitung des ständigen Arbeitskreises Konfliktvermittlung/Mediation mit den Gebietsbetreuungen für Städtische Wohnhausanlagen (heute wohnpartner –  das NachbarschaftsService im Gemeindebau) bis 2009

„Plattform Stadterneuerung“: GB*-übergreifende Fachdiskussionen zur Qualitätssicherung.

2007 Konkurs der SEG mit geförderten Wohnbauten; GB*mobil fungiert als offizielle Anlauf- und Auskunftsstelle der Stadt Wien für Betroffene; Informationsverbund mit Arbeiterkammer, Verein für Konsumenteninformation und MA 50 – Wohnbauförderung und Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten – für eine stimmige Informationslinie „Mit Rat und Tat“ – Seite 22 Die GB*mobil wird für länger als ein Jahr zur „Infostelle für die barrierefreie Wohnungsund Zugangsgestaltung“ bei der Wohnungssanierung: Förderungen und technische Möglichkeiten. Infotätigkeit bis zur Gründung der „Kompetenzstelle für barrierefreies Wohnen“ der MA 25 Paradigmenwechsel bei der mietrechtlichen Erhaltungspflicht durch die Anwendung des Konsumentenschutzgesetzes in den „Klauselentscheidungen“; zur Erhaltungspflicht der Heizthermen werden alle Anfragen im Bereich der Stadt Wien an die Mobile Gebietsbetreuung weitergeleitet. Leitung des PLASTA - Arbeitskreises „Sanfte Stadterneuerung“, Diskussion der aktuellen Herausforderungen für die Sanfte Stadterneuerung

SEG-Konkurs: zahlreiche Anfragen entsprechend den Entwicklungen im Insolvenzverfahren; Klärung offener Fragen im Bereich von Nachforderungen, Gewährleistungsansprüchen und Finanzierungsbeiträgen Fertigstellung des Diskussionspapiers „Aktuelle Herausforderungen der Sanften Stadterneuerung“ als Ergebnis des Arbeitskreises. Diskussion des Arbeitskreises mit Geschäftsführung des wohnfonds_wien und Präsentation der Ergebnisse vor StR Dr. Michael Ludwig

2009 Offensive Gegenstrategie zu den erschlichenen Mietverzichtserklärungen; Pressewarnung, Rücktritt vom Mietverzicht gemäß § 3 Konsumentenschutzgesetz und Zivilklagen mit Deckung des Rechtshilfefonds „Überrumpelungstaktik“ – Seite 24

Initiative zum besseren Schutz der Mietrechte und der erhaltungswürdigen historischen Bausubstanz bei Abbruchansuchen. Problemdarstellung und Lösungsvorschläge, Fachdiskussion mit zuständigen Magistratsabteilungen und Baudirektion, Präsentation StR Dr. Michael Ludwig, Auftrag zur Änderung der Bauordnung Initiative zur Absicherung der Finanzierungsbeiträge von MieterInnen im Konkurs des Bauträgers – Problemdarstellung und Lösungsansätze an Beteiligte bei Wohnrechtsverhandlungen und Insolvenzrechtsänderungsgesetz „Langer Schatten“ – Seite 25  Hilfe für die praktische Anwendung der gesetzlichen Mietzinsminderung bei wesentlichen Beeinträchtigungen – Erstellung einer allgemeinen Mieter-Info mit Musterbriefen und Judikaturkatalog zur leichteren Einschätzung der Mietzinsminderung Informationstag zur außergerichtlichen Konfliktregelung/Mediation unter dem Motto „Schlichten statt streiten“ „Schlichten statt streiten“ – Seite 26

Erfolgreiche Unterstützung durch den Rechtshilfefonds: Wohnbaustadtrat Michael Ludwig und erfreute MieterInnen

Unterstützung der WohnungskäuferInnen in extremem Fall von Wohnungsbetrug durch Abverkauf eines minderwertigen und gefährlichen Dachgeschoßausbaus. Rechtshilfe und Finanzierung eines Sachverständigengutachtens durch den Rechtshilfefonds Teilnahme am „OVERVIEW-Fachdiskurs“, inhaltliche Leitung des Arbeitskreises „Partizipation bei der Althaussanierung“

Initiative für sichere Elektroanlagen in Mietwohnungen: Klärung des Anwendungsbereichs und der Auswirkungen der Elektrotechnik-Verordnung 2010 im Kontakt mit MA 36 (Elektroangelegenheiten), MA 25 und dem Bundesministerium für Wirtschaft, Familie und Jugend; Erstellung und Verbreitung eines Informationsblattes über die verwaltungsrechtliche Vermieterpflicht zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Wohnungselektrik mit Zusatzschutz durch einen FehlerstromSchutzschalter (FI) bei Neuvermietung

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Zahlreiche Anfragen zur Eigentumsoption bei gemeinnützigen Wohnungen

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Vergebliche Lobbyarbeit gegen den Vertretungskostenersatz im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren, der seither aufgrund des hohen Prozesskostenrisikos den Zugang zum Recht wesentlich erschwert; Plattform mit Mieter- und Wohnungseigentümerorganisationen, Arbeiterkammer und CARITAS

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2003

Workshop „Metaphern und Geschichten in der Mediation“

2 | Eine kleine Zeitreise

13

1990

1993

Absiedlung mit System

Räumungs-Stopp

Die Althausverwertung ESTA/IMO/SAGRO

Rasche Hilfe durch GB*mobil

Von der Mietervereinigung erhielt die Mobile Gebietsbetreuung den Hinweis auf herrschende, unklare Mietverhältnisse in einem großen Gebäudekomplex, der früher ein Jugendwohnheim war. Bei der gemeinsamen Begehung mit der Gebietsbetreuung Stadterneuerung für

Chronologie der Ereignisse

den 17. Bezirk stellte sich heraus, dass 40 BewohnerInnen unmittelbar von einer Delogierung bedroht waren. Sie waren die MieterInnen eines gewerblichen Untervermieters, gegen den ein Räumungsurteil erging und

(V. l. n. r.:) 1) Ankündigungsplakat „Mietertreffen“ 2) Hilfe gegen Absiedlungsspekulation: Informationsveranstaltung für MieterInnen von 40 Häusern 3) Medien berichten über den Fall ESTA/IMO/SAGRO 4) Diskussion über Maßnahmen gegen Absiedlungsspekulation

© GB*mobil

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das gegen die tatsächlichen BewohnerInnen vollstreckt

4. Februar 1993: Erstbegehung durch die Gebietsbetreuungen 9. Februar: Mieterversammlung 12. Februar: Antragstellung bei Schlichtungsstelle und Gericht 17. Februar: Delogierungsabbruch beim Räumungstermin

werden sollte. Die überwiegend von den Philippinen stammenden MieterInnen waren als KrankenpflegerInnen in Wiener Spitälern beschäftigt. Für Zimmer in der Größe von 10-15 m2 waren entsprechend der Personenzahl Untermieten von 2.000 bis zu 5.000 Schilling zu entrichten. Drei Wo-

Bei der ESTA/IMO/SAGRO-Gruppe handelte es sich um

Aufgrund des hohen Untermietzinses waren diese

chen vor dem Exekutionstermin wurde den MieterInnen

eine Althausverwertungsgruppe, die vom ehemaligen

Wohnungen oft überbelegt. Die hohe Fluktuation der

erstmals mitgeteilt, dass die Zimmer zu räumen seien.

Pelzgroßhändler E. Strulovics 1988 bzw. Anfang 1989

UntermieterInnen, sanitäre Missstände und die Ver-

Neben den 40 BewohnerInnen wohnten weitere rund 350

gegründet wurde. Die Gruppe erwarb binnen kurzer Zeit

wahrlosung der Häuser erzeugten Verunsicherung und

Personen in Untermiete anderer VermieterInnen.

viele abgewohnte, preisgünstige Häuser. Ab Mitte 1990

zusätzlichen Absiedlungsdruck auf standhafte Altmiete-

wurde die Mobile Gebietsbetreuung mit Absiedlungs-

rInnen.

Kurzfristig mussten alle anhängigen Gerichtsverfahren

sodass im Herbst 1990 für die damals mehr als 40 be-

Zwangsweise Räumung verhindert

rung organisierten mithilfe des Integrationsfonds eine

kannten Häuser über die Einzelfallbetreuung hinaus ein

Viele KurzzeitmieterInnen meldeten sich knapp vor

Mieterversammlung. An der Veranstaltung nahmen 70

Gesamtmietertreffen notwendig erschien. Mit elf Objek-

der Delogierung bei der Mobilen Gebietsbetreuung. In

BewohnerInnen unterschiedlichster Herkunft teil, 32

ten zeigte sich eine Konzentration auf den 2. Bezirk, die

zahlreichen Fällen, in denen sich das Mietverhältnis

MieterInnen bevollmächtigten die Mietervereinigung für

damals geplante EXPO machte den Bezirk für Spekulan-

über die sechs Monate hinaus verlängert hatte, konnte

Anträge auf Anerkennung als HauptmieterInnen und

tInnen attraktiv.

die zwangsweise Räumung erfolgreich bekämpft werden.

Aufschiebung der Delogierung.

beschwerden aus diesen Häusern förmlich überhäuft,

erhoben werden. Die Gebietsbetreuungen Stadterneue-

Häufig erwirkten die EigentümerInnen im ZusammenMassiver Absiedlungsdruck

spiel mit der Untervermieterin Räumungsurteile und

Delogierung vor Ort gestoppt

In allen Häusern wurden die MieterInnen bei unange-

Delogierungen, um lästig gewordene BewohnerInnen

Da die Anträge nicht rechtzeitig behandelt werden konn-

kündigten Wohnungsbegehungen zur Wohnungsaufgabe

ohne Verständigung aus der Wohnung zu bringen.

ten, musste beim Räumungstermin die Delogierung vor

gedrängt. Die freigemachten Wohnungen wurden über

Ort gestoppt werden. Eine einvernehmliche Regelung

eine Untervermietungsfirma zwischenverwertet. Dazu

Am Mietertreffen nahmen rund 300 Personen, darunter

mit der Hausinhabung war nicht möglich. Die Mobile

wurden auf sechs Monate befristete Untermietverträge

VertreterInnen von Mieterorganisationen, Presse und

Gebietsbetreuung kontaktierte den Exekutor und konnte

vorwiegend mit ausländischen MieterInnen abgeschlos-

ORF-Hörfunk, teil. Am Podium saßen sich MieterInnen,

mit dem Nachweis der anhängigen Mieteranträge und

sen. Nach Fristablauf wurden die MieterInnen meistens

die ihre Betroffenheit schilderten, der Bezirksvorsteher

dem Anscheinsbeweis der Umgehungsuntermiete die In-

mit einem weiteren Vertrag auf sechs Monate in einem

des 2. Bezirks, ein Gemeinderat und die VertreterInnen

nehaltung und damit den Abbruch der Räumungsexeku-

anderen Haus der Firmengruppe untergebracht.

der Mobilen Gebietsbetreuung sowie die RechtsanwältIn-

tion erwirken. Der ORF dokumentierte die Aktion, daran

nen der Immobiliengruppe und Untervermietungsfirma

anschließend fand ein TV-Studiogespräch in der Sendung

gegenüber. Als direkte Folge der öffentlichkeitswirksa-

„Wien heute“ statt. Während der Dauer der längerfristi-

men, erfolgreichen Veranstaltung wurde die Generalun-

gen Anerkennungsverfahren fanden die BewohnerInnen

tervermieterin zurückge­zogen. ●

ohne Not andere Unterkünfte. ●

14

2 | Eine kleine Zeitreise

2 | Eine kleine Zeitreise

15

1995

1998

Betrügerische Absicht

Im großen Stil

Zusammenbruch der Gruppe „WLV-Althausverwertung“

Der Fall Esta/Ima/Sagro: Nach der Absiedlung kam der Betrug

1998 folgte der nächste große Immobilienskandal in Form eines umfassenden Wohnungsbetrugs. Die dem früheren Pelzgroßhändler E. Strulovics zugerechnete Althausverwertungsgruppe ESTA/IMO/SAGRO betrieb zunächst eine rücksichtslose Absiedlung von MieterInnen und den Abverkauf der freigemachten Wohnungen. Im Zusammenwirken mit MitarbeiterInnen von Bausparkassen wurden den überwiegend einkommensschwachen KäuferInnen hundertprozentige Fremdfinanzierungen der durchwegs überhöhten Kaufpreise zu scheinbar leistbaren Monatsraten beschafft. War das Einkommen der KäuferInnen zu gering, wurden EinkommensbestäBetrug an WohnungskäuferInnen

tigungen von den VermittlerInnen gefälscht. Zu dieser Übervorteilung der KäuferInnen gesellten sich in

Nach der spektakulären Flucht des ehemaligen Rechts-

betreuungen Stadterneuerung, Arbeiterkammer, Verein

zahl­reichen Einzel­fällen der Verkauf von untauglichen

anwalts Dr. R. Itzlinger im Februar 1995 zeigte sich

für Konsumenteninformation und RechtsanwältInnen

Objekten als Wohnungen, mehrfach nicht eingehaltene

das ganze Ausmaß des Betruges, den Itzlinger in

gebildet. Darin wurden die Bemühungen koordiniert,

Zusagen über die Beschaffung von Hausbesorgerdienst­

Ausnutzung seiner Personalunion als Gesellschafter

von den involvierten Banken die Freilassung von Woh-

posten bei Wohnungskauf oder Kaufverträge anstelle

der WLV-Immobiliengruppe, als Verkaufsabwickler und

nungskäuferInnen aus der unverschuldeten Pfandhaf-

von beabsichtigten Anmie­tungen. Der Verkauf war so

als Treuhänder an zahlreichen WohnungskäuferInnen

tung unter annehmbaren Bedingungen zu erreichen. Die

organisiert, dass die WohnungsinteressentInnen, die

begangen hatte. Itzlinger hatte Kaufpreiszahlungen

Mobile Gebietsbetreuung übernahm aufwendige Vorar-

meist keine ausreichenden Sprachkenntnisse besaßen,

und Treuhandgelder, die zur Lastenfreistellung dienen

beiten, wie zum Beispiel die Auswertung sämtlicher im

lediglich bei einem Termin im Büro der SAGRO und bei

sollten, systematisch veruntreut und zuletzt sogar

Grundbuch eingetragenen Pfandrechte: insgesamt 266

dem im selben Haus ansässigen Notar Unter­schriften

die ordnungsgemäße Eintragung der Kaufverträge ins

mit Itzlinger-Hypotheken belastete Wohnungen. Nach

auf vorbereitete Papiere zu leisten hatten und damit

Grundbuch unterlassen.

ersten Versteigerungsanträgen gegen KäuferInnen traf

alle Formalitäten als erledigt galten.

Ein Anruf bei der GB*mobil – oft der erste Schritt aus einer scheinbar ausweglosen Wohnsituation

nanzierenden Banken wurde KäuferInnen zunächst

sich die Arbeitsgruppe im Juni 1995 zu einem Gespräch

Kaufverträge nicht im Grundbuch

mit fast allen Gläubigerbanken und konnte zunächst

Als die Verwertungsfirmen ihre laufenden Betriebs-

die staatliche Verfahrenshilfe zur Vermeidung von

Zurück blieb ein Unternehmensgebilde mit einem Hausbe-

einen grundsätzlichen Verzicht auf Zwangsversteigerun-

kostenbeiträge einstellten und die SAGRO als Hausver-

Versäumungsurteilen in Millionenhöhe und von nach-

stand von 82 Häusern, über das kurz darauf der Kon-

gen gegen die mithaftenden WohnungseigentümerInnen

waltung auch mit den von den MieterInnen und Woh-

folgenden Zwangsver­steige­rungen organisiert. In jenen

kurs eröffnet wurde. Die Hauptgeschädigten waren die

während der Insolvenzverfahren erwirken.

nungskäuferInnen eingehobenen Betriebskosten keine

Fällen, in denen die Rückabwicklung des Kaufvertrages

Verbindlichkeiten mehr beglich, stellte sich heraus, dass

oder Preis­minderung durchzusetzen waren, wurden die

betrogenen WohnungskäuferInnen, deren Kaufverträge nicht im Grundbuch aufschienen, und diejenigen, deren

Mit vereinten Kräften gelang es bis auf wenige Aus-

nach dem großen Abkassieren lediglich leere Gesell-

Betroffenen einem vom Rechtshilfe­fonds bereitgestell-

Kaufpreiszahlungen treuwidrig nicht für die Lasten-

nahmen, die nachträgliche Eintragung der Kaufver-

schaftshülsen zurückgelassen wurden. Auch hier wurde

ten Rechtsanwalt zugewiesen. Für die Anwälte wurden

freistellung ihrer Anteile verwendet wurden. Zumeist

träge ins Grundbuch zu erwirken. Die Freilassung aus

letztlich die Geschäftstätigkeit mit der fluchtartigen

Sachver­halts­darstellungen verfasst und Unterlagen

handelte es sich um einkommensschwache Personen, die

den Verkäufer-Pfandrechten erfolgte zumeist erst nach

Ausreise der verantwortlichen Personen beendet. Der

zusammengestellt. Aufgrund der Vielzahl der Betrof-

sich bereits für die Aufbringung des Kaufpreises selbst

jahrelangen zähen Verhandlungen aufgrund von Nach-

Vertragsanwalt, Notar und einige „Nebenfiguren“ wur-

fenen, ihrer mangelnden Sprachkenntnisse und ihrer

hoch verschuldeten und eine Wohnung hatten, die einer

zahlungen. Die Mobile Gebietsbetreuung beteiligte sich

den in Untersuchungshaft genommen. Strulovics selbst

Unkenntnis rechtlicher Abläufe wäre eine rationelle

Bank für Darlehen an die WLV-Gruppe verpfändet war.

auch an mehreren Informationsabenden der GdW für

wurde 2009, nach seiner Auslieferung aus den USA, zu

juristische Betreuung andernfalls nicht möglich gewe-

Betroffen waren aber auch jene MieterInnen, die in Woh-

Geschädigte im Haus der Begegnung Rudolfsheim. Letzt-

30 Monaten Haft, davon 20 bedingt, verurteilt.

sen. Liefersperren der städtischen Versorgungs­unter­

nungen, mit durchwegs dringendem Sanierungsbedarf

lich forderte die hauptbeteiligte Bank ein Drittel des

und nicht abgeschlossenen Umbauten verblieben sind.

Kaufpreises, wenn die Käuferbank im Gegenzug für die

Umfassende Hilfe für Betroffene

gegen einzelne Minderheits­eigentümerInnen wegen nicht

Vorrückung auf die erste Gläubigerstelle auf ein Drittel

In Zusammenarbeit mit dem Büro des damaligen Wohn-

b­ezahlter Betriebskosten konnten nur mühsam mit-

Koordinierte Zusammenarbeit

ihrer Forderung gegenüber den KäuferInnen verzichtete.

baustadtrats Werner Faymann wurde für die vielen

hilfe des Stadtratbüros abgewendet werden. In zentral

Für eine effiziente Vorgangsweise und eine einheitliche

Dr. Itzlinger stellte sich Mitte Oktober 1995 der Polizei

betrof­fenen WohnungskäuferInnen ein Netz an diversen

geführten Ver­handlungen mit der letztlich doch etwas

Informationspolitik wurde eine „Itzlinger-Arbeitsgruppe“

und wurde zu achteinhalb Jahren Freiheitsentzug ver-

Betreuungsmaßnahmen errichtet: Die Mobile Gebiets-

einsichtigen Bausparkasse konnten durch den beigestell-

in Zusammenarbeit mit der Gemeinschaft der Woh-

urteilt. Er verstarb 1999 in der Haft. ●

betreuung diente als Anlaufstelle für die Geschädigten.

ten Rechtsanwalt für zahlreiche Betroffene Lösungen

In den Fällen der Darlehensklagen durch die kauffi-

erwirkt werden. ●

nungseigentümer (GdW), Mietervereinigung, Gebiets-

16

2 | Eine kleine Zeitreise

nehmen und Eintreibungsmaßnahmen der Stadtkasse

2 | Eine kleine Zeitreise

17

1999

2002

Kampf der Spekulation Mithilfe bei der Informationssammlung

Seit 1996 häuften sich massive Beschwerden von Miete-

die Mobile Gebietsbetreuung um Mithilfe bei der Informa-

rInnen und MiteigentümerInnen über Hausverwalterin

tionssammlung ersuchte. Ende 1999 wurden alle bei den

und Miteigentümerin Renate Überbacher. Frau Über-

Gebietsbetreuungen Stadterneuerung anhängigen Be-

bacher war schon früher aufgrund ihrer Tätigkeit als

schwerdefälle zusammengestellt und von der Wirtschafts-

Verwalterin und Absiedlungsspezialistin für berüchtigte

kammer mit den dort bekannten Fällen an die Gewerbebe-

AlthausspekulantInnen aufgefallen. Später erwarb sie

hörde weitergeleitet. Anfang 2000 wurde Frau Überbacher

entweder persönlich oder durch mehrere Althausverwer-

die Gewerbeberechtigung entzogen. Der Entzug wurde vom

tungsunternehmen, in denen sie als Geschäftsführerin

Verwaltungsgerichtshof bestätigt, in seiner Begründung

oder Gesellschafterin aufschien, Hausanteile und Eigen-

beurteilte das Höchstgericht die von der Mobilen Gebiets-

tumswohnungen in Altbauten. Ihre Tätigkeit als Verwalte-

betreuung zur Verfügung gestellten Informationen als

rin verursachte zahlreiche Missstände und Beschwerden,

aussagekräftig. ●

© GB*mobil

sodass die Innung der ImmobilientreuhänderInnen auch

2000 Liegenschaftsübergreifende Mediation

Hilfe durch Information Intensive Betreuung und Rechtshilfe gegen AlthausverwerterInnen

Ein voller Erfolg Pilotprojekt „Liegenschaftsübergreifende Mediation“

Im Jahr 2000 häuften sich Beschwerden über aggressive

bei denen die BewohnerInnen durch unerlaubtes Fotogra-

Wohnungsbegehungen durch mehrere EigentümerInnen

fieren, Ankündigungen von Gerichtsklagen, Mietzinserhö-

und AlthausverwerterInnen. Bei näherer Betrachtung er-

hungen,Umbaubeeinträchtigungen und nicht zuletzt

Ende 2002 unterstützte die Mobile Gebietsbetreuung

In zwei weiteren Sitzungen wurde die Grundlage für

gaben sich trotz nicht bestehender zentraler Leitung klare

auch durch Anschreien und Beschimpfungen schikaniert

in einem liegenschaftsübergreifenden Konflikt, bei dem

eine selbstständige Erarbeitung von Lösungen durch die

Zusammenhänge und Verbindungen zur langjährig tätigen

wurden.

sich zwei Konfliktfelder herauskristallisierten: Auf der

Konfliktparteien geschaffen. Parallel dazu erarbeiteten

einen Seite stand die Nutzung der allgemeinen Teile

die Kinder ihre Lösungsvorschläge in einer getrennten

„Absiedlungsspezialistin“ Renate Überbacher. In unterschiedlichen Kombinationen hatten die beteiligten Perso-

Intensive Betreuung durch GB*mobil

einer Wohnhausanlage der Stadt Wien und eine sich

Sitzung gemeinsam mit zwei Peer-Mediatorinnen einer

nen Zusammenschlüsse durch Firmenbeteiligungen und

In sämtlichen bekannten Häusern organisierte die Mobile

daraus ergebende Beeinträchtigung der Wohnungseigen-

Schule. Diese Vorschläge wurden ebenfalls mit den ande-

Miteigentum an einzelnen Liegenschaften gebildet, was

Gebietsbetreuung Intensivbetreuungen durch Mieterver-

tümerInnen der Nachbarliegenschaft durch den Lärm

ren BewohnerInnen besprochen.

eine aufeinander abgestimmte Vorgangsweise ermöglichte.

sammlungen, Rechtshilfe für bedrängte MieterInnen und

von im Hof spielenden Kindern. Erste Probleme gab es

bei technischen Gebrechen ein mit den zuständigen Behör-

schon im Jahr 2000; 2002 drohte der Konflikt vollends

Abmachungen für alle BewohnerInnen

Alle Beteiligten waren damals relativ jung, konfliktfreu-

den abgestimmtes Vorgehen. 2002 erfolgte die Aufspal-

zu eskalieren, nachdem ein Wohnungseigentümer einen

Die erstmalig durchgeführte liegenschaftsübergreifende

dig und scheuten keinerlei persönliche Konfrontationen

tung der Gruppe. Einige AkteurInnen verschwanden von

Rechtsanwalt eingeschaltet hatte. Die Mobile Gebiets-

Mediation wurde ein voller Erfolg. Die Kommunikation

bei Wohnungsbegehungen gegenüber MieterInnen sowie

der Bildfläche, andere wandelten sich nach einem Konso-

betreuung nahm Kontakt mit den Konfliktparteien auf,

unter den BewohnerInnen wurde derart verbessert,

BehördenvertreterInnen.

lidierungsprozess in unauffällige AlthausverwerterInnen,

diese nahmen das Angebot einer Mediation an.

dass diese ohne weitere Unterstützung in der Lage wa-

einige arbeiten weiterhin mit gleichartigen Methoden und Die Mieterabsiedlung wurde gleichsam als „sportlicher

Praktiken. ●

ren, akzeptable Regeln für die Nutzung der allgemeinen In der ersten Sitzung wurden die TeilnehmerInnen über

Bewerb“ im Grenzbereich zur Kriminalität und mit

Ablauf und Grundsätze der Mediation informiert. Die

offener Verhöhnung der betroffenen BewohnerInnen

Konfliktparteien vereinbarten im Rahmen eines soge-

durchgeführt. Typisch für die Vorgehensweise waren

nannten „Mediationsvertrags“ Regeln, zu deren Ein-

mehrfache, kurzfristig anberaumte Wohnungsbegehungen,

haltung sie sich während der Mediation verpflichteten.

18

2 | Eine kleine Zeitreise

Teile des Hauses auszuarbeiten. ●

2 | Eine kleine Zeitreise

19

2005

2006

„Kreative“ Absiedlung Trotz aufrechtem Mietverhältnis wurde mit Abbrucharbeiten begonnen

Ein Immobilienunternehmen, das immer wieder durch „kreative“ Absiedlungsmethoden auffällt, setzte 2006 neue Maßstäbe in Sachen Absiedlungsdruck. Im Fall des letzten Mietverhältnisses in einem Haus im 6. Bezirk lag bereits ein Abbruchauftrag vor. Das Haus © GB*mobil

wies alte Setzungsschäden auf, jahrzehntelang war die

Die GB*mobil bietet regelmäßig kostenlose Vorträge zum Thema Wohnungskauf.

Instandsetzung unterlassen worden. Die Vermieterin versuchte mehrmals mithilfe eines Privatgutachtens eine technische Abbruchreife zu belegen, die von der Baupolizei lange nicht bestätigt wurde. Letztlich führten neue Anforderungen zugunsten der Erdbebensicherheit zu einem Abbruchauftrag, der alternativ aber auch die

Guter Rat ist nicht teuer Kostenlose Publikumsvorträge zum Wohnungskauf

Instandsetzung vorsah. Daraufhin erhielt der letzte Mieter eine Räumungsklage, gestützt auf den Untergang des Mietobjekts, die er mithilfe des Wiener Rechtshilfefonds bekämpfte. Trotz des aufrechten Mietverhältnisses wurde mit den Abbrucharbeiten begonnen, die erst nach der teilweisen Abdeckung des Daches und der Entfernung von Fenstern um die bewohnte Wohnung herum baupolizeilich gestoppt

treuung mit einer Vortragsreihe, die regelmäßig Informa-

Der mit der GB*mobil inhaltlich abgestimmte Standard-

werden konnten. Im April 2006 kam es zur baubehördli-

tionen und Tipps über die Risikominderung beim Erwerb

vortrag findet monatlich – mit Ausnahme der Som-

chen Absperrung des Gebäudes, nachdem ein Ziviltechni-

einer Eigentumswohnung bietet. Wie die tägliche Arbeit

mermonate Juli und August – statt und behandelt den

ker im Auftrag der Hausinhabung eine Verschiebung im

zeigte, stieg der Bedarf nach ausreichender Information

Wohnungskauf unter besonderer Berücksichtigung der Si-

Gewölbe angezeigt hatte und eine unmittelbare Gefähr-

und Absicherung beim Wohnungskauf – zurückzuführen

tuation im Altbau. Zusätzlich wird halbjährlich ein Spezi-

dung nicht mehr ausgeschlossen werden konnte. Der

Demolierungsverbot und trotz der Bestätigung des Miet-

auf die fortgeschrittenen Umwandlungen von Zinshäu-

alvortrag zu Dachgeschoßwohnungen angeboten, der sich

Mieter musste seine Wohnung umgehend verlassen und

rechtes ließ die Eigentümerin im September den gesam-

sern in Altbaueigentumswohnungen durch professionelle

mit allen wesentlichen Aspekten vom Rohdachboden bis

konnte später nur in Begleitung der Baubehörde einige

ten Dachstuhl abtragen und die vermietete Wohnung

AlthausverwerterInnen und eine generelle Verunsiche-

zur fertigen Wohnung befasst. Ziel dieser Vortragstätig-

Gegenstände aus der Wohnung holen. Er erhielt eine Not-

aus dem obersten Geschoß herausbrechen.

rung nach mehreren großen Wohnungsbetrugsfällen (Itz-

keit sind die Vorbeugung und die Vermeidung von in der

fallswohnung der Stadt Wien, bestand aber weiterhin auf

linger 1993-1995, ESTA/IMO/SAGRO-Gruppe ab 1995).

Praxis wiederholt auftretenden Problemen. Im Vortrag

seinem Mietrecht an der Altbauwohnung.

© GB*6_9

Bereits im September 1997 startete die Mobile Gebietsbe-

Praktische Empfehlungen und hilfreiche Tipps

Eigenmächtige Räumung und Abbruch einer Mietwohnung

Aufgrund dieser von persönlichen Animositäten und eigenmächtigen Durchsetzungsvorstellungen geprägten

wird informiert, welche Unterlagen und Informationen Dieser Nachfrage sollte über die sonst angebotenen Ein-

zum Kaufobjekt erforderlich und nützlich sind und wie

Komplett eingerichtete Wohnung ausgeräumt

Vorgangsweise des Immobilienunternehmens musste die

zelgespräche hinaus möglichst öffentlichkeitswirksam

diese von den Interessierten selbst erlangt werden kön-

Die Immobilienfirma wollte vollendete Tatsachen schaf-

Gasse wegen möglicher Einsturzgefahr abgesperrt und

entsprochen werden. Als Referent konnte der erfahrene

nen. So lassen sich Risikofaktoren und mögliche Absiche-

fen und ließ die umstrittene Wohnung aufbrechen und

gegenüberliegende Gebäude mit Prallschutzcontainern

Rechtsanwalt Dr. Michael Ambrosch gewonnen werden,

rungsmaßnahmen vor dem Eingehen von Verbindlichkei-

demolieren. Der Mieter wehrte sich mit Besitzstörungs-

gesichert werden. Seriöse ImmobilienunternehmerInnen

der zuvor in der Studie „Risiko Altbauwohnungseigen-

ten – empfohlenerweise mit der Hilfe von ExpertInnen

klage und dem Antrag auf einstweilige Vorkehrung.

suchen eine Einigung in Form einer angemessenen Mie-

tum“ eine Analyse von Kaufverträgen aus der Bera-

– beurteilen. Über 1.000 BesucherInnen pro Jahr zeigen,

Kurz darauf wurde die noch komplett eingerichtete

terabgeltung oder wählen die Kündigung wegen wirt-

tungspraxis der Arbeiterkammer durchgeführt hatte.

dass mit den monatlichen Informationsabenden ein

Wohnung im Auftrag der Hausinhabung ausgeräumt

schaftlicher Abbruchreife, die unter der Voraussetzung

Die Vorträge starteten im großen Saal des Polycollege

beachtlicher Teil des aktuell vorhandenen Potenzials an

und die Mietersachen fortgebracht. Der Mieter klagte

einer Ersatzwohnung möglich ist. Nach langem Rechts-

Stöbergasse und wechselten dann in die VHS Urania.

kaufinteressierten Privatpersonen mit allen wesentlichen

neuerlich und das Gericht verbot der Eigentümerin, die

weg entschied der Oberste Gerichtshof schließlich 2007,

Ende 1998 kam es zur Zusammenarbeit mit der Credit-

Grundinformationen, Ratschlägen und praktischen Tipps

Wohnung und auch die allgemeinen Teile des Hauses

dass das Mietverhältnis doch untergegangen war, weil

anstalt, die den Saal sowie Technik und Pausengetränke

versorgt werden kann. Damit hat sich die Vortragsreihe

bis zum rechtskräftigen Abschluss des Räumungsver-

der Instandsetzungsaufwand aufwendiger als Neubau-

in ihrem technischen Zentrum am Julius-Tandler-Platz

der Mobilen Gebietsbetreuung als erfolgreichste Informa-

fahrens zu beeinträchtigen oder zu verändern. Im Juni

maßnahmen wäre. Dem Mieter wurde Schadensersatz

3 im 9. Bezirk kostenlos zur Verfügung stellte. Diese

tionsveranstaltung auf dem Gebiet des wohnrechtlichen

2006 wurde die Räumungsklage in zweiter Instanz vom

wegen der unzulässigen, eigenmächtigen Räumung und

erfolgreiche Kooperation wurde von der Bank Austria

Konsumentenschutzes etabliert. ●

Landesgericht abgewiesen. Entgegen dem gerichtlichen

der Demolierungen zugesprochen. ●

fortgeführt und besteht noch immer.

20

2 | Eine kleine Zeitreise

2 | Eine kleine Zeitreise

21

2007

2008

Mit Rat und Tat GB*mobil fungierte als Anlaufstelle im SEG-Konkurs

Ende November 2006 meldete der be-

Verhandlungen über unterschiedliche

kannte Bauträger SEG überraschend

Fortführungsmodelle vom Zwangsaus-

Konkurs an. Mehrere geförderte Wohn-

gleich bis zur Projektübernahme durch

bauprojekte befanden sich in Bau und

gemeinnützige Bauvereinigungen war

viele besorgte WohnungsanwärterInnen

es wichtig, selbst am aktuellen Stand

wandten sich an die für Förderung und

zu bleiben. Dazu wurden täglich die

Wohnungsvergabe zuständigen Stellen

einschlägigen Internetportale von SEG,

der Stadt Wien, die jedoch keine Detail-

Vertragserrichter und Masseverwalter,

informationen über die Konkursfolgen

die Medien und besonders die Weblogs

geben konnten. Daraufhin wurde die

von WohnungskäuferInnen beobachtet,

Mobile Gebietsbetreuung beauftragt,

die sich sehr rasch – ausgehend von der

für alle Anfragen im Zusammenhang

Gasometer-Community – bildeten. Die

mit dem SEG-Konkurs als Anlauf- und

Mobile Gebietsbetreuung besuchte auch

Auskunftsstelle zu fungieren. Die Miet-

die vom Masseverwalter einberufene

anwärterInnen sorgten sich um ihre

Käuferversammlung und informierte die

bezahlten Finanzierungsbeiträge und

WohnungskäuferInnen über die wesentli-

die WohnungskäuferInnen befürchteten

chen Insolvenzfolgen, Sicherungsinstru-

unabsehbare Verzögerungen und enorme

mente und Risiken.

Preissteigerungen. Der überwiegende Anteil an Auskünften Professionelle Vernetzung

erfolgte telefonisch, zahlreiche E-Mail-

Binnen kurzer Zeit mussten die für eine

Anfragen wurden beantwortet und viele

Auskunftserteilung notwendigen Grund-

Besprechungen mit Unterlagendurchsicht

lagen und Informationen beschafft und

abgehalten. Thematisch drehten sich die

durchgesehen werden. Durch Vernetzung

meisten Anfragen anfänglich vor allem

mit dem Verein für Konsumenteninfor-

um Verlustrisiko und Vertragsrücktritt

mation (VKI) und der Arbeiterkammer

– von dem aber grundsätzlich abgeraten

wurden Informationen ausgetauscht und

werden musste. Aufgrund der Wohn-

Empfehlungen an die WohnungskäuferIn-

bauförderung gingen viele KäuferInnen

nen abgegeben. Die relevanten Rechts-

fälschlich von einer Ausfallsgarantie des

grundlagen finden sich im allgemeinen

Landes Wien aus oder forderten nach-

Vertragsrecht, Konsumentenschutzgesetz,

träglich eine Haftung ein.

Bauträgervertragsgesetz, Förderungs-

Drohungen und Angstmache sind beliebte Mittel von SpekulantInnen, um MieterInnen zur Mietvertragsaufgabe zu bewegen.

Erpresster Mietverzicht Bericht einer Mieterin zur Wohnungsbegehung

„Gegen 9 Uhr abends klopften zwei Männer unange-

„Er drohte mir, dass ich in drei Tagen die Wohnung

kündigt an meine Wohnungstür und forderten laut-

verlassen müsste, wenn ich nicht den Zettel mit dem

recht und Wohnungseigentumsrecht,

Im April 2007 wurden die Bauarbeiten

stark Einlass. Als ich die Tür einen Spalt öffnete und

Mietverzicht unterschreiben würde. Er hat aus seiner

wobei vor allem Wechselwirkungen mit

fortgeführt, nachdem eine Einigung mit

fragte, sagte einer, dass er Rechtsanwalt sei und ich

Hosentasche Geldscheine hervorgeholt und 1.000 Euro

dem Insolvenzrecht in wesentlichen

dem ursprünglichen Generalunternehmen

ihn deshalb in die Wohnung lassen müsse. Dann haben

in Hunderterscheinen auf den Tisch gezählt und gesagt,

Fragen damals noch ungeklärt waren.

erfolgte und eine Förderungsausweitung

die beiden die Tür aufgestoßen und sind ohne meine

dass ich das Geld nehmen soll und den Zettel unter-

In Kooperation mit der Förderungsstelle

die nachträglichen Kaufpreiserhöhungen

Zustimmung einfach in die Wohnung gegangen. Er sagte,

schreiben muss. Dann könne ich noch eineinhalb Jahre

wurden die konkreten Förderungspro-

eindämmte. Die Insolvenz der SEG endete

dass alle Mieterinnen und Mieter ihre Wohnungen ver-

in der Wohnung bleiben und bräuchte keine Miete mehr

jekte und Hilfsmöglichkeiten erörtert.

mit einem Zwangsausgleich und einer

lassen müssten. Als ich fragte, warum ich die Wohnung

zu zahlen. Andernfalls werde er nach den drei Tagen mit

Aufgrund der schnellen Abfolge von

Zahlungsquote von 20 Prozent. ●

verlieren sollte, weil ich nichts gemacht hatte, sagte er,

einem Schlosser kommen und das Schloss wechseln. Er

dass ich nicht so viel fragen sollte, er sei Rechtsanwalt

hat mich so eingeschüchtert, dass ich dann unterschrie-

und diskutiere nicht mit mir. Er war sehr laut und so

ben habe. In der Zwischenzeit hat der andere Mann die

aggressiv in seinem Verhalten, dass ich zu zittern an-

ganze Wohnung durchsucht und Fotos gemacht ...“ ●

fing und weinte.“ …

22

2 | Eine kleine Zeitreise

2 | Eine kleine Zeitreise

23

2009

2010

Überrumpelungstaktik

Lange Schatten

Durch falsche Angaben wurden MieterInnen zum Mietverzicht gebracht

Die Nachwirkungen der SEG-Insolvenz

In einem alten Mietshaus in Hernals fanden die Miete-

Im Kontakt mit Konsumentenorganisationen konnte

Infolge des SEG-Konkurses im Jahr 2006 existieren

WohnungsbesitzerInnen bestärkt, sich nicht dem nach-

rInnen ein Schreiben an ihrer Wohnungstür, mit dem

in Erfahrung gebracht werden, dass aufgrund eines

weiterhin große Probleme – auch in den früher gebau-

teiligen Ultimatum zu unterwerfen. Der Masseverwalter

sich eine GmbH als neuer Eigentümer vorstellte und

gleichartigen Falles bereits ein Präzedenzurteil des Lan-

ten Häusern. Aufgrund von Endabrechnungen werden

hat seine Drohung nicht verwirklicht. Die SEG klagte

eine Haus- und Wohnungsbegehung ankündigte. Als

desgerichts Wien über die Wirksamkeit des Rücktritts

beträchtliche Nachzahlungen gefordert, während Käufe-

Nachforderungen ein, das Gerichtsverfahren ist 2011

Grund des freundlichen und Vertrauen erweckenden

vom Mietverzicht existiert. Die Mobile Gebietsbetreuung

rInnen erhebliche Baumängel und Gewährleistungsan-

noch anhängig.

Schreibens wurde angegeben, dass durch eine Woh-

informierte in einem Rundschreiben alle Gebietsbetreu-

sprüche entgegenhalten.

nungsbegehung „die persönlichen Fragen und Probleme

ungen Stadterneuerung und sämtliche Mieterorganisa-

der BewohnerInnen angesprochen werden können und

tionen über diese Absiedlungsmethode. Für betroffene

In einem konkreten Fall der Mobilen Gebietsbetreuung

Die SEG-Insolvenz offenbarte zusätzlich ein unglaubli-

so eine rasche Lösung gewährleistet werden kann“. Die

MieterInnen wurde ein Musterbrief für die schriftliche

forderte der Masseverwalter nach einigen Verhand-

ches Ausfallsrisiko für die MieterInnen: Der Anspruch

beiden Männer, welche die Wohnungsbegehungen durch-

Rücktrittserklärung erstellt, an alle GB* verteilt und

lungsrunden plötzlich binnen zwei Wochen pauschal von

auf Rückzahlung ihrer bei Anmietung vor der Insolvenz-

führten, waren jedoch hauptsächlich daran interessiert,

auf der GB*-Website zum Download angeboten. Das Büro

der Eigentümergemeinschaft den Betrag von insgesamt

eröffnung gezahlten Finanzierungsbeiträge reduziert

die MieterInnen mit einem vorbereiteten Formular zur

des Wohnbaustadtrats Dr. Michael Ludwig veröffentlich-

€ 200.000,- und drohte schriftlich mit der rückwir-

sich gegenüber der SEG auf die 20-Prozent-Ausgleichs-

Unterschrift unter einem Mietverzicht zu überrumpeln.

te eine Pressemeldung, die einen Artikel der Kronen-

kenden Auflösung der Kaufverträge und Räumung der

quote. Erst nach einem Eigentümerwechsel bestünde

Ein Mieter erzählte, warum er dieses Formular unter-

zeitung zur Folge hatte (10.5.2009), in dem die Bevöl-

Wohnungen. Obwohl die WohnungseigentümerInnen

der Rückforderungsanspruch gegen die/den neue/-n

schrieben hat: Die beiden Männer hätten ihm erklärt,

kerung vor dieser Überrumpelungstaktik gewarnt und

über einen Anwalt verfügten, konnten sie keine Klä-

EigentümerIn wieder in voller Höhe. In einem Betreu-

dass das Haus in schlechtem Zustand sei und deshalb

Hilfestellung angeboten wurden.

rung über das Rücktrittsrisiko erlangen. Die Mobile

ungsfall hatte eine Mieterin ihre Mietwohnung noch vor

abgerissen werde. Er könne daher nicht im Haus blei-

Ausfallsrisiko für die MieterInnen

Gebietsbetreuung erarbeitete eine rechtliche Stellung-

der Konkurseröffnung gekündigt. Ihr konnte nur mehr

ben und müsse die Wohnung aufgeben. Eine Ersatzwoh-

Die AbsiedlungsspekulantInnen erkannten die laufend

nahme, aus der sich die Unzulässigkeit der rückwirken-

empfohlen werden, sich an den Härtefonds der Immobi-

nung sei nicht möglich. Für die sofortige Unterschrift

erfolgten Rücktritte nicht an und drohten nach Ablauf

den Auflösung ergab. Dabei zeigte sich, dass es keine

lienwirtschaft zu wenden.

unter die Räumungsverpflichtung per 30.9.2009 wur-

der meist längerfristig vereinbarten Räumungsfristen

Judikatur und kaum Kommentar zum Verhältnis der

den ihm € 3.700 zugesagt. Im Fall der Weigerung würde

mit der Einbringung von Klagen. Als offensive Gegen-

relativ neuen Käuferschutzbestimmungen zur Kon-

Die Mobile Gebietsbetreuung hat dazu eine grundsätzli-

er die Wohnung trotzdem verlieren und keine Ablöse

strategie entwickelte die Mobile Gebietsbetreuung den

kursordnung gab. Die Stellungnahme wurde von der

che Problemdarstellung mit Lösungsvorschlägen verfasst

erhalten.

Lösungsansatz, in diesen Fällen die Absiedlungsspeku-

Arbeiterkammer bestätigt, die ihrerseits Kontakt mit

und an die maßgebenden Stellen versendet. Die beste Si-

lantInnen auf Feststellung des aufrechten Mietverhält-

dem Justizministerium und einem einschlägig befassten

cherung würde in diesem Fall ein (Vorzugs-)-Pfandrecht

Betreuungsstrategien gegen Absiedlungsspekulation

nisses zu klagen. Zur Absicherung des Rechtswegs für

Rechtswissenschafter aufnahm. Dadurch wurden die

für die MieterInnen bieten. ●

Die Methode, bei Wohnungsbegehungen MieterInnen mit

die oft einkommensschwachen MieterInnen erklärte der

Druck und mit häufig falschen Angaben zur Unterferti-

Rechtshilfefonds der Stadt Wien seine grundsätzliche

gung von vorbereiteten Erklärungen über ihren Miet-

Bereitschaft, Rechtshilfe durch Beistellung von Rechts-

verzicht zu bringen, wird von mehreren Absiedlungsspe-

anwältInnen und Übernahme des Kostenrisikos zur

zialisten angewendet. Interessanterweise wurde meist

Verfügung zu stellen. Alle seither geführten Gerichts-

derselbe Textvordruck verwendet.

verfahren wurden für die MieterInnen erfolgreich zu Ende gebracht. ●

Die betroffenen MieterInnen werden von der Mobilen Gebietsbetreuung zuerst über das gesetzliche Rücktrittsrecht bei sogenannten „Haustürgeschäften“ (§ 3 Konsumentenschutzgesetz) informiert und zum Rücktritt angeleitet. Da die Vordrucke bislang keine korrekten Rücktrittsbelehrungen enthielten, gibt es für einen Rücktritt keinen Fristablauf. Anschließend wird im Regelfall gemeinsam mit der lokal ansässigen Gebietsbetreuung Stadterneuerung eine Mieterversammlung abgehalten, um möglichst alle BewohnerInnen zu erreichen.

24

2 | Eine kleine Zeitreise

2 | Eine kleine Zeitreise

25

2010

Oben: Ein Informationstag zum Thema Mediation

Mehr als Beratung

Mitte: „Schlichten statt streiten“

© GB*mobil

Unten: Workshop „Metaphern und Geschichten in der Mediation“

Unterstützung und Betreuung in allen Bereichen des Wohnens

Die Mobile Gebietsbetreuung (GB*mobil) bietet umfassende Informationen und aktive Unterstützung und Betreuung in allen Bereichen des Wohnens. Dies macht

Schlichten statt streiten

den Unterschied zu anderen Auskunftsstellen für MieterInnen und den Mietervereinen, die jeweils Teilbereiche abdecken oder nur für Mitglieder tätig werden. Das Team der GB*mobil ist interdisziplinär zusammengesetzt und vereinigt die Kernkompetenzen, die zur Lösung der

Informationstag mit Workshops

derlich sind. Dazu gehören Expertise und langjährige

© W. Schaub-Walzer

© GB*mobil

vielschichtigen und komplexen Wohnprobleme erforPraxiserfahrung im gesamten Wohnrecht einschließlich des Wohnungseigentums samt dazugehöriger Verfahrensvorschriften und Durchsetzungsmittel. Parallel dazu werden auch alle weiteren für den Bewohnerschutz relevanten Bereiche wie Konsumentenschutz, Baurecht

und -lösung gewinnt zunehmend an Bedeutung. Das

und Bautechnik, Stadterneuerung und Sanierungsför-

Interesse an diesem Thema ist groß, zahlreiche Medien

derung abgedeckt. Die Bereiche Konfliktmanagement

setzen sich damit auseinander und berichten ausführ-

und Mediation gewinnen zunehmend an Bedeutung. Die

der unabhängigen Position der Mobilen Gebietsbetreu-

lich. Trotzdem wissen nur wenige Menschen, was sich

Bekämpfung von Absiedlungsspekulation und die rasche

ung nach der Beseitigung von Verständigungsproblemen

hinter diesem Begriff konkret verbirgt, und nur ein

Hilfe für betroffene MieterInnen sind seit der Gründung

durch objektive Information erreicht werden kann. Ist

geringer Personenkreis hat tatsächlich Mediation in

ein wichtiger Schwerpunkt geblieben und werden durch

dies nicht möglich, werden die zuständigen Behörden

Anspruch genommen.

zusätzliche Serviceangebote laufend erweitert.

(wie z. B. Baupolizei) verständigt und die BürgerInnen

© GB*mobil

Mediation als eine Möglichkeit der Konfliktaustragung

Im September 2010 veranstaltete die GB*mobil daher

Praxisbezogene Kaufinformation im Rahmen der Vortragsreihe rund um den Kauf einer Eigentumswohnung

zur aktiven Wahrnehmung ihrer Rechte ermuntert.

Hilfe bei dringenden Wohnproblemen Bei schwerwiegenden Wohnproblemen können sich Be-

Vernetzung mit anderen Einrichtungen

schen Workshops zum Thema. In einem Vortrag wurde

troffene direkt an die Mobile Gebietsbetreuung wenden

Sind zur Sicherung des Wohnrechtes oder zur Abwehr

das Wesentliche einer Mediation erklärt und auf die

oder werden von Sozial- und Beratungseinrichtungen,

von Beeinträchtigungen privatrechtliche Klagen, Kla-

Vorteile dieser Methode hingewiesen: Die Konfliktpar-

wie der Mieterhilfe der Stadt Wien, den Gebietsbetreuun-

gebestreitungen oder Anträge notwendig, werden die

gen Stadterneuerung, den Familienämtern, dem Bürger-

Betroffenen an die zuständigen Einrichtungen wie zum

dienst, der Fachstelle für Wohnungssicherung (FAWOS),

Amtstag der Bezirksgerichte, AnwältInnen, Mieterorga-

Seniorenorganisationen oder Einrichtungen wie der CA-

nisationen oder Interessenvertretungen weitergeleitet.

RITAS an die GB*mobil weitervermittelt.

Personen mit geringem Einkommen werden über die

erstmals einen kostenlosen Informationstag mit prakti-

teien vereinbaren im Mediationsvertrag Regeln für ein faires Gespräch und ermächtigen die/den MediatorIn, für die Einhaltung dieser Regeln zu sorgen, damit die Konfliktparteien unter fairen Rahmenbedingungen ihre selbst „maßgeschneiderten“ Lösungen erarbeiten

Mediation – Konfliktaustragung und Konfliktlösung

können. Zwei Workshops demonstrierten den Ablauf einer Mediation in der Praxis und gaben Einblick in die Arbeitsweise von MediatorInnen. Weitere vergleichbare Veranstaltungen sind geplant. ●

Konflikte gehören zum Leben. Sie sind manchmal unausweichlich, können uns schwächen, aber auch stärken. Menschen besitzen grundsätzlich die Fähigkeit Konflikte zu bewältigen und eine Lösung herbeizuführen. Es gibt jedoch Situationen, in denen es für die Konfliktbeteiligten von Vorteil ist, eine/-n MediatorIn hinzuzuziehen, um die gestörte Kommunikation und Verbindung wiederherzustellen. Mediation ist eine lösungsorientierte Methode, die vom Prinzip des „Verlierens“ und „Gewinnens“ abrückt. Nicht der „Sündenbock“ wird gesucht, sondern neue Möglichkeiten, um den Konflikt zu regeln. Der Schwerpunkt wird nicht auf die Vergangenheit, sondern auf die Zukunft ausgerichtet.

staatliche Verfahrenshilfe informiert. Bei Bedarf werden Die Prioritäten in der Betreuungsarbeit richten sich

Sachverhaltsdarstellungen verfasst und mitgegeben, um

nach der Dringlichkeit und dem Ausmaß der Betroffen-

eine effiziente Rechtsdurchsetzung besonders bei Perso-

heit für die BewohnerInnen. An oberster Stelle steht die

nen mit geringeren Sprachkenntnissen und Ausdrucks-

umgehende Hilfe bei drohendem Wohnungsverlust, dann

möglichkeiten zu sichern. Kostenlose anwaltliche Hilfe

folgen Beeinträchtigungen in der Wohnungsnutzung ent-

wird auch über den in der Geschäftsgruppe Wohnen,

sprechend ihrer Erheblichkeit. Zunächst erfolgt eine Klä-

Wohnbau und Stadterneuerung angesiedelten Rechtshil-

rung des Sachverhaltes. In einer gründlichen Beschwer-

feverein der Stadt Wien und bei Präzedenzfällen, deren

deaufnahme werden die Dringlichkeit der Maßnahmen

Bedeutung über den Einzelfall hinausgeht, über Konsu-

und die Gefahr möglicher Fristversäumnisse erhoben.

mentenschutzeinrichtungen (VKI oder Arbeiterkammer)

Dann werden Stellungnahmen der KonfliktgegnerInnen

organisiert. Auch hier wird im Regelfall eine Sachver-

und der sonstigen Beteiligten eingeholt, nötigenfalls

haltsdarstellung als Voraussetzung für eine effiziente

Besichtigungen durchgeführt und Besprechungen orga-

rechtliche Betreuung erstellt, um die wesentlichen Um-

nisiert. Prinzipiell wird eine einvernehmliche Lösung

stände zu dokumentieren.

zwischen den Beteiligten angestrebt, die oft aufgrund

26

2 | Eine kleine Zeitreise

3 | Das aktuelle Leistungsangebot

27

Immer wieder sind BewohnerInnen von der Androhung

Stellen mit Fachexpertisen, Erläuterungen und Stellung-

oder Versuchen von eigenmächtigen Aussperrungen, De-

nahmen informiert. Ebenso werden Regelungsdefizite

logierungen und Demolierungen betroffen. Im Regelfall

oder problematische Anwendungen in der Verwaltungs-

können solche faktischen Handlungen durch die Kon-

praxis, die sich aus der Betreuungsarbeit ergeben, aufge-

taktaufnahme mit den BetreiberInnen und mit dem Hin-

zeigt und Lösungsansätze entwickelt.

weis auf die Unzulässigkeit abgewehrt oder vollendete Eingriffe wieder behoben werden. Reicht dies nicht aus,

Allgemeine Informationsarbeit

hilft die Mobile Gebietsbetreuung durch persönlichen

Die allgemeine Informationstätigkeit umfasst die Beant-

Beistand vor Ort und/oder durch die Verständigung von

wortung telefonischer und schriftlicher Anfragen sowie

Behörden oder Organisation von Rechtshilfe für den Zi-

die persönliche Information und Beratung von Personen,

vilrechtsweg.

die das Lokal der GB*mobil aufsuchen. Die Mobile Gebietsbetreuung dient zahlreichen Gemeindedienststellen, Sozialeinrichtungen und den anderen Gebietsbetreuungen Stadterneuerung als Auskunftsstelle und Ansprechpart-

Als „Spekulationshäuser“ werden Häuser bezeichnet,

nerIn. Diesbezüglichen Anfragen wird im Regelfall sofort

in denen die BewohnerInnen wesentlichen Beeinträchti-

oder innerhalb kurzer Zeit durch ein Gespräch, durch

gungen oder Gefährdungen ihres Nutzungsrechts ausge-

eine einfache Erhebung, eine kurzfristige Intervention

setzt sind, die sich als Folge von Wohnungsspekulation,

oder durch die Weitervermittlung an zuständige Einrich-

unseriösen Absiedlungsversuchen oder grundlegender

tungen entsprochen. Einen inhaltlichen Schwerpunkt in

Vernachlässigung ergeben. Im Regelfall werden Haus-

der Informationsarbeit bildet die Leistbarkeit von Woh-

versammlungen durchgeführt, um möglichst rasch alle

nungen. Dazu wird über Subjektförderungen informiert,

BewohnerInnen mit grundlegenden Informationen zu

wie z. B. die Wohnbeihilfe und andere mögliche Beihil-

© W. Schaub-Walzer

Hilfe für BewohnerInnen von Spekulationshäusern

versorgen. Dabei verschaffen sich die MitarbeiterInnen der GB*mobil einen Überblick über die Vorgänge im Haus und fungieren als AnsprechpartnerInnen. Aktive HausbewohnerInnen werden ersucht, sich als KontaktmieterInnen zur Verfügung zu stellen, um später den

Informationsveranstaltungen führen Beteiligte zusammen und geben Lösungen Raum.

fen. Personen mit offensichtlich überhöhten Mietzinsvorschreibungen werden informiert und an Mieterorganisationen oder die Schlichtungsstelle weitergeleitet. Großer Stellenwert wird der Vorbeugung eingeräumt,

Informationsfluss zwischen den BewohnerInnen und der

da viele typisch auftretenden Probleme bei rechtzeitiger

Mobilen Gebietsbetreuung aufrechtzuerhalten. In der

büro und Mieterorganisationen aufgebaut. Dadurch wird

nerInnen, Förderungsstelle und Baubehörde über die

Information leicht zu vermeiden sind. Dies gilt besonders

Folge und nach eventuell erforderlichen Sofortmaßnah-

die Abwehrbereitschaft der BewohnerInnen gefördert

geplanten Sanierungsarbeiten und strebt dann die Ein-

für die Anmietung und den Erwerb von Wohnungen.

men werden die erhobenen Probleme bearbeitet und die

und Missstände können gegebenenfalls an die Öffentlich-

beziehung der BewohnerInnen in den Sanierungsablauf

Ebenso bewahrt rechtzeitige Information bei Mietende

BewohnerInnen mit ihren individuellen Anliegen betreut.

keit gebracht werden, um die Verantwortlichen zu einer

an. Ziel ist es, den BewohnerInnen alle wesentlichen

und Wohnungsrückgabe vor Schaden oder dem Verlust

In Bezirken, in denen eine örtliche Gebietsbetreuung

sozial verträglichen Vorgangsweise zu bringen.

Informationen zu bieten und mögliche Konfliktpunkte

von Ersatzansprüchen. Aufgrund der fortgeschrittenen

einvernehmlich zu klären. In festgefahrenen Situationen

Umwandlung von Altbauzinshäusern in Wohnungseigen-

Stadterneuerung eingerichtet ist, wird die Betreuung in der Regel gemeinsam durchgeführt. Die Mobile Gebiets-

Sanfte Stadterneuerung

kann die Mobile Gebietsbetreuung aufgrund ihrer unab-

tum besteht eine große Nachfrage nach praxisbezogener

betreuung beteiligt sich an Besprechungen, Begehungen

Für Sanierungen im Rahmen der sogenannten „Sanf-

hängigen Position mit methodischem Konfliktmanage-

Kaufinformation. Diesem Bedarf entspricht die GB*mobil

und Hausversammlungen, kümmert sich um die Ausar-

ten Stadterneuerung“ steht die Mobile Gebietsbetreuung

ment Alternativen und Lösungen ermöglichen, die sonst

seit 1997 mit einer Vortragsreihe zum Thema „Risi-

beitung und Umsetzung einer Betreuungsstrategie und

EigentümerInnen und BewohnerInnen im gesamten Sa-

blockiert wären.

kominderung beim Kauf einer Eigentumswohnung“ mit

koordiniert den Einsatz der einzelnen Betreuungsschrit-

nierungsablauf von der Projektierung bis zum Arbeitsab-

te. Diese Koordinationsfunktion ermöglicht die Zusam-

schluss als Auskunftsstelle zur Verfügung. Interessierte

Beratung und Hilfe zur Konfliktlösung

können jährlich bis zu 1.000 kaufinteressierte Personen

menführung von Einzelinformationen aus vielen Fällen

werden über Voraussetzungen, Art und Umfang der För-

Zur Lösung von Nutzungskonflikten bieten sich beson-

erreicht werden. ●

und die Erfassung und Verbreitung der „Best Practice“

derungen, über die zuständigen Stellen sowie den Ablauf

ders Mediation oder der Einsatz mediativer Techniken

für die Bearbeitung von typischen Problemstellungen.

des Förderungsverfahrens informiert. BewohnerInnen

an: zum Beispiel bei Nutzungskonflikten an gemein-

Berücksichtigung der Besonderheiten im Altbau. Damit

erhalten Informationen über die miet- und baurechtliche

schaftlichen Teilen einer Liegenschaft, Nachbarschafts-

Fehlt die Aussicht auf absehbare Verbesserung, wird

Zulässigkeit, zu Subjektförderungen und gegebenenfalls

konflikten, Störungen aus Nachbarhäusern oder Konflik-

in Zusammenarbeit mit dem Büro der Geschäftsgruppe

über Durchsetzungsmöglichkeiten.

ten bei Trennung und Scheidung, soweit davon die Wohn-

Wohnen, Wohnbau und Stadterneuerung – Wohnbau-

situation betroffen ist.

stadtrat Dr. Michael Ludwig –������������������������ ������������������������� ein abgestimmtes Zusam-

Bei Gebäudesanierungen wird besonders der Bedarf

menwirken von Rechtshilfefonds, zuständigen Behörden,

der BewohnerInnen nach ausreichenden Informationen

Gesetzesvorhaben und Änderungen von relevanten

Mieterorganisationen und den BewohnerInnen ange-

über die geplanten Sanierungsmaßnahmen, die abseh-

Vorschriften und Praxisanwendungen werden von der

strebt. Im Fall von professionellen Absiedlungsspekulan-

baren Beeinträchtigungen und über Art und Ausmaß

GB*mobil kontinuierlich beobachtet und hinsichtlich ih-

tInnen wird über die Einzelhausbetreuung hinausgehend

der Kostenumlegung abgedeckt. Sowohl bei geförderten

rer Auswirkungen auf den Bewohnerschutz geprüft. Bei

ein Netzwerk zwischen den KontaktbewohnerInnen der

als auch ungeförderten Sanierungen informiert sich

wesentlichen Auswirkungen werden das Büro von Wohn-

einzelnen Häuser, den Gebietsbetreuungen, dem Stadtrat-

die GB*mobil durch Kontakt mit Hausinhabung, Pla-

baustadtrat Dr. Michael Ludwig sowie die zuständigen

28

3 | Das aktuelle Leistungsangebot

3 | Das aktuelle Leistungsangebot

29

Der Rechtshilfefonds Das Rückgrat der Wiener Antispekulationsarbeit

Die Basis für die erfolgreiche Antispekulationsarbeit der

müssen. Neben der Rechtshilfe unterstützt der Verein

Das Einschreiten des Rechtshilfefonds ermächtigt Mie-

Stadt ist der feste politische Wille der Wiener Stadtre-

Betroffene auch durch Gewährung von finanzieller Unter-

terInnen, sich gegen Maßnahmen unseriöser Vermiete-

gierung, die berechtigten Interessen der MieterInnen zu

stützung zur Durchführung dringend notwendiger Erhal-

rInnen zur Wehr zu setzen. Eine Deckungszusage des

wahren. Mit dem Rechtshilfefonds hat die Stadt Wien im

tungsmaßnahmen oder durch Übernahme der Kosten von

Rechtshilfefonds nimmt den Betroffenen nicht nur jedes

Jahr 1995 ein starkes und wirksames Instrument gegen

Sachverständigengutachten.

Prozesskostenrisiko, sondern garantiert auch einen lan-

die Wohnungsspekulation ins Leben gerufen.

gen Atem. Falls nötig, wird Rechtsbeistand bis in die

Koordinierte Antispekulationsarbeit

letzte Instanz gegeben. Aus Spekulationsopfern werden

Der im Büro des Wohnbaustadtrats angesiedelte Verein

Die Tätigkeit des Rechtshilfefonds bildet einen wichtigen

mindestens ebenbürtige ProzessgegnerInnen.

zur Bekämpfung der Wohnungsspekulation – Antispe-

Baustein in der koordinierten Antispekulationsarbeit

kulationshilfe (Rechtshilfefonds) ist in der Lage, Opfern

der Stadt Wien. Die Gewährung von Rechtshilfe ist je-

Vorbeugung durch Aufmerksamkeit

von Wohnungsspekulation rasch und unbürokratisch zu

doch keine losgelöste Maßnahme, sondern eingebettet in

Der Einsatz des Rechtshilfefonds vermittelt auch die

helfen. Auch wenn in Wien derzeit keine umfangreiche,

ein koordiniertes Vorgehen der Stadt.

klare Botschaft, dass die Aufmerksamkeit der städtischen Dienststellen auf die Vorgänge im betroffenen

systematische Wohnungsspekulation zu verzeichnen ist, so gibt es Fälle, in denen unseriöse Absiedlungsmetho-

Konzertierte Antispekulationsarbeit bedeutet die Zusam-

Haus gerichtet ist. Ein Weg, der SpekulantInnen ab-

den oder Eingriffe in die Rechte der MieterInnen ein

menarbeit mit Institutionen im Bereich des Mieterschut-

schreckt und daher seit Jahren konsequent und erfolg-

Einschreiten erfordern.

zes und der Behörden des Magistrats, von der MA 25

reich beschritten wird.

(Stadterneuerung und Prüfstelle für Wohnhäuser) über Wenn von Wohnungsspekulation die Rede ist, so zählen

die MA 37 (Baupolizei) und gegebenenfalls auch anderer

Vielen Menschen konnte durch die Tätigkeit des Rechts-

nicht nur Kündigungen der Mietverträge zu den unlau-

staatlicher Stellen. Darüber hinaus wird auch die Öffent-

hilfefonds bereits geholfen werden. Die Erfolge der letz-

teren Vorgehensweisen. Oft kommt es zu Maßnahmen,

lichkeitsarbeit genutzt, um zu transportieren, dass Woh-

ten Zeit umfassen die Abwehr von Kündigungsklagen

die den MieterInnen das Wohnen verleiden sollen, wie

nungsspekulation in der Stadt keinen Platz hat.

und die Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten. Darüber

etwa unangekündigte Wohnungsbesichtigungen, die Ver-

hinaus auch die Rückforderung von unrechtmäßig einge-

weigerung von notwendigen Erhaltungsmaßnahmen, die

Die AkteurInnen am Wohnungsmarkt unterscheiden sich

hobenen Mietzinsen und Kautionen sowie die Anerken-

rücksichtslose Durchführung von Umbauarbeiten,

nicht nur durch ihre wirtschaftliche Position, sondern

nung von UntermieterInnen als HauptmieterInnen.

bis hin zur Herbeiführung von sanitären Übelständen.

auch durch ihre Fähigkeit ihre jeweiligen Interessen

Der Rechtshilfefonds unterstützt im Kampf gegen unfaire Absiedlungsmethoden.

durchzusetzen. Die von Wohnungsspekulation Betroffe-

Die Mobile Gebietsbetreuung (GB*mobil) deckt, oft in

In manchen Fällen ist bereits ein Brief eines Vertrauens-

nen gehören oft zu den einkommensschwachen Grup-

Kooperation mit den lokalen Gebietsbetreuungen Stadt-

anwalts ausreichend, um BewohnerInnen zu ihrem Recht

pen. Das Mietrecht kann seine Schutzfunktion für die

erneuerung, die meisten Fälle auf und trägt sie an den

zu verhelfen. Wenn das nicht ausreicht, wird seitens des

MieterInnen aber nur dann erfüllen, wenn seine Einhal-

Verein heran. Ferner erstellt die GB*mobil Sachver-

Vereins das Verfahrensrisiko übernommen. Der Verein

tung auch sichergestellt wird.

haltsdarstellungen, die Voraussetzung für die rechtliche

übernimmt das Honorar des einschreitenden Rechtsan-

Betreuung des Vereins sind, begleitet die Prozesse und

walts, welches im Falle des Obsiegens vom Prozessgegner

betreut die Betroffenen. Abschließend kann festgestellt

zurückerstattet werden muss. Darüber hinaus wird auch

werden, dass die Expertise und die langjährige Praxis-

die Ausfallshaftung für Gerichtskosten übernommen, die

erfahrung der Mobilen Gebietsbetreuung für die Be-

im (seltenen) Falle des Prozessverlusts getragen werden

kämpfung der Absiedlungs- und Abbruchsspekulation in Wien von unschätzbarem Wert sind. Mag. Ronald Schlesinger Referent im Büro der Geschäftsgruppe Wohnen, Wohnbau und Stadterneuerung

30

4 | Rechtshilfefonds

Der Verein zur Bekämpfung von Wohnungsspekulation – Antispekulationshilfe (Rechtshilfefonds) wurde 1995 gegründet, um Spekulationsopfern rasch und wirksam helfen zu können. Der Rechtshilfefonds leistet zuverlässige Hilfe durch rechtliche Unterstützung, Ersatzleistungen, die Bereitstellung und Kostenübernahme von anwaltlichen Vertretungen und durch betreute Übergangs-Unterkünfte, die zur Verfügung gestellt werden. Der Vereinsvorsitz wird traditionellerweise von einer/ einem MitarbeiterIn des Büros von Wohnbaustadtrat Dr. Michael Ludwig übernommen.

4 | Rechtshilfefonds

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Mobile Gebietsbetreuung Stadterneuerung Wir ziehen um! Ab Jänner 2012 Adresse: 7., Kaiserstraße 45/Stiege 2

Adresse: 6., Mittelgasse 6

Telefon: (+43 1) 522 72 54

Telefon: (+43 1) 522 72 54

Fax: (+43 1) 522 72 54–11

Fax: (+43 1) 522 72 54–11

E-Mail: [email protected]

E-Mail: [email protected]

Web: www.gbstern.at

Web: www.gbstern.at

Öffnungszeiten: Montag bis Mittwoch 9 bis 12 und

Öffnungszeiten: Montag bis Dienstag 9 bis 12 und

13 bis 17 Uhr

13 bis 17 Uhr

Donnerstag 13 bis 19 Uhr

Donnerstag 13 bis 19 Uhr

Freitag 9 bis 12 Uhr

Freitag 9 bis 12 Uhr

Erreichbarkeit: Linie U6 (Burggasse/Stadthalle),

Erreichbarkeit: U3, U6, Straßenbahn 5 (Westbahnhof)

Straßenbahnlinien 49 (Kaiserstraße)

Straßenbahnlinien 6

und 5 (Westbahnstraße)

und 18 (Mariahilfer Gürtel)

Auftragnehmer: MGB – Wohnberatungs GmbH

Blick vom Dach des Flakturms im Esterházypark über das gründerzeitlich dicht verbaute Stadtgebiet in Richtung Zentrum. Die GB*mobil ist hauptsächlich im privaten Althausbereich in ganz Wien tätig.

GB*mobil Mag. Norbert Kessler (Wohn- und Mietrechtsberatung), Dr. Hertha Jani (Wohn- und Mietrechtsberatung, Mediation), Egtes Raunacher (Sanierungsberatung), DI Rudolf Kirchmayr (Architektur), Franz Strümpf (Wohn- und Mietrechtsberatung, Mediation), Mag. Erwin Bruckner (Wohn- und Mietrechtsberatung) Nicht im Bild: Martin Gruber (Wohn- und Mietrechtsberatung), Elis Salbaba (Officemanagement)

Impressum Medieninhaber und Herausgeber: MA 25, Stadterneuerung und Prüfstelle für Wohnhäuser, Muthgasse 62, 1194 Wien * Redaktion: GB*mobil/Norbert Kessler, MA 25/Marion Hierzenberger * Konzept und Kreation: Wohnservice Wien GmbH, Marketing & PR, Taborstraße 1-3, 1020 Wien * Design: St. Stephen´s * Druck: AV+Astoria Druckzentrum GmbH AutorInnen: GB*mobil/Hertha Jani, Norbert Kessler, Franz Strümpf; Büro der Geschäftsgruppe Wohnen, Wohnbau und Stadterneuerung/Ronald Schlesinger