Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
October 17, 2017 | Author: Frieda Acker | Category: N/A
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1 InWIS Forschung und Beratung GmbH Gutachten Masterplan Wohnen für die Stadt Witten im Auftrag der Stadt Witten Pr...
Description
InWIS Forschung und Beratung GmbH
Gutachten
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
im Auftrag der Stadt Witten
Projektleitung: Michael Neitzel Projektbearbeitung: Tom Dierks Björn Eisele Ann Laprell unter Mitwirkung von: Gwendal Kalkofen
Bochum, Stand: 6. Dezember 2006 redaktionelle Überarbeitung November 2008 InWIS Forschung & Beratung GmbH InWIS - Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt und Regionalentwicklung an der Ruhr-Universität Bochum
Springorumallee 20 44795 Bochum Telefon:0234/9447-700 Telefax: 0234/9447-777
II
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
InWIS F & B
InWIS F & B
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
III
Inhaltsverzeichnis
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
5
TABELLENVERZEICHNIS
6
EINLEITUNG
8
TEIL A. 1.
2.
WOHNUNGSMARKTANALYSE UND WOHNUNGSMARKTPROGNOSE
10
Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen.......................................... 10 1.1.
Geographische Einordnung ............................................................................ 10
1.2.
Bevölkerungsentwicklung und –struktur ......................................................... 11
1.3.
Wanderungsbewegungen ............................................................................... 16
1.4.
Pendlerverflechtungen .................................................................................... 20
1.5.
Sozioökonomische Rahmendaten .................................................................. 22
Prognosen ........................................................................................................ 25 2.1.
Bevölkerungsprognose ................................................................................... 25
2.2.
Wohnungsbedarfsprognose ............................................................................ 26 2.2.1.
Vorausschätzung der Entwicklung der Haushaltsgröße bis 2020 ..... 26
2.2.2.
Weitere Komponenten zur Abschätzung der Haushaltsentwicklung......................................................................... 27
2.2.3.
Der verfügbare Wohnungsbestand .................................................... 28
2.2.4.
Die Mobilitätsreserve.......................................................................... 28
2.3.
Ergebnisse der Wohnungsbedarfsprognose................................................... 28
2.4.
Nachfrageanalyse ........................................................................................... 36 2.4.1.
Zielgruppenidentifizierung .................................................................. 36
2.4.2.
Zielgruppenquantifizierung ................................................................. 39
3.
Die Wohnqualitäten auf kleinräumiger Ebene ............................................... 45
4.
Angebots- und Wettbewerbsanalyse ............................................................. 58 4.1.
Entwicklung von Baufertigstellungen und Wohnungsbestand ........................ 58
IV
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
4.2.
Preisniveau Wohnungs- und Immobilienmarkt................................................ 60
4.3.
Referenzprojekte in Witten sowie die Konkurrenzsituation innerhalb der Wohnungsmarktregion .................................................................................... 64
TEIL B. 1.
InWIS F & B
HANDLUNGSFELDER MASTERPLAN WOHNEN
73
Handlungsfeld Gesamtmarkt.......................................................................... 73 1.1.
Verschiebungen der wohnungswirtschaftlich relevanten Zielgruppen ............ 73
1.2.
Wohnungsnahe Infrastrukturen ....................................................................... 76
1.3.
Zusammenfassung der Zielgruppenanalyse ................................................... 82
1.4.
Handlungsempfehlungen zur Anpassung des Mietwohnungsangebotes an qualitative Veränderungen der Nachfragestruktur ..................................... 84
1.5.
Handlungsfeld Entwicklung der Innenstadt ..................................................... 86
1.6.
Handlungsfeld Erneuerung des Wohnungsbestandes.................................... 89
2.
Handlungsfeld soziale Wohnungsbauförderung .......................................... 95
3.
Handlungsempfehlungen für den Wohnungsneubau .................................. 99
4.
Handlungsfeld Eigentumsbildung ................................................................101
5.
6.
4.1.
Aspekte der Eigenheimnachfrage ................................................................. 101
4.2.
Das Segment der Eigentumswohnungen...................................................... 102
Handlungsfeld Wohnbaulandpolitik .............................................................104 5.1.
Flächenbedarfe.............................................................................................. 105
5.2.
Die Flächenpotenziale der Stadt Witten........................................................ 114
Handlungsfeld Wohnen im Alter ...................................................................117 6.1.
Altengerechte Wohnungen............................................................................ 118
6.2.
„Betreutes Wohnen“ ...................................................................................... 122
7.
Perspektiven und Entwicklungsziele............................................................127
8.
Anhang ............................................................................................................136 8.1.
Tabellen Konkurrenzanalyse......................................................................... 136
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Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
V
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1:
Lage der Stadt innerhalb des Ruhrgebietes ................................................... 10
Abb. 2
Bevölkerungsentwicklung in Witten (1990 bis 2005) ...................................... 12
Abb. 3
Natürliche Bevölkerungsentwicklung in Witten (1993 bis 2003) ..................... 13
Abb. 4
Zu- und Fortzüge Witten ................................................................................. 14
Abb. 5
Bevölkerungsentwicklung in Witten und Umgebung....................................... 15
Abb. 6
Verschiebung der Altersstruktur in Witten....................................................... 16
Abb. 7
Zu- und Fortzüge nach und von Witten (2000 bis 2004) ................................ 18
Abb. 8
Prognose des Wohnungsüberhangs in Witten auf der Basis einer Bauleistung von 224 Wohneinheiten pro Jahr ................................................ 32
Abb. 9
Nachfragepotenziale für Eigentumsmaßnahmen in Witten ............................ 40
Abb. 10
Bewertung des städtebaulichen Charakters ................................................... 49
Abb. 11
Bewertung der soziodemografischen Kriterien ............................................... 50
Abb. 12
Bewertung der verkehrlichen Infrastruktur ...................................................... 52
Abb. 13
Bewertung Infrastruktur................................................................................... 54
Abb. 14
Bewertung der Belastungen und Beeinträchtigungen .................................... 55
Abb. 15
Gesamtbewertung InWIS-Quartiersbewertung ............................................... 56
VI
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
InWIS F & B
Tabellenverzeichnis
Tab. 1:
Wanderungsbewegungen 2000 bis 2004 nach Nationalität............................ 17
Tab. 2:
Wanderungen 2000 bis 2004 nach Altersgruppen.......................................... 17
Tab. 3:
Wanderungsbilanz 2000 bis 2004 mit angrenzenden Städten und Gemeinden ...................................................................................................... 19
Tab. 4:
Stärkste Saldogewinne und –verluste ............................................................. 20
Tab. 5:
Tägliche Pendlerbilanz 2002 ........................................................................... 21
Tab. 6
Übersicht über die wichtigsten Pendlerverflechtungen der Stadt Witten (2002) ................................................................................................... 22
Tab. 7
Entwicklung der Sozialversicherungspflichtig Beschäftigten .......................... 23
Tab. 8
Durchschnittliches Haushaltsnettoeinkommen pro Monat in Witten und ausgewählten Kommunen (Stand 2004)....................................... 24
Tab. 9:
Bevölkerungsprognose Stadtteilplangebiete sowie Gesamtstadt ................... 25
Tab. 10:
Prognostizierte Haushaltsgrößenentwicklung in Witten .................................. 27
Tab. 11:
Ergebnisse der Wohnungsbedarfsprognose................................................... 30
Tab. 12:
Wohnungsbedarf auf Stadtteilebene für das Basisjahr 2005.......................... 34
Tab. 13:
Wohnungsbedarf auf Stadtteilebene für das Prognosejahr 2020 ................... 35
Tab. 14
Potenziale für den Eigenheimneubau bis 2020............................................... 42
Tab. 15
Potenziale für den Neubau von Eigentumswohnungen bis 2020 ................... 44
Tab. 16
Bewertungsgewichte der InWIS-Quartiersbewertung in Witten ...................... 45
Tab. 17
Baufertigstellungen von Wohngebäuden und Wohnungen in Witten 1995 – 2004 ......................................................................................... 58
Tab. 18
Wohnungsbestand in der Stadt Witten 1995 – 2004....................................... 59
Tab. 19
Preise für Baugrundstücke in Witten ............................................................... 61
Tab. 20
Preise für Baugrundstücke im Vergleich ......................................................... 61
Tab. 21
Preise für Reiheneigenheime (Neubau) im Vergleich ..................................... 62
Tab. 22
Preise für freistehende Einfamilienhäuser (Neubau) im Vergleich ................. 63
Tab. 23
Preise für Eigentumswohnungen (Neubau, Erstbezug) im Vergleich.......................................................................................................... 64
Tab. 24:
Veränderung wohnungswirtschaftlicher Zielgruppen ...................................... 74
Tab. 25:
Entwicklung des Bestandes an öffentlich geförderten Wohnungen 1996 – 2005..................................................................................................... 95
Tab. 26:
Auslaufen der Belegungsbindung bis zum Jahr 2010..................................... 96
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Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
VII
Tab. 27:
Nachfrage nach Wohneigentum ................................................................... 107
Tab. 28:
Wohnbauflächenbedarf für die Entwicklung von rd. 900 Eigenheimen ................................................................................................. 108
Tab. 29:
Wohnbauflächenbedarf für die Errichtung von rd. 800 Eigentumswohnungen................................................................................... 109
Tab. 30:
Qualifizierung des Ersatzbedarfes in Höhe von 370 Einheiten aus dem verfügbaren Wohnungsbestand............................................................ 111
Tab. 31:
Entwicklungspotenzial bei erfolgreichem Strukturwandel............................. 113
Tab. 32:
Eigenheime in Witten .................................................................................... 136
Tab. 33:
Eigentumswohnungen in Witten.................................................................... 138
Tab. 34:
Eigenheime in Dortmund............................................................................... 140
Tab. 35:
Eigentumswohnungen in Dortmund.............................................................. 154
Tab. 36:
Eigenheime in Bochum ................................................................................. 159
Tab. 37:
Eigentumswohnungen in Bochum ................................................................ 162
Tab. 38:
Eigenheime in Hattingen ............................................................................... 165
Tab. 39:
Eigentumswohnungen in Hattingen .............................................................. 168
Tab. 40:
Eigenheime in Herdecke ............................................................................... 169
Tab. 41:
Eigentumswohnungen in Herdecke .............................................................. 170
Tab. 42:
Eigenheime in Sprockhövel........................................................................... 171
Tab. 43:
Eigentumswohnungen in Sprockhövel.......................................................... 172
Tab. 44:
Eigenheime in Wetter.................................................................................... 174
Tab. 45:
Eigentumswohnungen in Wetter ................................................................... 176
8
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
InWIS F & B
Einleitung Der Wohnungs- und Immobilienmarkt befindet sich in Deutschland in einer strukturellen Anpassungskrise, von der einzelne Regionen und sachliche Teilmärkte unterschiedlich betroffen sind. In regionaler Hinsicht gibt es ein starkes Gefälle zwischen den neuen und den alten Bundesländern, wirtschaftlich prosperierenden und konjunkturell schwächeren Regionen, zwischen Kernstädten und Umland sowie innerhalb der Städte zwischen Stadtteilen und Wohnquartieren mit unterschiedlichem sozialem Rang. Viele Regionen Ostdeutschlands, aber zunehmend auch die strukturschwachen Regionen Westdeutschlands – wozu neben dem Saarland und dem Bereich Nordhessen auch das Ruhrgebiet zählt – sind bereits heute von zum Teil erheblichen Bevölkerungsverlusten geprägt. Aber auch in sachlicher Hinsicht differenzieren sich die Wohnungsteilmärkte immer weiter aus. Dies hängt wesentlich damit zusammen, dass sich die Struktur der Wohnungsnachfrage erheblich gewandelt hat. In den letzten Jahren haben sich aufgrund des demografischen und des gesellschaftlichen Wandels (Stichwort „Wertewandel“) immer kleinere Zielgruppen mit speziellen Anforderungen an das Gut „Wohnen“ herauskristallisiert. Auch die Beschaffenheit bzw. das Ambiente der Wohnumgebung – des unmittelbaren Wohnquartiers und des Stadtteils – spielen eine immer größere Rolle. In diesem Zuge schließen sich Angebotsüberhänge auf dem einen und hohe Nachfrage auf einem anderen Teilmarkt nicht mehr aus: Während auf vielen Märkten großzügig geschnittene Wohnungen in urbanen Lagen fehlen, stoßen auf der anderen Seite die gleichförmigen Massenbestände in den Siedlungen der 50er und vor allem der 70er Jahre nur noch auf eine geringere Nachfrage. Verschiebungen ergeben sich auch in den Segmenten Wohnen im Eigentum und Wohnen zur Miete. Für die Städte und Gemeinden ergeben sich aus der demografischen Entwicklung und der sich daraus ableitenden Wohnungsmarktentwicklung zwar Risiken, aber auch Chancen. Die Stadt Witten hat die sozialen und demografischen Veränderungen zum Anlass genommen, sich im Rahmen der Erstellung eines Masterplan Wohnens ein Bild über die Stärken und Schwächen des Wohnungsmarktes zu verschaffen. Das Handlungskonzept soll die Schwerpunkte einer zukunftsgerichteten Wohnsiedlungsflächen- und Wohnungspolitik in quantitativer und qualitativer Hinsicht vorgeben. Des Weiteren stellt es einen Fachbeitrag zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplans der Stadt dar. Das vorliegende Gutachten gliedert sich in zwei Teile. Zunächst werden die Rahmenbedingungen des Wohnungsmarktes der Stadt Witten erörtert. Aus zurücklie-
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Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
9
gender Bevölkerungsentwicklung und der Entwicklung der Altersstrukturen sowie aus der Analyse der Wanderungs- und Pendlerverflechtungen ergeben sich bereits wichtige Anhaltspunkte zur Abschätzung der zukünftigen Entwicklung. Im Anschluss daran werden die Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für die Stadt Witten vorgestellt und der Wohnungsbedarf bis zum Jahr 2020 in verschiedenen Szenarien berechnet. Im dritten Kapitel erfolgt eine kleinräumige Bewertung der Qualitäten einzelner Wohnquartiere. Ziel der Untersuchungen in Teil A ist es, den Wohnungsbedarf und auch die Wohnungsnachfrage auf kleinräumiger Ebene bis zum Jahr 2020 vorauszuschätzen. Die Stadt und die Akteure des Wohnungsmarktes erhalten damit Informationen über die derzeitige und vor allem die zukünftige Marktlage. Im Berichtsteil B leiten wir aus den erarbeiteten Grundlagen und den erstellten Prognosen konkrete Handlungsfelder für die einzelnen Teilbereiche des Wohnungsmarktes ab. Folgende Handlungsfelder werden vorgestellt: • Handlungsfeld Gesamtmarkt; • Handlungsfeld Erneuerung des Wohnungsbestandes; • Handlungsfeld soziale Wohnraumförderung; • Handlungsempfehlungen für den Wohnungsneubau; • Handlungsfeld Eigentumsbildung; • Handlungsfeld Wohnbaulandpolitik; • Handlungsfeld Wohnen im Alter. Die Handlungsempfehlungen richten sich sowohl an die kommunalen Akteure als auch an die Akteure des Wohnungs- und Immobilienmarktes. Gerade vor dem Hintergrund stagnierender bis rückläufiger Bevölkerungszahlen und angespannter öffentlicher Haushalte mit nur begrenztem Handlungsspielraum wird es immer wichtiger, dass die beteiligten Akteure hierzu gemeinsame Vorstellungen entwickeln, Aktivitäten planen und ihre Investitionen bündeln.
10
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Teil A.
1. 1.1.
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Wohnungsmarktanalyse und Wohnungsmarktprognose
Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen Geographische Einordnung
Die Stadt Witten ist dem Bundesland Nordrhein-Westfalen zuzuordnen und ist im Südosten des Ruhrgebietes (in der Abgrenzung des Regionalverbandes Ruhr) verortet. Die Stadt bildet den nordöstlichen Rand des Ennepe-Ruhr-Kreises und gehört zu dem Regierungsbezirk Arnsberg. In der „Region Mittleres Ruhrgebiet“ haben sich die Städte Bochum, Hattingen, Herne, Witten und der Ennepe-Ruhr-Kreis zusammengeschlossen, um regional bedeutsame und strukturwirksame Projekte gemeinsam zu entwickeln und zu realisieren. Darüber hinaus bestehen enge Verflechtungen zwischen Witten und den Städten Dortmund und Hagen. Abb. 1:
Lage der Stadt innerhalb des Ruhrgebietes
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Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
11
Mit rund 102.000 Einwohnern und einer Fläche von 72 km² ist Witten die größte Stadt des Ennepe-Ruhr-Kreises. Zwei Drittel des Stadtgebietes bestehen aus Wald, landwirtschaftlichen Flächen, Grünanlagen und Wasserflächen. Die Stadt verfügt über eine verkehrgünstige Lage, die Autobahnen A 43, A 44 sowie A 45 sind über mehrere Autobahnanschlüsse innerhalb des Stadtgebietes erreichbar. Im nördlichen Verlauf der Autobahnen A 43 und A 45 ist zudem ein Anschluss an die Autobahn A 40 möglich. Darüber hinaus ist die Stadt über den Hauptbahnhof Witten gut an den überregionalen ÖPNV angeschlossen. Diverse Regionalzüge und SBahnlinien verbinden Witten mit den Großstädten Bochum, Essen, Dortmund, Düsseldorf, Hagen und Wuppertal. Weiterhin liegen der Regionalflughafen Dortmund sowie der internationale Flughafen Düsseldorf in gut erreichbarer Entfernung, die Anreisezeit mit dem PKW beläuft sich auf ca. 30 bzw. 45 Minuten. Witten ist in folgende 8 Stadtteile untergliedert: Witten-Mitte, Düren, Stockum, Annen, Rüdinghausen, Bommern, Heven und Herbede. Siedlungsstrukturell ist besonders die Lage an der Ruhr hervorzuheben. Begrenzt wird der Siedlungsraum der Stadt Witten durch die Städte Bochum und Dortmund im Norden, Hattingen im Westen, Herdecke sowie Wetter im Osten und Sprockhövel im Süden.
1.2.
Bevölkerungsentwicklung und –struktur
Ein wesentlicher Faktor zur Beurteilung der Nachfrage nach Wohnimmobilien in einer Stadt oder einer Region ist nach wie vor die Zahl der Bevölkerung und deren Veränderung. Die Bevölkerung Wittens hat in den letzten Jahren abgenommen. Ende 1990 lebten nach Angaben der Stadt rd. 106.350 Einwohner in Witten, Ende 2005 sind es noch rd. 101.600. Insbesondere im Zeitraum zwischen 1993 und 1998 sind deutliche Bevölkerungsverluste zu verzeichnen gewesen, nach einer kurzen Phase relativ stabiler Entwicklung sind seit 2001 wiederum deutliche Verluste ersichtlich. Innerhalb des Betrachtungszeitraumes hat die Stadt ca. 4.760 Einwohner bzw. rd. 4,5% der Ausgangsbevölkerung verloren, etwa 2% des Gesamtverlustes konzentrieren sich hierbei auf die Zeit nach 2001.
12
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Abb. 2
InWIS F & B
Bevölkerungsentwicklung in Witten (1990 bis 2005) Bevölkerungsentwicklung in Witten 1990 bis 2005 Stand 31.12. des jeweiligen Jahres
110.000
Bevölkerungsstand Veränderung gegenüber dem Vorjahr
1.500
101.588
101.969
102.415
103.767
103.806
104.067
103.826
104.570
104.891
106.672
106.752
106.133
500 103.047
100.000
105.390
Bevölkerungsstand
102.000
1.000
0
98.000 -500
96.000 94.000
Veränderung gegenüber Vorjahr
104.000
106.178
106.000
106.347
108.000
-1.000
92.000 -1.500
90.000 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
© InWIS F&B GmbH 2006 2004 Quelle: Stadt Witten, eigene Darstellung
Die Ursache für diese Bevölkerungsentwicklung liegt einerseits im Wanderungsverhalten, auf der anderen Seite spielt die natürliche Bevölkerungsentwicklung mit ein. Hinsichtlich der natürlichen Bevölkerungsentwicklung sind die insgesamt rückläufigen Geburtenzahlen, bei annähernd konstanter Entwicklung der Sterbefälle, als Ursache für negative Salden zu nennen. Dieser Sterbefallüberschuss führte im Jahr 2004 zu einer Bevölkerungsabnahme von rd. 430 Personen.
InWIS F & B
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Abb. 3
13
Natürliche Bevölkerungsentwicklung in Witten (1993 bis 2003) Natürliche Bevölkerungsentwicklung 1990 bis 2004
1.600
Geburten
Sterbefälle
Saldo
1.239 805
1.178
1.222 794
600
789
1.160
1.233 864
916
889
1.256
1.257
1.335 929
1.259 983
951
1.255 910
1.232
1.348 981
1.315
1.335 1.051
800
1.038
1.000
1.050
1.200
1.117 1.224
1.400
400
-434
2001
-384
2000
-400
-433
-296
1998
-317
1997
-367
1996
-328
1995
-352
1993
-308
1992
-345
-297
1991
-251
-297
-200
-265
0
-107
200
-600 1990
1994
1999
2002
2003
2004
© InWIS F&B GmbH 2006 2004 Quelle: Statistisches Landesamt NRW, eigene Darstellung
Das Wanderungsverhalten in Witten unterlag – auf Grundlage von Wanderungsdaten des Landesamtes für Datenverarbeitung und Statistik NRW (LDS) – im Zeitraum zwischen 1995 und 2004 teilweise großen Schwankungen. Insbesondere die Zuzugsbewegungen in die Stadt hinein haben zwischen 1999 und 2001 deutlich angezogen, nach 2001 ist es zunächst zu nachlassenden Zuzugsbewegungen gekommen, allerdings zeigen die Ergebnisse der Folgejahre eine leichte aber stete Aufwärtsbewegung auf durchschnittlichem Niveau. Im Jahre 1999 wurde mit einem Saldogewinn von über 600 Personen das beste Ergebnis erzielt, auch in den beiden Folgejahren waren die Wanderungssalden – bedingt durch die angestiegenen Zuzugsbewegungen bei gleichzeitig eher moderater Abwanderung – positiv ausgeprägt. In Kombination mit den natürlichen Bevölkerungsverlusten erklärt sich somit die stabile Bevölkerungsentwicklung in dieser Phase. Das Halten der eigenen Bevölkerung wird zukünftig ebenso wie das Ausschöpfen endogener Potenziale, welche etwa mit einem erfolgreichen Strukturwandel in Verbindung stehen könnten, von besonderer Bedeutung sein.
14
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Abb. 4
InWIS F & B
Zu- und Fortzüge Witten
Wanderungen 1995 bis 2004
4.059
3.849
4.052
3.827
4.109
3.816
4.153
4.171
3.753
3.859
4.010
3.816
3.300
3.831
3.600
3.835
3.900
4.159
4.200
4.063
4.500
3.895
Saldo
3.934
Fortzug
3.917
Zuzug
4.542
4.800
3.000 2.700 2.400 2.100 1.800 1.500 1.200 900
258
-293
-225
-210
129
1997
625
1996
-418
-43
0 -300
-324
300
-179
600
2001
2002
2003
2004
-600 1995
1998
1999
2000
© InWIS F&B GmbH 2006 2004 Quelle: Statistisches Landesamt NRW, eigene Darstellung
Vergleicht man die Bevölkerungsentwicklung der Stadt Witten mit der ihrer Nachbarstädte, so treten die deutlichen Verluste in den letzten Jahren klar zu Vorschein. Bis in die späten 1990er Jahre hinein folgte Witten der Entwicklung der benachbarten Großstädte Bochum und Dortmund. Angesichts der Struktur Wittens als überschaubare Großstadt mit teilweise suburbanem Charakter wäre hier schon eine bessere Entwicklung zu erwarten gewesen. Bedingt durch die deutlichen Verluste seit 2001 konnte der zwischenzeitlich stabile Entwicklungsverlauf nicht beibehalten werden, die Stadt hat somit insgesamt sogar deutlicher verloren als Bochum. Deutlich vom Feld absetzen können sich, bei dem Vergleich mit dem Umland, Wetter und insbesondere Sprockhövel. Während in Wetter seit der Jahrtausendwende – bedingt durch Wanderungsverluste – ein starker Abwärtstrend in der Entwicklung zu beobachten ist und über das Abschmelzen der einstigen Zugewinne bereits zu einem moderaten Gesamtverlust innerhalb des Betrachtungszeitraumes geführt hat, präsentierte Sprockhövel eine stabile Entwicklung in den letzten Jahren und konnte die generierten Zugewinne halten.
InWIS F & B
Abb. 5
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
15
Bevölkerungsentwicklung in Witten und Umgebung
Bevölkerungsentwicklung im Vergleich 1995 bis 2004 (1995 = 100 %) Stand 31.12 des jeweiligen Jahres 105
Dortmund
Bochum
Herdecke
Wetter
Sprockhövel
Witten
104 Sprockhövel
103 102 101 100
Wetter
99 Dortmund Herdecke
98 97
Bochum Witten
96 95 1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
© InWIS F&B GmbH 2006 Quelle: Statistisches Landesamt NRW, eigene Darstellung
Die Altersstruktur der Bevölkerung in Witten weist zwischen 1995 und 2005 deutlich erkennbare Veränderungen auf. Trotz moderater Zuwächse in der Altersgruppe der Auszubildenden zwischen 18 und 25 Jahren führt die Veränderung insgesamt zu einer Verschiebung in die höheren Altersjahre.
16
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Abb. 6
InWIS F & B
Verschiebung der Altersstruktur in Witten Verschiebung der Altersstruktur 1995 zu 2005 Stand 31.12. des jeweiligen Jahres
Entwicklung in den Altersgruppen Unter 18 Jahren
-1.432
18 bis unter 25 Jahre
27
25 bis unter 30 Jahre
-2.794
30 bis unter 45 Jahre
-1.548
45 bis unter 65 Jahre
-951
65 und m ehr Jahre
insgesam t -5.000
2.737
-3.961 -4.000
-3.000
-2.000
-1.000
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
© InWIS F&B GmbH 2006
Quelle: Statistisches Landesamt NRW, eigene Darstellung
Der Anteil der unter 18-Jährigen nimmt von 17,5% auf 16,8% ab, der Anteil der 18bis 25-Jährigen steigt dagegen von 7,4% auf 7,7% an. Während der Anteil junger Berufstätiger zwischen 25 und 30 Jahren an der Gesamtbevölkerung deutlich von 8,0% auf 5,5% absinkt, verringert sich der Anteil der für die Eigentumsbildung besonders relevanten Bevölkerungsgruppe zwischen 30 und 45 Jahren lediglich von 23,0% auf 22,3%. Besonders deutlich hat sich der Anteil von Senioren über 65 Jahren von 17,7% im Jahr 1995 auf 21,1% im Jahr 2005 erhöht, die Altersgruppe der 45bis unter 65-Jährigen ist dagegen in Relation zur Gesamtbevölkerung nahezu unverändert geblieben (26,6% in 2005).
1.3.
Wanderungsbewegungen
Die Stadt Witten weist in den letzten Jahren anhand von Daten des LDS NRW eine negative Wanderungsbilanz auf. Im Durchschnitt sind der Stadt durch die wanderungsbedingte Verflechtung mit anderen Städten oder Gemeinden jährlich annähernd 70 Einwohner verloren gegangen. Innerhalb des Betrachtungszeitraumes zwischen 2000 und 2004 sind insgesamt rd. 340 Personen per Saldo abgewandert, bezogen
InWIS F & B
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
17
auf den Bevölkerungsstand des Ausgangsjahres beläuft sich der Verlust auf rd. 0,3%. Tab. 1: Nationalität
Wanderungsbewegungen 2000 bis 2004 nach Nationalität Zuzug
Fortzug
Intensität
Saldo
deutsch
14.884
15.659
30.543
-775
nicht-deutsch
4.824
4.390
9.214
434
Gesamt
19.708
20.049
39.757
-341
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW
Während deutsche Bevölkerungsanteile per Saldo abwandern, kann die Stadt nichtdeutsche Bewohnerschaft zusätzlich binden. Durch Wanderungen haben sich Personen mit der deutschen Staatsangehörigkeit bezogen auf den Einwohnerbestand des Ausgangsjahres um 0,8% rückläufig entwickelt, demgegenüber ist der Anteil an nicht-deutscher Bewohnerschaft um rd. 4,8% angestiegen. Tab. 2: Altersgruppe
Wanderungen 2000 bis 2004 nach Altersgruppen Zuzug
Fortzug
Intensität
Saldo
Unter 18 Jahre
3.004
2.919
5.923
85
18 bis unter 25 Jahre
3.853
3.107
6.960
746
25 bis unter 30 Jahre
3.085
3.257
6.342
-172
30 bis unter 50 Jahre
7.256
7.659
14.915
-403
50 bis unter 65 Jahre
1.471
1.766
3.237
-295
65 Jahre und älter
1.039
1.341
2.380
-302
Gesamt
19.708
20.049
39.757
-341
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW
Hinsichtlich der Altersstruktur der wandernden Bevölkerung ergeben sich deutliche Differenzierungen, welche u.a. mit dem verfügbaren Ausbildungsplatzangebot (einschl. Universität Witten/ Herdecke), aber u.a. auch mit der Konkurrenz zu anderen Arbeitsplatzstandorten in Verbindung stehen. Wohnungs- und Immobilienangebote können in diesem Zusammenhang ebenfalls als Wanderungsmotive genannt werden.
18
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
InWIS F & B
Während Jugendliche sowie junge Erwachsene unter 25 Jahren per Saldo zuwandern, verliert die Stadt in allen übrigen Altersgruppen. Die Abwanderung von Personen der mittleren Altersjahre, diese sind die derzeit noch primäre Zielgruppe für Eigentumsmaßnahmen, ist mit der Bereitstellung attraktiver Wohnraumangebote zu begegnen. Darüber hinaus spielen hier arbeitsmarktspezifische Prozesse mit ein. Die Verluste bei den sog. Jungen Alten sowie bei Senioren über 65 Jahren korrespondieren dagegen in erster Linie mit mangelnden zielgruppengerechten Wohnraumangeboten. Abb. 7
Zu- und Fortzüge nach und von Witten (2000 bis 2004)
Aus Abb. 7 wird ersichtlich, dass Witten sich bislang nicht als attraktiver Wohnstandort in der Wohnungsmarktregion positionieren konnte. Mit Ausnahme von Bochum
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Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
19
und Herdecke sind die wanderungsbedingten Beziehungen mit den angrenzenden Städten und Gemeinden mit Verlusten für Witten verbunden. Tab. 3:
Wanderungsbilanz 2000 bis 2004 mit angrenzenden Städten und Gemeinden Zuzug
Deutsche
Fortzug
Intensität
Saldo
6.896
7.116
14.012
-220
Nicht-Deutsche
713
822
1.535
-109
Unter 18 Jahre
1.214
1.257
2.471
-43
18 bis unter 25 Jahre
1.214
1.271
2.485
-57
25 bis unter 30 Jahre
1.114
1.234
2.348
-120
30 bis unter 50 Jahre
3.037
3.065
6.102
-28
50 bis unter 65 Jahre
555
609
1.164
-54
65 Jahre und älter
475
502
977
-27
7.609
7.938
15.547
-329
Gesamt
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW
Insgesamt sind der Stadt innerhalb des Betrachtungszeitraumes rd. 330 Personen per Saldo an angrenzende Kommunen verloren gegangen. Der gesamte Wanderungsverlust könnte demnach durch eine klarere Positionierung im direkten Umfeld kompensiert werden.
20
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Tab. 4:
Stärkste Saldogewinne und –verluste Saldogewinne
Stadt/ Gemeinde
InWIS F & B
Saldo 20002004
Saldoverluste Durchschnitt p.a.
Stadt/ Gemeinde
Saldo 20002004
Durchschnitt p.a.
Unna (Sonderfall)
668
134
Dortmund
-516
-103
Bochum
317
63
Köln
-109
-22
Herne
101
20
Gevelsberg
-57
-11
Hamm
62
12
Ennepetal
-48
-10
Hemer
38
8
Wetter (Ruhr)
-48
-10
Wuppertal
21
4
Castrop-Rauxel
-46
-9
Lünen
12
2
Hattingen
-44
-9
Winterberg
12
2
Sprockhövel
-41
-8
Kleve
11
2
Düsseldorf
-39
-8
Arnsberg
10
2
Aachen
-37
-7
1252
249
Gesamt
-985
-197
Gesamt
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW
Hinsichtlich der stärksten Saldogewinne und –verluste wird wiederum die mangelnde Positionierung als attraktiver Wohnstandort ersichtlich. Reduziert um das Ergebnis aus der Verflechtung mit Unna als Sonderfall – aufgrund der Verortung der Aufnahmestelle von Asylbewerbern in Unna-Massen – stehen dem Zugewinn von 115 Personen aus der Beziehung zu den 9 Städte mit stärksten Saldogewinnen 197 Personen gegenüber, welche per Saldo an die deutlichsten Profiteure in dieser Bewegungsrichtung abgegeben werden. Die Arbeitsplatzmagneten des Ruhrgebietes – hier mit der Stadt Dortmund, wobei neben dem Arbeitsplatzangebot auch die Ausweisung zusätzlicher Wohnbauflächen von Bedeutung ist – sowie die Rheinschiene und der Raum Aachen stehen mit arbeitsplatzbedingter Wanderung in Verbindung. Anhand der Altersstruktur der wandernden Bevölkerung wird ersichtlich, dass es neben Personen der mittleren Altersjahre insbesondere Auszubildende sowie junge Berufstätige in diese Städte zieht. Mit Ausnahme der Beziehung zu Dortmund sind diese Verflechtungen nur sehr bedingt mit attraktiven Wohnraumangeboten zu beeinflussen.
1.4.
Pendlerverflechtungen
Die Pendlerverflechtungen stehen in einem engen Zusammenhang mit den Wanderungsbewegungen und verlaufen in der Regel in umgekehrter Richtung zu den Wan-
InWIS F & B
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
21
derungsströmen. Beide Auswertungen gemeinsam bewertet ergeben ein verlässliches Bild über die regionale Ausdehnung des Wettbewerbsraums und die Struktur der Nachfrage. Tab. 5: Motivation
Tägliche Pendlerbilanz 2002 Einpendler
Auspendler
Intensität
Saldo
Beruf
18.158
21.831
39.989
-3.673
Ausbildung
2.198
2.804
5.002
-606
Gesamt
20.356
24.635
44.991
-4.279
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW
Insgesamt pendelten im Jahr 2002 täglich rd. 45.000 Personen nach Witten ein bzw. aus Witten in eine andere Stadt, um ihre Arbeits- sowie Ausbildungsplätze zu erreichen. Dabei ist ein deutlicher Auspendlerüberschuss von rd. 4.280 Personen zu verzeichnen, dieser resultiert sowohl durch berufsbedingte Pendlerbewegungen als auch durch ausbildungsplatzmotivierte Verflechtungen. Die folgende Tabelle stellt die jeweils 10 stärksten Quell- sowie Zielgebiete gemessen an der Ausprägung des Pendlersaldos gegenüber.
22
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Tab. 6 Stadt
InWIS F & B
Übersicht über die wichtigsten Pendlerverflechtungen der Stadt Witten (2002) Einpendler nach Witten aus:
Auspendler aus Witten nach:
Intensität
Saldo
Saldogewinne Herdecke
1.316
758
2.074
558
Castrop-Rauxel
514
140
654
374
Herne
603
414
1.017
189
Sprockhövel
625
437
1.062
188
Hattingen
1.103
1.006
2.109
97
Schwerte
206
118
324
88
Marl
127
48
175
79
Waltrop
82
17
99
65
Herten
99
38
137
61
Dorsten
68
11
79
57
Gesamt
4.743
2.987
7.730
1.756
Saldoverluste Bochum
4.267
6.809
11.076
-2.542
Dortmund
3.571
4.485
8.056
-914
Essen
378
1.172
1.550
-794
Wuppertal
250
851
1.101
-601
Hagen
963
1.542
2.505
-579
Düsseldorf
66
509
575
-443
Köln
47
293
340
-246
Schwelm
148
244
392
-96
Oberhausen
66
148
214
-82
Ennepetal
196
250
446
-54
9.952
16.303
26.255
-6.351
Gesamt
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW
Es bleibt festzuhalten, dass v.a. die Nähe zu den Arbeitsplatzschwerpunkten des Ruhrgebietes deutlich anhand der Pendlerverflechtungen abzulesen ist.
1.5.
Sozioökonomische Rahmendaten
Ein weiterer wesentlicher Indikator für die Attraktivität und die Beurteilung eines Wohnstandortes ist die Wirtschafts- und Beschäftigtenentwicklung. Die Stadt Witten weist als Arbeitsstandort eine negative Entwicklung auf. Seit 1995 geht die Anzahl
InWIS F & B
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
23
der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Witten deutlich um fast 2.400 oder 7,7% zurück. Allerdings hat sich dieser Abbau in letzten Jahren deutlich beschleunigt. Tab. 7
Entwicklung der Sozialversicherungspflichtig Beschäftigten Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort zum 30.06.2004 Anzahl insgesamt
Witten
28.607
Dortmund Bochum Essen
Prozentuale Veränderung gegenüber 1999
Prozentuale Veränderung gegenüber 1995
-6,3
-7,7
191.801
0,4
-5,5
124.902
-6,6
-7,8
206.494
-4,8
-6,4
Herdecke
6.099
-0,3
-5,0
Wetter
9.501
-7,6
-8,7
Hagen
64.611
-8,6
-13,8
Sprockhövel
6.222
-5,8
-3,0
Hattingen
12.324
-7,7
-6,8
5.631.485
-3,0
-3,7
NRW
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW
Mit Ausnahme der Stadt Dortmund sind in den letzten Jahren in allen weiteren betrachteten Städten der Wohnungsmarktregion sowie in NRW gesamt rückläufige Beschäftigungszahlen zu vermelden. Besonders drastisch hat sich, mit einem Rückgang von rd. 9% gegenüber 1999, der lokale Arbeitsmarkt in der Stadt Hagen entwickelt.
24
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Tab. 8
InWIS F & B
Durchschnittliches Haushaltsnettoeinkommen pro Monat in Witten und ausgewählten Kommunen (Stand 2004) Durchschnittliches Haushaltsnettoeinkommen pro Monat (in EUR)
Witten
2.084
Dortmund
1.911
Bochum
2.004
Essen
1.867
Herdecke
2.619
Wetter
2.136
Hagen
1.997
Sprockhövel
2.654
Hattingen
2.115
NRW
1.975
Quelle: GFK Marktforschung, eigene Berechnungen
Mit einem durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen von rd. 2.090 Euro pro Monat liegt Witten, im Vergleich zu seinen Nachbarstädten, auf durchschnittlichem Niveau. Die höchsten Werte, mit über 2.600 Euro durchschnittlichem Haushaltsnettoeinkommen, erreichen die beiden Städte Herdecke und Sprockhövel. Der niedrigste Wert ist mit rd. 1.870 Euro der Stadt Essen zuzuordnen. Diese Unterschiede sind beachtlich, da die Entfernungen zwischen den Städten mit den höchsten und niedrigsten Werten überschaubar sind.
InWIS F & B
2.
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
25
Prognosen
2.1.
Bevölkerungsprognose
Im Folgenden werden die Ergebnisse der Bevölkerungsprognose bis zum Jahr 2020 für die Stadt Witten wiedergegeben. Die Prognose wurde auf Grundlage einer kleinräumigen Typisierung des Stadtgebietes von der Stadt selbst berechnet. In der Hauptvariante wird sich die Bevölkerung in Witten von 101.588 Einwohnern (2005) auf 94.296 Einwohner in 2020 verringern. Dies entspricht einem Verlust von rd. 7.290 Einwohnern bzw. rd. 7,2% der Ausgangsbevölkerung. Tab. 9:
Bevölkerungsprognose Stadtteilplangebiete sowie Gesamtstadt Veränderung gegenüber 2005 (Angaben in %)
Stadtteil-Plangebiete (14-W-Mitte)
1 Witten-Mitte
Bevölkerungsstand 2005
2010
2015
2020
33.869
-1,64
-3,77
-6,03
6.808
-3,42
-6,70
-9,55
19.406
-2,50
-5,00
-7,62
5 Rüdinghausen
6.083
-3,52
-6,63
-9,60
6 Bommern
8.755
-1,23
-3,19
-5,71
7 Heven
12.398
-2,38
-5,04
-7,68
8 Herbede
14.269
-2,52
-5,03
-7,60
101.588
-2,21
-4,65
-7,18
3 Stockum/Düren 4 Annen
Gesamtstadt
Quelle: Bevölkerungsprognose Stadt Witten, eigene Berechnungen.
Dieser Verlust wird sich unterschiedlich auf die einzelnen Stadtteilplangebiete verteilen. Während sich Bommern mit -5,7% sowie Witten-Mitte mit rd. -6,0% besser als der städtische Durchschnittswert entwickeln werden, sind es insbesondere die Plangebiete Rüdinghausen sowie Stockum/ Düren, welche sich mit einem prognostizierten Einwohnerverlust von rd. 9,6% zwischen 2005 und 2020 besonders nachteilig entwickeln werden.
26
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
2.2. 2.2.1.
InWIS F & B
Wohnungsbedarfsprognose Vorausschätzung der Entwicklung der Haushaltsgröße bis 2020
Da Haushalte und keine einzelnen Personen als Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt in Erscheinung treten, ist es notwendig, neben der künftigen Bevölkerungsentwicklung zusätzlich die Veränderung der Zahl der Privathaushalte vorauszuschätzen. Die Haushaltsentwicklung in Deutschland wird bestimmt durch eine kontinuierliche Verkleinerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße. Dieser Trend, der sich aus demografischen Entwicklungen, der Veränderung der Lebensstile und Familienformen sowie aus sozioökonomischen Entwicklungen speist, wird sich aller Voraussicht nach in den nächsten Jahren fortsetzen. Die stetige Verkleinerung der Haushalte bewirkt, dass die Anzahl der Haushalte – und damit auch der Wohnungsbedarf – selbst bei konstanten oder leicht rückläufigen Einwohnerzahlen steigen wird. Allerdings ist die Vorausschätzung der Haushaltsgröße mit einigen Unsicherheiten verbunden, denn sie ist abhängig von • dem Altersaufbau der Bevölkerung (je größer der Anteil alter Menschen, desto kleiner die durchschnittliche Haushaltsgröße), • der Veränderung der Lebensstile und Familienformen (höheres Heiratsalter, Trend zu Singlehaushalten, höhere Scheidungsraten), • der ethnischen Zusammensetzung der Bevölkerung (Einwandererfamilien aus ländlichen Herkunftsgegenden weisen höhere Kinderzahlen auf), • der Wohnungsmarktlage (bei angespannter Wohnungsmarktlage werden Haushaltsgründungen aufgeschoben) und • der Entwicklung der Kaufkraft (bei höherer Kaufkraft werden eher Haushalte gegründet). Die Prognose der Haushaltsgrößen beruht auf Fortschreibung der Angaben des Mikrozensus auf Grundlage der prognostizierten, prozentualen Veränderung innerhalb der BBR-Raumordnungsregion. Der Wert für 2005 wurde unter Rückgriff auf die Ergebnisse des Haushaltsgenerierungsverfahrens der Stadt Witten plausiblisiert.
InWIS F & B
Tab. 10: Jahr
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
27
Prognostizierte Haushaltsgrößenentwicklung in Witten Durchschnittliche Haushaltsgröße
2005
2,05
2010
2,03
2015
2,01
2020
1,99
Quelle: verschiedene Datenquellen, eigene Berechnung
2.2.2.
Weitere Komponenten zur Abschätzung der Haushaltsentwicklung
Die Entwicklung der folgenden Faktoren muss zur Berechnung der Haushaltszahlen berücksichtigt werden: • Personen mit Nebenwohnsitz: für die Personen mit Nebenwohnsitz wurde eine Quote aus der Volkszählung von 1987 errechnet. • asylbegehrende Ausländer: Ende 2005 waren in Witten 508 Asylbewerber registriert. Es ist davon auszugehen, dass ein Teil dieser Personen, z. B. Bürgerkriegsflüchtlinge aus dem ehemaligen Jugoslawien, nur vorübergehend in der Region ihren Wohnsitz nehmen. Deshalb werden in Anlehnung an Erfahrungswerte nur ein Drittel der asylbegehrenden Personen zu den Wohnungsbedarfsträgern gerechnet. • Personen in Anstalten, Gemeinschaftsunterkünften, Alteneinrichtungen, Wohnheimen, Wohngruppen u. ä.: Der Wert wurde für 2005 auf 1.000 Personen geschätzt. • Untermietverhältnisse: für die Untermietverhältnisse wurde eine Quote aus der Volkszählung von 1987 errechnet. Es wird für die Wohnungsbedarfsprognose zugrunde gelegt, dass insgesamt 75% der Untermieterhaushalte keine eigene Wohnung nachfragen, sondern in einem selbst gewählten bzw. bewussten Untermietverhältnis wohnen (vgl. hierzu auch empirica 1991, S. 47). Rund einem Viertel der Untermietverhältnisse wird der Bedarf auf eine eigene Wohnung zugerechnet, da sie als ungewollt eingestuft werden. Dieser Ansatz trägt einer eher vorsichtigen Schätzung des Wohnungsbedarfs Rechnung. Die so ermittelten Privathaushalte stellen die Zahl der Haushalte mit Wohnungsbedarf bzw. die Wohnungsbedarfsträger dar. Für das Basisjahr 2005 wurden 48.025 Wohnungsbedarfsträger ermittelt.
28
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
InWIS F & B
2.2.3. Der verfügbare Wohnungsbestand Der verfügbare Wohnungsbestand umfasst diejenigen Wohnungen, die über eine Küche oder Kochnische verfügen und den Haushalten mit Wohnungsbedarf potentiell zur Anmietung oder Kauf zur Verfügung stehen. Hierzu zählen nicht: • Freizeitwohnungen. Dies sind Wohnungen, die vom Eigentümer oder Mieter primär zu Erholungszwecken oder im Urlaub bewohnt werden. Es wird davon ausgegangen, dass diese Wohnungen zweckgebunden ausgestattet sind. Es wurde eine Quote aus der Wohnungszählung von 1987 errechnet. • Unterkünfte für Obdachlose. Hierunter sind Wohnungen zu verstehen, die gezielt zur Wohnungsversorgung von Obdachlosen errichtet wurden. Sie gelten zwar aufgrund ihrer Ausstattung mit Küche oder Kochnische als Wohnungen, aufgrund ihres insgesamt geringen Ausstattungsstandards sind sie jedoch mittelfristig durch Neubauten zu ersetzen. Der verfügbare Wohnungsbestand ist weiterhin um einen Fortschreibungsfehler bereinigt worden und beläuft sich nach unserer Berechnungen auf 49.440 Wohnungen im Jahr 2005.
2.2.4.
Die Mobilitätsreserve
Der Wohnungsbestand sollte die Zahl der Wohnungsbedarfsträger um eine gewisse Leerwohnungsreserve übersteigen, da infolge von Wohnungswechseln oder Modernisierungen immer einige Wohnungen kurzfristig leer stehen. Für diesen, für die Funktionstüchtigkeit des Wohnungsmarktes notwendigen Wohnungsüberhang, werden in einer Vielzahl von Untersuchungen Werte zwischen 1,5% und 2% des Wohnungsbestandes bzw. Wohnungsbedarfs angesetzt (vgl. Höbel, R. 1994, S. 23). Für die weitere Berechnung haben wir einen Wert von 2% zugrunde gelegt, womit die Reserve demnach rd. 960 Wohnungen in 2005 beträgt.
2.3.
Ergebnisse der Wohnungsbedarfsprognose
Für die Entwicklung des Wohnungsbedarfs werden zwei verschiedene Varianten zu Grunde gelegt, die mögliche, denkbare Entwicklungen für die zukünftige Wohnungsmarktentwicklung darstellen. Sie ergeben sich aus unterschiedlichen Annahmen bezüglich des Wohnungsabgangs. Aufbauend auf der Hauptvariante der stadteigenen Bevölkerungsprognose werden in den Szenarien unterschiedliche Ersatzbedarfe aus dem verfügbaren Wohnungsbestand unterstellt.
InWIS F & B
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
29
Das Basis-Szenario agiert mit einem jährlichen Ersatzbedarf in Höhe von 0,5% des verfügbaren Wohnungsbestandes, das weitere Szenario wurde auf Grundlage eines verminderten Ersatzbedarfes von 0,2% errechnet. Der Ersatzbedarf ist für den zukünftigen Neubau von Bedeutung, denn in der Systematik der Wohnungsbedarfsprognose kann man für abgehende Wohnungen aus dem Bestand – z.B. Umnutzung von Wohnungen zu Gewerbeeinheiten, Zusammenlegung von Wohnungen, Abriss von Wohnungen – Ersatz schaffen bzw. sollte dies je nach Marktkonstellation auch tun. Eine Quote von 0,2 Prozent ist für eine Vielzahl von Märkten als typisch anzusehen. Ausgangspunkt ist grundsätzlich die Beschaffenheit des Wohnungsangebotes. Geht man davon aus, dass die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes bei 100 Jahren liegen würde, dann müsste man einen Ersatzbedarf von 1 Prozent p.a. unterstellen. Mit Quoten von 0,2 und 0,5 Prozent p.a. wird unterstellt, dass der Wohnungsbestand im Durchschnitt länger als 100 Jahre am Markt verfügbar ist. Dies geschieht durch Modernisierungen, mit denen die technische und wirtschaftliche Lebensdauer verlängert wird. Erfahrungen aus Nachbarstädten haben aber gezeigt, dass der Wohnungsabgang je nach Bestandsstruktur höher liegt als 0,2 Prozent p.a., in bestimmten Segmenten erreicht er Werte von 0,7 Prozent des Wohnungsbestandes pro Jahr. Das hängt auch damit zusammen, dass noch bis zum Ende der 1990er Jahre kein Bewusstsein dafür vorhanden war, dass der Abriss von Wohnungen eine strategische Option darstellen würde. Es ist in Zukunft verstärkt damit zu rechnen, dass Wohnungsbestände, die aufgrund ihrer Qualität nicht mehr vermietet werden können, auch abgerissen werden. Ein Teil davon wird der Marktbereinigung dienen; ein anderer Teil davon wird ersetzt werden müssen. Aufgrund der Struktur des Wohnungsbestandes in der Stadt Witten mit deutlichen Anteilen an Bausubstanz z.B. der 1950/60er Jahre fokussieren wir auf die Variante mit Ersatzbedarf 0,5%. Generell stellt eine Wohnungsbedarfsprognose lediglich ein rein quantitatives Instrument zur Abschätzung zukünftiger Wohnungsbedarfe dar. Qualitative und somit nachfragerelevante Aspekte werden nicht berücksichtigt. Jedem Haushalt wird statisch eine Wohnung zugewiesen. Bedingt durch die zunehmende Individualisierung unserer Gesellschaft kommt es allerdings zu einer deutlichen Verschiebung hin zu qualitativen Aspekten des Wohnstandortes. Lage- sowie Ausstattungsmerkmale von Wohnungsbeständen determinieren zunehmend deren Marktgängigkeit. Bestände,
30
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
InWIS F & B
welche aufgrund von Defiziten nicht mehr zur Nachfrage passen, sind anzupassen bzw. durch nachfragegerechte Neubauten zu ersetzen. Der Ersatz dieser Bestände kann an selber Stelle erfolgen, allerdings besteht in bestimmten Teillagen ebenfalls die Möglichkeit, weitere städtebauliche Defizite mit der Umnutzung der Fläche zu kompensieren. Des Weiteren kann durch Wohnungszusammenlegungen das Angebot an großen Wohneinheiten erweitert werden, gleichzeitig wird der Wohnungsmarkt zusätzlich entlastet. Tab. 11:
Ergebnisse der Wohnungsbedarfsprognose 2005
2010
2015
2020
Personen mit Hauptwohnsitz
101.588
99.340
96.860
94.296
Personen in Privathaushalten, bereinigt
100.417
98.165
95.681
93.113
2,05
2,03
2,01
1,99
Privathaushalte
48.984
48.357
47.603
46.791
Haushalte mit Wohnungsbedarf
48.025
47.411
46.671
45.875
Wohnungsbedarf mit Reserve (2%)
48.986
48.359
47.604
46.792
Verfügbarer Wohnungsbestand
49.440
49.440
49.440
49.440
-454
-1.080
-1.835
-2.647
-
1.236
2.472
3.708
-454
156
637
1.061
-
494
989
1.483
-454
-586
-846
-1.164
Personen je Haushalt
Neu- bzw. Abrissbedarf Ersatzbedarf 0,5% Gesamtbedarf (bei Ersatz von 0,5% des verfügbaren Wohnungsbestandes) Ersatzbedarf 0,2% Gesamtbedarf (bei Ersatz von 0,2% des verfügbaren Wohnungsbestandes)
Quelle: eigene Berechnungen
Die Varianten stellen mögliche Entwicklungen des Wohnungsbedarfs in Abhängigkeit von der unterstellten Bevölkerungsentwicklung dar. Der Gesamtbedarf ergibt sich aus der Summe des Nachholbedarfs – der bereits heute existierenden nicht befriedigten Wohnungsnachfrager -, dem Neubedarf infolge der Haushaltszunahme während des Prognosezeitraumes und dem Erneuerungsbedarf für Wohnungsabgänge. Bei der Interpretation der Prognoseergebnisse wird ersichtlich, dass der positive Gesamtbedarf von rd. 1.060 Wohneinheiten bis zum Jahr 2020 in der Hauptvariante mit
InWIS F & B
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
31
0,5% Ersatzbedarf ausschließlich durch diesen getragen wird. Die rückläufige Bevölkerungsentwicklung wird demnach nicht durch die Haushaltsverkleinerung aufgefangen, sondern führt im Ergebnis zu einer Verminderung der Wohnungsbedarfsträger. In der Variante eines verminderten Ersatzbedarfes werden bis zum Jahr 2020 rd. 1.160 Wohnungen nicht mehr benötigt. Dieser Überhang würde mit Leerständen einhergehen, diese würden sich allerdings auf bestimmte Bestände und Lagen konzentrieren und nicht den gesamten Wohnungs- und Immobilienmarkt betreffen. Insgesamt würde das Eigentumssegment weniger betroffen sein, sondern der Überhang würde v.a. den Mietwohnungsmarkt und hier bestimmte Geschosswohnungsbaubestände treffen, welche nicht mehr den Ansprüchen der heutigen Nachfrager entsprechen. Doch auch bei diesen quantitativen Überhängen werden qualitative Bedarfe in einzelnen Segmenten bestehen, welche im Sinne der zukunftsfähigen Entwicklung des Wohnstandortes befriedigt werden sollten. Nachfragende Haushalte könnten sich ansonsten an alternativen Standorten mit Wohnraum versorgen, die Bevölkerungsentwicklung würde dadurch negativ beeinflusst. Diese bedarfsorientierten Zahlen sind nun dem – unabhängig von der Entwicklung des Wohnungsbedarfs ständig stattfindenden – Wohnungsneubau gegenüberzustellen. Ein Vergleich des Wohnungsbedarfs in den unterschiedlichen Szenarien mit den zu erwartenden Fertigstellungszahlen zeigt, inwiefern für die nächsten Jahre Wohnungsengpässe oder -überhänge am Markt zu erwarten sind. Für diesen Vergleich wird eine konstante Bautätigkeit von 224 fertig gestellten Wohneinheiten pro Jahr angenommen, was den durchschnittlichen Fertigstellungszahlen der letzten Jahre entspricht.
32
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Abb. 8
InWIS F & B
Prognose des Wohnungsüberhangs in Witten auf der Basis einer Bauleistung von 224 Wohneinheiten pro Jahr
Entwicklung des Wohnungsüberhanges 2005 bis 2020
5.000
Fortschreibung Wohnungsbestandsentwicklung Wohnungsbedarf (Stadt Witten, Hauptvariante, Ersatzbedarf 0,5%) Wohnungsbedarf (Stadt Witten, Hauptvariante, Ersatzbedarf 0,2%)
4.000
3.000
2.000
1.000
0
0
224
448
-454 -1.000
672
896
1.120
1.344
1.568
1.792
2.016
2.240
2.464
2.688
2.912
3.136
3.360
1.061 637
156
-586
-846 -1.164
-2.000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 © InWIS F&B GmbH 2006 Quelle: eigene Berechnung und Darstellung
Der Vergleich der prognostizierten Wohnungsbedarfe zeigt, dass sich bei gleich bleibenden Fertigstellungszahlen je nach Wohnungsabgang ein deutlicher Wohnungsüberhang am Wittener Wohnungsmarkt abzeichnet. Auch der positive Gesamtbedarf bei einem jährlichen Ersatzbedarf in Höhe von 0,5% bleibt hinter den neu fertig gestellten Wohneinheiten zurück. Diese auf die gesamten Wohneinheiten in Witten bezogenen Zahlen berücksichtigen noch nicht die Heterogenität des Wohnungsmarktes mit unterschiedlichen Produkten – Eigenheime und Geschoßwohnungen, Miete und Eigentum – und Lagen. Der prognostizierte Wohnungsüberhang wird in Form von Leerstand nicht gleichmäßig in allen Bereichen des Wittener Wohnungsmarktes offenbar werden. Auf diesen Aspekt wurde bereits eingegangen. Diese Zahlen implizieren, dass es gilt sich mit der Thematik des verstärkten Wohnungsabgangs – sei es durch Abriss oder Zusammenlegungen – intensiv auseinander zusetzen. Wie erwähnt, handelt es sich um quantitative Bedarfszahlen, d. h. zum einen sagen sie nichts über die momentane Marktsituation aus und zum anderen auch nichts über den qualitativen Bedarf bzw. die Nachfrage nach bestimmten Wohnungstypen. Derzeit ist der Markt in vielen Städten und Kommunen eher durch eine stagnierende bis
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rückläufige Nachfrage gekennzeichnet. Verbesserte wirtschaftliche Perspektiven der Einwohner und Einkommenszuwächse lassen aus normativen Bedarfen konkrete Wohnungsnachfragen werden. Darüber hinaus sagt die normative Bedarfsentwicklung noch wenig darüber aus, welche Wohnungsnachfrage mit den Bedarfen verbunden ist. Selbst wenn auf einem Wohnungsmarkt rechnerisch ein Wohnungsbedarf besteht, wird es durchaus Leerstände in einzelnen Segmenten geben (z. B. bei kleinen Wohnungen in 1950er Jahre Siedlungen). Umgekehrt wird es auf einem Wohnungsmarkt, für den in quantitativer Betrachtung kein Wohnungsbedarf besteht, Nachfragen in bestimmten Segmenten geben (z. B. nach altersgerechten Wohnungen oder Einfamilienhäusern). An dieser Stelle ist es wichtig darauf hinzuweisen, dass es zwar Paradox erscheint, bei rückläufiger Bevölkerung weiterhin den Neubau von Wohnungen und Eigenheimen zu empfehlen, dass die Begründung dafür aber in der Veränderung der Wohnwünsche zu sehen ist. Der gesellschaftliche Wandel hat dazu geführt, dass sich die Nachfrage weiter ausdifferenziert hat. Sie stimmt oft nicht mehr mit dem vorhandenen Wohnungsangebot überein; auch Maßnahmen im Bestand, d.h. die Aufwertung von Wohnraum, können nicht alle Ansprüche befriedigen. Angesichts der engen Verflechtungen zwischen einzelnen Städten, diese Schlussfolgerung lässt sich aus der Beobachtung der Wanderungsbewegungen und Pendlerverflechtungen ableiten, und angesichts einer hohen Wohnmobilität wird ein Teil der Nachfrage den Wohnstandort in eine Nachbarstadt verlegen, wenn dort das adäquate Wohnangebot verfügbar ist. Es ist vor diesem Hintergrund notwendig, den Wohnungsbestand in seiner Gesamtheit – auch durch gezielte Neubaumaßnahmen – zu verbessern und attraktive Angebote für unterschiedliche Bevölkerungsgruppen zu schaffen. Im weiteren Verlauf werden wir uns daher auch mit den qualitativen Komponenten des Wohnungsbedarfs näher auseinandersetzen und damit verdeutlichen, in welchen Segmenten für welche Zielgruppen es notwendig ist, zusätzliche Wohnangebote auch dann zu schaffen, wenn bspw. durch den Neubau von Wohnungen der Leerstand an anderer Stelle erhöht wird. Der auf diese Weise ausgelöste Leerstand wird – am Ende einer längeren Umzugskette – in überschaubaren Zeiträumen in solchen Wohnungsbeständen dauerhaft auftreten, die nach heutigen Maßstäben nicht mehr konkurrenzfähig sind.
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Wohnungsbedarfsprognose auf Ebene der Stadtteile Auf Grundlage der vorgestellten kleinräumigen Bevölkerungsprognose der Stadt Witten haben wir die Ergebnisse der Wohnungsbedarfsprognose auf Stadtteilebene herunter gebrochen. Die Ermittlung der durchschnittlichen Haushaltsgröße für das Basisjahr 2005 erfolgte mit leichten Modifikationen auf Grundlage der Ergebnisse des Haushaltsgenerierungsverfahrens der Stadt Witten. Die Abschätzung des zukünftigen Wohnungsbedarfes in den Stadtteilen basiert auf den Ergebnissen der Wohnungsbedarfsprognose auf Grundlage der stadteigenen Bevölkerungsprognose in der Hauptvariante mit einem unterstellten Ersatzbedarf in Höhe von 0,5% des verfügbaren Wohnungsbestandes. Aufgrund der rückläufigen Bevölkerungsentwicklung bzw. der damit verbundenen Entwicklung der Privathaushalte, welche nicht durch die Haushaltsverkleinerung getragen werden kann, ergibt sich bis 2020 ein negativer Neubedarf von rd. 2.650 Wohneinheiten. Durch den Ersatz von ca. 3.700 nicht nachfragegerechter Wohnungen aus dem Bestand resultiert ein Gesamtbedarf von rd. 1.060 Wohnungen. Tab. 12: Werte zum 31.12.2005
Wohnungsbedarf auf Stadtteilebene für das Basisjahr 2005 WittenMitte
Stockum/ Düren
Annen
Rüdinghausen
Bommern
Heven
Herbede
Gesamtstadt (mit Rundungsdifferenzen)
Personen mit Hauptwohnsitz
34.350
6.691
18.822
6.784
8.755
11.917
14.269
101.588
Personen in Privathaushalten, bereinigt
33.960
6.612
18.597
6.715
8.654
11.773
14.105
100.416
Personen je Haushalt
1,900
2,163
2,122
2,200
2,072
2,100
2,188
2,050
Privathaushalte
17.874
3.058
8.766
3.052
4.176
5.606
6.447
48.979
Haushalte mit Wohnungsbedarf
17.524
2.998
8.595
2.993
4.095
5.497
6.321
48.023
Wohnungsbedarf (einschl. Reserve)
17.875 (350)
3.058 (60)
8.766 (172)
3.052 (60)
4.176 (82)
5.607 (110)
6.447 (126)
48.981
Verfügbarer Wohnungsbestand
18.042
3.075
8.908
3.158
4.065
5.836
6.355
49.439
-168
-17
-142
-105
111
-229
92
-458
Neu- bzw. Abrissbedarf
Quelle: eigene Berechnungen, Rundungsdifferenzen sind möglich.
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Bereits für das Basisjahr der Prognose (2005) ergeben sich deutliche Unterschiede in der quantitativen Wohnraumversorgung. Während rein rechnerisch in Heven, Witten-Mitte und Annen bereits Wohnungsüberhange bestehen, weisen lediglich Bommern und Herbede derzeit Neubedarfe auf. Insgesamt besteht ein Überhang von rd. 0,9% des verfügbaren Wohnungsbestandes. Tab. 13: Prognose 2020
Wohnungsbedarf auf Stadtteilebene für das Prognosejahr 2020 WittenMitte
Stockum/ Düren
Annen
Rüdinghausen
Bommern
Heven
Herbede
Gesamtstadt (mit Rundungsdifferenzen)
Personen mit Hauptwohnsitz
32.278
6.052
17.388
6.133
8.255
11.002
13.185
94.293
Personen in Privathaushalten, bereinigt
31.885
5.972
17.161
6.063
8.153
10.857
13.019
93.110
Personen je Haushalt
1,850
2,099
2,055
2,130
2,012
2,039
2,120
1,990
Privathaushalte
17.235
2.845
8.351
2.846
4.053
5.325
6.141
46.797
Haushalte mit Wohnungsbedarf
16.898
2.789
8.187
2.791
3.974
5.220
6.021
45.880
Wohnungsbedarf (einschl. Reserve)
17.236 (338)
2.845 (56)
8.351 (164)
2.847 (56)
4.053 (79)
5.325 (104)
6.141 (120)
46.798
Verfügbarer Wohnungsbestand
18.042
3.075
8.908
3.158
4.065
5.836
6.355
49.439
Neu- bzw. Abrissbedarf
-807
-230
-557
-311
-12
-511
-214
-2.642
Ersatzbedarf (0,5%)
1.353
231
668
237
305
438
477
3.709
547
1
111
-74
293
-73
262
1.067
Gesamtbedarf
Quelle: eigene Berechnungen
Im Prognosejahr 2020 wird auf Grundlage des Basisszenarios mit 0,5% Ersatzbedarf ein Gesamtbedarf am Wohnungsmarkt bestehen. Dieser Gesamtbedarf wird allerdings durch den Ersatzbedarf getragen. Der Ersatzbedarf wurde auf alle Stadtteile übertragen. Der deutlichste Gesamtbedarf wird in Witten-Mitte zu erwarten sein. Dies hängt mit dem verfügbaren Wohnungsbestand und dem sich daraus ergebenden Ersatzbedarf zusammen. Ebenfalls noch deutliche Gesamtbedarfe sind für Bommern und Herbede zu erwarten, hier sind ebenfalls die geringsten Überhänge (ohne Berücksichtigung des Ersatzbedarfes) zu finden.
36
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2.4. Nachfrageanalyse In diesem Abschnitt widmen wir und der Nachfrageseite. Bei Wohnungsbedarfsprognosen handelt es sich um rein quantitative Instrumente, diese berücksichtigen keine nachfragebedingte, qualitativen Bedarfe. Qualitative Bedarfe spielen hinsichtlich der Ausdifferenzierung verschiedener Lebensstilorientierungen eine immer größere Rolle, dies trifft auch für die Wohnungs- und Immobilienmärkte zu. Während die Wohnungsbedarfsprognose also nur ein Anhaltspunkt für die Auslastung des Wohnungsbestandes unter Fortschreibung von Status-quo-Bedingungen darstellt – diese werden über Annahmen bezüglich Einwohner- und Haushaltsgrößenentwicklung eingespeist – berücksichtigt die Analyse der Nachfrage auch Entwicklungspotenziale. Werden diese genutzt, so sind im Übrigen auch Auswirkungen auf die Bevölkerungsentwicklung – durch die Bedienung des lokal vorhandenen Potenzials – denkbar, welche wiederum eine Modifikation der Wohnungsbedarfsprognose erforderlich machen würden. Die Ergebnisse der Nachfrageanalyse werden in Teil B (Kapitel 5.) erneut aufgegriffen und zudem im Rahmen der Wohnbaulandbedarfsprognose verwendet.
2.4.1.
Zielgruppenidentifizierung
Klassische Zielgruppendifferenzierung Im Vordergrund der Analyse steht in diesem Kapitel die Ermittlung des Gesamtnachfragepotenzials für Eigentumsmaßnahmen in der Stadt Witten. Die Bestimmung des Nachfragepotenzials erfordert zunächst eine Identifizierung von Zielgruppen, die verstärkt Wohneigentum nachfragen. Hierzu wird eine klassische Zielgruppenbestimmung nach dem Lebenslageansatz durchgeführt; zur Abgrenzung dienen typische soziodemografische Merkmale. Anhand von Lebenslageindikatoren (Haushaltstyp, Alter, Einkommen) lassen sich systematisch Zielgruppen für die Eigentumsbildung bilden. Aus der Kombination der unterschiedlichen Ausprägungen ergibt sich eine Vielzahl von verschiedenen Zielgruppen, die unterschiedliche Affinitäten zur Eigentumsbildung besitzen. Die Präferenzen zur Bildung von Wohneigentum lassen sich treffsicher aus Erkenntnissen der Sozialstrukturforschung ableiten. Demnach handelt es sich bei Haushaltstypen, die eine besonders hohe Affinität zur Eigentumsbildung besitzen um Paare und Familien mit Kindern. Hinsichtlich des Lebensalters setzt die Eigentumsbildung bei etwa 25 Jahren ein und steigt im Alter zwischen 30 und 40 Jahren besonders stark an. Besonders die Erwerber von klassischen Eigenheimen in Form von Doppel-
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und Reihenhäusern fallen in diese Gruppe. Aber auch ältere Haushalte im Alter von 45 bis 60 Jahren treten seit einigen Jahren verstärkt in diesem Segment als Nachfrager für Eigentum auf. Diese Gruppe zieht meist Eigentumswohnungen vor, fragt aber auch Eigenheime mit einer Wohn-/Nutzfläche von bis zu 100 m² sowie kleinen Grundstücksgrößen nach. Die Erfahrung hat gezeigt, dass mit steigender Haushaltsgröße auch die Anforderungen an das durchschnittliche Haushaltseinkommen steigen, um noch Eigentum erwerben, oder langfristig gesichert finanzieren zu können. Bei Paaren ohne Kinder liegt der Einkommensbereich, bei dem die Bildung von Eigentum möglich ist, bei einem Durchschnittseinkommen zwischen 1.100 und 2.000 Euro pro Monat. Dahingegen benötigen Familien mit drei und mehr Kindern ein deutlich höheres Haushaltseinkommen, um den Wunsch nach Eigentum realisieren zu können. Zur Zielgruppenidentifizierung sowie –quantifizierung sind aktuelle Daten des Mikrozensus ausgewertet worden. Diese Daten sind lediglich für die Anpassungsschicht Hagen/Ennepe-Ruhr verfügbar. Das errechnete Potenzial für diese Anpassungsschicht wurde auf den Standort Witten herunter gebrochen. Für die Stadt Witten ergeben sich aus der nach dem klassischen Zielgruppenansatz eingeteilten Systematik insgesamt 61 haushaltsbezogene Zielgruppen, die für die Bildung von Wohneigentum Präferenzen aufweisen. Nach Altersklassen ergeben sich 3.740 relevante Haushalte, die bis zum Jahr 2020 als Nachfrager in Erscheinung treten könnten. Der Fokus liegt dabei auf der für die Eigentumsbildung wichtigen Altersgruppe der 30- bis 45-Jährigen (2.190 Haushalte). Diese Angaben beziehen sich auf das gesamte Stadtgebiet sowie auf die Segmente Neubau und Gebrauchtimmobilien. Den Neuerwerberanteil haben wir mit 36,2% bestimmt, dieser Anteil stellt für NRW den Mittelwert aus der Summe der Neuerwerberanteile für Kernstädte und hochverdichtete Kreise dar. Neben der gerade für Eigentumsmaßnahmen wichtigen altersbezogenen Zielgruppe der 30- bis 45-Jährigen sind ebenfalls Haushalte berücksichtigt worden, deren Haushaltsvorstand der Altersgruppe zwischen 45 und 55 Jahren zuzuordnen ist. In dieser Altersgruppe ist bereits zu hohen Anteilen eine Eigentumsbildung vorgenommen worden, angesichts neuer Anforderungen, welche das Wohnen im Alter mit sich bringen, wird bei einigen dieser Haushalte der Wunsch nach einer Veränderung der Wohnsituation auch in die Tat umgesetzt. Ebenfalls berücksichtigt wurden Haushalte über 55 Jahren, allerdings haben wir bei dieser Gruppe eine deutlich geringere Umzugsbereitschaft bzw. Bereitschaft das bereits erworbene Wohneigentum aufgrund altersbedingter Anforderungsverschiebungen zu verlassen zugrunde gelegt. Je nach Haushaltstyp – hier differenziert nach Alter, Anzahl der Personen im Haushalt sowie
38
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Einkommen – haben wir die Bereitschaft zum Wohnungswechsel innerhalb des Eigentumssegment vorsichtig mit einer Spanne zwischen 1% (Paare mit einem Kind, 45 – 55 Jahre, 2.000 – 2.600 Euro monatliches Haushaltseinkommen) und 7% (Singles, 55 – 65 Jahre, 2.600 – 4.000 Euro monatliches Haushaltseinkommen) geschätzt. Insgesamt beläuft sich das Zusatzpotenzial auf rd. 235 Wohneinheiten (Neubau und Bestand) bis zum Jahr 2020 Das genannte Potenzial bezieht sich auf Haushalte, welche sich bereits in der Anpassungsschicht aufhalten und sich für den Wohnstandort Witten entscheiden könnten. Diesem Nachfragepotenzial wurde ein zusätzliches Potenzial durch Zuwanderung zugeschlagen. Zur Berechnung dieses wanderungsbedingten Potenzials wurde die durchschnittliche Zuwanderung aus umliegenden Städten und Gemeinden innerhalb des Zeitraumes 2000 bis 2004 bestimmt. Im Durchschnitt wird aus diesen Quellgebieten mit stabilen Wanderungsverflechtungen zu Witten Zuwanderung von jährlich rd. 1.725 Personen generiert. Unterstellt man die durchschnittliche Haushaltsgröße Wittens auch für zuwandernde Haushalte, so wandern rd. 840 Haushalte aus den umliegenden Kommunen jedes Jahr zu. Da diese Haushalte – zumindest zunächst – schwerpunktmäßig dem Mietwohnungsmarkt zur Verfügung stehen werden, haben wir das Potenzial für Eigentumsmaßnahmen mit 10% berechnet. Von diesen rd. 80 Wohneinheiten jährlich werden etwa 53% im Segment der Eigenheime umgesetzt, insgesamt werden sich rd. 36% der Haushalte mit Wunsch nach Wohneigentum für neue Wohnungen oder Eigenheime entscheiden. Das Gesamtpotenzial erhöht sich inklusive Zusatzpotenzial (Eigentümerhaushalte, welche sich mit altersgerechtem Wohnraum versorgen werden) sowie Potenzial durch Zuwanderung somit auf rd. 4.600 Haushalte, welche bis 2020 auf dem Wittener Wohnungs- und Immobilienmarkt als Nachfrager in Erscheinung treten könnten. Nach Haushaltstypen sind es v. a. Familienhaushalte mit einem Kind sowie Paarhaushalte ohne Kinder, welche potenziell als Käufer in Erscheinung treten werden. Während Singlehaushalte mittleren Alters noch deutlich als Nachfrager auftreten werden, spielen Familienhaushalte mit zwei oder mehr Kindern dagegen aufgrund ihrer (auch einkommensbezogenen) Nachfragepotenziale nur eine untergeordnete Rolle, gleiches gilt für Alleinerziehende. Lebensstilspezifische Zielgruppenabgrenzung Diese identifizierten Zielgruppen verteilen sich unabhängig vom konkreten Standort in unterschiedlicher Ausprägung auf 8 verschiedene Lebensstilgruppen. Besonders dominant sind Haushalte die der kleinbürgerlichen Lebensstilgruppe (21,4%), der aufstiegsorientierten (21,2%), der Lebensstilgruppe der modernen Arbeitnehmer
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39
(15,5%) sowie der traditionell-konservativen Lebensstilgruppe (14,8%) angehören. Ebenfalls noch deutlich vertreten sind die modern bürgerliche Lebensstilgruppe (10,3%) sowie die intellektuelle Lebensstilgruppe (9,6%). Eine eher untergeordnete Rolle spielt mit einem Anteil von 4,0 Prozent die postmoderne Lebensstilgruppe. Auf vergleichbarem Niveau bewegt sich die Lebensstilgruppe der Hedonisten mit 3,2%. Anhand der Daten aus dem Mikrozensus können für die angegebenen Einkommensgruppen keine Angehörigen der Lebensstilgruppe der Arbeiter als Nachfrager in zuverlässiger Weise ausfindig gemacht werden. Angesichts der Verfügbarkeit von bezahlbarem Wohneigentum aus dem Bestand werden diese jedoch bei der Nachfrage im Bestand durchaus in Erscheinung treten.
2.4.2.
Zielgruppenquantifizierung
Das gesamte Nachfragepotenzial nach Wohneigentum liegt in Witten für den Zeitraum 2006 bis 2020 bei rd. 4.600 Haushalten (inkl. Zusatzpotenzial und geschätzte Zuwanderung)1. Mit Hilfe eines Prognosemodells, in dem das Eigentumsbildungsverhalten in Abhängigkeit vom Lebensalter berücksichtigt wird, lässt sich das Nachfragepotenzial auf den Planungszeitraum in jährlichen Stufen verteilen. Aus dem für das Basisjahr 2006 ermittelten Potenzial werden im Jahr 2007 gut 490 Einheiten realisiert werden. Hierbei handelt es sich um die Bildung von zusätzlichem Wohneigentum (entweder in Form von Eigentumswohnungen oder Eigenheimen). In Bezug auf die Immobiliensegmente wird sich dieses Nachfragepotential jedoch nicht nur auf den Erwerb von Neubaueigenheimen und –eigentumswohnungen konzentrieren, sondern es werden auch gebrauchte Immobilien nachgefragt. Wie in anderen Städten zu beobachten ist, so wird sich auch in Witten der größte Teil dieser Haushalte den Wunsch nach Eigentum im Gebrauchtsegment erfüllen. Eine Vielzahl dieser gebrauchten Immobilien am Markt stammt von Eigentümern, die in den 1950/ 60er und 1970er Jahren Eigentum gebildet haben und dies jetzt weiterveräußern. Der Anteil von Haushalten, die in Witten Bestandsimmobilien erwerben werden, an allen Haushalten mit der Absicht, Eigentum zu bilden, liegt bei rund 63,6 Prozent. Die Entscheidung, ob eine neue oder eine Bestandsimmobilie erworben wird, hängt jedoch eng mit dem verfügbaren Angebot und den aktuellen Nachfragepräferenzen zusammen. Der Markt zwischen Neubauten und Bestandsimmobilien ist daher 1
Dieses Potenzial berechnet sich aus der aktuellen Haushaltsstruktur und der bisherigen Eigentumsquote sowie einem Potenzial, das sich zusätzlich aus nachrückenden Haushalten ergibt, die erst in Zukunft als Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt in Erscheinung treten.
40
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durchlässig und es kann teilweise zu deutlichen Verschiebungen innerhalb der Segmente kommen. Abb. 9
Nachfragepotenziale für Eigentumsmaßnahmen in Witten Nach fr age n ach W oh n e ige n tum (m it Z us atz pote n z ial) 2 0 0 6 bis 2 0 2 0
Gesam tpotenzial Neubaupotenzial Neubau EFH
500
Neubau ET W
450 400 350
42 37
77
78
211
215
220 80 43 37
42 37
79
218
231 84 45 39
45 39
84
230
254 92 49 43
99 53 46
97 52 45
117 62 54
151
133 71 62
41 36
0
81 71
163 87 76
178
165 88 77
50
95 83
100
266
150
273
321
200
366
415
449
454
250
490
300
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 © InWIS F&B GmbH 2006 Quelle: eigene Berechnung und Darstellung
Für das Jahr 2006 gehen wir von einem Gesamtpotenzial von 490 Haushalten aus, die beabsichtigen werden, Eigentum zu bilden. In diesem Nachfragerpotenzial befinden sich rd. 310 Haushalte, die voraussichtlich im Bestand erwerben werden. Rund 180 Haushalte werden den Berechnungen nach zu urteilen, neue Immobilien erwerben. Die relevanten Haushalte werden sich zu rd. 53 Prozent auf das Marktsegment Eigenheim und zu rd. 47 Prozent auf den Eigentumswohnungen verteilen. Dies entspricht einem Nachfragepotenzial im Betrachtungszeitraum 2006 bis 2020 von etwa 2.450 Einheiten im Segment der Eigenheime sowie rd. 2.170 Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau. Dieses Gesamtpotenzial verteilt sich weiterhin auf den Neusowie Gebrauchtimmobilienmarkt.
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41
Wir haben – wie bereits erwähnt – anhand von unterschiedlichen Datenquellen eine für Kernstädte und verdichtete Kreise typische Aufteilung zwischen dem Neu- und Gebrauchtmarkt vorgenommen.2 Das heißt aber nicht, dass das Neubaupotenzial von rd. 180 Einheiten im Jahre 2006 auch in diesem Umfang realisiert werden muss. Auch die aktuellen Rahmenbedingungen spielen eine Rolle. Die aktuelle Sorge um den Arbeitsplatz und die neu hinzugekommene Diskussion um veränderte Belastungen aufgrund von „Hartz IV“ lösen in Verbindung mit dem Wegfall der Eigenheimzulage einen Attentismus aus. Die Nachfrage bleibt zurückhaltend. Damit verlagert sich das ausgewiesene Potenzial womöglich nach hinten oder es erfolgt eine Verschiebung in Richtung Bestandsimmobilien. Wir gehen davon aus, dass in Witten für den Zeitraum 2006 bis 2020 insgesamt ein Nachfragepotenzial von etwa 1.680 Einheiten im Neubau besteht. Dieses Potenzial verteilt sich auf 780 Einheiten ETW-Neubau sowie etwa 900 Einheiten Ein- und Zweifamilienhaus-Neubau. Aufgrund der demografischen Entwicklung wird das Nachfragepotenzial in den nächsten Jahren deutlich zurückgehen. Dies hängt vor allem mit der Nachfrage der geburtenstarken Jahrgänge zusammen, die sich größtenteils in den letzten Jahren mit Wohneigentum versorgt haben. Das Nachfragepotenzial für das Segment EFH (Neubau) verteilt sich wie folgt auf die verschiedenen relevanten Lebensstilgruppen:
2
Vgl. zu den Neubauanteilen siedlungsstruktureller Kreistypen: Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung: Bericht zur Inanspruchnahme der Eigenheimzulage in den Jahren 1996-2000, Anlagenband, Bonn 2002.
42
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Tab. 14 Traditionellkonservativ
Jahr
InWIS F & B
Potenziale für den Eigenheimneubau bis 2020 Kleinbürgerlich
Aufstiegsorientiert
Modernes bürgerlich
Intellektuell
Moderne Arbeitnehmer
Hedonisten
Postmodern
Summe
2006 14
20
20
10
9
15
3
4
95
13
19
19
9
9
14
3
4
88
13
19
19
9
8
14
3
3
87
12
17
17
8
8
13
3
3
81
11
15
15
7
7
11
2
3
71
9
13
13
6
6
10
2
2
62
8
11
11
5
5
8
2
2
52
8
11
11
5
5
8
2
2
53
7
11
10
5
5
8
2
2
49
7
10
10
5
4
7
1
2
45
7
10
10
5
4
7
1
2
45
6
9
9
4
4
7
1
2
42
6
9
9
4
4
7
1
2
43
6
9
9
4
4
6
1
2
42
6
9
9
4
4
6
1
2
41
133
191
190
92
86
139
29
36
896
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Summe
3
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW, eigene Berechnung
3
Die rechnerischen Ergebnisse des Modells wurden in den einzelnen Jahren kaufmännisch aufbzw. abgerundet.
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Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
43
Gemäß ihren Anteilen am gesamten Nachfragepotenzial wird die deutlichste Nachfrage nach neu errichteten Eigenheimen bis zum Jahr 2020 aus der kleinbürgerlichen Lebensstilgruppe generiert werden. Eine ebenfalls starke Nachfrage ist aus der aufstiegsorientierten Lebensstilgruppe zu erwarten. Für diese Gruppen werden innerhalb des genannten Zeitraumes jeweils rd. 190 Eigenheime benötigt, um der Nachfrage gerecht zu werden. Das Nachfragepotenzial für das Segment Geschosswohnungsbau ist der folgenden Tabelle zu entnehmen:
44
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Tab. 15 Traditionellkonservativ
Jahr
InWIS F & B
Potenziale für den Neubau von Eigentumswohnungen bis 2020 Kleinbürgerlich
Aufstiegsorientiert
Modern bürgerlich
Intellektuell
Moderne Arbeitnehmer
Hedonisten
Postmodern
Summe
2006 12
18
18
9
8
13
3
3
83
11
16
16
8
7
12
2
3
77
11
16
16
8
7
12
2
3
76
10
15
15
7
7
11
2
3
71
9
13
13
6
6
10
2
2
62
8
12
12
6
5
8
2
2
54
7
10
10
5
4
7
1
2
45
7
10
10
5
4
7
1
2
46
6
9
9
4
4
7
1
2
43
6
8
8
4
4
6
1
2
39
6
8
8
4
4
6
1
2
39
5
8
8
4
4
6
1
1
37
6
8
8
4
4
6
1
1
37
5
8
8
4
4
6
1
1
37
5
8
8
4
3
6
1
1
36
116
167
166
80
76
122
25
31
784
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Summe
4
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW, eigene Berechnung
4
Die rechnerischen Ergebnisse des Modells wurden in den einzelnen Jahren kaufmännisch aufbzw. abgerundet.
InWIS F & B
3.
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
45
Die Wohnqualitäten auf kleinräumiger Ebene
Die InWIS-Quartiersbewertung dient dem Ziel, anhand objektiver Bewertungskriterien die Stärken und Schwächen des Wohnungsmarktes in einen regionalen Zusammenhang zu stellen. Das InWIS hat hierzu einen differenzierten Bewertungskatalog mit Haupt- und Unterkategorien entwickelt, der eine vergleichende Betrachtung der gewählten regionalen Gliederungseinheit anhand von allgemeingültigen, weitgehend zielgruppenunabhängigen Standortkriterien ermöglicht. Die InWIS-Quartiersbewertung verfolgt dabei nicht das Ziel in Anlehnung an einen sportlichen Vergleich Gewinner und Verlierer einer Stadt zu ermitteln oder einzelne Wohnstandorte zu stigmatisieren. Vielmehr offenbaren die Ergebnisse den handelnden Akteuren Handlungsfelder innerhalb der Stadtentwicklungspolitik und ermöglichen einzelne Maßnahmen zielgenau durchzuführen. Für die standardisierte Bewertung werden die Hauptkategorien anhand der Relevanz, die ihnen zur Beurteilung eines Standortes zukommt, gewichtet. Jede Hauptkategorie wird systematisch in weitere Unterkriterien ausdifferenziert. Haupt- und Unterkriterien werden durch Bewertungsgewichte in Beziehung zueinander gesetzt. Die Bewertungsgewichte resultieren aus der gutachterlichen Erfahrung (erfahrungsbasierter Ansatz). Tab. 16
Bewertungsgewichte der InWIS-Quartiersbewertung in Witten
Hauptkategorien der Bewertung
Bewertungsgewichte
Städtebauliche Charakterisierung
0,3
Soziodemografische Kriterien
0,2
Verkehrliche Anbindung
0,15
Infrastrukturelle Ausstattung
0,2
Belastungen und Beeinträchtigungen
0,15
Summe der Bewertungsgewichte
1,0
Zur Bestimmung der einzelnen Kategorien kommen verschiedene Methoden zur Anwendung. Während einige der benötigten Faktoren durch eine Begehung vor Ort erhoben wurden, wie z. B. die Kriterien der städtebaulichen Charakterisierung, werden andere Faktoren durch die amtliche Statistik oder durch Auswertungen anderer Sekundärquellen erhoben.
46
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
InWIS F & B
Die Bewertung der Standortqualitäten erfolgt für die Stadt Witten auf Ebene von zuvor abgegrenzten Quartieren. Zunächst wurden per Luftbildauswertung augenscheinlich zusammengehörige Teilräume abgegrenzt. Die Abgrenzung orientierte sich anhand der Bebauungsstruktur sowie anhand von Trennlinien wie Hauptverkehrsachsen oder Bahntrassen. Diese kleinräumige Betrachtungsebene ermöglicht eine sehr detaillierte Analyse des Wittener Stadtgebietes. Es wurden insgesamt 43 Quartiere identifiziert. Zu beachten ist, dass sich die Bewertung auf die Situation des Gesamtquartiers bezieht. Innerhalb der einzelnen Quartiere kann es jedoch durchaus zu kleinsträumigen Differenzierungen kommen, da etwa eine industriell-gewerbliche Ansiedlung in Teilräumen zu erheblichen Belastungen bzw. optischen Beeinträchtigungen führt, andere Teilräume des Quartiers davon allerdings weniger bzw. nicht betroffen sind. Bei der Bewertung in den einzelnen Haupt- und Unterkategorien wurde jeweils die Auswirkung auf das Gesamtquartier betrachtet. Die Bewertungen im Rahmen der InWIS-Quartiersbewertung erfolgen auf einer Punkteskala von 100 (= stark unterdurchschnittlich) bis 500 (= stark überdurchschnittlich). Dieses Bewertungsschema wird einheitlich auch bei den Bewertungen in den Unterkategorien verwand. Mit Hilfe standardisierter Bewertungskriterien in allen Kategorien wird eine Vergleichbarkeit der zugeteilten Punktwerte zwischen den einzelnen Quartieren gewährleistet. Sind alle Unterkriterien anhand dieser Systematik mit Punktzahlen zwischen 100 und 500 bewertet, werden diese zunächst innerhalb ihrer Hauptkategorie gewichtet, so dass sich für jede Hauptkategorie ein gewichteter Punktwert ergibt. Die zusammengefassten Punktwerte jeder der fünf Hauptkategorien werden in einem zweiten Schritt mit der Bedeutung, die den Hauptkategorien an der Gesamtbeurteilung zukommt, gewichtet, so dass sich für jedes Quartier ein aggregierter Gesamtpunktwert ergibt. Bewertung Städtebauliche Charakterisierung Für die Bewertung des städtebaulichen Charakters wurden Daten bezüglich der Siedlungsdichte, der Geschossigkeit und der Beschaffenheit der Wohnbebauung durch Begehungen vor Ort erhoben. Zusätzlich wird in dieser Kategorie der Einfluss von städtebaulichen Dominanten auf die Wohnqualität in den Quartieren berücksichtigt. Die Hauptkategorie „Städtebauliche Charakterisierung“ setzt sich aus verschiedenen Unterkategorien zusammen. Für die Bewertung in dieser Kategorie wird zunächst die Siedlungsstruktur betrachtet. Eine stark überdurchschnittliche Bewertung (500 Punkte) wird für sehr aufgelockerte Siedlungsbereiche mit Dominanz von freistehenden
InWIS F & B
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
47
Einfamilienhäusern vergeben. Allerdings kann diese Bewertung ebenfalls von beispielsweise einer Ansammlung mehrerer freistehender Mehrfamilienhäuser erreicht werden, da die Siedlungsstruktur hierbei auch als stark aufgelockert bewertet werden kann. Durchschnittliche Bewertungen (300 Punkte) werden für verdichtete dörfliche Strukturen oder beispielsweise für Blockrandbebauungen vergeben, welche durch Vorgärten deutlich vom öffentlichen Raum abgesetzt sind. Hochverdichtete Blockrandbebauungen ohne nennenswerte Freiflächen oder beispielsweise komplexe Großwohnsiedlungen mit hoher Verdichtung werden mit 100 Punkten am unteren Ende der Bewertungsskala eingeordnet. Ebenfalls dieser Hauptkategorie ist die Bewertung der vorliegenden Geschossigkeit zuzuordnen. Eine Einfamilienhaussiedlung mit Dominanz von 2 Vollgeschossen erhält mit 500 Punkten die beste Bewertung. Neutrale Punktbewertungen werden für eine 4-geschossige Bebauung mit eventuell zusätzlich ausgebauten Dachgeschossen vergeben. Eine überwiegend höhergeschossige Bebauung mit Großwohnsiedlungscharakter und mehr als 6 Vollgeschossen wird mit 100 Punkten bewertet. Die Beschaffenheit der Wohnbebauung setzt sich aus dem Baualter sowie aus dem Modernisierungszustand zusammen. Bürgerhäuser der Gründerzeit sowie dominierende Neubauten ab den 1980er Jahren erhalten, sofern eine hohe bauliche Qualität zu attestieren ist, mit 500 Punkten die besten Bewertungsergebnisse. Eher neutral bewertet werden dagegen weniger aufwendig modernisierte Altbaubestände der Vorsowie Zwischenkriegszeit, Siedlungsbestände der 1950er und 1960er Jahre in vergleichbarem Modernisierungszustand sowie Quartiere mit dominierendem Neubauanteil ab 1980 in unterer Qualität (sog. Hollandsiedlungen). Unmodernisierte Altbaubestände von eher schlechter Qualität fließen nachteilig in die Bewertung mit ein (100 Punkte). Für die Wahrnehmung des Wohnumfeldes mitentscheidend ist das Vorhandensein von städtebaulichen Dominanten, über diese sich teilweise ganze Quartiere definieren. Als besonders positive Dominanten hervorzuheben sind historische Ortskerne oder auch zusammenhängende Gründerzeitbestände von gehobener Qualität. Naturräumliche Besonderheiten, welche sich deutlich auf das Erscheinungsbild der gebauten Umwelt auswirken – wie etwa die unmittelbare Lage an der Ruhr – werden ebenfalls berücksichtigt. Negativ auf die Raumwahrnehmung wirken sich dagegen zumeist als störend empfundene räumliche Elemente wie die Anwesenheit von industriellen Anlagen oder auch von Hauptverkehrsstraßen bzw. Bahntrassen mit deutlicher Trennwirkung aus. Das Fehlen von sowohl positiven als auch negativen städtebaulichen Dominanten ergibt eine durchschnittliche Bewertung von 300 Punkten.
48
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
InWIS F & B
Das subjektive Sicherheitsempfinden spielt für die Wahl des Wohnstandortes v.a. für bestimmte Zielgruppen wie Familien eine deutliche Rolle. Neben dem Vorhandensein von Angsträumen aufgrund baulicher Gegebenheiten (z.B. unbeleuchteter Tunnel in den Abend- und Nachtstunden) werden der Zustand des öffentlichen Raumes sowie der verorteten Bebauung, das augenscheinliche Vorhandensein sozialer Brennpunkte und das Ausmaß sozialer Kontrolle schwerpunktmäßig erfasst. Eine gepflegte Einfamilienhaussiedlung mit einer augenscheinlich intakten Sozialstruktur und funktionierender sozialer Kontrolle erhält mit 500 Punkten eine gute Bewertung. Während ein belebter und verdichteter Standort ohne Angsträume mit 300 Punkten neutral bewertet wird, erhalten Bahnhofsviertel, Industrie- und Gewerbegebiete durch das Fehlen sozialer Kontrolle zumeist Bewertungsergebnisse am unteren Ende der Skala. Die letzte Unterkategorie im Rahmen der städtebaulichen Charakterisierung besteht aus der Bewertung der landschaftlichen Lage. Zur Bewertung wird das Vorhandensein von Feldern, Wiesen, Wäldern, Parkanlagen innerhalb der Quartiere oder im unmittelbar angrenzenden Bereich, aber auch bzw. gerade die Nähe zur Ruhr herangezogen. Doch auch Friedhöfe entwickeln sich immer mehr zu wichtigen Grünzonen innerhalb der Städte und werden ebenfalls berücksichtigt, allerdings fließen diese aufgrund ihrer eingeschränkten Nutzbarkeit als Aufenthaltsorte nur beiläufig mit in die Bewertung ein. Die Bewertungsspanne reicht hierbei von 500 Punkten für großzügig vorhandene Grün- und Erholungsflächen, das Fehlen solcher Flächen wirkt sich stark nachteilig auf die Wohnumfeldqualität aus und wird daher mit 100 Punkten bewertet.
InWIS F & B
Abb. 10
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
49
Bewertung des städtebaulichen Charakters
Dorney Düren Stockum
Steinberg
Vöckenberg Annener Berg
Hauptfriedhof Wullen Crengeldanz Wullen-SüdAnnen-West Papenholz Krone Rüdinghausen Witten-Ost AnnenOst WittenSiedlung Annen Heven Zentrum Auf dem Witten-Ost Heveney Schnee Hohenstein Hammerteich Borbach Kleine Borbach
Heven-Süd Steinhausen
Herbede-Ost Herbede
Bommern
Gedern
Rauendahl
h c i l t t i n h c s h c r u D
Bommerholz
h c i l t t i n h c s h c r u d r e b Ü
Durchholz
h c i l t t i n h c s h c r u d r e b ü h c i l t u e D
Hülsberg
Bommern-Süd
s i n b e g r e s g n u t r e w e B
Herbede-Süd Kemperbach Kämpen BuchholzHammertal
h c i l t t i n h c s h c r u d r e t n U h c i l t t i n h c s h c r u d r e t n u h c i l t u e D
Am Padtberg
Die Quartiere mit positiver Bewertung finden sich überwiegend in den Außenbereichen. Die Gebiete in den Außenbereichen sind gekennzeichnet durch eine aufgelockerte Bebauung mit überwiegend ein- bis zweigeschossigen Einfamilien- und Doppelhäusern mit einem großen Frei- und Grünflächenanteil. Durchschnittlich bewertete Quartiere finden sich im gesamten Stadtgebiet. Niedriger bewertete Quartiere liegen überwiegend in den zentralen Siedlungsbereichen. Hier findet sich eine dichte und überwiegend mehrgeschossige Bebauung mit größtenteils Zeilenbebauung, Blockrandbebauung oder mehrgeschossigen Wohnblocks in zum Teil schlechten Modernisierungszustand. Bewertung der soziodemografischen Kriterien Für die Bewertung der soziodemografischen Kriterien wurden der soziale Status, die soziale Dynamik und das Maß nach Billeter untersucht. Der soziale Status wurde anhand des durchschnittlichen Haushaltseinkommens und des Anteils der Arbeitslosen und Transfereinkommensbeziehern an den Erwerbsfähigen ermittelt. Die soziale Dynamik ergibt sich aus der Veränderung des Anteils von Transfereinkommensbe-
50
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
InWIS F & B
ziehern an der Gesamtbevölkerung. Das Maß nach Billeter ist ein Indikator zur Abschätzung der demografischen Entwicklungsmöglichkeiten einer regionalen Einheit. In der Praxis hat sich gezeigt, dass diese Maßzahl für eine Bewertung der demografischen Potenziale sehr gut geeignet ist. Abb. 11
Bewertung der soziodemografischen Kriterien
Dorney Düren Stockum
Steinberg
Vöckenberg Annener Berg
Hauptfriedhof Wullen Crengeldanz Wullen-SüdAnnen-West Papenholz Krone Rüdinghausen Witten-Ost AnnenOst WittenSiedlung Annen Heven Zentrum Auf dem Witten-Ost Heveney Schnee Hohenstein Hammerteich Borbach Kleine Borbach
Heven-Süd Steinhausen
Herbede-Ost Herbede
Bommern
Gedern
Rauendahl
h c i l t t i n h c s h c r u D
Bommerholz
h c i l t t i n h c s h c r u d r e b Ü
Durchholz
h c i l t t i n h c s h c r u d r e b ü h c i l t u e D
Hülsberg
Bommern-Süd
s i n b e g r e s g n u t r e w e B
Herbede-Süd Kemperbach Kämpen BuchholzHammertal
h c i l t t i n h c s h c r u d r e t n U h c i l t t i n h c s h c r u d r e t n u h c i l t u e D
Am Padtberg
Insbesondere bedingt durch schlechtere demografische Entwicklungsmöglichkeiten, höhere Anteile an Transferleistungsbeziehern, niedrigere Einkommen sind es wiederum eher die zentralen Siedlungsbereiche, welche bei der Bewertung der Sozialstruktur unterdurchschnittlich bewertet werden mussten. Bewertung der Verkehrsanbindung Bei der Bewertung der Verkehrsanbindung wurden der motorisierte Individualverkehr und der öffentliche Personennahverkehr berücksichtigt. In diesem Zusammenhang wurde die Erreichbarkeit des überregionalen Verkehrsnetzes für den Individualver-
InWIS F & B
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
51
kehr und die Anbindung an den innerstädtischen ÖPNV und den überregionalen ÖPNV untersucht. Die Bewertung der verkehrlichen Infrastrukturen orientiert sich zum einen an den Autobahnanschlüssen und zum anderen an den auf das Stadtzentrum hin orientierten ÖPNV-Anbindungen. Außenbereiche, insbesondere jene fern ab der Autobahn, erhalten dementsprechend geringere Bewertungen. In der Hauptkategorie „Verkehrliche Anbindung“ wird demnach neben der Anbindung an den Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) auch der motorisierte Individualverkehr (MIV) berücksichtigt. Zunächst wurde die Erreichbarkeit innerstädtischer Ziele mittels ÖPNV beurteilt. Das Vorhandensein verschiedener Bus- bzw. Straßenbahnlinien, kurze Fahrzeiten zu den Zentren, kurze Taktzeiten und kurze Wege in der Erreichbarkeit von Haltepunkten werden mit einer Bewertung von 500 Punkten prämiert. Insbesondere in den eher peripheren Siedlungsbereichen ist die Anbindung an die Zentren teilweise problematisch zu bewerten. Das Fehlen einer Anbindung bzw. die Verfügbarkeit von nur einer Buslinie mit zudem nicht akzeptablen Taktzeiten und Fahrtzeiten zu den Zentren fließen in nachteilige Bewertungen in Höhe von 100 Punkten ein. Der überregionale ÖPNV wurde gesondert bewertet. Quartiere in Nähe des Bahnhofs bzw. mit guter Anbindung an diesen wurden mit guten Bewertungen versehen, gleiches gilt für Standorte mit guter Anbindung an regionale Buslinien. Ausschlaggebend für das Bewertungsergebnis bezogen auf den MIV ist die Erreichbarkeit von einem der über das Stadtgebiet verteilten Autobahnanschlüssen. Die Anbindung an das weitere überregionale Verkehrsnetz ist v.a. durch die Erreichbarkeit von Bundesstraßen einbezogen worden. Darüber hinaus sind ebenfalls die Parkplatzsituation innerhalb der Quartiere sowie die allgemeine Verkehrssituation in die Bewertung eingeflossen.
52
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Abb. 12
InWIS F & B
Bewertung der verkehrlichen Infrastruktur
Dorney Düren Stockum
Steinberg
Vöckenberg Annener Berg
Hauptfriedhof Wullen Crengeldanz Wullen-SüdAnnen-West Papenholz Krone Rüdinghausen Witten-Ost AnnenOst WittenSiedlung Annen Heven Zentrum Auf dem Witten-Ost Heveney Schnee Hohenstein Hammerteich Borbach Kleine Borbach
Heven-Süd Steinhausen
Herbede-Ost Herbede
Bommern
Gedern
Rauendahl
h c i l t t i n h c s h c r u D
Bommerholz
h c i l t t i n h c s h c r u d r e b Ü
Durchholz
h c i l t t i n h c s h c r u d r e b ü h c i l t u e D
Hülsberg
Bommern-Süd
s i n b e g r e s g n u t r e w e B
Herbede-Süd Kemperbach Kämpen BuchholzHammertal
h c i l t t i n h c s h c r u d r e t n U h c i l t t i n h c s h c r u d r e t n u h c i l t u e D
Am Padtberg
Die graphische Darstellung der Ergebnisse zeigt, dass die verkehrliche Infrastruktur sich entlang der Ausfallstraßen auf das Zentrum konzentriert. Die innerstädtischen Quartiere haben durch ihre Nähe zum Hauptbahnhof und das dichte Nahverkehrsnetz in der Innenstadt, eine gute Anbindung an den innerstädtischen und überregionalen ÖPNV. Entlang der Ausfallstraßen ist die Anbindung an das städtische ÖPNVNetz in der Regel ebenfalls gut. Zudem sind für Einwohner der dort angrenzenden Quartiere die Autobahnanschlüsse Wittens gut erreichbar. Weiter vom Zentrum entfernte Wohnquartiere sind in der Regel schlechter an den ÖPNV angebunden. Insbesondere die Erreichbarkeit des überregionalen ÖPNV, für den zuerst der Hauptbahnhof angefahren werden muss, ist problematisch. Die Quartiere mit einer unterdurchschnittlichen verkehrlichen Anbindung sind dementsprechend hauptsächlich in den Außenbereichen der Stadt zu finden. Bewertung der infrastrukturellen Ausstattung Von hoher Bedeutung für die infrastrukturelle Ausstattung der Quartiere sind die Möglichkeiten der Nahversorgung, sowie die öffentliche und halböffentliche Infra-
InWIS F & B
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
53
struktur, d. h. besonders die Nähe zu Kindertageseinrichtungen, Grundschulen und Gemeinde- bzw. Jugendzentren. Als weitere Bewertungskriterien gingen Faktoren wie die medizinische-, die kulturelle-, sowie die sport- und freizeitorientierte Infrastruktur in die Analyse ein. Die Daten wurden zum Teil aus der amtlichen Statistik und zum Teil durch Begehungen vor Ort erhoben. Die Hauptkategorie „Infrastrukturelle Ausstattung“ unterteilt sich in die Unterkategorien „Öffentliche und halböffentliche Infrastruktur“, „Medizinische Infrastruktur“, „Nahversorgungsinfrastruktur“, „Kulturelle Infrastruktur“, „Sportorientierte Infrastruktur“ sowie „Freizeitorientierte Infrastruktur“. Öffentliche und halböffentliche Infrastrukturen werden anhand der Verfügbarkeit von Schulen, Kindertageseinrichtungen, Spielplätzen und Begegnungsstätten/ Jugendzentren bewertet. Hierbei konnte z.T. auf geobasierte Daten der Stadt Witten zurückgegriffen werden. Aus dieser Datenbasis erfolgte die Auswertung der in den Quartieren verorteten Einrichtungen. Medizinische Infrastrukturen wurden während den Begehungen sowie durch Internetrecherchen ermittelt. Berücksichtigt wurden v.a. niedergelassene Ärzte und das Vorhandensein von Apotheken. Die Nahversorgungssituation wurde während den Begehungen aufgenommen. Neben der Angebotsvielfalt ist die Qualität des Angebotes in die Bewertung eingeflossen. Eine Bewertung mit 500 Punkten erfolgt dabei für Quartiere mit einem sehr differenzierten Angebot, welches über die tägliche Bedarfsdeckung hinausgeht und über höhere Qualität verfügt. Eine Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs in zufrieden stellender Differenzierung und mittlerer Qualität wird mit einer durchschnittlichen Bewertung von 300 Punkten eingeordnet. Quartiere ohne jegliche Ausstattung, somit auch ohne Angebote für den täglichen Bedarf werden mit 100 Punkten deutlich schlechter bewertet. Während bei der Beurteilung der sportorientierten Infrastrukturausstattungen wiederum auf geobasierten Daten der Stadt Witten zurückgegriffen werden konnte, erfolgt die Bewertung freizeitorientierter sowie kultureller Ausstattungen auf Grundlage von Quartiersbegehungen. Die Bewertungsklassen sind in diesen Unterkategorien vergleichbar aufgebaut. Ein sehr differenziertes und hochwertiges Angebot wird hierbei mit der höchsten Punktbewertung versehen. Ein fehlendes Angebot dagegen wird mit 100 Punkten bewertet. Bei der Bewertung in dieser Hauptkategorie wurde die Erreichbarkeit infrastruktureller Einrichtungen einbezogen. Dies gilt insbesondere für solche Einrichtungen, bei
54
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
InWIS F & B
denen überschaubare Wegstrecken in Kauf genommen werden, wie etwa für kulturelle oder sportorientierte Einrichtungen. Abb. 13
Bewertung Infrastruktur
Dorney Düren Stockum
Steinberg
Vöckenberg Annener Berg
Hauptfriedhof Wullen Crengeldanz Wullen-SüdAnnen-West Papenholz Krone Rüdinghausen Witten-Ost AnnenOst WittenSiedlung Annen Heven Zentrum Auf dem Witten-Ost Heveney Schnee Hohenstein Hammerteich Borbach Kleine Borbach
Heven-Süd Steinhausen
Herbede-Ost Herbede
Bommern
Gedern
Rauendahl
h c i l t t i n h c s h c r u D
Bommerholz
h c i l t t i n h c s h c r u d r e b Ü
Durchholz
h c i l t t i n h c s h c r u d r e b ü h c i l t u e D
Hülsberg
Bommern-Süd
s i n b e g r e s g n u t r e w e B
Herbede-Süd Kemperbach Kämpen BuchholzHammertal
h c i l t t i n h c s h c r u d r e t n U h c i l t t i n h c s h c r u d r e t n u h c i l t u e D
Am Padtberg
Erwartungsgemäß weist das Zentrum von Witten, zusammen mit den angrenzenden Gebieten, aufgrund des umfangreichen infrastrukturellen Angebots in fast allen Bereichen die beste infrastrukturelle Ausstattung auf. Hier ist beispielsweise die Ärzteund Apothekerdichte am höchsten und die Kultur- und Freizeiteinrichtungen sind sehr zahlreich. Ebenfalls vielfach vorzufinden sind Schulen, Kindergärten und Kindertageseinrichtungen. Schwächen haben die Stadtteilzentren bezüglich der kulturellen Infrastruktur und in Teilen auch bei Freizeiteinrichtungen. Bewertung der Belastungen und Beeinträchtigungen Abschließend erfolgt nun die Hauptkategorie „Belastungen und Beeinträchtigungen“. In dieser Kategorie werden sensorische Belastungen wie Lärm, Geruch, Staub durch
InWIS F & B
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
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qualitative Einschätzungen im Rahmen der Begehungen erhoben. Ebenfalls bewertet werden optische Beeinträchtigungen. Eine Bewertung mit 500 Punkten steht hierbei für eine deutlich überdurchschnittliche Situation ohne nennenswerte Belastungen und Beeinträchtigungen. Am unteren Ende der Bewertungsskala werden z.B. industriell-gewerbliche Anlagen mit deutlicher Dominanz mit 100 Punkten bewertet. Während die Nähe zu Autobahnen bspw. bei der verkehrlichen Anbindung noch als positives Merkmal hervorzuheben war, bedeutet dieses Kriterium auf der anderen Seite natürlich vielfach eine optische und vor allem akustische Belastung. Neben Autobahnen sind es vor allem die städtischen Durchgangsstraßen und Gewerbeanlagen, die insbesondere die zentraleren Lagen entlang der Ruhr belasten und zu unterdurchschnittlichen Bewertungen führen. Die Wohnqualität wird in diesen Quartieren dadurch erheblich gemindert. Demgegenüber sind die peripher gelegenen Quartiere oftmals nicht belastet und erhalten demzufolge auch überdurchschnittliche Bewertungen. Abb. 14
Bewertung der Belastungen und Beeinträchtigungen
Dorney Düren Stockum
Steinberg
Vöckenberg Annener Berg
Hauptfriedhof Wullen Crengeldanz Krone Wullen-SüdAnnen-West Papenholz Rüdinghausen Witten-Ost AnnenOst WittenSiedlung Annen Heven Zentrum Auf dem Witten-Ost Heveney Schnee Hohenstein Hammerteich Borbach Heven-Süd Steinhausen Herbede-Ost Herbede
Kleine Borbach
Bommern
Gedern
Rauendahl
h c i l t t i n h c s h c r u D
Bommerholz
n e d n a h r o v m u a K
Durchholz
n e d n a h r o v t r e w s n e n n e n t h c i N
Hülsberg
Bommern-Süd
s i n b e g r e s g n u t r e w e B
Herbede-Süd Kemperbach Kämpen BuchholzHammertal
n e d n a h r o V n e d n a h r o v h c i l t u e D
Am Padtberg
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Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
InWIS F & B
Negativen Einflüssen sind vor allem die Quartiere ausgesetzt, die an Industrie- und Gewerbegebiete angrenzen und Quartiere mit einer hohen Belastung durch Straßenverkehr bzw. Bahntrassen. Außerhalb des Zentrums sind unterdurchschnittliche Gebiete aufgrund ihrer Nähe zu den Ausfallstraßen bzw. den Autobahnen stark belastet. Die positiv bewerteten Quartiere liegen häufig in den Randbereichen und hier v.a. im Süden des Stadtgebietes. Meist handelt es sich um reine Wohngebiete, so dass die Belastungen und Beeinträchtigungen insgesamt sehr gering sind. Gesamtbewertung In der Gesamtbewertung werden die Ergebnisse der fünf Hauptkategorien entsprechend der Bewertungsgewichte aggregiert, so dass eine Gesamtbetrachtung der Wohnqualitäten auf Quartiersebene für Witten ermöglicht wird. Abb. 15
Gesamtbewertung InWIS-Quartiersbewertung
Dorney Düren Stockum Vöckenberg Steinberg Annener Berg Hauptfriedhof Wullen Crengeldanz Wullen-SüdAnnen-West Papenholz Krone Rüdinghausen Witten-Ost AnnenOst WittenSiedlung Annen Heven Zentrum Auf dem Witten-Ost Heveney Schnee Hohenstein Hammerteich Borbach Kleine Borbach
Heven-Süd Steinhausen
Herbede-Ost Herbede
Bommern
Gedern
Rauendahl
h c i l t t i n h c s h c r u D
Bommerholz
h c i l t t i n h c s h c r u d r e b Ü
Durchholz
h c i l t t i n h c s h c r u d r e b ü h c i l t u e D
Hülsberg
Bommern-Süd
s i n b e g r e s g n u t r e w e B
Herbede-Süd Kemperbach Kämpen BuchholzHammertal
h c i l t t i n h c s h c r u d r e t n U h c i l t t i n h c s h c r u d r e t n u h c i l t u e D
Am Padtberg
InWIS F & B
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
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Überdurchschnittlich bewertete Quartiere sind zumeist an den Siedlungsrändern zu finden. Bedingt durch die vorteilhafte Bewertung hinsichtlich Anbindung sowie Infrastruktur erhält Witten-Mitte jedoch die beste Gesamtbewertung. Hier zeigen sich die unterschiedlichen Qualitäten der Stadt mit grünen, aufgelockerten Wohnstandorten an den Rändern sowie urbanen Wohnqualitäten mit zugleich gutem Zugang zum Landschaftsraum in zentralen Siedlungsbereichen. Während für einige Zielgruppen, wie etwa Familienhaushalten v.a. in der Gründungssowie Expansionsphase, eine behutsame Weiterentwicklung der Randbereiche im Bestand sowie im Neubau von Bedeutung ist, weisen andere Zielgruppen deutliche Präferenzen für zentrale Wohnstandorte auf. Vorhandene, differenzierte Qualitäten sind demnach bei einer differenzierten Nachfrage durchaus mit Wettbewerbsvorteilen verbunden und sollten auch genutzt werden.
58
4.
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
InWIS F & B
Angebots- und Wettbewerbsanalyse
4.1. Entwicklung von Baufertigstellungen und Wohnungsbestand Im Beobachtungszeitraum von 1995 bis zum Jahr 2004 wurden in der Stadt Witten insgesamt rd. 1.153 neue Wohngebäude mit ca. 2.776 Wohneinheiten erstellt. Auf das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser entfielen davon ca. 961 neue Gebäude mit rd. 1.044 Wohneinheiten. Tab. 17
Baufertigstellungen von Wohngebäuden und Wohnungen in Witten 1995 – 2004 Fertigstellung neuer Wohngebäude
Jahr
Wohnungen in neuen Wohngebäuden
davon mit insgesamt
1 und 2 Wohnungen
davon in Gebäuden mit
3 und mehr Wohnungen
insgesamt
1 und 2 Wohnungen
3 und mehr Wohnungen
1995
113
83
30
322
96
226
1996
73
48
25
315
60
255
1997
124
93
31
358
102
256
1998
98
83
15
179
90
89
1999
190
168
22
481
174
307
2000
133
126
7
201
141
60
2001
130
107
23
297
114
183
2002
72
55
17
233
61
172
2003
122
111
11
211
116
95
2004
98
87
11
179
90
89
Summe
1.153
961
192
2.776
1.044
1.732
Mittelwert
115
96
19
278
104
173
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW; eigene Berechnungen
Die Baufertigstellungen von neuen Wohneinheiten unterliegen im betrachteten Zeitraum teilweise erheblichen Schwankungen, wobei insbesondere ein Rückgang der Fertigstellungszahlen im Mehrfamilienhaussegment (Gebäude mit 3 und mehr Wohnungen) zu beobachten ist. Innerhalb des Betrachtungszeitraumes sind mit durchschnittlich 173 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gegenüber 104 Wohnungen in
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Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
59
Ein- und Zweifamilienhäusern insgesamt mehr Einheiten in diesem Segment realisiert worden. Die maximale Bauleistung innerhalb dieses Segmentes entfällt auf das Jahr 1999 mit über 300 neu errichteten Wohneinheiten. Im selben Jahr sind ebenfalls die meisten Ein- und Zweifamilienhäuser innerhalb des Betrachtungszeitraumes fertig gestellt worden. Während die Bauleistungen im Eigenheimsegment im Jahr 2004 lediglich rd. 10% vom Durchschnittswert des Betrachtungszeitraumes abweicht, hat sich die Fertigstellung zusätzlicher Geschosswohnungen im Vergleich zum Durchschnittswert annähernd halbiert. Die weitaus stärkeren Abweichungen von den Mittelwerten in diesem Segment können darauf zurückgeführt werden, dass es in den letzten Jahren keine besondere Nachfrage im Geschosswohnungsbau gab, während das Eigenheimsegment weiterhin auf vergleichsweise hohe Nachfrage stößt. Die insgesamt deutliche Bauleistung der Jahr 1999 bis 2001 geht mit einer relativ stabilen Bevölkerungsentwicklung einher, hier sind starke Bezüge zwischen der Verfügbarkeit passende Wohnraums und der Entwicklung als Wohnstandort ersichtlich. Tab. 18
Wohnungsbestand in der Stadt Witten 1995 – 2004 Wohnungen in Wohngebäuden am 31.12.
Jahr
insgesamt
davon in Gebäuden mit ...Wohnung(en) 1
2
3 und mehr
1995
48.131
5.450
8.050
34.631
1996
48.439
5.485
8.074
34.880
1997
48.774
5.554
8.084
35.136
1998
48.933
5.625
8.092
35.216
1999
49.407
5.786
8.102
35.519
2000
49.603
5.896
8.128
35.579
2001
49.895
5.996
8.142
35.757
2002
50.128
6.045
8.154
35.929
2003
50.339
6.151
8.164
36.024
2004
50.471
6.232
8.160
36.079
Entwicklung 1995 – 2004 (in %)
4,86
14,35
1,37
4,18
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW
Wie in anderen Städten, so zeigt sich auch in Witten der Trend zum Bau von Eigenheimen bei einem Rückgang der Baufertigstellungen im Segment der Mehrfamilien-
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häuser sehr deutlich. Der Vergleich des Wohnungsbestandes der Stadt Witten im Zeitraum von 1995 bis 2004 hebt diese Tendenz besonders hervor. Insgesamt nahm der Wohnungsbestand um rund 4,86% zu. Die Zunahme von Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern liegt bei rund 6,61%. Während sich der Bestand an Einfamilienhäusern um 14,35% entwickelt hat, sind lediglich 1,37 Prozent des Bestandes an Zweifamilienhäuser im Vergleich zum Ausgangsjahr hinzugekommen. Die neu errichteten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegen mit einem Zuwachs von 4,18 Prozent deutlich unter dem Wert der Einfamilienhäuser.
Kauffälle und Umsatzzahlen im Jahr 2004 in der Stadt Witten Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Witten weist für das Berichtsjahr 2004 insgesamt 314 Kauffälle im Teilmarkt der bebauten Grundstücke in Witten aus. Diese registrierten Fälle differenzieren sich in 147 Verträge über den Kauf von Ein- oder Zweifamilienhäuser sowie 167 Kauffälle im Segment Mehrfamilienhäuser. Die Kauffälle im Teilmarkt Ein- und Zweifamilienhäuser sind mit dem Umsatz von 33,3 Mio. Euro verbunden, im Teilmarkt Mehrfamilienhäuser sind 23,1 Mio. Euro umgesetzt worden. Mit 70 registrierten Kauffällen für unbebaute Grundstücke ist dieser Teilmarkt ebenfalls von Bedeutung. Für den individuellen Wohnungsbau entfallen 34 Baugrundstücke. Im Vergleich zum Berichtsjahr 2002 (2003 entfällt aufgrund eines verkürzten Betrachtungszeitraumes) mit 35 veräußerten Grundstücken lässt auf eine stabile Entwicklung schließen. Während der Flächenumsatz leicht um 4,8% auf 1,73 Hektar angestiegen ist, wurde der Geldumsatz um über 24% auf rd. 3,6 Mio. Euro gesteigert. Im genannten Jahr wurden zudem 192 Kauffälle über Wohnungseigentum registriert. Bei diesen handelt es sich um 19 Erstverkäufe nach Neubau (Umsatz 2,8 Mio. Euro bzw. rd. 150.000 Euro je Wohneinheit), 108 Weiterverkäufe (Umsatz 14,6 Mio. Euro bzw. rd. 136.000 Euro je Wohneinheit), sowie 65 Erstverkäufe nach Umwandlung (Umsatz 3,7 Mio. Euro bzw. rd. 57.000 Euro je Wohneinheit).
4.2. Preisniveau Wohnungs- und Immobilienmarkt Einen Überblick über das aktuelle Preisniveau innerhalb der Stadt Witten und dem angrenzenden Verflechtungsraum ergibt sich aus dem LBS-Immobilienpreisspiegel und dem Grundstücksmarktbericht für die Stadt Witten. Darüber hinaus ist eine Konkurrenzanalyse unter Verwendung verschiedener Immobiliendatenbanken durchgeführt worden.
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Boden- und Baulandpreisniveau Im Jahr 2005 lagen die Baulandpreise im Ein- und Zweifamilienhaussegment bei normaler Wohnlage in Witten den Angaben des Gutachterausschusses für Grundstückswerte zufolge zwischen 170 und 175 je m². Tab. 19
Preise für Baugrundstücke in Witten
Witten
Preise für Baugrundstücke in EUR/m² Mäßige Wohnlage
Mittlere Wohnlage
Gute Wohnlage
140
170
210
DHH/ REH
-
175
210
RH (RMH)
-
170
220
165
180
215
Freistehende EFH/ ZFH
MFH (ETW)
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Witten 2005
Im Vergleich zu den angrenzenden Großstädten Dortmund und Bochum liegt die Stadt im Eigenheimsegment (freistehende Eigenheime) nach Angaben des rdm 2004 bei normalen sowie guten Wohnlagen auf dem Niveau der errechneten Durchschnittswerten. Für sehr gute Wohnlagen weicht der Wert dagegen deutlich nach Unten hin ab. Für Mehrfamilienhausgrundstücke bewegen sich die Preise leicht unterhalb des Durchschnittsniveaus. Tab. 20
Preise für Baugrundstücke im Vergleich Preise für Baugrundstücke in EUR/m² Ein- und Zweifamilienhäuser
Mehrfamilienhäuser
normale Wohnlage
gute Wohnlage
sehr gute Wohnlage
Witten
180
220
250
220
255
-
Dortmund
205
260
410
304
370
-
Bochum
150
230
300
160
240
-
Durchschnitt
178
236
320
228
288
-
Quelle: Datenbank Ring Deutscher Makler (rdm) 2004
normale Wohnlage
gute Wohnlage
sehr gute Wohnlage
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Preisniveau bei Ein- und Zweifamilienhäusern Um eine Einschätzung über das aktuelle Preisniveau im Eigenheimsegment zu erhalten und die Werte für die Wohnungsmarktregion vergleichend darzustellen, wurde auf den einheitlich aufgebauten LBS-Immobilienpreisspiegel aus dem Jahr 2006 zurückgegriffen. Der LBS-Preisspiegel zeigt, dass die Preise für neu errichtete Reiheneigenheime in der Stadt Witten im unteren Preissegment Spitzenwerte erreichen sowie im oberen Preissegment leicht unterhalb des Niveaus innerhalb der Wohnungsmarktregion liegen. Das preisgünstigste Angebot hält die Stadt Herne vor, während Herdecke sogar im oberen Preissegment die Großstädte Dortmund und Bochum übertrifft. Tab. 21
Preise für Reiheneigenheime (Neubau) im Vergleich
Stadt
Preise für Reihenmittelhäuser in EUR 2
(ohne Garage, Wohnfläche ca. 100 m ) Minimum
Maximum
Witten
200.000
250.000
Dortmund
150.000
290.000
Bochum
190.000
280.000
Hagen
160.000
250.000
Hattingen
190.000
270.000
Herdecke
200.000
300.000
Herne
140.000
230.000
Sprockhövel
190.000
240.000
Wetter
175.000
230.000
Durchschnitt (gerundet)
177.000
260.000
Quelle: LBS-Immobilienpreisspiegel 2006
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Tab. 22
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Preise für freistehende Einfamilienhäuser (Neubau) im Vergleich
Stadt
Preise für Reihenmittelhäuser in EUR 2
(ohne Garage, Wohnfläche ca. 120 m ) Minimum
Maximum
Witten
300.000
500.000
Dortmund
240.000
550.000
Bochum
310.000
650.000
Hagen
260.000
650.000
Hattingen
300.000
420.000
Herdecke
250.000
460.000
Herne
240.000
360.000
Sprockhövel
300.000
400.000
Wetter
235.000
325.000
Durchschnitt (gerundet)
271.000
479.000
Quelle: LBS-Immobilienpreisspiegel 2006
Freistehende Einfamilienhäuser liegen in Witten preislich oberhalb des Durchschnittswertes der Wohnungsmarktregion. Das Spitzenniveau wird in Bochum erreicht, während Wetter in diesem Segment die preisgünstigsten Angebote vorhält. Preisniveau bei Eigentumswohnungen Das Preisniveau für Eigentumswohnungen lag im Jahr 2006 in Witten nach Angaben der LBS auf moderatem Niveau. Insbesondere im oberen Preissegment liegen die Verkaufspreise deutlich unter dem Niveau der Wohnungsmarktregion, und stellen somit attraktive Alternativen dar. Die deutlichste Verkaufspreisspanne ist Hagen zu attestieren.
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Tab. 23
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Preise für Eigentumswohnungen (Neubau, Erstbezug) im Vergleich
Stadt
Preise für Eigentumswohnungen In EUR/ m² Wohnfläche Minimum
Maximum
Witten
1.600
1.800
Dortmund
1.600
2.600
Bochum
1.600
2.500
Hagen
1.200
2.400
Hattingen
1.600
1.900
Herdecke
1.600
2.200
Herne
1.500
2.100
Sprockhövel
1.800
2.100
Wetter
1.650
1.850
Durchschnitt (gerundet)
1.572
2.161
Quelle: LBS-Immobilienpreisspiegel 2006
4.3. Referenzprojekte in Witten sowie die Konkurrenzsituation innerhalb der Wohnungsmarktregion Im folgenden Kapitel wird das Preisniveau von Referenzprojekten in Witten dargestellt und es wird die Konkurrenzsituation zu den angrenzenden Städten Dortmund, Bochum, Hattingen, Herdecke, Sprockhövel und Wetter näher betrachtet. Für die Abschätzung der Konkurrenzsituation ist es zum einem notwendig, die derzeit in Vermarktung befindlichen Vorhaben zu untersuchen, zum anderen aber auch zukünftige Planungen zu berücksichtigen. Hierbei werden Immobilien im Segment Eigenheime (Reihenhäuser, Doppelhäuser und freist. Einfamilienhäuser) sowie das Segment der Eigentumswohnungen anhand verschiedener Konkurrenzprojekte untersucht. Die Zahl der angebotenen im Bau befindlichen sowie geplanten Wohnbauprojekte ist außer in den Städten Witten, Bochum und Dortmund sehr überschaubar. Um die Überschaubarkeit an Wohnbauprojekten weiterhin zu optimieren, wurden diese in drei Kategorien unterteilt. Während die erste Kategorie alle Wohnbauprojekte bis zu zehn Wohneinheiten beinhaltet, sind in der zweiten Kategorie alle Neubauprojekte von 11 bis 30 Wohneinheiten zu finden. Die dritte Kategorie umfasst alle größeren Wohnbauprojekte mit 31 und mehr Wohneinheiten.
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Tabellarische Auflistungen der ermittelten Konkurrenzprojekte sind dem Anhang beigefügt. Preisniveau von Referenzprojekten in Witten Im Eigenheimsegment werden in Witten derzeit mehrere Projekte der ersten Kategorie realisiert. Ebenfalls stehen einige Projekte der zweiten Kategorie in der Vermarktung. Reiheneigenheime (ca. 125 m² Wohnfläche, ca. 220 m² Grundstücksfläche) werden zwischen 200.000 und 220.000 Euro angeboten, besonders hochwertige Objekte liegen bei 250.000 Euro. Doppelhaushälften (ca. 135 m² Wohnfläche, ca. 400 m² Grundstücksfläche) bewegen sich zwischen 270.000 und 290.000 Euro. Freistehende Einfamilienhäuser (ca. 145 m² Wohnfläche, ca. 500 m² Grundstücksfläche) liegen je nach Ausstattung und Lage bereits zwischen 280.000 bis 340.000 Euro, für besonders hochwertige Objekte werden allerdings auch Preise deutlich über 400.000 Euro verlangt. Die Preise für Eigentumswohnungen (Neubau, Erstbezug) bewegen sich bei den derzeit in der Vermarktung befindlichen Objekten zwischen 1.900 und 2.200 Euro je m² Wohnfläche. Konkurrenzsituation in Dortmund In der Stadt Dortmund werden, verglichen mit den anderen Städten aus der Wohnungsmarktanalyse, aktuell die meisten Wohnungsbauprojekte realisiert. Dies schließt sowohl Projekte aus dem Einfamilienhaussegment (freistehendes Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus) als auch Projekte aus dem Segment für Eigentumswohnungen ein. Neben vielen kleineren Neubauprojekten mit weniger als 10 Wohneinheiten (erste Kategorie) befinden sich in Dortmund insgesamt mehr 16 Wohnbauprojekte der zweiten Kategorie sowie neun der dritten Kategorie (über 31 Wohneinheiten) in der Vermarktung. Aufgrund der großen Anzahl an Neubauprojekten werden im weiteren Verlauf nur jeweils einzelne Projekte aus dem Einfamilienhaus- sowie Eigentumswohnungssegment betrachtet und detaillierter beschrieben. Eigenheime Im Eigenheimsegment befinden sich zurzeit außer kleineren Wohnbauprojekten zwölf Projekte der zweiten und acht der dritten Kategorie in der Realisierungsphase. Während es sich bei den beiden letzteren vorzugsweise um Doppelhaushälften und
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Reihenhäuser handelt, ist bei den kleineren Neubauprojekten kein klarer Eigenheimtypus erkennbar. Die Preise der angebotenen Eigenheime variieren zum Teil je nach Wohnlage, Wohnflächenangebot, Grundstücksgröße sowie Ausstattung sehr stark. Die Standorte der Neubauprojekte konzentrieren sich größtenteils wie ein „bananenförmiger“ Gürtel von Südwesten über den Süden bis in den Nordosten der Stadt hinein. Anhand der Verkaufpreise von Neubauprojekten ist zu erkennen, dass Wohnbauprojekte in den begehrteren und teureren Wohnlagen sich südwestlich, südlich sowie östlich an die Dortmunder Innenstadt bis zum Stadtrand hin anschließen. Zu diesen Neubauprojekten zählen unter anderem die Baugebiete „Steinsweg“, „Lange Fuhr“, „Helene-Meiser-Weg“, „Am Gardenkamp“, „Am Tremonia Park“, „Sommerberg“ als auch das in der „Hugo-Park-Straße“ in Dortmund Gartenstadt. Zu den drei größten Wohnbauprojekten zählen das Baugebiet „Erdbeerfeld“ (103 WE in DO-Mengede), „Am Tremonia Park“ (59 WE in DO-Kreuzviertel) sowie das Baugebiet „Nierstefeldstraße“ in Dortmund Derne mit 57 Wohneinheiten. Von Letzterem sind beispielsweise bereits über 60% der 57 Wohneinheiten vermarktet worden. Angeboten werden freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften sowie Reihenhäuser mit sowohl unterschiedlichen Wohnungs- und Grundstücksgrößen als auch Ausstattungsmerkmalen. Ein Reihenhaus in Massivbauweise auf dem Baugebiet „Steinsweg“ mit einer Wohnfläche von 116m² und 216m² Grundstücksfläche kostet beispielsweise rd. 230.000 Euro (inklusive Garage, Erschließungs- und Hausanschlusskosten). Ein weiteres Neubauprojekt befindet sich zurzeit auf dem ehemaligen Gelände der Kronenbrauerei. Auf dem Baugebiet „Londoner Bogen“ werden neben 20 Doppelhaushälften weitere zehn freistehende Einfamilienhäuser mit Wohnflächen zwischen 137m² und 250m² sowie einer Grundstücksfläche von 240m² bis 932m² errichtet. Von den 30 Wohneinheiten sind bereits 90% vermarktet worden. Trotz deutlicher Unterschiede hinsichtlich der Wohnungs- sowie Grundstücksgrößen bei freistehenden Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäuser war es möglich, grobe Durchschnittswerte zu errechnen. Während die durchschnittlich Wohnungsgröße zwischen 110m² und 150m² liegt, beträgt sie für Grundstücksflächen 250m² bis 400m². Die Analyse nach Konkurrenzprojekten für Dortmund ergab, dass insbesondere auf dem Gelände des ehemaligen Stahlwerks (Hermannshütte) noch Reservebaulandflächen für etwa 800 Wohneinheiten zur Verfügung stehen. Im Umfeld des Neubau-
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gebietes „Stadtkrone Ost“, auf dem Gelände der ehemaligen „Suffolk Kaserne“ ist kurz- bzw. mittelfristig zusätzlich Baulandflächenpotenzial vorhanden. Eigentumswohnungen Der Großteil der Wohnungsbauprojekte in Dortmund wird nach wie vor im Einfamilienhaussegment realisiert. Dennoch werden in Dortmund aktuell neben zahlreichen kleineren Neubauprojekten vier Projekte der zweiten und ein Wohnbauprojekt der dritten Kategorie umgesetzt. Bei Letzterem handelt es sich um ein Wohnbauprojekt auf dem Baugebiet „Barcelona Weg/ Stockholmer Weg“, einem Teil des ehemaligen Gelände der Kronenbrauerei. Hier werden 78 Wohneinheiten (Neubau, Erstbezug) zwischen 57m² und 150m² Wohnfläche für rd. 134.000 Euro (2.352 EUR/ m²) bis rd. 324.000 Euro (2.159 EUR/ m²) verkauft. Über die Hälfte der Wohneinheiten sind bereits fertig gestellt und bezogen. Unweit des Baugebietes, ebenfalls auf der dem ehemaligen Gelände der Kronenbrauerei entstehen zurzeit auf dem Baugebiet „Benno-Jakob-Straße“ 20 Eigentumswohnungen (Neubau, Erstbezug). Über den Vermarktungsstand sind keine Informationen bekannt. Es handelt sich hierbei um Eigentumswohnungen in guter Wohnlage und einer hochwertigen Ausstattung. Eine Eigentumswohnung mit 163m² Wohnfläche kostet rd. 360.000 Euro (2.208 EUR/ m²) (inklusive 2 Bäder, Parkett, barrierefreies Wohnen). Der durchschnittlicher Quadratmeterpreis der zurzeit im Bau befindlichen Eigentumswohnungen (Erstbezug) beträgt etwa 2.120 EUR/ m². Damit liegt dieser Durchschnittswert deutlich über der von der LBS ermittelten Preisspanne für Eigentumswohnungen (Neubau, Erstbezug). Allerdings bestehen innerhalb des Stadtgebietes deutliche Unterschiede in der Preisstruktur. Die derzeit fertig gestellten bzw. noch in der Realisierungsphase befindlichen Wohnungsbauprojekte haben eine durchschnittliche Wohnungsgröße von 70m² bis 125m² und besitzen zumeist drei bis fünf Zimmer. Konkurrenzsituation in Bochum Eigenheime Während in der Nachbarstadt Dortmund zahlreiche Wohnbauprojekte (insb. Doppelhaushälften, Reihenhäuser) der zweiten und dritten Kategorie gebaut werden, ist die Neubautätigkeit in diesem Segment in Bochum auf Reihenhäuser und freistehende
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Einfamilienhäuser fokussiert. Obwohl sich die Neubauten im Einfamilienhaussegment über das gesamte Stadtgebiet verteilen, ist in den Bochumer Stadtteilen Weitmar und Hamme vermehrte Bautätigkeit zu erkennen. Bei den meisten im Bau befindlichen Wohnbauprojekten stehen nur noch wenige Wohneinheiten in der Vermarktung, was auf eine hohe Attraktivität sowie ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bei den angebotenen Neubauten schließen lässt. Die Preise der angebotenen Eigenheime variieren zum Teil je nach Wohnlage, Wohnflächenangebot, Grundstücksgröße sowie Ausstattung sehr stark. Im Baugebiet „In der Senke“ (Stadtteil Bochum-Weitmar) befindet sich mittlerweile nur noch 1 von 5 Reihenhäusern in der Vermarktung. Der Kaufpreis für ein Reihenhaus mit einer Wohnfläche von 139m² und einer Grundstücksfläche zwischen 170m² und 295m² beträgt rund 200.000 Euro (inklusive Vollunterkellerung, Garage, Solaranlage). Weitere Neubauprojekte beispielsweise in der „Knappenstraße“ oder „Hiltroper Straße“ sowie die vier im Bau befindlichen Reihenhäuser auf dem Baugebiet „Engelsburg/ Steinhagen“ sind bereits vor Baufertigstellung komplett verkauft. Wie bereits erwähnt, vermag das gute Preis-Leistungs-Verhältnis ein Grund für den guten Absatz zu sein. Auffällig sind die durchschnittlichen Verkaufspreise von Neubauten im Eigenheimsegment. Während der durchschnittliche Kaufpreis für ein Reihenhaus (Neubau, Erstbezug) im unteren Drittel von der LBS (Analyse 2006) ermittelten Preisspanne liegt, erreicht der Durchschnittskaufpreis für freistehende Einfamilienhäuser (Neubau, Erstbezug) erst gar nicht die Preisspanne von 310.000 bis 650.000 Euro. Die durchschnittliche Wohnfläche bei den im Bau befindlichen Reihenhäusern beträgt unseren Recherchen zur Folge zwischen 110 und 150m² bei einer Grundstücksfläche von 200m² bis 270m². Die Ausstattung der jeweiligen Wohneinheiten ist zum überwiegenden Teil ähnlich. Eigentumswohnungen Im Vergleich zum Eigenheimsegment ist in Bochum im Segment der Eigentumswohnung eine stärkere Bauaktivität zu beobachten. Neben zahlreichen kleineren Neubauprojekten werden zurzeit zwei Wohnbauprojekte der zweiten sowie eines der dritten Kategorie in der Bochumer Innenstadt und Weitmar sowie in Altenbochum realisiert. Dennoch ist bei näherer Betrachtung eine eindeutige Konzentration bei Neubauprojekten im Eigentumswohnungssegment im Süden Bochums zu erkennen.
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Bei dem Wohnbauprojekt der zweiten Kategorie, auf dem in der Bochumer Innenstadt gelegenen Baugebiet „Düppelstraße/ Oskar-Hoffmann-Straße“, handelt es sich um ein viergeschossiges Mehrfamilienhaus mit 16 Eigentumswohnungen. Von 16 Eigentumswohnungen stehen mittlerweile nur noch 2 in der Vermarktung. Die noch in diesem Jahr fertig gestellten Eigentumswohnungen verfügen über eine Wohnfläche zwischen 56m² und 166m² mit Balkon bzw. Terrasse. Eine Eigentumswohnungen (Erstbezug) mit ca. 110m² kostet rd. 230.000 Euro (2.160 EUR/ m²). Bei dem in Altenbochum im Bau befindlichen Neubauprojekt, dem größten in Bochum, werden zurzeit 6 Mehrfamilienhäuser mit jeweils 8 Eigentumswohnungen errichtet. Das 2005 angefangene Bauvorhaben wird in mehreren Bauabschnitten fertig gestellt. Hier werden Wohneinheiten zwischen 88m² und 120m² für rund 147.000 bis 260.000 Euro angeboten. Der Quadratmeterpreis für eine 100m² große Eigentumswohnung (Neubau, Erstbezug) beträgt ca. 2.032 Euro. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für neu gebaute Eigentumswohnungen (Erstbezug) in Bochum beträgt ungefähr 2.070 EUR/ m² und liegt damit im Mittelfeld von der durch die LBS ermittelten Preisspanne. Einzige Ausnahme stellt das Wohnbauprojekt in Bochum Eppendorf dar. Hier beträgt der Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung etwa 1.396 EUR/ m² und liegt somit unter der angegebenen Preisspanne. Konkurrenzsituation in Hattingen Eigenheime Unseren Recherchen zur Folge werden in Hattingen neben zahlreichen kleineren Wohnbauprojekten im Eigenheimbereich zwei größere Projekte mit 29 bzw. 10 Wohneinheiten vermarktet. Der überwiegende Teil der Bauprojekte in der Stadt Hattingen wird gegen Ende des Jahres 2006 fertig gestellt und bezugsfertig sein. Bei den sich derzeitig im Bau befindlichen Neubauprojekten handelt es sich ausschließlich um Doppelhaushälften und Reihenhäuser. Beispielsweise werden östlich der Hattinger Innenstadt, auf dem Neubaugebiet „Wiemesstraße“ 29 Reihenhäuser errichtet. Der Kaufpreis variiert je nach Häusertyp, Wohn- und Grundstücksgröße sowie Ausstattung zum Teil sehr stark. Ein Reihenhaus mit einer Wohnfläche von 158m² und 336m² Grundstücksfläche kostet rund 309.000 Euro (inklusive Vollunterkellerung, Garage). Unweit des Baugebietes „Wiemesstraße“ werden im „Gartenkamp“ 10 Doppelhaushälften errichtet. Für eine Doppelhaushälfte mit 168m² Wohnfläche und einer Grund-
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stücksfläche von 601m² beträgt der Kaufpreis 365.300 Euro (inklusive Teilunterkellerung, Garage, elektrischen Rollläden). Eigentumswohnungen Die Zahl der sich zurzeit in der Stadt Hattingen in der Realisierungsphase befindlichen Konkurrenzprojekte im Segment der Eigentumswohnungen ist sehr überschaubar. Insgesamt stehen vier im Bau befindliche Wohnbauprojekte, drei der ersten und eines der zweiten Kategorie, in der Vermarktung. Unweit des Baugebietes „Wiemesstraße“ wird derzeit auf dem Baugebiet „Seilerweg“ ein Mehrfamilienhaus mit 8 Eigentumswohnungen errichtet. Die angebotenen Eigentumswohnungen variieren in der Größe und Ausstattung teilweise erheblich. Beispielweise liegt der Kaufpreis für eine 80 m² große Eigentumswohnung (inklusive Fußbodenheizung, Aufzug, elektrischen Rollläden) bei rd. 196.000 Euro (2.430 EUR/ m²). Bei allen gesichteten Baugebieten liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis deutlich über der durch die LBS-Analyse 2006 ermittelten Preisspanne von 1.600 bis 1.900 EUR/ m². Konkurrenzsituation in Herdecke Eigenheime sowie Eigentumswohnungen Die Zahl der im Bau befindlichen sowie geplanten Wohnbauprojekte in Herdecke ist wiederum sehr überschaubar. Der Schwerpunkt der aktuellen Neubauprojekte liegt hierbei im Einfamilienhaussegment. Derzeit werden in diesem Segment freistehende Einfamilienhäuser errichtet. Die Preise der angebotenen Eigenheime variieren je nach Wohnflächenangebot, Grundstücksgröße, Ausstattungsmerkmale und Preis nur marginal. Ein freistehendes Einfamilienhaus in Massivbauweise mit einer Wohnfläche von 135m² und 461m² Grundstücksfläche kostet ca. 350.000 Euro (inklusive 2 Bäder, Wintergarten, Teilunterkellerung). Die Neubauaktivitäten im Segment Eigentumswohnungen beschränken sich auf zwei kleinere Projekte mit drei bzw. sieben Wohneinheiten, die Ende 2006 bzw. Anfang des darauf folgenden Jahres fertig gestellt werden sollen. Bei Letzterem sind bereits vier von sieben Wohneinheiten vermarktet worden. Hierbei handelt es sich um Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche zwischen 100m² und 150m². Angeboten wird
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unter anderem eine Eigentumswohnung mit 110m² Wohnfläche (inklusive 2 Bäder, Parkett) für 225.600 Euro (2.051 EUR/ m²). Die Verkaufspreise für Einfamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen bewegen sich somit auf dem Niveau der im Rahmen der LBS-Analyse 2006 ermittelten Preisspanne. Konkurrenzsituation in Sprockhövel Eigenheime sowie Eigentumswohnungen In Sprockhövel liegt die Neubautätigkeit auf einem stabilen Niveau. Die Wohnbauaktivitäten beschränken sich zumeist auf mehrere kleinere Projekte im Segment der Eigentumswohnungen. Mit Ausnahme eines größeren im Bau befindlichen Projektes im Einfamilienhaussegment auf dem Baugebiet „Bochumer Straße/ Parkweg“ mit insgesamt 20 Reihenhäusern und Doppelhaushälften, ist die Bautätigkeit im Eigenheimsegment zu vernachlässigen. Für ein Reihenendhaus mit 139m² Wohn- und 211m² Grundstücksfläche liegt der Kaufpreis bei rd. 247.000 Euro (inklusive Unterkellerung, provisionsfrei). Im Eigentumswohnungssegment konzentrieren sich die Neubauaktivitäten auf Niedersprockhövel, welches sich im nördlichen Stadtgebiet befindet. Hier werden vor allem Mehrfamilienhäuser mit 2 bis 7 Wohneinheiten gebaut. Im Vergleich zu den anderen Städten handelt es sich bei den in Sprockhövel realisierten Eigentumswohnungen überwiegend um kleinere Wohneinheiten mit weniger als 100m² Wohnfläche. Bei Eigentumswohnungen bewegt sich die Preisspanne pro Quadratmeter in Sprockhövel zwischen 1.945 Euro und 2.180 Euro und spiegelt den durch die LBSAnalyse 2006 ermittelten Durchschnittspreis pro Quadratmeter im Eigentumswohnungssegment wider. Auffällig ist der hohe Anteil der durch die Volksbank Sprockhövel unternommenen Bauaktivität. Vier der sieben neuen Wohnbauprojekte im Eigentumswohnungssegment werden von der Volksbank Sprockhövel realisiert bzw. sie übernimmt deren Vermarktung.
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Konkurrenzsituation in Wetter Eigenheime In der Stadt Wetter stehen zahlreiche Konkurrenzprojekte vor der Realisierung. Der Schwerpunkt bei den derzeitig im Bau befindlichen bzw. vor kurzem fertig gestellten Wohnbauprojekten liegt eindeutig im Eigenheimsegment. Bei den aktuellen Neubauprojekten handelt es sich überwiegend um Doppelhäuser sowie Reihenhäuser der ersten und zweiten Kategorie (eine bis zehn Wohneinheiten sowie elf bis 30 Wohneinheiten). Beispielsweise sind auf dem Baugebiet „Bahnhofsallee“ („Wohnpark Wetter“), das größte zurzeit im Bau befindliche Wohnbauprojekt in Wetter, mittlerweile nur noch 11 von ursprünglich 26 Reihenhäusern in der Vermarktung. Angeboten werden Reihenhäuser mit einer Wohnfläche von ca. 145 m² bis 160 m² (inklusive Garage im Haus, Wärmepumpe) und 127m² bis 285m² Grundstücksfläche für 169.500 bis 193.000 Euro. Die zentrale Positionierung innerhalb des Stadtgebietes ist als vorteilhafte Lagebegabung zu nennen. Unweit der Innenstadt, auf dem Baugebiet „Theodor-HeussStraße“, wurden Ende 2005 drei hochwertige Doppelhaushälften fertig gestellt, die sich zum Teil immer noch in der Vermarktung befinden. Die Preise der ermittelten Konkurrenzprojekte überschreiten in der Regel die im Rahmen der LBS-Analyse 2006 ermittelten Preisspannen. Eigentumswohnungen Unseren Recherchen zur Folge befinden sich in der Stadt Wetter zahlreiche Eigentumswohnungen in der Vermarktung. Bei den hier aufgeführten Immobilien handelt es sich um noch im Bau befindliche Eigentumswohnungen. Auf dem Baugebiet zwischen Harkotsee und Innenstadt wird aktuell ein Mehrfamilienhaus mit sieben Eigentumswohnungen realisiert. Angeboten werden Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche von 109m² bis 116m² für 170.000 bis 205.000 Euro. Der für eine 116m² große 3-Zimmer-Eigentumswohnung ermittelte Quadratmeterpreis beträgt 1.767 Euro und liegt damit an der oberen Schwelle von der durch die LBS ermittelten Preisspanne für Eigentumswohnungen.
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Teil B.
1.
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
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Handlungsfelder Masterplan Wohnen
Handlungsfeld Gesamtmarkt
1.1.
Verschiebungen der wohnungswirtschaftlich relevanten Zielgruppen
Um eine Einschätzung der Entwicklung des Wohnungsmarktes vornehmen zu können gilt es, die quantitativen Veränderungen der Nachfrage zu analysieren. Hierfür ist es notwendig, die relevanten Zielgruppen am Wohnungsmarkt zu identifizieren. Anhand der Lebenslageindikatoren Familienstand und Alter lassen sich folgende sechs Gruppen als wohnungswirtschaftlich relevant charakterisieren: •
Junge Starterhaushalte im Alter von 18 bis 30,
•
Singlehaushalte im Alter von 30 bis 55,
•
Paare ohne Kinder im Alter von 30 bis 55,
•
Familien mit Kindern im Alter von 30 bis 55,
•
Junge Alte im Alter von 55 bis 65 und
•
ältere Haushalte über 65 Jahren.
In einem ersten Schritt wird zunächst die zahlenmäßige Entwicklung dieser Haushaltsgruppen für das Jahr 2020 vorausgeschätzt. Grundlage dieser Vorrausschätzung bieten dabei Daten des Mikrozensus. In Bezug auf die Struktur der Wohnungsnachfrage werden sich die Wohnungsmärkte danach erheblich verändern.
74
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Tab. 24: Zielgruppe
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Veränderung wohnungswirtschaftlicher Zielgruppen Anzahl Haushalte 2002
Anzahl Haushalte 2020
Veränderung
Veränderungsrate (in %)
Starterhaushalte 18-30 Jahre
4.465
4.476
11
0,2
Singles 30-55 Jahre
8.544
8.297
-247
-2,9
Paare ohne Kinder 30-55 Jahre
3.180
2.553
-627
-19,7
Familien mit Kindern 30-55 Jahre
8.720
6.222
-2.498
-28,6
Junge Alte 55-65 Jahre
7.783
8.523
740
9,5
Ältere Haushalte über 65 Jahre
15.024
15.970
946
6,3
Gesamt
47.716
46.041
-1.675
-3,5
Im Detail werden sich die wohnungswirtschaftlich wichtigsten Zielgruppen in Witten bis in das Jahr 2020 wie folgt entwickeln: •
Die geringste Zunahme wird sich bei den Starterhaushalten ereignen, d.h. bei den 18-30-Jährigen. Diese Haushalte werden sich um 0,2 % auf rd. 4.480 erhöhen.
•
Höhere Zuwächse sind bei den älteren Haushalten über 65 Jahren zu erwarten, deren Zahl auf 15.970 Haushalte (+6,3 %) steigen wird.
•
Die höchsten Zuwächse sind bei Haushalten zwischen 55 und 65 Jahren zu erwarten. Mit einer Steigerungsrate von 9,5 % werden im Jahr 2020 rd. 8.520 Haushalten dieser Altersgruppe in Witten ansässig sein.
•
Demgegenüber werden Singles zwischen 30 und 55 Jahren rd. 3 % bezogen auf die Anzahl an Haushalten im Jahr 2002 abnehmen. Die Verluste bei dieser Zielgruppe liegen allerdings noch unterhalb des Durchschnittswertes von 3,5 % für alle wohnungswirtschaftlichen Zielgruppen.
•
Bereits wesentlich deutlicher wird sich der Verlust bei kinderlosen Paaren mittleren Alters bemerkbar machen. In Relation zu den im Jahr 2002 vorhandenen Haushalten wird diese Gruppe in 2020 mit rd. 2.550 Haushalten um etwa 20% zurückgegangen sein.
• Mit einem Verlust von rd. 29 % aller in 2002 vorhandenen Haushalten werden sich Familien mit Kindern im Alter zwischen 30 und 55 Jahren
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besonders rückläufig entwickeln. Der Anteil an den genannten Zielgruppen insgesamt wird von 18,3 auf 13,5 % zurückgehen. Für die Wohnungsanbieter in Witten, aber auch für die Gestaltung der Wohnungspolitik bedeuten diese prognostizierten Entwicklungen, dass sie •
sich verstärkt auf die Wohnpräferenzen von Seniorenhaushalten einstellen und hierzu attraktive Angebote im altersgerechten Wohnen und in der Wohnungsanpassungsberatung schaffen müssen. Neben quantitativen Zuwächsen werden sich die qualitativen Ansprüche an das Wohnen im Alter in Zukunft erheblich wandeln und ausdifferenzieren. Die negativen Wanderungssalden der jüngeren Vergangenheit zeigen, dass die vorhandenen Angebote augenscheinlich nicht in der Lage sind die Senioren am Wohnstandort Witten zu halten.
•
insbesondere auch die Zielgruppe der jungen Alten, d.h. Menschen, die noch ein ausgesprochen hohes Aktivitätsniveau besitzen, aber bereits für die Wohnsituation im höheren Alter vorsorgen wollen, im Blick behalten müssen. Diese wachsende Zielgruppe gilt es mit adäquaten Wohnangeboten in der Stadt zu halten.
•
auf dem aktuellen Niveau mit etwas Luft nach oben weiterhin für die Gruppe der Haushaltsgründer – je nach Einkommenssituation – preiswerte, kleine Wohnungen bzw. komfortable, mittelgroße Wohnungen bereitstellen sollten,
•
die prognostizierten Rückgänge der Paarhaushalte ohne Kinder nicht nur als demografisches Phänomen, sondern auch als Indiz für fehlende Angebote für diese Zielgruppe begreifen. In Folge von oftmals zwei Einkommen und einer längeren Erwerbsbiographie stellen diese Haushalte höhere Qualitätsansprüche an die Wohnung und die Wohnlage als andere Zielgruppen.
•
die klassische Kleinfamilie nicht mehr als die zentrale Rolle spielende Größe in der Wohnraumversorgung betrachten können. Es gilt das Augenmerk verstärkt auf die Qualität der Angebote und nicht mehr alleine auf die Masse zu richten.
•
in allen Haushaltsgruppen, aber insbesondere in der Gruppe der jungen Starterhaushalte und der Familien mit Kindern, mit einem erhöhten Anteil der Migrantenhaushalte rechnen müssen. Dabei ist zu beachten, dass ein Teil der Migranten seine Wohn- und Lebensvorstellungen an die der Mehrheitsgesellschaft angepasst hat, aber ein ebenso großer Teil seine kulturelle Identität behalten hat.
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1.2. Wohnungsnahe Infrastrukturen Infrastrukturen sind für die Qualität eines Wohnstandortes von maßgeblicher Bedeutung. Gespräche mit Investoren zeigen auch, dass die Qualität der Infrastrukturen ein wichtiger Indikator für Investitionsentscheidungen ist. Somit stellen die Schaffung und der Erhalt selbiger wichtige Bestandteile erfolgreicher Stadtentwicklungspolitik dar. Das Themenfeld wohnungsnahe Infrastrukturen ist, wie der gesamte Prozess des demografischen Wandels, durch quantitative und qualitative Aspekte gekennzeichnet. Es gilt zwischen allgemeinen Infrastrukturen für die gesamte Bevölkerung einer Stadt, z.B. Abwasserkanäle oder Straßen, und zielgruppenspezifischen Infrastrukturen, z.B. Kindertagesstätten oder Altenheime, zu unterscheiden. Die allgemeinen Infrastrukturen weisen einen hohen Anteil fixer Kosten auf und sind in ihrer Kapazität nicht flexibel, so dass rein quantitative Veränderungen der Einwohnerzahl zu direkten Veränderungen der Kosten pro Kopf führen. Allerdings sind diese Infrastrukturen nur bedingt durch die qualitativen Veränderungen der Bevölkerungsstruktur, d.h. in erster Linie der Alterung der Gesellschaft, betroffen. Zielgruppenspezifische Infrastrukturen weisen in der Regel höhere Anteile variabler Kosten auf und können in ihrer Kapazität besser an die Bedarfe angepasst werden. Erwartungen der Vergangenheit, auf sinkende Bevölkerungszahlen, bzw. sich verändernde Bedarfe in Folge der Alterung der Gesellschaft eine rein quantitative Anpassung vorhandener Infrastrukturen vorzunehmen sind aus heutiger Sicht abzulehnen. Vielmehr tritt – analog zum Geschehen am Wohnungsmarkt – die Frage der Qualität verstärkt in den Vordergrund, so dass frei werdende Kapazitäten nicht zum Rückbau, sondern zur Stärkung von Qualitäten verwendet und auch bei steigenden Bedarfen Qualitätsmerkmale berücksichtigt werden müssen. Ein weiterer zu berücksichtigender Aspekt ist die lokale Verankerung der Infrastrukturen. Dem Sinn des Wortes entsprechend, sollten wohnungsnahe Infrastrukturen immer am Wohnstandort angekoppelt sein. Ein ausreichendes Angebot auf gesamtstädtischer Ebene ist damit nicht mit einer ausreichenden Versorgung aller Bürger im Stadtgebiet gleichzusetzen. Allgemeine Infrastrukturen Allgemeine Infrastrukturen sind in der Regel durch einen Rückgang der Bevölkerung am Stärksten betroffen, da sie zielgruppenunspezifisch ein für alle Einwohner gleiches Angebot darstellen. Problematisch ist hierbei vielfach der Kostenaspekt, der angesichts eines hohen Fixkostenanteils bei sinkender Bevölkerungszahl die Kosten pro Kopf stark ansteigen lässt. Insbesondere städtische Einrichtungen und Aufgaben – die oftmals als kostendeckende Einrichtungen die steigenden Kosten pro Kopf di-
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rekt an die Bevölkerung weitergeben müssen – sind hiervon betroffen. Beispielhaft seien •
Abwasserentsorgung,
•
Friedhofswesen,
•
Straßenreinigung und
•
Winterdienst
genannt. Kosteneinsparungen durch Qualitätsreduzierung sind hier vielfach kaum zu realisieren. Dieser Bereich verdeutlicht, wie wichtig es auch finanziell für eine Stadt ist, die Bevölkerungszahl konstant zu halten und sich nicht schicksalhaft prognostizierten Bevölkerungsrückgängen zu ergeben. Ein wichtiger Aspekt öffentlicher Infrastrukturen einer Stadtverwaltung ist das Angebot an Bürgerberatung. Hier gilt abzuwägen zwischen dem Interesse, möglichst wohnungsnahe Angebote bereitzustellen und dem Bürger bei Beratungsbedarf kompetent helfen zu können. Beratungsangebote in den Stadtteilen – am besten in Form einer Verwaltungsnebenstelle – erfahren oftmals eine hohe Akzeptanz bei der Bevölkerung, die diese Einrichtungen als eine Aufwertung ihres Stadtteils wahrnimmt. Wenngleich zu beobachten ist, dass die Nutzung dieser Einrichtung hinter dem ihr zugeschriebenen Stellenwert zurückbleibt. Allgemeine Beratungs- und Hilfeangebote – sog. Bürgerämter – sind in der Regel für Probleme des Alltags, z.B. Personalausweis beantragen, vollkommen ausreichend. Allerdings sind diese Einrichtungen für fachspezifische Fragen nicht geeignet. Hierzu ist eine Verweisung an die verwaltungsinternen Experten notwendig. Deren Beratungsangebote können naturgemäß nur zentral angeboten werden. Im Interesse einer größtmöglichen Bürgerfreundlichkeit sollten folgende Aspekte berücksichtigt werden: • Möglichst wenige Beratungsstellen, um Irritationen und unnötige Wege der Bürger zu verhindern. • Bestmögliche Erreichbarkeit mit dem ÖPNV, d.h. zentral gelegen. • Einfacher Zugang, d.h. nicht versteckt im Gebäude, sondern im Eingangsbereich und klar ausgeschildert. • Möglichst lange Öffnungszeiten, was durch die größtmögliche Zentralisierung aller für die Beratung zuständigen Mitarbeiter erreicht werden kann. • Gute telefonische Erreichbarkeit.
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Kindertagesbetreuungseinrichtungen Die Schaffung bzw. Vorhaltung von Einrichtungen der Kinderbetreuung stellen für viele Wohnungsnachfrager, insbesondere Familien mit Kindern, ein zentrales Infrastrukturmerkmal dar. Erfolgreiche Projektentwicklungen im Eigenheimsegment sind daher darauf angewiesen, dass sich sowohl Kindertagesbetreuungseinrichtungen als auch Grundschulen in der Nähe der Standorte befinden, um die spätere Vermarktung nicht zu gefährden. Eine ausführliche Konzeptentwicklung bezüglich der Infrastruktur der Kindertagesbetreuungseinrichtungen kann und soll an dieser Stelle nicht erfolgen. Für einen detaillierten Überblick über den aktuellen Sachstand und die Planungen wird auf die Bedarfsplanung der Kindertagesbetreuung der Stadt Witten verwiesen. Angesichts knapper öffentlicher Kassen werden in Folge rückläufiger Geburtenzahlen freiwerdende Kapazitäten im Bereich der Kindertagesbetreuung vielerorts genutzt, um Einrichtungen zu schließen und somit Mittel einzusparen. Dieses Vorgehen ist aus Sicht der Attraktivität eines Wohnstandortes klar abzulehnen. Analog zu den sich selbstverstärkenden negativen Folgen zu großen Leerstandes in einem Quartier sendet die Schließung von Betreuungseinrichtungen fatale Signale bezüglich der Zukunftsfähigkeit eines Standortes aus. Nicht nur vor dem Hintergrund neuer Gesetzgebungen hinsichtlich der Betreuung unter Dreijähriger sollten die freiwerdenden Ressourcen vielmehr genutzt werden Qualitätsverbesserungen und Angebotsausweitungen vorzunehmen. Ein umfangreiches Angebot der Kinderbetreuung ist für junge Familien ein maßgeblicher Standortfaktor. Im Wettbewerb mit dem Umland ist die Kinderbetreuung einer der wichtigen Standortfaktoren um junge Familien an einen Wohnstandort zu holen bzw. sie zu halten. Dem Ausbau der unter Dreijährigen Betreuung wird dabei in Zukunft eine wesentliche Aufgabe zukommen. Wichtig ist auch in diesem Bereich auf eine regionale Ausgeglichenheit des Angebotes – sowohl quantitativ als auch qualitativ – zu achten. Schulen Wie auch die Kindertagesbetreuungseinrichtungen, sind auch die Schulen durch den Geburtenrückgang betroffen. Aus Sicht der Stadt ist hierbei in erster Linie die Frage des Erhaltes möglichst vieler Schulstandorte zu stellen. Auch im Schulbereich deutet sich eine durch den Gesetzgeber vorgegebene Ausweitung des Leistungsspektrums hin zur Ganztagsschule an. Anders als im Bereich der Kindertagesbetreuungseinrichtungen, die durch die Berücksichtigung der unter Dreijährigen Betreuung auch zah-
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lenmäßig mehr Kinder zu betreuen haben, ist die Ganztagsschule lediglich eine zeittechnische Ausweitung. Die Ausweitung der Schulen zu Ganztageseinrichtungen geht mit dem Bedarf einer Essensversorgung über Mittag und weiterer Ausstattung für den Nachmittagsbereich einher. Alternative Betreuungsformen, z.B. Arbeitsgemeinschaften, bedingen dabei z. T. andere Räumlichkeiten als sie bereits jetzt zur Verfügung stehen. Es gilt somit abzuwägen, inwieweit die entstehenden Investitionsbedarfe an allen Schulstandorten getätigt werden, oder ob angesichts abzusehender Schülerrückgänge einzelne Schulstandorte aufgegeben werden sollten. Die Aufgabe einzelner Schulstandorte würde, neben der Möglichkeit anstehende Investitionen auf die anderen Standorte zu konzentrieren, Mittel in der Gebäudeunterhaltung einsparen sowie die Gebäude, respektive die Grundstücke, für alternative Nutzungen oder Verwertungen verfügbar machen. Dem entgegen steht das Interesse, eine möglichst wohnortnahe Versorgung der schulpflichtigen Kinder zu gewährleisten, da auch dies – vornehmlich im Grundschulbereich – ein wichtiger Standortfaktor für einen Stadtteil ist. Nahversorgung Die Auswirkungen der demografischen Veränderungen auf die Nachfrage nach Infrastrukturleistungen sind vielfach noch nicht hinreichend erkannt. Klar ist aber bereits heute, dass sowohl die schrumpfende Bevölkerungszahl als auch die Altersstruktur der Gesellschaft die Güter- und Dienstleistungsnachfrage in Zukunft beeinflussen werden. Dies gilt vor allem für die wohnortnahen Infrastrukturangebote in den Stadteilen und Stadtbezirken, in denen sich die Schrumpfungs- und Alterungsprozesse sehr viel deutlicher und schneller vollziehen als auf Ebene der Gesamtstadt. In den zentralen Citybereichen werden die demografischen Auswirkungen auf die Infrastruktur vielfach überlagert durch konjunkturelle Aspekte, andere Konsumgewohnheiten und neue Produkte, wenngleich auch hier durch die Alterung der Gesellschaft andere Konsum – und Verhaltensmuster erkennbar werden. Insbesondere die wachsende Gruppe der jungen, aktiven Älteren ist es gewöhnt, qualitativ hochwertige und hochpreisige Waren und Dienstleistungen einzukaufen. Stadtmarketinginitiativen des Landes Nordrhein-Westfalen bieten hier einen Hebel, um die Werbung für die Innenstädte auch auf diese Klientel aktiv zu erweitern. In einigen Stadtmarketingkonzepten wird diese zukunftsgewandte Komponente auch bereits aufgenommen: Erkennbare Sicherheit (z.B. durch ansprechbares Wachpersonal) in der Innenstadt, kostenlose Transportmöglichkeiten für die Einkäufe, kurze Wege, gut ausgebauter Nahverkehr
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und Traditionsgeschäfte sind die Pluspunkte, die Innenstädte im Fokus behalten müssen, um auch das ältere Kundenklientel an diese Einkaufs- und Verweilorte in der Innenstadt zu binden. Für die Wohnquartiere lassen sich dagegen keine allgemeingültigen Ableitungen treffen. In einem Wohnquartier der 50er und 60er Jahre, das sowohl durch eine schrumpfende Bewohnerzahl (aus den Familienhaushalten sind vielfach ältere Einund Zweipersonenhaushalte geworden) als auch durch eine Alterung der Bevölkerung gekennzeichnet ist, ergeben sich andere Infrastrukturnachfragen als für ein wachsendes Einfamilienhausquartier am Rande der Stadt. Dennoch lassen sich aus dem demografischen Wandel für die wohnortnahe Infrastrukturnachfrage einige allgemeingültige Aussagen treffen: • die zunehmende Alterung der Bevölkerung unterstützt das Konzept einer wohnstandortnahen Verbrauchsgüterversorgung, hier ist insbesondere mit einem Zusatzangebot von Lieferdiensten zu rechnen. Für den Einzelhandel bedeutet dies, Serviceleistungen zu integrieren. Bisher eigenständige, aber zukünftig nicht mehr allein tragfähige Angebote müssen zwangsläufig zusammengelegt werden, sofern sie weiter bestehen sollen. • der gesamtgesellschaftliche Wandel hat nicht nur die Alterung und Schrumpfung der Bevölkerung, sondern auch ein Auffächern verschiedenster Lebensstilmuster zur Folge. Für kleinteilige Einzelhandelsstrukturen ergeben sich aufgrund einer raschen Anpassungsfähigkeit klare Wettbewerbsvorteile. • Nicht nur Menschen, die aufgrund ihres Alters in ihrer räumlichen Mobilität eingeschränkt sind, schätzen die wohnstandortnahe Lebensmittelversorgung. In ihrem Aktionsraum eingeschränkt sind ebenso Alleinerziehende, „Geringverdiener“ oder auch Kinder und Jugendliche. Die Versorgung im Nahbereich der eigenen Wohnung aber insbesondere auch in der Nähe der Arbeitsstätte wird von allen Konsumenten als besonders wünschenswert eingestuft. Bspw. können sog. Mini-Märkte diese Nische bedienen und können so zur Steigerung der Qualitäten eines Standortes erheblich beitragen. Die Effekte, die sich aus dem demografischen Wandel ergeben, müssen mit der Bevölkerung kommuniziert und in realistische Strategien umgesetzt werden. Es muss ein Bewusstsein dafür geschaffen werden, dass die Bevölkerung mit ihrem Konsumund Nachfrageverhalten zentral über den Erhalt der wohnortnahen Infrastruktur insgesamt entscheidet.
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Hierfür sind langfristige und belastbare Prognosen für alle Aspekte der öffentlichen Infrastruktur notwendig. Dazu fehlt es mitunter noch am ersten Schritt, der kontinuierlichen Datenerhebung und –aufbereitung. Um zu optimalen Infrastrukturangeboten zu gelangen, ist eine differenzierte Bedarfsermittlung notwendig verbunden mit dem Aufbau von entsprechenden Beobachtungssystemen und Datenbanken, die eine differenzierte räumliche Analyse ermöglichen. Dienstleistungen für ältere Menschen Dienstleistungen für ältere Menschen umfassen wesentlich mehr als Betreuungsund Pflegebedarfe von meist hochaltrigen älteren Menschen und sind auch nicht an bestimmte, hochspezialisierte Wohnformen geknüpft. Die meisten Dienstleistungen werden von denjenigen älteren Menschen nachgefragt, die in ihrer normalen, angestammten Wohnung leben. Zu den Leistungen zählen: Security-Leistungen, Gartenpflege, Einkaufsdienste, Haushaltshilfe, technische Hilfe, Schneeräumen, Betreuung etc., die aus sehr individuellen Bedürfnissen entstehen. Die Nachfrage konzentriert sich dabei nicht nur auf die abgesicherten und wohlhabenden Senioren, sondern umfasst zunehmend auch Senioren mit mittleren Renteneinkommen. Aus aktuellen Befragungen des InWIS von älteren Menschen ist zudem bekannt, das die potentielle Nachfrage nach wohnbegleitenden Dienstleistungen ca. viermal so hoch ist wie die momentane Inanspruchnahme: Rund ein Drittel aller Haushalte hat Interesse an wohnbegleitenden Dienstleistungen; hohes Interesse zeigt sich hierbei sowohl bei den Hochaltrigen, als auch bei „jungen“ Älteren; in beiden Fällen ist die Nachfrage bei den Singles besonders hoch. Ärzte Ein ganz sensibler Bereich der wohnungsnahen Infrastruktur ist die Erreichbarkeit eines Arztes. Während für Spezialisten, z.B. Zahnärzte, durchaus weitere Strecken in Kauf genommen werden, ist das Vorhandensein eines Allgemeinmediziners in Wohnortnähe für viele Mensche ein wichtiger Standortfaktor. Dieser Wunsch der Bevölkerung steht vielerorts im Gegensatz zum Wunsch der praktizierenden Ärzte, die eine möglichst zentrale Lage ihrer Praxis mit dem Ziel eines möglichst großen Kundenstammes präferieren. Die Erfüllung dieser Präferenzen hätte aber eine weitere Konzentration der Ärzteschaft auf die ohnehin gut ausgestatteten zentralen Lagen Wittens und eine deutliche Schwächung der Wohnqualität der Außenbereiche zur Folge. Die Einflussnahmemöglichkeiten der Stadt auf diese Entwicklung sind begrenzt, da sie den Ärzten nicht weisungsbefugt sind. Dennoch existieren Handlungsansätze um ein weiterhin flächendeckendes Angebot an Allgemeinärzten zu gewähr-
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leisten. Hierfür muss frühzeitig der Dialog mit den einzelnen Ärzten gesucht und Hilfsbereitschaft bei den etwaigen Problemen und Wünschen angeboten werden. Erfahrungen aus anderen Städten und Kommunen zeigen, dass bereits der Kontakt und das damit ausgestrahlte Signal der Akzeptanz und Wertschätzung der Arbeit vor Ort zu einer höheren Standortbindung führen. Darüber hinaus ist die Stadt in ihrer Funktion als Koordinator und Vermittler durchaus in der Lage bei der Lösung von Standort- oder Mietpreisproblemen zu helfen. Neben der Stadt haben beispielsweise auch die Wohnungsunternehmen ein berechtigtes Interesse einen Arzt vor Ort zu erhalten. Mangelnde Rendite einer Praxis aufgrund ihrer peripheren Lage kann so beispielsweise durch die Bereitschaft zu Mietpreisnachlässen ausgeglichen werden.
1.3.
Zusammenfassung der Zielgruppenanalyse
Die größte Zielgruppe des Wittener Wohnungsmarktes sind auch in der Zukunft ältere Haushalte. Es gilt sich auch in Zukunft verstärkt den Nachfragepräferenzen dieser Zielgruppe zu widmen, die in der Vergangenheit augenscheinlich nicht immer adäquate Wohnraumangebote in Witten vorgefunden hat. Von der Normalwohnung über altersgerechte und betreute Wohnungen bis hin zu den institutionalisierten Wohnformen (Pflegeheimen) ist prinzipiell mit einem Marktwachstum zu rechnen. Mit einigem Abstand folgen Junge Alte, Singles und Familien. Während Single- sowie Familienhaushalte zwar auch weiterhin einen bedeutenden Marktanteil darstellen werden, aber zahlenmäßig weiter an Bedeutung verlieren werden, wird die Anzahl der Haushalte der sog. Jungen Alten noch weiter steigen. Alle wichtigen Zielgruppen werden dabei zukünftig nach tendenziell großen Wohnungen verlangen – zwischen 62 m² für einen Singlehaushalt mit einem Einkommen zwischen 1.100 und 2.600 Euro und gut 90 m² für eine Familie mit einem Einkommen zwischen 2.600 und 4.000 Euro bzw. bis zu gut 122 m² für Paarhaushalte mit einem Einkommen von mehr als 4.000 Euro. Auch in Bezug auf die Ausstattung der Wohnungen, die Qualität des Mikrostandortes (insbesondere die Sozialstruktur) werden hohe Qualitätsansprüche gestellt. Zunehmend werden auch Serviceaspekte bzw. die Möglichkeit, wohnungsnahe Dienstleistungen in Anspruch nehmen zu können, in den Vordergrund treten. Kleinere Wohnungen – insbesondere mit Qualitätsdefiziten – geraten unter Druck und werden in Zukunft auch bei hoher Qualität nur auf eine geringe Nachfrage treffen. Sie werden lediglich noch von jungen Starter-Haushalten und einkommensschwachen Haushalten nachgefragt. Hier ist der Mietpreis der kritische Faktor. Dies gilt in naher Zukunft für alle Wohnungen, die weniger als 55 m² Wohnfläche haben.
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Die Gruppe der jungen Starter-Haushalte wird in Witten bis zum Jahr 2020 noch leicht steigen. Siedlungen mit hohem Altersdurchschnitt werden in eine Phase mit stark steigender Fluktuation geraten. Die freiwerdenden Wohnungen werden dann aber nicht, wie vielfach fälschlicherweise unterstellt wird, wieder von älteren Haushalten bezogen. Aufgrund der geringen Größe der Wohnungen werden sie oftmals nur dann eine Chance am Markt haben, wenn sie sehr preiswert angeboten werden. Angesichts möglicher Wohnungsbedarfe in der Gesamtstadt, welche lediglich durch den Ersatz nicht mehr nachfragegerechter Wohnungen getragen werden, sind es diese Wohnungen, die es gilt kritisch zu überprüfen. Statt eine Wiedervermietbarkeit über Preisabschläge herzustellen, bieten sich diese Wohnungen u. U. für umfangreichere Erneuerungsmaßnahmen an. Wohnungszusammenlegungen, evtl. auch teilweise Abrisse, energetische Modernisierungen und Wohnumfeldmaßnahmen können so das Quartier selber erneuern, die Qualität der Wohnungen der aktuellen Nachfrage anpassen und helfen den Wohnungsmarkt der Stadt Witten zu stabilisieren. Die Nebenkosten stellen bereits heute einen maßgeblichen Faktor für die Attraktivität einer Wohnung dar. Mit Einführung des Energiepasses steht zu erwarten, dass dieses Qualitätsmerkmal noch wichtiger werden wird. Bestände mit schlechtem energetischem Zustand werden daher verstärkt unter Druck geraten. Eine Marktgängigkeit über eine Absenkung der Nettokaltmiete ist bei den bereits heute vielfach vergleichsweise geringen Mietpreisen bei diesen Beständen in der Regel nur bedingt zu realisieren, so dass die Möglichkeiten kostenverträglicher Energieeinsparinvestitionen geprüft werden müssen. Analog zu der Vorgehensweise in den Siedlungen mit einer überalterten Bewohnerstruktur und vielfach zu kleinen und unzeitgemäßen Grundrissen, sollten auch die energetisch sanierungsbedürftigen Bestände auf Möglichkeiten des Wohnungsrückbaus überprüft werden. Einkommensstarke Haushaltstypen fragen Nischenangebote nach, die allerdings quantitativ begrenzt sind und hochspezialisiert auf die Bedürfnisse der jeweiligen Zielgruppe zugeschnitten sein müssen (z.B. Lofts). Bisher mangelt es Witten an diesen spezialisierten Nischenangeboten. Gerade die einkommensstarken Haushalte sollten jedoch, wenn möglich, am Standort Witten gehalten werden. Im Hinblick auf die Wohnstandortpräferenzen der Wohnungsnachfrager wird neben der ausschlaggebenden Makrostandortlage „Stadtteil” auch innerhalb der Stadtteile nach Mikrostandortlage differenziert: Wohnungen, die bspw. an Durchgangsstraßen gelegen sind, werden sich vergleichsweise schlechter vermieten lassen. Die vorrangige Bedeutung des Stadtteils bei der Vermietung führt jedoch dazu, dass sich Wohnungen auch mit einem geringeren Modernisierungsstandard in bestimmten Stadttei-
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len, die als gute Wohnlagen charakterisiert werden, gut vermieten lassen, allerdings nur zu einem entsprechend günstigeren Preis. Damit ist neben dem entscheidenden Vermietungskriterium, dem Stadtteil, das zweitwichtigste Vermietungskriterium angesprochen: Eine angemessene Relation zwischen dem Mietpreis und der Qualität der Wohnung.
1.4.
Handlungsempfehlungen zur Anpassung des Mietwohnungsangebotes an qualitative Veränderungen der Nachfragestruktur
Im Folgenden werden die zukünftigen Wohnpräferenzen einzelner Nachfragegruppen auf dem Wittener Wohnungsmarkt benannt, die bei der Weiterentwicklung des Wohnungsangebotes zu beachten sind. Haushalte mit geringem Einkommen • Der Wohnungsanbieter, dessen Zielgruppe (unter anderem) einkommensschwache Haushalte sind, kann mit einer konstanten Nachfrage rechnen. Er muss sich dabei auf eine wachsende Gruppe von Alleinerziehenden einstellen, die eine Wohnlage mit guter Infrastruktur benötigen. Dagegen wird die Gruppe der einkommensschwachen Singles abnehmen, was für eine nachlassende Nachfrage bei Kleinstwohnungen spricht. • Um langfristig ein ausreichendes Wohnungsangebot für die Wittener Haushalte mit geringem Einkommen sicherzustellen, ist zukünftig ein vom Umfang her gleich bleibender Bestand an preiswerten Wohnungen durch moderate Modernisierungsmaßnahmen bzw. durch Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zu erhalten. • Die Wohnungen sollten jeweils ein Zimmer mehr aufweisen als Personen im Haushalt leben, d.h. die Möglichkeit getrennter Funktionsbereiche aufweisen. Bei der Wohnungsmodernisierung sollten daher kleine Einraumwohnungen mit bis zu 39 Quadratmeter Wohnfläche zusammengelegt werden, da sie vielfach nicht mehr den Wohnansprüchen genügen werden. • Bei der (Teil-)Modernisierung von Wohnungen ist zu berücksichtigen, dass auch die Ansprüche einkommensschwacher Mieter an den Ausstattungsstandard der Wohnungen wachsen werden. Dies bezieht sich auf eine Erneuerung von alten Fliesenbelägen, den Wunsch nach einer vollwertigen Küche statt einer Kochnische, isolierverglaste Fenster, Balkon oder Loggia.
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Singlehaushalte mit geringem Einkommen • Für diese Zielgruppe sind Mietwohnungen mit einer Wohnfläche von ca. 50 m² bereitzustellen. Die Wohnungen sollten 1 ½ bis 2 Wohnräume zuzüglich Küche und Duschbad aufweisen, evtl. wird auch eine Kochnische akzeptiert. Einraumwohnungen werden zukünftig kaum mehr nachgefragt. • Speziell für die Gruppe der Berufsstarter (Auszubildende, Studenten) ist die Unterbreitung von attraktiven Wohnungsangeboten durch eine gezielte überregionale Werbung – z.B. im Internet und Szenezeitschriften – anzuraten. Als erfolgreich haben sich hierfür andernorts bereits Strategien von Wohnungsunternehmen erwiesen, die in zentralen Standortlagen Wohnungen zu einem Pauschalangebot (all inclusive) sowie für einen konstanten Mietpreis für die Dauer der Ausbildung anbieten. Kinderreiche Familien5 mit geringem Einkommen • Um den Wohnbedarfen dieser Haushalte gerecht zu werden, vor allem im Hinblick auf notwendige Frei- und Spielflächen, sollte dieses Wohnungsangebot vorrangig durch Neubau von öffentlich geförderten Mieteinfamilienhäusern geschaffen werden. Die Gebäude sollten mindestens 5 Zimmer einschließlich vollständigem Bad und Wohnküche aufweisen. • Zu empfehlen ist, die Gebäude in bestehende Siedlungsbereiche räumlich einzustreuen, um die Integration dieser Familien in ein nachbarschaftliches Umfeld zu erleichtern. Zudem ist bei der Wohnstandortlage auf eine gute Nahversorgungsinfrastruktur und ein kinderfreundliches Wohnumfeld zu achten. Haushalte mit mittlerem bis hohem Einkommen • Wer als Wohnungsanbieter Wohnraum für einkommensstärkere Haushalte in Witten bereitstellt bzw. bereitstellen möchte, wird sich in Zukunft einem zunehmenden Wettbewerb stellen müssen. Dies wird alle Segmente – den Mietwohnungsbau und den Eigentumssektor – betreffen. Ausstattungsstandards und Lagequalitäten werden mehr denn je bei diesen Zielgruppen über die Vermietbarkeit einer Wohnung entscheiden. • Familiengerechte Wohnungsgrundrisse und –größen werden durch die nachlassende Nachfrage von Familien mit mittleren und hohem Ein5
Die Formulierung „kinderreich“ bezieht sich hierbei ausdrücklich nicht auf die im Wohnungsbauförderrecht vorgenommene Definition von „kinderreich“ als Familien mit vier und mehr Kindern, sondern vielmehr auf das in den Sozialwissenschaften und der allgemeinen Umgangssprache vorliegende Verständnis von Familien mit mehr als zwei Kindern.
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kommen an die Wohnpräferenzen kleinerer Haushalte mit steigendem Wohnflächenbedarf angepasst werden müssen, z.B. durch die Zusammenlegung von kleinen Wohnräumen zu einem großen Wohn- und Essbereich. • Single- und Paarhaushalte – zunehmend trifft dies auch wieder auf Familienhaushalte zu – bevorzugen innenstadtnahe Wohnquartiere mit einem guten Image, einer guten Infrastrukturausstattung und einer vorteilhaften Mikrostandortlage sowie Altbauwohnungen aus der Gründerzeit und Neubauwohnungen. • Bei der Bereitstellung von Wohnungen für diese Zielgruppen ist zu beachten, dass die Wohnungen zwar bezahlbar sein, aber auch hohen qualitativen Ansprüchen genügen müssen: Erneuertes Bad, Fliesen und Fenster sowie ein Balkon gehören zum Standard. Gewünscht werden eine Gegensprechanlage (um gewisse Zugangssicherheit zu den Wohnungen zu gewährleisten) sowie eine Einbauküche. • Im Hinblick auf die Wohnungsgröße ist bei dieser Zielgruppe zu beachten, dass die Raumanzahl die Zahl der Personen im Haushalt um ein Zimmer übersteigen sollte, da oft ein Arbeitszimmer benötigt wird.
1.5.
Handlungsfeld Entwicklung der Innenstadt
Innenstädte haben für die Wahrnehmung der Städte und für deren Attraktivität eine große Bedeutung. Angesichts des gesellschaftlichen Wandels und der demografischen Entwicklungen hat eine Veränderung im Wertgefüge unterschiedlicher Wohnpräferenzen eingesetzt. Anders noch als zur Zeit erheblicher Suburbanisierung – damit sei vereinfacht jede Bewegung aus dem Zentrum an die Peripherie verstanden – ist die urbane Innenstadtlage verstärkt in Konkurrenz zum Einfamilienhausstandort im Grünen getreten. Der letztgenannte hat weiterhin seine Berechtigung, aber älter werdende Menschen haben den Wert einer guten infrastrukturellen Ausstattung erkannt und streben aus den Vorortsiedlungen zurück in die Innenstädte, in denen differenzierte Infrastrukturangebote mittel- bis langfristig tragfähig aufrecht erhalten werden können. Zugleich wurden dort unterschiedliche, neue Wohnprodukte entwickelt, wie bspw. Townhouses mit dreieinhalb Geschossen, mit denen der scheinbare Gegensatz zwischen verdichteten Bauformen in der Innenstadt gegenüber aufgelockerten Eigenheimsiedlungen aufgehoben wurde. Diese Entwicklung kommt einer Renaissance innerstädtischen Wohnens gleich. Die von den 27 europäischen Stadtebauministern im Mai dieses Jahres beschlossene Charta von Leipzig, die in der Tradition der Charta von Athen steht, hebt die Bedeutung der Städte hervor und macht sich insbesondere für vitale (Innen-)Städte stark.
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Aber oftmals fehlen die Voraussetzungen, um Rückkehrern in die Innenstadt oder Menschen, die mit angemessenem oder gar hohem Wohnkomfort in der Innenstadt leben wollen, einen hohe Attraktivität zu bieten und gegenüber Klein- und Mittelstädten konkurrenzfähig zu sein. Diese Situation zeigt sich auch in Witten: Der Wiederaufbau nach den kriegsbedingten Zerstörungen hat das Gesicht der Innenstadt und das der angrenzenden Wohnquartiere geprägt. In den 1950er Jahren sind wesentliche Teile der Innenstadt errichtet worden. Dementsprechend sind Wohnungen entstanden, die unter dem Eindruck der damaligen Mangelsituation und den damals geltenden Wohnungsbauförderrichtlinien gebaut worden sind. Sie können den heutigen Wohnvorstellungen immer weniger Rechnung tragen. Der Bedarf, die Wohnungsbestände sowohl was Grundrissgestaltung und Ausstattung, aber auch was die energetische Beschaffenheit betrifft, an die heutigen Verhältnisse anzupassen, ist sehr groß. Aber aufgrund der dispersen Eigentümerstruktur in den innerstädtischen Wohngebieten von Witten sind die Steuerungsmöglichkeiten für eine zielgerichtete Aufwertung, die Hand in Hand mit der Stadtentwicklung vollzogen werden muss, sehr gering. Es droht aber die Gefahr, dass die Innenstadt als Wohnstandort an Wettbewerbsfähigkeit einbüssen wird, wenn mittel- bis langfristig keine Aufwertung herbeigeführt werden kann. Dann kann es sein, dass frei werdende Wohnungen selbst in den Innenstadtquartieren von der Nachfrage nicht mehr akzeptiert werden, da sie den heutigen Wohnansprüchen nicht genügen und zunehmende Leerstände die Folge sein werden. An dieser Stelle ist es heute wichtig, bereits Initiativen in Gang zu setzen, um die Qualität des Wohnens in der Innenstadt zu erhöhen. Dies kann durch Wohnumfeldmaßnahmen geschehen, die an den Defiziten ansetzen und zu einer Verbesserung der Situation beitragen können. Das Grundproblem, dass erhebliche Investitionen in die Wohnungsbestände bei privaten Eigentümern ausgelöst werden müssen, kann damit nicht behoben werden. Es ist ein erster Schritt, auf Flächen wie dem Busbahnhof qualitätsvolle neue und zeitgemäße Wohnangebote zu schaffen, die die Innenstadt auch für neue Zielgruppen attraktiv machen. Die Wohnbebauung stellt eine große Chance und einen Leuchtturm dar, wie man sich in Witten die Wohnangebote der Zukunft vorstellt. Die Prinzipien, die dort umgesetzt werden, werden auch auf die zukünftigen Entwicklungen abfärben – positiv wie negativ. Neben dieser augenfälligen Fläche sollten weitere Brachflächen oder andere mindergenutzte Flächen identifiziert werden, auf denen qualitätsvoller Wohnungsbau
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möglich erscheint. Das Potenzial ist in der Wittener Innenstadt dem Augenschein nach jedoch begrenzt. Entscheidend ist es daher, im Bestand zu einer Aufwertung zu gelangen. Ein Element einer auf Nachhaltigkeit angelegten Strategie sollte es sein, Innenstadtbereiche mit gutem Entwicklungspotenzial – insbesondere nördlich, westlich und östlich der Innenstadt gelegen – zu identifizieren, räumlich abzugrenzen und dort tragfähige Strukturen für eine längerfristige Aufwertungsstrategie aufzubauen. Dies kann nur über den Zugang zu den privaten Eigentümern gelingen, wobei die wohnungswirtschaftlichen Akteure dort mit einzubeziehen sind, wo sie über Wohnungsbestände verfügen oder ein Interesse an einer zielgerichteten Entwicklung besitzen. In Innenstadtbereichen mit guten Entwicklungsvoraussetzungen, sogenannten vorrangigen Entwicklungsbereichen/Vorrangbereichen oder Schwerpunktbereichen, könnten Housing Improvement Districts (HIDs, auf der Grundlage von § 171 f BauGB – Private Initiativen zur Stadtentwicklung) oder ähnliche Strukturen aufgebaut werden, die als formale Organisationen einen verlässlichen Rahmen für gemeinsames, aufeinander abgestimmtes Handeln schaffen sollen.6 In diesen Bereichen sollten nachfrage- und zielgruppengerechte Entwicklungsstrategien kleinteilig auf der Ebene von Gebäuden- und Wohnungsbeständen erarbeitet, werden wobei die individuelle Situation der Eigentümer notwendigerweise in die Überlegungen mit einbezogen werden muss. Ziel wird es sein, durch eine kleinteilige Entwicklung Kristallisationspunkte zu schaffen, von denen ausgehend eine räumlich breiter angelegte Aufwertung realisiert werden kann. Dieses Vorgehen erfordert jedoch eine Konzentration auf wichtige Bereiche, damit die anfangs getroffenen Einzelmaßnahmen für die Öffentlichkeit sichtbar werden und die damit verfolgte Entwicklungsstrategie rasch für die Allgemeinheit erkennbar wird. Es ist hierbei wichtig, dass die unterschiedlichen Nutzungen – Arbeiten, Freizeit und Wohnen – als integrale Bestandteile einer Entwicklungsstrategie begriffen und aufeinander abgestimmt werden. Zugleich sollten Voraussetzungen geschaffen werden, um innovative Wohnprojekte, bspw. sozial integrative Wohnprojekte, in Akteursverbünden zu realisieren.
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Die Landesregierung Nordrhein-Westfalen hat sich bislang nicht entschließen können, von den Regelungsmöglichkeiten des § 171 f BauGB Gebrauch zu machen und ein sogenanntes HIDGesetz als Legitimationsgrundlage und formalen Rahmen für formale Strukturen in Wohngebieten zu erlassen. Zunächst werden auf der Grundlage von Modellprojekten Erfahrungen gesammelt. Es ist jedoch möglich, auf privatrechtlicher Basis – ähnlich wie bei den in NordrheinWestfalen für Gewerbestandorte verbreiteten Immobilien-Standort-Gemeinschaften (ISG) – erste Vereinbarungen zu schaffen und damit einen zeitlichen Vorlauf zu gewinnen.
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1.6.
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Handlungsfeld Erneuerung des Wohnungsbestandes
Wie bereits ausgeführt, ist die Suche nach Lösungen für die identifizierten Handlungsfelder ein kontinuierlicher Prozess, so dass in diesem Gutachten keine abschließenden Handlungsempfehlungen für einzelne Standorte ausgesprochen werden. Dennoch können allgemeine Lösungsansätze für bestimmte Konstellationen benannt werden, auf die im Rahmen der Lösungssuche zurückgegriffen werden kann. Modernisierungsstrategie für Wohnungen der 50er bis 70er Jahre Die Wohnungen dieser Jahrgänge weisen erfahrungsgemäß die größten Modernisierungsdefizite auf. Die Modernisierungsbedarfe beziehen sich vor allem auf die Ausstattung der Wohnung, die Veränderung des Wohnungszuschnittes und auf die Beseitigung von Defiziten am Gebäude. Insbesondere auch der energetische Zustand dieser Gebäude ist vielfach schlecht, was sich durch die daraus entstehenden hohen Nebenkosten negativ auf die Attraktivität auswirkt. Die notwendigen Handlungsstrategien bei der Erneuerung des Wohnungsbestandes sind an den teilräumlichen Veränderungen in der Struktur der Wohnungsnachfrage auszurichten, um eine Nachhaltigkeit in der Wirtschaftlichkeit der zu tätigen Investitionen bzw. bei der Vermietbarkeit der Wohnungen zu erzielen. Zu den Rahmenbedingungen gehören die Veränderungen in den Haushaltsstrukturen, den Wohnbedarfen und der Kaufkraft der Haushalte sowie die Berücksichtigung der jeweiligen Standortgunst der Bestände aus der Perspektive wohnungssuchender Haushalte. Bei der Bewertung der Modernisierungsmöglichkeiten sollte das Mietniveau der Stadt berücksichtigt werden. Umfassende Modernisierungen bis hin zu Wohnungszusammenlegungen und Grundrissveränderungen, die neubaugleiche Kosten verursachen, lassen sich nur an wenigen, qualitativ hochwertigen Standorten rentierlich darstellen. Für den Bestand der 50er Jahre lassen sich folgende Handlungsansätze verfolgen: •
Die Fortsetzung der Modernisierung des Wohnungsbestandes in ausgewählten Wohnquartieren (gute Standortqualitäten, zielgruppengerechte und damit zukunftsfähige Wohnungszuschnitte)
•
Wohnungszusammenlegungen, Grundrissveränderungen (Wohnungen für Familien durch Zusammenlegung von zwei ca. 50 m² großen Wohnungen), idealerweise mit Gartenzugang und Schaffung individuell nutzbarer Gartenbereiche, Standort: innerstädtische, urbane Lage mit guter Infrastrukturausstattung, um sich von der Konkurrenz durch Rei-
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heneigenheime abzusetzen. Dies schließt Standorte in den Stadtteilzentren mit ein. •
Abriss/Rückbau: Konzentration auf Bestände mit schlechter Qualität: unmodernisierte Bestände aus der Zeit Anfang der 50er Jahre, Kleinwohnungen, an unterdurchschnittlich bewerteten Standorten. Der Abriss einzelner Bestände bietet dabei Handlungsspielräume zur Steigerung der Wohn- und Aufenthaltsqualitäten (z.B. Schaffung attraktiver Gemeinschaftsflächen) im gesamten Quartier.
Die verschiedenen Handlungsfelder stehen je nach Stadtteil mit unterschiedlichem Gewicht nebeneinander, bei Problemkumulationen müssen sie zur Aufwertung und Stabilisierung der Siedlungen bzw. Stadtteile häufig ineinander greifen. Der Abbau von Überkapazitäten, die Lösung sozialpolitischer Versorgungs- und Integrationsprobleme, die Anpassung bzw. Modernisierung der Wohnungsbestände, die (Weiter-)Entwicklung der wohnungsnahen Infrastrukturen stellen Herausforderungen dar, die von den einzelnen Akteuren nur zusammen bewältigt werden können. Die Aufwertung ganzer Stadtteile erfordert koordinierte Strategien etwa zwischen Wohnungsunternehmen und Kommune. Diese Strategien können Erfolg versprechend in den Beständen der 1960er Jahre umgesetzt werden, wenn die Ausgangsbedingungen – insbesondere die wohnungswirtschaftlichen Defizite – im gleichen Maße wie in den 1950er Jahre Beständen auftreten. Handlungsansätze zum Abbau des Wohnungsleerstandes Angesichts eines entspannten Wohnungsmarktes in Witten und der voraussichtlich zu erwartenden Nachfragerückgänge in bestimmten Stadtteilen ist mit einem teilräumlich konzentrierten Anstieg von vermietungsbedingten Leerständen zu rechnen. Dies betrifft vor allem belastete Mikrolagen, die in der Lagegunst von wohnungssuchenden Haushalten eher am unteren Ende stehen. Um die Aufwertung und Stabilisierung dieser Lagen zu fördern, ist der Abbau von vermietungsbedingten Wohnungsleerständen von entscheidender Bedeutung. Angesichts bestehender Leerstände in bestimmten Mikrolagen sowie der Erwartung, dass der Wohnungsmarkt in den nächsten Jahren allgemein weiterhin entspannt bleiben wird, ist ein gewisser Umfang an zielgerichtetem Wohnungsrückbau (wobei damit nicht zwangsläufig der Abriss gemeint ist) unvermeidlich. Demgegenüber stehen Bedarfe in bestimmten Lagen und Wohnungsmarktsegmenten. Für die Entscheidung über einen Rückbau von Wohngebäuden und Wohnungen können folgende Kriterien zu Grunde gelegt werden:
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•
Unmodernisierter Zustand der Wohnungen, Modernisierungsbedürftigkeit von Wohnungen und Gebäuden,
•
Komplexer Wohnungsbau – hochverdichteter Geschosswohnungsbau (bauliche Mängel, hohe Betriebskosten)
•
ungünstiger Makro- und Mikrostandort,
•
geringe Zielgruppeneignung der Wohnungen: •
Eine geringe Zielgruppeneignung gilt zukünftig für Wohnungen unter 39 Quadratmeter Wohnfläche, die zum großen Teil nicht mehr den Ansprüchen der Nachfrage im Hinblick auf Funktionstrennung und Wohnflächenkonsum gerecht werden. Sofern dies bautechnisch und ökonomisch sinnvoll ist, bieten sich für diese Wohnungen z.B. Wohnungszusammenlegungen an.
•
Eine geringe Zielgruppeneignung gilt zukünftig auch für große, familiengerechte Mietwohnungen ab 85 Quadratmeter Wohnfläche im Geschosswohnungsbau in den peripheren Siedlungsbereichen. Durch den erwarteten Rückgang der Familienhaushalte erwarten wir hier für die Zukunft eine verstärkte Konkurrenzbeziehung zum Eigenheim bzw. zu Einliegerwohnungen in Zweifamilienhäusern. Erfahrungen aus den neuen Bundesländern zeigen, dass auf Wohnungsmärkten mit schwacher Nachfrage und hohen Leerständen insbesondere große Wohnungen in der Peripherie auf Vermietungsschwierigkeiten stoßen.
•
Bei leer stehenden Erdgeschosswohnungen in zentraler Lage ist zu überlegen, ob eine Umnutzung in eine gewerbliche Nutzung oder für Einrichtungen der sozialen Infrastruktur – Quartiers- oder Nachbarschaftstreff – realisiert werden kann. Das Vorhandensein derartiger Infrastrukturen ist darüber hinaus – insbesondere aus Sicht von Single- und älteren Haushalten – ein positives Ausstattungsmerkmal.
•
Sofern ein sozialer Träger für seine Klientel preiswerten Wohnraum für die Umsetzung eines Wohnprojektes, z.B. betreutes Jugendwohnen, sucht, bieten sich leer stehende und unmodernisierte Gebäude bzw. auch einzelne leer stehende Wohnungen als Wohnraumpotenzial an. Das Nutzungskonzept könnte folgendes umfassen: Die Anmietung des Wohnraums durch den sozialen Träger auf Basis langfristiger Mietverträge zu günstigen Mietkonditionen, die Vereinbarung der notwendigen Modernisierungsmaßnahmen mit dem Eigentümer, die Durchführung der Modernisierung durch den sozialen Träger bzw. durch ein von ihm beauftragtes Unternehmen. Ziel der Maßnahme ist der langfristige Erhalt preisgünstigen Wohnraums für eine spezielle Mieterklientel. Die Fi-
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nanzierungsprobleme der Modernisierung sind für den neuen Träger nicht zu unterschätzen, aber es gibt praktizierte Beispiele aus anderen Großstädten, z.B. aus West-Berlin, wo Sanierungsträger auch bei schwierigen finanziellen Rahmenbedingungen Modernisierungsmaßnahmen erfolgreich durchgeführt haben. Die Aufgaben der Stadt Witten beständen in der Zusammenführung und Moderation der beteiligten Akteure und in der Bereitstellung von fachlichem Know-how zur Entwicklung und Umsetzung eines solchen Nutzungskonzeptes. Handlungsempfehlungen zur Aufwertung und Stabilisierung von Standorten mit geringer Standortgunst Das entscheidende Vermietungskriterium ist und bleibt die Wohnlage, die sich in erster Linie über die Zuordnung der Wohnung zu kleinräumigen Standorten charakterisieren lässt. Die Beurteilung der Wohnlage speist sich aus drei Faktoren: aus dem sozialen Status der Bewohner bzw. dem sozialen Umfeld, dem baulichen Erscheinungsbild und dem Gebrauchswert des Wohnstandortes. Die Unterschiede in der Standortgunst der einzelnen Wittener Quartiere werden auch in Zukunft nicht nivelliert werden können. Um jedoch zu erreichen, dass die Quartiere mit eher geringer Standortgunst wieder an Attraktivität gewinnen und um der Gefahr der Abwanderung von Haushalten mit mittleren und höheren Einkommen entgegenzuwirken, sind folgende Maßnahmen zu empfehlen: •
Für unterdurchschnittliche Standorte sind Handlungsstrategien erforderlich, die sowohl auf eine zielgruppengerechte (Teil-)Modernisierung von modernisierungsbedürftigen Wohnungen, auf die Verbesserung des Wohnumfeldes und auf eine sensible Belegungssteuerung abzielen.
•
Die Strategien zur Stabilisierung und Aufwertung der Wohnungsbestände bzw. der Standorte müssen ganzheitlich angelegt sein. Die städtebauliche Erneuerung, das wohnungswirtschaftliche Marketing und das soziale Management müssen Hand in Hand gehen.
•
Die Durchführung der Maßnahmen und die Bereitstellung von Ressourcen muss von allen Akteuren – Landesregierung durch Bereitstellung von Fördermitteln, Kommune, Wohnungseigentümer und soziale Träger – in Kooperation geleistet werden.
•
Das Modernisierungskonzept sollte auf die Schaffung eines differenzierten Wohnungsangebotes mit verschiedenen Ausstattungsstandards für unterschiedliche Nachfragegruppen zielen: vollwertige Modernisierungen für einkommensstärkere Haushalte, preisgünstige Einfach- oder
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Teilmodernisierungen bzw. öffentlich geförderte Modernisierungen für einkommensschwache Haushalte. •
Neben der Modernisierung von Wohnungen ist die Aufwertung des Wohnumfeldes von zentraler Bedeutung, um die positive Entwicklung sichtbar zu machen und die ansässigen Bewohner an ihr Quartier zu binden.
•
Die Aufwertungsmaßnahmen müssen von einer Öffentlichkeitsarbeit begleitet werden, die die Erfolge in der Verbesserung der Wohnqualität auch über das Quartier bzw. den Stadtteil hinausträgt und damit das Image der Gebiete als Wohnstandort erhöht.
Weiterentwicklung des Wohnungsbestandes im Rahmen einer nachhaltigen Stadtentwicklungsstrategie Die Weiterentwicklung von Wohnungsbeständen im Rahmen von Modernisierungskonzepten oder in Form von Maßnahmen des Stadtumbaus, die bspw. mit partiellem, nachfragekonformen Neubau verbunden sein können, ist Element einer nachhaltigen Stadtentwicklungsstrategie. In der Literatur wird die nachhaltige Stadtentwicklung häufig in Themenfelder wie Ökologie, Ökonomie, Wohnen und Mobilität untergliedert. Diese Felder haben den Charakter von Querschnittsthemen, die an verschiedenen Stellen des Masterplanes behandelt werden. Ein wichtiger Aspekt des Themenkomplexes Ökologie ist – neben der behutsamen Ausweisung von Wohnbauflächen - die Forderung nach energieeffizienten Maßnahmen sowohl im Neubau, insbesondere jedoch bei Modernisierungsmaßnahmen im Bestand. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) bietet mit einem differenzierten Anforderungskatalog einen Orientierungsrahmen für beide Maßnahmenarten. Damit ist ein hohes Anspruchsniveau formuliert worden. Eine energetische Sanierung bestehender Gebäude kann je nach Marktverfassung und Ausgangssituation im Wohnungsbestand zu hohen Energieeinsparungen führen. Trotz vielfältiger Angebote zur Finanzierung und Förderungen solcher Sanierungsvorhaben bleibt die Ressonanz der Eigentümer hinter den Erwartungen zurück. Dies ist unter anderem damit zu begründen, dass eine Übersichtlichkeit über die verschiedenen Angebote bisher nicht existiert. Hinzu kommt, dass vielen Eigentümern auf Grund der unübersichtlichen Marktsituation die Vorteile einer energetischen Modernisierung, besonders bei vermieteten Mehrfamilienhäusern nicht erkennbar wird. Für eine Senkung des Energieverbrauches und die Schaffung neuer Anreize für die Eigentümer ist es als kommunale Aufgabe zu sehen, dass unterschiedliche Strategien entwickelt werden, die wiederum das Bewusstsein schärfen und Modellvorhaben
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initiieren. Solche Strategien könnten und anderem sein die ideelle Förderung und Dokumentation von Beispiel- bis hin zu Leuchtturmprojekten durch die Stadt, eine kommunale Energieberatung von Bauherren und Investoren sowie Festsetzungen über den Einsatz von regenerativen Energien bspw. in bestimmten Baugebieten. Gerade der zuletzt genannte Aspekt wird allgemein sehr kontrovers diskutiert. Maßnahmen höherer Energieeffizienz sollten nicht dazu führen, dass Investitionen erschwert oder verhindert werden.
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2.
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Handlungsfeld soziale Wohnungsbauförderung
In der Vergangenheit gab es ebenfalls umfangreiche Förderaktivitäten im Wohnungsbestand. Allerdings ist die Nachfrage nach Förderungen mit dem Wegfall der daran gekoppelten zusätzlichen Sonderförderungen aus den Energiesparprogrammen stark zurückgegangen. Maßnahmen im Bestand werden in der Regel nur noch unter Inanspruchnahme von Fördermitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau durchgeführt. Bestand sowie zu erwartende Entwicklung Im Jahr 2005 existierten in Witten insgesamt rd. 4.300 öffentlich geförderte Wohnungen. Dies entspricht knapp 8,3 % aller Wohnungen in Witten. Die öffentlich geförderten Bestände stellen damit auch weiterhin einen erheblichen Beitrag zur Versorgung der Einwohner mit Wohnraum dar. Der Bestand an öffentlich geförderten und preisgebundenen Mietwohnungen entwickelt sich rückläufig. Seit 1996 ist die Zahl um über 46% durch das Auslaufen der Bindungen vermindert worden. Tab. 25: Jahr
Entwicklung des Bestandes an öffentlich geförderten Wohnungen 1996 – 2005 Mietwohnungen
1996
7.398
1997
7.058
1998
6.921
1999
6.867
2000
6.252
2001
5.986
2002
5.352
2003
5.084
2004
4.555
2005
3.982
Veränderung 1996 – 2005 (in %)
-46,2
Eine Betrachtung der – nach heutigen Erwartungen bezüglich des Auslaufens der Belegungsbindungen der jeweiligen Bestände – zukünftigen Entwicklung des öffent-
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lich geförderten Wohnungsbestandes zeigt, dass weitere rd. 30% des derzeitigen Gesamtbestandes in den kommenden Jahren (bis 2010) aus der Bindung fallen wird. Tab. 26:
Auslaufen der Belegungsbindung bis zum Jahr 2010
Jahr
Ende Bindungsfrist (Anzahl Wohneinheiten)
2006
609
2007
169
2008
239
2009
261
2010
52
Gesamt
1.330
Handlungsempfehlungen zur öffentlichen Wohnraumförderung •
Ein ausreichendes Angebot an günstigem Wohnraum sollte in allen Ortsteilen entsprechend der vorherrschenden Bedarfe sichergestellt werden.
•
Die Neubauförderung sollte auf die Zielgruppen Ältere und Familien ausgerichtet sein. Dies entspricht auch der Akzentverschiebung in der Wohnraumförderung des Landes NRW.
•
Im Interesse der Stadtentwicklung und der Nachhaltigkeit der Wohnungsbestände wäre eine verstärkte Förderung von Modernisierungsinvestitionen im Bestand. Während die Investoren Modernisierungsprogramme in der Vergangenheit noch intensiv in Anspruch genommen haben, sind sie heute vielfach nicht mehr bereit, die mit den Programmen verbundenen Belegungsbindungen einzugehen. Einen Schwerpunkt – neben der Beachtung zielgruppenspezifischer Merkmale wie Barrierefreiheit – muss dabei die Förderung von Investitionen zur Energieeinsparung bilden, da die Bedeutung der so genannten zweiten Miete erheblich ist. Wenn es gelingt, über Energieeinsparinvestitionen diese zu senken, steigert sich die Zukunftsfähigkeit der Bestände erheblich und stellt eine bedeutende finanzielle Hilfe für die dort wohnenden Haushalte dar.
•
In den kommenden Jahren werden große Bindungsverluste vor allem aus den in den 50er und 60er Jahren errichteten Beständen auftreten. Ein Großteil dieser Bestände ist modernisierungsbedürftig und genügt
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nicht mehr den heutigen Ansprüchen, stellt aber besonders für einkommensschwache Haushalte aufgrund der geringen Mietkosten attraktiven Wohnraum dar. Es sollte versucht werden, diesen preiswerten Wohnraum bei gleichzeitiger Ausstattungsverbesserung zu erhalten. Hierzu sollten ebenfalls Gespräche mit den betroffenen Wohnungsunternehmen über die Möglichkeit der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zur Wohnungsmodernisierung geführt werden. •
In der Modernisierung des Wohnungsbestandes ist – abgestimmt auf den Standort, den derzeitigen Ausstattungsstandard, die Wohnungsgröße und den Erhaltungszustand der Wohngebäude – ein unterschiedlicher Standard in den Modernisierungsmaßnahmen und ein darauf aufbauendes differenziertes Mietniveau zu empfehlen. Hier bietet es sich an, beispielsweise auch einmal auf den Einbau neuer Bäder zu verzichten, sofern hierin bereits ein mittleres Ausstattungsniveau besteht. Die Festlegung auf einen einheitlich hohen Modernisierungsstandard mit einem entsprechenden Mietniveau würde das Nachfragepotenzial zu stark einschränken.
•
Der zu erhaltende Bestand an un- oder teilmodernisierten Wohnungen sollte so konzipiert sein, dass er sich keinesfalls auf bestimmte Siedlungsbereiche, sondern höchstens auf die Ebene von Häuserblöcken konzentriert. Dies käme nicht nur einer differenzierten Belegungsstrategie, sondern auch den unterschiedlichen Wohnstandortwünschen der Haushalte entgegen.
•
Auch in Stadtteilen mit einer durch eine vergleichsweise geringe Kaufkraft geprägten Bewohnerschaft sind Modernisierungsmaßnahmen zu tätigen, um einerseits der Gefahr einer Abwanderung von Haushalten mit mittlerem Einkommen entgegenzuwirken, andererseits aber auch die wachsenden Ansprüche einkommensschwacher Mieter an die Ausstattungsstandards der Wohnungen zu berücksichtigen.
•
Bei dem Erhalt von preisgünstigem Wohnraum für einkommensschwache Haushalte ist zu berücksichtigen, dass auch einfache Wohnlagen akzeptiert werden, sofern der Mikrostandort keine gravierenden Nachteile aufweist, das soziale Umfeld konfliktfrei und die Wohnung eine günstige Preis-Leistungs-Relation aufweist. Sind die genannten Faktoren erfüllt, so wird auch einem Hochhaus eine höhere Präferenz als einer niedriggeschossigen Wohnanlage mit einem problematischen sozialen Umfeld eingeräumt.
•
Bei der (Teil-)Modernisierung von Wohnungen ist zu berücksichtigen, dass auch die Ansprüche einkommensschwacher Mieter an den Ausstattungsstandard der Wohnungen wachsen werden. Dies bezieht sich
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auf eine Erneuerung von alten Fliesenbelägen, dem Wunsch nach einer vollwertigen Küche statt einer Kochnische, isolierverglasten Fenstern, Balkon oder Loggia. •
Kooperationsvereinbarungen mit Wohnungsunternehmen bezüglich der Belegungsrechte. In besonders belasteten Wohngebieten sollte darüber nachgedacht werden, die Belegung auf einen Quartiersmanager – der beispielsweise durch die verschiedenen Wohnungsunternehmen an einem Standort finanziert werden könnte – zu verlagern, der für die Belegung eines abgegrenzten Gebietes eigentümerübergreifend tätig ist. Dies erfordert jedoch gemeinsame Anstrengungen bzw. ein abgestimmtes Verhalten auch der Wohnungseigentümer. Angesichts der insgesamt eher überschaubaren Bestände, welche institutionell gehalten werden, ist dieser Strategie jedoch Grenzen gesetzt.
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3.
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Handlungsempfehlungen für den Wohnungsneubau
Der zukünftige Neubaubedarf wird im Vergleich zu den vergangenen Jahren zunehmend geringer ausfallen. Zugleich wird der Ersatzbedarf für zukünftige Wohnungsabgänge durch Abrisse, Wohnungszusammenlegungen und Umwidmungen in Gewerberäume zur dominierenden Komponente des Neubaubedarfs. Der Bedarf an Wohnungsneubau auf neuen Flächen wird somit deutlich zurückgehen. Um das vorhandene Wohnungsangebot zu ergänzen und gleichzeitig im Auge zu behalten, dass die quantitativen Neubaubedarfe sinken werden, ist in Zukunft ein Neubau notwendig, der sich mehr denn je zielgruppenorientiert, d.h. an den Erwartungen, der Kaufkraft und den Wünschen der Wohnungsnachfrage ausrichtet. Ein Neubau ist in folgenden Marktsegmenten vorrangig zu empfehlen: •
Öffentlich geförderte Mieteinfamilienhäuser für Familien mit geringem Einkommen.
•
Mieteinfamilienhäuser für mobile Haushalte mit hohem Einkommen.
•
Neubau von Eigenheimen zwecks Eigentumserwerbs.
•
Neubau von Eigentumswohnungen zwecks Eigennutzung.
Darüber hinaus sollte im Interesse der Wohnungswirtschaft und auch der Stadt Witten, die sich verändernden Wohnraumbedarfe vorrangig durch entsprechende Anpassungen im Wohnungsbestand aufzufangen (durch Wohnungszusammenlegungen, Grundrissveränderungen, Modernisierungen usw.). Um der häufig bemängelten Anonymität von Siedlungsbereichen im Mietwohnungsbau, fehlenden Identifikationsmöglichkeiten für Bewohner und der mangelnden Attraktivität für Haushalte mit Kindern entgegenzuwirken, ist mehr denn je auf die Schaffung städtebaulicher Qualitäten zu achten. Folgende städtebauliche Kriterien unterstützen die Attraktivität von Neubauwohnungen im Geschosswohnungsbau: •
Das Wohnumfeld gewinnt in Relation zur Wohnung verstärkt an Bedeutung. Die Zielgruppen haben dabei unterschiedliche Präferenzen. So sind für Senioren die Sicherheit und Sauberkeit des Wohnumfeldes die beiden wichtigsten Merkmale für die Wohnstandortentscheidung. Haushalte mit Kindern legen naturgemäß einen hohen Wert auf ein kinderfreundliches Wohnumfeld, aber auch auf qualitativ gute Infrastrukturen.
•
Um Kontakte zwischen Nachbarn zu fördern und zugleich den Gebrauchswert von Freiflächen zu erhöhen, ist im Wohnumfeld die Schaffung von privaten und halböffentlichen Räumen als Aufenthalts-
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flächen für Mieter und Hausgemeinschaften anzuraten. Private Freiflächenbereiche können durch Zugänge zu einem privaten Garten bei Erdgeschosswohnungen (Mietergärten), halböffentliche Bereiche durch die Anlage von Vorgärten sowie durch eindeutig zuzuordnende Gemeinschaftsflächen geschaffen werden. •
Zur Identifikation der Bewohner mit ihrem Quartier und zur Erlangung eines hohen Gebrauchswertes sind eine abwechslungsreiche Architektur sowie ein „Ambiente“ zu schaffen, das sich durch besondere städtebauliche Qualitäten wie etwa Wohnen am Wasser bzw. durch ein lebendiges Viertel mit Mischnutzung durch Einzelhandel, Cafes, Ateliers bildet.
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4.
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Handlungsfeld Eigentumsbildung
Der Wettbewerb um die insgesamt sinkenden Nachfragepotentiale wird in Zukunft deutlich schärfer werden als in der Vergangenheit. Im regionalen Kontext betrifft dies sowohl den Wettbewerb zwischen Städten und Regionen als auch auf Mikroebene den Wettbewerb zwischen einzelnen Standorten und letztlich zwischen verschiedenen Baumaßnahmen einzelner Akteure, wie z.B. operativ tätigen Bauträgern. Für Witten wird das Potenzial für Eigentumsmaßnahmen von derzeit etwa 490 Einheiten (Neubau und Bestand) jährlich auf weniger als die Hälfte im Jahr 2020 zurückgehen. In Zukunft wird es weiterhin darauf ankommen, attraktive Baugebiete mit guter infrastruktureller Anbindung an bestehende Siedlungsgebiete, zu attraktiven Preisen und mit einem Marketing, das die anvisierten Zielgruppen anspricht, zu entwickeln. Die quantitative Prognose auf Ebene der Zielgruppen aus Teil A. dieses Gutachtens unterstellt, dass die Wohnpräferenzen und die Affinität zur Bildung von Wohneigentum in der Zukunft im gleichen Maße bestehen bleibt wie bisher. Wenn es gelingt, das Nachfragepotenzial aus klassischen Zielgruppen – auch heute erwerben überwiegend Familienhaushalte ein Eigenheim – dadurch zu steigern, dass neue Zielgruppen für die Bildung von Eigenheimen gewonnen werden können, so kann das von uns geschätzte Volumen gesteigert werden (siehe hierzu auch die qualitativen Aspekte im folgenden Kapitel).
4.1.
Aspekte der Eigenheimnachfrage
Die wichtigsten Nachfragegruppen auf dem Wittener Eigenheimmarkt sind nach wie vor junge Familien mit ein bis zwei Kindern, gefolgt von den kinderlosen Paaren mittleren Alters. Die Förderung der Eigentumsbildung von jungen Familienhaushalten ist zugleich einen Maßnahme, um deren Fortzug zu verhindern und leistet einen Beitrag, die demografische Entwicklung in Witten zu dämpfen und deren negative Folgen zu mildern. Hinzu kommen – als von Wohnungsmarktexperten genannte „neue“ Gruppe von Eigentumsbildnern – Ehepaare ohne Kinder im Alter von 50 bis ca. 65 Jahren, die z.T. bereits Eigentümer eines Eigenheimes sind, sich nach dem Auszug der Kinder jedoch wohnlich verkleinern und näher an die zentralen Lagen in Witten „heranrücken“ möchten. Hinzu kommt, dass in den letzten Jahren verstärkt Menschen mit Migrationshintergrund Eigentum sowohl im Neubau, aber insbesondere auch durch den Erwerb von Bestandsobjekten gebildet haben. Zur Eigentumsbildung von
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Migranten liegen noch zu geringe Forschungserkenntnisse vor, um eine eigenständige Quantifizierung vornehmen zu können. Die allgemeine Situation auf dem Arbeitsmarkt führt verstärkt zu flexibleren Erwerbskarrieren und erfordert eine höhere Mobilität der Arbeitnehmer. Um auch in Zukunft den Wunsch nach Eigenheimen erfüllen zu können, gewinnen Eigentumswechsel für diese Gruppe von mobilen, flexiblen Nachfragern an Bedeutung. Insbesondere das Einfamilienhaus zur Miete ist ein Produkt, das von diesem Trend profitieren und in Zukunft eine hohe Nachfrage auslösen wird. Die Rahmenbedingungen für den Erwerb von Eigentum haben sich insbesondere für Schwellenhaushalte mit niedrigem Einkommen verschlechtert. Bedingt zunächst durch die Reduzierung und später den Wegfall der Eigenheimzulage und dem damit einhergehenden Kaufkraftverlust, besteht noch mehr als bisher die Notwendigkeit, kostengünstiges Bauen in Witten zu fördern. Dazu zählt auch, Formen des einfachen und des „selber Bauens“ zu fördern. Andererseits bestehen nach Expertenaussagen auch Angebotsengpässe im hochpreisigen Einfamilienhaussegment. Dies bezieht sich auf Grundstücke mit einer hohen Lagequalität in kleinteiligen Baugebieten, die in kurzer Zeit bebaut werden können und daher schnell ein Nachbarschaftsgefühl entstehen lassen. Insbesondere wenn es gelingen soll, kaufkraftstarke Gruppen in Witten zu halten bzw. sie dazu zu bewegen, ihren Wohnsitz nach Witten zu verlegen, bedarf es attraktive, nicht zu große Flächen für den individuellen Wohnungsbau.
4.2.
Das Segment der Eigentumswohnungen
Die Nachfrage nach Neubau-Eigentumswohnungen ist in den vergangenen Jahren stark zurückgegangen, was insbesondere mit der allgemeinen Marktschwäche auf dem Mietwohnungsmarkt zusammenhängt und bundesweit beobachtet werden konnte. Befragte Experten sehen auch für die Zukunft kaum eine Nachfragebelebung außer durch ältere Haushalte, die aus den Einfamilienhausgebieten in den einzelnen Wittener Stadtteilen sowie den Umlandgemeinden in die Stadt ziehen und aus dem Verkauf ihres Eigenheims eine Eigentumswohnung finanzieren. Allerdings widerspricht der prognostizierte Anstieg der Singlehaushalte dieser Einschätzung, insbesondere unter Berücksichtigung der Wohnwünsche der in diesem Haushaltstyp stark repräsentierten Lebensstilgruppen, die urbane Standorte präferieren. Als Nachfragegruppen werden Singles in der Altersgruppe 30 bis 55 Jahre sowie vor allem Singles und Paare in der Altersgruppe ab 60 Jahren zunehmen. Dieser Zu-
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wachs wird den in der Vergangenheit beobachteten Rückgang bei den Familien jedoch nicht kompensieren können, so dass von einer zukünftig verringerten Nachfrage nach Eigentumswohnungen ausgegangen werden muss. Der Neubau von Eigentumswohnungen zum Erwerb an Eigennutzer im unteren Preissegment ist nicht zu empfehlen. Diese Zielgruppe besitzt eine hohe Präferenz entweder in den Mietwohnungen oder – wenn es sich um Familienhaushalte handelt – in ein Eigenheim, wobei der Wunsch je nach Haushaltseinkommen von vielen nicht zu realisieren ist. Ein Nachfragepotenzial besteht für mittel- bis hochpreisige Eigentumswohnungen. Diese Wohnungen sollten in guter bis sehr guter und zentraler Lage errichtet werden, wobei die Geschossigkeit auf 3 bis 4 Geschosse begrenzt werden sollte. Die Gebäude sollten architektonisch anspruchsvoll geplant werden, die Wohnungen qualitativ hochwertig sein und gut geschnittene, zeitgemäße Wohnungsgrundrisse von 80 bis 100 Quadratmeter Wohnfläche aufweisen. Bereits heute ist die Gruppe der älteren Haushalte, die nach Auszug der Kinder ihr Eigenheim verlassen und an einem urbanen Standort eine Eigentumswohnung erwerben wollen, als Nachfrager am Markt deutlich wahrnehmbar (so genannte Empty Nester-Haushalte). Die Wohnungsgrößen sollten hierbei zwischen 60 bis 75 Quadratmeter für Singles und 75 bis 100 Quadratmeter für Paare liegen. Nachgefragt werden vor allem Erdgeschosswohnungen mit Gartennutzung und PenthouseWohnungen mit großzügigen Dachterrassen. Die Wohnungen selbst sollten durchgängig mit Balkon und mit Aufzug bzw. barrierefrei ausgestattet sein. Wichtig ist zudem eine verkehrsarme, aber zentrale Wohnlage mit fußläufigen Nahversorgungseinrichtungen und Anschluss an den ÖPNV. Die Architektur der Gebäude sollte ansprechend sein, sich in das städtebauliche Ensemble der Straße einfügen und ein Größe von 3 bis 4 Geschossen nicht übersteigen.
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5.
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Handlungsfeld Wohnbaulandpolitik
Die Verfügbarkeit von Bauland in unterschiedlichen Lagen und mit unterschiedlichen Qualitäten ist für den Wohnungsbau von elementarer Bedeutung. Die kommunale Bauleitplanung schafft mit der Darstellung von Wohnbauflächen im Flächennutzungsplan (FNP) und der daran anschließenden Aufstellung von verbindlichen Bebauungsplänen (B-Plan) die planungsrechtlichen Voraussetzungen, neue Flächen für den Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen. Nach § 1 Abs. 5 BauGB hat sie dabei die Aufgabe, die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung zu berücksichtigen. Die Bereitstellung von Wohnbauland ist dabei nicht nur ein wichtiges Instrument der Stadt, um den Wohnungsbedarf der eigenen Bevölkerung zu decken, sondern auch um neue Einwohner für die Stadt zu gewinnen. Angesichts der demografischen Entwicklung mit einer auch in Zukunft negativen natürlichen Bevölkerungsentwicklung behält die Bauleitplanung somit eine elementare Bedeutung für die zukünftige Entwicklung einer Stadt. Attraktive Wohnbauflächen für unterschiedliche Zielgruppen können dazu beitragen, dass Haushalte mit Eigentumswunsch in die Lage versetzt werden, in Witten bspw. ein ihren Wünschen entsprechendes Eigenheim zu erwerben oder zu errichten. Damit kann ein breit gefächertes und quantitativ ausreichendes Angebot an Wohnbauland einen wichtigen Beitrag leisten, Abwanderungen in Nachbargemeinden zu vermeiden oder zu verringern, die durch ein limitiertes Bauflächenangebot ausgelöst werden. Große und komplexe Baugebiete entsprechen laut Expertenaussagen und allgemeiner Auffassung nicht mehr den Vorstellungen der Nachfrage. Der Trend geht bereits seit mehreren Jahren in Richtung kleinteiligerer Entwicklungsmaßnahmen. Wohnbauflächen sollten nach Möglichkeit eine Größe von 50 Wohneinheiten nicht überschreiten oder aber größere Baugebiete in selbständigen Bauabschnitten entwickelbar sein. Das Angebot mehrerer, aber kleinerer Baugebiete entspricht auch den Bedürfnissen der sich weiter ausdifferenzierenden Nachfrage unterschiedlicher Zielgruppen sowohl hinsichtlich der Wohnprodukte als auch mit Blick auf die Lage. Die Wohnungsnachfrage Wittens ist durch eine hohe Vor-Ort Bezogenheit geprägt. Um diesen Bedürfnissen gerecht zu werden, sollte daher der Ansatz verfolgt werden in möglichst allen Stadtteilen kleinteilige, auf die dortigen Zielgruppen angepasste Angebote vorzuhalten. Dabei werden Siedlungstypen mit Qualitäten vergangener Zeiten wieder reaktiviert, wie bspw. neue Gartenstädte.
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Im Rahmen einer aktiven Wohnbauflächenpolitik ist es sinnvoll, bestimmte Zielgruppen besonders zu fördern, wie bspw. junge Familienhaushalte mit niedrigem Einkommen. Dies kann dadurch geschehen, dass diese Haushalte in bestimmten Baugebieten vorrangig ein Grundstück erwerben können. Ein anderer Förderbaustein besteht darin, Familien, die bestimmte Kriterien erfüllen, einen absoluten Preisnachlass auf den Grundstückspreis zu gewähren.
5.1.
Flächenbedarfe
Zur Ermittlung der zukünftigen Wohnbauflächenbedarfe gilt es, die zukünftige Nachfrage nach Bauland abzuschätzen. Grundlage für diese Abschätzungen bildet die in der Vergangenheit beobachtete Bauleistung der Stadt Witten, die erwartete Nachfrage aus den Potenzialen zur Eigentumsbildung, die erwartete Nachfrage aufgrund gestiegener Wohnflächenverbräuche der einzelnen Zielgruppen und Experteneinschätzungen über die zukünftige Entwicklung der einzelnen Segmente des Wohnungsmarktes. Wohnbauflächenbedarf durch Eigentumsmaßnahmen Zunächst erfolgt die Bedarfsberechnung für solche Wohnbauflächen, die sich aus der prognostizierten Nachfrage nach Wohneigentum ergeben. Anhand von Lebenslageindikatoren (Haushaltstyp, Alter, Einkommen) lassen sich systematisch Zielgruppen für die Eigentumsbildung bilden. Aus der Kombination der unterschiedlichen Ausprägungen ergibt sich eine Vielzahl von verschiedenen Zielgruppen, die unterschiedliche Affinitäten zur Eigentumsbildung besitzen. Die Präferenzen zur Bildung von Wohneigentum lassen sich treffsicher aus Erkenntnissen der Sozialstrukturforschung ableiten. Demnach handelt es sich bei Haushaltstypen, die eine besonders hohe Affinität zur Eigentumsbildung besitzen, um Paare und Familien mit Kindern. Hinsichtlich des Lebensalters setzt die Eigentumsbildung bei etwa 25 Jahren ein und steigt im Alter zwischen 30 und 40 Jahren besonders stark an. Besonders die Erwerber von klassischen Eigenheimen in Form von Doppelund Reihenhäusern fallen in diese Gruppe. Aber auch ältere Haushalte im Alter von 45 bis 60 Jahren treten seit einigen Jahren verstärkt in diesem Segment als Nachfrager für Eigentum auf. Diese Gruppe zieht meist Eigentumswohnungen vor, fragt aber auch Eigenheime mit einer Wohn-/Nutzfläche von bis zu 100 m² sowie kleinen Grundstücksgrößen nach. Die Erfahrung hat gezeigt, dass mit steigender Haushaltsgröße auch die Anforderungen an das durchschnittliche Haushaltseinkommen steigen, um noch Eigentum er-
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werben, oder langfristig gesichert finanzieren zu können. Bei Paaren ohne Kinder liegt der Einkommensbereich, bei dem die Bildung von Eigentum möglich ist, bei einem Durchschnittseinkommen zwischen 1.100 und 2.000 Euro pro Monat. Dahingegen benötigen Familien mit drei und mehr Kindern ein deutlich höheres Haushaltseinkommen, um den Wunsch nach Eigentum realisieren zu können. Auf Grundlage von Auswertungen aus dem Mikrozensus werden bis zum Jahr 2020 rd. 1.700 neue Wohneinheiten in Witten nachgefragt. Das Potenzial verteilt sich auf rd. 900 neu zu errichtende Eigenheime sowie rd. 800 Eigentumswohnungen. Diese Aufteilung zwischen den einzelnen Segmenten Eigenheim und Eigentumswohnungen basiert auf einer Schätzung, die auf das Inanspruchnahmeverhalten der Eigenheimzulage sowie auf die im Grundstücksmarktbericht nachgewiesenen Verkäufer von neugebauten Objekten abstellt. Dieses Anteilverhältnis ist nicht konstant, sondern unterliegt einem erheblichen Wandel. Es ist eher wahrscheinlich, dass Nachfragepotenziale, die für das Segment ETW ausgewiesen werden, im Segment Eigenheime realisiert werden.
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Tab. 27: Jahr
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Nachfrage nach Wohneigentum Gesamtpotenzial
Neubaupotenzial Neubaupotenzial, gesamt
davon EFH
davon ETW
Potenzial Bestand
2006
490
178
95
83
311
2007
454
165
88
77
289
2008
449
163
87
76
286
2009
415
151
81
71
264
2010
366
133
71
62
233
2011
321
117
62
54
204
2012
266
97
52
45
169
2013
273
99
53
46
173
2014
254
92
49
43
161
2015
230
84
45
39
146
2016
231
84
45
39
147
2017
218
79
42
37
138
2018
220
80
43
37
140
2019
215
78
42
37
137
2020
211
77
41
36
134
Gesamt
4.612
1.679
896
784
2.933
Quelle: Mikrozensus, eigene Berechnungen (mit Rundungsdifferenzen)
Der Wohnbauflächenbedarf im Eigenheimsegment wird neben der Anzahl an neu zu errichtenden Einheiten entscheidend über die mittlere Grundstücksfläche determiniert. Zur Berechnung haben wir einen Korridor zwischen 330 und 400 m² Nettobauland zugrunde gelegt.
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Tab. 28:
Szenario
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Wohnbauflächenbedarf für die Entwicklung von rd. 900 Eigenheimen
Mittlere Grundstücksgröße in m²
Nettobedarf in Hektar
Bruttobedarf (inkl. Erschließungsanteil von 25 %) in Hektar
Bruttobedarf (inkl. Mobilisierungsaufschlag von 30 %) in Hektar
Normale GRversorgung
330
29,6
37,0
48,0
Modifikation der GRversorgung bei kaufkräftigen Zielgruppen
400
35,8
44,8
58,2
Quelle: eigene Berechnungen
Für die Errichtung der berechneten Nachfrage in Höhe von rd. 900 Eigenheimen bis zum Jahr 2020 sollten zwischen 29,6 und 35,8 Hektar Nettobauland vorgehalten werden. Inklusive Erschließungsanteil von 25 % der Nettofläche ergibt sich ein Bedarf zwischen 37,0 und 44,8 Hektar Bruttobauland. Erfahrungsgemäß existieren bei Bauflächenpotenzialen Mobilisierungshemmnisse, welche die Prozesse am Wohnungsmarkt hinsichtlich ihrer Entwicklungsaussichten beeinträchtigen können. Diese Mobilisierungshemmnisse sind bei der Wohnbauflächenversorgung zu berücksichtigen, um stadtentwicklungsspezifische Entfaltungsmöglichkeiten nicht zu blockieren. Erfahrungen aus anderen Städten haben gezeigt, dass Mobilisierungshemmnisse mit einer Quote von 30 % bezogen auf das Bauflächenpotenzial ausreichend entkräftet werden. Unter Einberechnung dieser Mobilisierungshemmnisse beläuft sich der Bruttobaulandbedarf für Eigentumsmaßnahmen im Eigenheimsegment auf eine Spannweite zwischen 48,0 und 58,2 Hektar bis zum Jahr 2020. Für die Bestimmung des Bedarfes für neu zu errichtende Eigentumswohnungen nach unserer Nachfrageprognose haben wir wiederum Korridore gebildet, um die möglichen modifizierbaren Annahmen realitätskonform abzubilden. Die mittlere Wohnfläche haben wir mit 85 m² in die Berechnung einfließen lassen. Diese Größe weicht von den Durchschnittswerten für Neubauwohnungen seit dem Jahr 2000 laut Grund-
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stücksmarktbericht 2005 nach Unten hin ab7 und berücksichtigt somit bereits eine zu erwartende Zunahme in der Nachfrage durch ältere Single- sowie Paarhaushalte mit im Vergleich zu anderen nachfragenden Haushalten geringeren Ansprüchen hinsichtlich der Wohnflächenversorgung. Für die Ermittlung der Geschossfläche haben wir einen pauschalen Aufschlag von 20 % für Bewegungs- und Versorgungsflächen einberechnet, während wir hinsichtlich GRZ und GFZ mit Varianten agieren. Tab. 29:
Szenario
Wohnbauflächenbedarf für die Errichtung von rd. 800 Eigentumswohnungen8
GRZ
GFZ
Nettobedarf in Hektar
Bruttobedarf (inkl. Erschließungsanteil von 25 %) in Hektar
Bruttobedarf (inkl. Mobilisierungsaufschlag von 30 %) in Hektar
Geringe Verdichtung, geringe Geschossigkeit
0,4
1
20,0
25,0
32,5
Geringe Verdichtung, moderate Geschossigkeit
0,4
1,2
16,7
20,8
27,1
Höhere Verdichtung, geringe Geschossigkeit
0,6
1
10,7
13,4
17,4
Höhere Verdichtung, moderate Geschossigkeit
0,6
1,2
8,9
11,2
14,5
Quelle: eigene Berechnungen
Je nach Verdichtungsgrad der Geschosswohnungsbebauung für Eigentumsmaßnahmen – und somit auch differenziert nach umzusetzenden Qualitäten – werden bis zum Jahr 2020 zwischen 14,5 und 32,5 Hektar Bruttowohnbauflächen benötigt. In dieser Berechnung ist wiederum ein Aufschlag zur Entkräftung von Mobilisierungshemmnissen in Höhe von 30 % eingeflossen. Grundsätzlich wird die Auffassung vertreten, dass die zur Verfügung gestellten Wohnbauflächen ausreichend sein sollten, um eine aufgelockerte Bauweise zu ermöglichen und gegenüber dem Bestand zu einer weniger dichten Baustruktur zu gelangen.
7
8
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Witten gibt in der aktuellen Ausgabe des Grundstücksmarktberichtes 2005 die durchschnittliche Wohnfläche für registrierte Kauffälle von Wohnungseigentum ab dem Baujahr 2000 mit rd. 92 m² an. Der Berechnung liegen folgende Annahmen zugrunde: Die mittlere Wohnfläche wird mit 85 m² einberechnet, der Aufschlag zur Berechnung der Geschossfläche beträgt 20%
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Zwischenfazit: Für Eigentumsmaßnahmen ist innerhalb des Prognosezeitraumes ein Bruttobauflächenpotenzial inklusive Spielraum bei Mobilisierungshemmnissen zwischen 62,6 und 90,7 Hektar vorzuhalten. Wohnbauflächenbedarf durch Entwicklungen innerhalb des Mietwohnungssegmentes Auch im Mietwohnungssegment sind Prozesse absehbar, welche zu einer qualitativen Verbesserung des Wohnungsbestandes und zu einem weiteren Wohnbauflächenbedarf führen werden. Auf Grundlage einer stadteigenen Bevölkerungsprognose 2020 wurde durch unser Institut eine Wohnungsbedarfsprognose errechnet. Aufgrund der Struktur des Wohnungsbestandes in der Stadt Witten – etwa bedingt durch umfangreiche Geschosswohnungsbestände der 1950/ 60er Jahre mit nach heutigen Maßstäben unzureichenden Wohnflächenausstattungen – wurde innerhalb dieser Wohnungsbedarfsprognose ein Ersatzbedarf in Höhe von jährlich 0,5 % des verfügbaren Wohnungsbestandes einberechnet. Als Potenzial für qualitative Erneuerungen aus dem vorhandenen Wohnungs- bzw. Gebäudebestand wird dabei eine Quote von 10 % aus dem errechneten Ersatzbedarf für nicht mehr nachfragegerechte Wohneinheiten zugrunde gelegt. Diese Maßnahmen betreffen v.a. Bestände mit unterdurchschnittlicher Ausstattung sowie Lagebegabung. Insbesondere in verdichteten, innerstädtischen Wohnlagen z.B. mit deutlichen sensorischen Belastungen sowie optischen Beeinträchtigungen durch eine Verortung entlang Hauptverkehrsstraßen oder auch aufgrund der starken Verzahnung der Funktionen Arbeiten (manifestiert durch die Verortung industriell-gewerblicher Betriebe) und Wohnen, ist der Ersatz oftmals nicht am selben Mikrostandort sinnvoll. Städtebauliche Defizite können zudem durch die Möglichkeit der alternativen Nutzung der Bestandsfläche etwa als Kompensationsmaßnahme für mangelnde Freiraumversorgung ebenfalls gemindert werden. Generell stellt eine Wohnungsbedarfsprognose lediglich ein rein quantitatives Instrument zur Abschätzung des zukünftigen Wohnungsbedarfes dar. Qualitative und somit nachfragerelevante Aspekte des Wohnungsmarktes werden nicht berücksichtigt bzw. werden lediglich durch die Höhe des Ersatzbedarfes indirekt angerissen. Auf Grundlage der Berechungen werden bis zum Jahr 2020 rd. 3.700 nicht mehr nachfragegerechte Wohnungen aus dem Bestand durch Neubauten zu ersetzen sein. Nach unserer Abschätzung sollten 10 % oder 370 Wohnungen aufgrund von Lagedefiziten durch Maßnahmen an alternativen Standorten ersetzt werden.
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Tab. 30:
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Qualifizierung des Ersatzbedarfes in Höhe von 370 Einheiten aus dem verfügbaren Wohnungsbestand9
Szenario
GRZ
Nettobedarf in Hektar
GFZ
Bruttobedarf (inkl. Erschließungsanteil von 25 %) in Hektar
Geringe Verdichtung, geringe Geschossigkeit
0,4
1
8,7
10,8
Geringe Verdichtung, moderate Geschossigkeit
0,4
1,2
7,2
9,0
Höhere Verdichtung, geringe Geschossigkeit
0,6
1
4,6
5,8
Höhere Verdichtung, moderate Geschossigkeit
0,6
1,2
3,9
4,8
Quelle: eigene Berechnungen
Für die Qualifizierung des Ersatzbedarfes aus dem verfügbaren Wohnungsbestand werden je nach Verdichtung der Bebauung zwischen 4,8 und 10,8 Hektar an zusätzlichen Wohnbauflächen benötigt. Durch diese Qualifizierung wird der Wohnstandort Witten insgesamt aufgewertet, da Bestände mit strukturell bedingten Vermietungsproblemen durch nachfragegerechte Wohnungen ersetzt werden. Hinsichtlich der umzusetzenden Wohnflächen empfehlen wir den Bedarf, welcher sich durch die Nachfrage von jüngeren Single- sowie Paarhaushalten und älteren Haushalten ergibt, durch die Errichtung von 60 bis 65 m² großen Wohnungen zu decken. Der Fokus sollte allerdings auf Größenordnungen zwischen 75 und 85 m² liegen, zudem sollten einige wenige große Wohnungen über 100 m² errichtet werden. Im Durchschnitt sollten die Wohnungen etwa 78 m² Wohnfläche aufweisen. Zwischenfazit: Der Gesamtbedarf an Bruttobauland beläuft sich hinsichtlich Eigentumsmaßnahmen und der Qualifizierung von Mietwohnungsbeständen auf einen Korridor zwischen 67,4 und 101,5 Hektar. Der tatsächliche Bedarf wird sich auf einen Wert zwischen diesen Extrempolen einpendeln.
9
Der Berechnung liegt eine mittlere Wohnfläche in Höhe von 78 m² zugrunde, der einberechnete Aufschlag zur Ermittlung der Geschossfläche wurde mit 20 % berücksichtigt
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Auswirkungen des Strukturwandels auf den Wohnbauflächenbedarf Die bisher beschriebenen Komponenten des Gesamtbedarfs beziehen sich vor allem auf die lokale Nachfrage, d.h. auf die Nachfrage von Haushalten, die bereits in Witten wohnen und leben. Witten befindet sich jedoch – wie viele Ruhrgebietsstädte auch – in einem wirtschaftlichen Strukturwandel. Neben der Präsenz international wettbewerbsfähiger Unternehmen kann dieser Wandel auch durch eine mögliche positive Entwicklung an der Universität Witten/Herdecke und in deren Umfeld in der Zukunft flankiert und gefördert werden. Durch Spin-offs aus der Universität sind bereits in der Vergangenheit innovative Dienstleistungsarbeitsplätze entstanden. In der Universität und im Universitätsumfeld, bspw. im Forschungs- und Entwicklungszentrum (FEZ), sind moderne, gut gebildete, sehr mobile und i.d.R. aufgeschlossene Menschen beschäftigt, für die eine bestimmte Wohn-, Lebens- und Arbeitsumgebung eine viel größere Rolle spielen als für den Arbeiter der industriellen Fertigung des 19. Jahrhunderts der Fall war. Mangelnde Attraktivität des Wohnungsmarktes, mangelnde Attraktivität des Lebensraumes, mangelnde kulturelle Vielfalt usw. wirken sich bei diesen Beschäftigten viel stärker auf die Wahl des Arbeitsortes aus als dies in der Vergangenheit bei traditionellen Arbeitnehmern der Fall war. Der Wohnungs- und Immobilienmarkt kann – so mittlerweile eine gängige Auffassung – einen entscheidenden Beitrag leisten, dass moderne Dienstleistungsbeschäftigte ein passendes Umfeld vorfinden, um sich beruflich und privat zu verwirklichen und sich in einer Stadt wie Witten niederzulassen und wohl zu fühlen. Trotz der guten bzw. überdurchschnittlichen Wohnstandortqualität, die Witten in einigen Quartieren der Innenstadt und in den Stadtteilen besitzt, stehen für die Gruppe der Beschäftigten, die den wirtschaftlichen Wandel mittragen sollen, keine angemessenen Wohnangebote in ausreichender Zahl zur Verfügung. Es fehlt qualitativ hochwertiger Wohnraum – sowohl zu Miete als auch im Eigentum – bspw. in der Innenstadt, aber auch in den Stadtteillagen. Ein Beleg ist die Rückmeldung des Geschäftsführers der Universität Witten/Herdecke, dass Hochschullehrer der Universität bspw. in die Nachbarstadt Herdecke ziehen, weil diese in Witten kein passendes Wohnungsangebot vorfinden würden. Für Hochschullehrer /Herdecke besteht eine Residenzpflicht, d.h. sie müssen sich im Umkreis von 25 km um den Universitätsstandort niederlassen. Es ist daher erforderlich, zur weiteren Flankierung des Strukturwandels, d.h. für die Neuansiedlung und die Gründung von Unternehmen in Witten und für eine positive Entwicklung im Umfeld der Universität weitere Wohnbauflächenreserven zu kalkulie-
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ren und vorzuhalten. Sie ist für Beschäftigte und deren Angehörige bestimmt, die zukünftig hier arbeiten und bspw. von außerhalb nach Witten ziehen werden. Dieser Flächenbedarf lässt sich nur schwer abschätzen. Es ist damit zu rechnen, dass für den Zeitraum bis 2020 ein zusätzlicher Flächenbedarf von rd. 10 bis 15 Prozent der bisher berechneten Potenziale angemessen sein dürfte. Tab. 31: Nachfrageprognose 2020 (Anzahl Einheiten) EFH 896
ETW 784
Entwicklungspotenzial bei erfolgreichem Strukturwandel Bruttobauflächenbedarf 2020 inkl. Aufschlag Mobilisierungshemmnisse (Angaben in Hektar) EFH 48,0 58,2
ETW 14,5 32,5
Entwicklungspotenzial (Aufschlag 10 %) (Angaben in Hektar)
EFH 4,8 5,8
ETW 1,5 3,2
Summe 6,3 9,1
Entwicklungspotenzial (Aufschlag 15 %) (Angaben in Hektar)
EFH 7,2 8,7
ETW 2,2 4,9
Summe 9,4 13,6
Quelle: eigene Berechnungen
Für Eigentumsmaßnahmen haben wir die Impulse, die mit den Entwicklungen im universitären Umfeld, aber auch durch die technologieorientierten Unternehmen des Produzierenden Gewerbes ausgelöst werden können, einen zusätzlichen Flächenbedarf zwischen 6,3 und 13,6 Hektar einberechnet. Die flächenbezogenen Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt sind dagegen nur schwer abzuschätzen. Bspw. führen Wohnungszusammenlegungen als Resultat einer Anpassung des Bestandes an steigende Wohnraumansprüche zu einer Reduktion des verfügbaren Wohnungsbestandes und somit zu einem zusätzlichen Wohnungsbedarf (höherer Ersatzbedarf). Grundsätzlich wird von einer aufgelockerten und nur gering verdichteten Bebauung ausgegangen. Dies führt zu einem höheren Flächenbedarf, um eine angemessen hohe Qualität sicher zu stellen (v.a. GRZ 0,4; GFZ 1,2). Zusammenführung Gesamtbedarf Unter Berücksichtigung der genannten Aspekte beläuft sich der ermittelte Wohnbauflächenbedarf bis zum Jahr 2020 auf 115 Hektar (brutto). Dieses Flächenpotenzial ist erforderlich, um das endogene Potenzial aus Witten zu decken und für unterschiedliche Zielgruppen im Mietwohnungs- und Wohneigentumsmarkt nachfragegerechte und zeitgemäße Wohnangebote bereitstellen zu können.
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In der Vergangenheit hat Witten weniger Flächen ausgewiesen und mit Planungsrecht versehen als dies bspw. Dortmund und auch andere Städte, insbesondere Städte und Gemeinden in der Suburbanisierungszone des Ruhrgebietes getan haben. Hierfür lassen sich – gerade im Norden des Ruhrgebietes bspw. im Umfeld von Gelsenkirchen – Beispiele für einen Vergleich benennen. U.a. aufgrund des geringen Flächenangebotes hat Witten Haushalte an die südlich angrenzenden Gemeinden verloren, die sich dort mit dem Wohnraum auch in Eigentumsmaßnahmen versorgt haben, der ihren Präferenzen entsprochen hat und der in Witten nicht in ausreichendem Maße zur Verfügung stand. Bemerkenswert ist bspw. dass Witten sogar Einwohner an Dortmund verloren hat. Mit der bedarfs- und nachfrageorientierten Flächenausweisung vollzieht die Stadt Witten jetzt den Paradigmenwechsel hin zu einer Strategie, die auf ausreichende Nachfrageabdeckung und behutsame Flankierung des wirtschaftlichen Wandels gerichtet ist. Die Flächenbedarfe sind bewusst in dieser Größenordnung gewählt worden, um einen Ausgleich zwischen der notwendigen Versorgung der Bevölkerung mit Wohnbauflächen und der demografischen Entwicklung herbeizuführen.
5.2.
Die Flächenpotenziale der Stadt Witten
Im gesamten Stadtgebiet sind Potenzialflächen im Gesamtumfang von 104,1 Hektar derzeit in Form von Wohn- Mischgebieten vorhanden. Dieses Gesamtpotenzial setzt sich zusammen aus 77,1 Hektar im aktuellen FNP dargestellten Reserven, 24,6 Hektar als Flächen mit vorhandenem B-Plan, sowie 2,4 Hektar an anrechenbaren Baulücken gemäß § 34 BauGB. Die umfangreichsten Flächenreserven sind in den Stadtteilen Herbede (rd. 38 Hektar) vorhanden, Witten-Mitte sowie Rüdinghausen verfügen dagegen jeweils über lediglich rd. 6 Hektar. Annen, Bommern, Heven sowie Stockum/Düren halten jeweils zwischen 13 und 14 Hektar vor. Im Rahmen der gutachterlichen Beurteilung wurden die Flächenpotentiale grob nach Qualitätsmerkmalen klassifiziert und daraufhin untersucht, inwieweit die Potenziale im Einklang mit den berechneten Nachfragepotenzialen stehen. Dabei hat sich gezeigt, dass Witten insgesamt über ein qualitativ höherwertiges Flächenangebot verfügt, das gute Voraussetzungen für die Entwicklung höherwertiger Wohnprojekte bietet. Grundsätzlich ist es möglich, auch auf höherwertigen Flächen preisgünstige Wohnangebote zu realisieren; wobei dies i.d.R. zu einer höheren Dichte führt. Insofern kommen wir zu dem Ergebnis, dass ausreichend Flächen zur Verfügung stehen, um die Nachfrage in allen Preis- und Qualitätssegmenten zu befriedigen.
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Allgemeine Handlungsempfehlungen zur Bebauungsplanung Wohnungsneubau kann in einer Stadt auf unterschiedlichen Wegen erfolgen. Zu den quantitativ bedeutsamen Wegen zählen die Baulückenschließung, die Innenverdichtung bzw. die Bebauung innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (§ 34 BauGB) und die Bebauung in B-Plangebieten – in bestehenden Flächen, in Aufstellung befindlichen Flächen und in geplanten Flächen. Während der Neubau im Bestand mit der Abschwächung der Wohnungsnachfrage an Bedeutung verloren hat, stellt die Baulückenschließung nach wie vor ein gewichtiges Potenzial für Wohnungsneubauleistungen dar. Dies betrifft Potenziale in älteren B-Plangebieten, die in Baulücken entstehen können sowie Baulückenpotenziale im beplanten Innenbereich, also mit Baurecht nach § 34 BauGB. Nicht nur im Sinne einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung bzw. eines Flächen schonenden Ressourcenmanagements hat die Bestandsentwicklung für die Kommune viele Vorteile und sollte daher befördert werden: • Nutzung vorhandener Erschließung; • bessere Auslastung vorhandener Infrastruktur (Einzelhandel, Schulen); • Erhaltung der Erholungs- und Landschaftsqualitäten; • Verjüngung gewachsener Stadtquartiere. Als ein wirksames Instrument zur Stärkung der Baulückenbebauung bzw. zur Bewegung der Flächen hat sich in vielen Kommunen die Aufstellung eines Baulückenkatasters bewährt. Bei der Konzeption von neuen Baugebieten – im Bereich der Innenentwicklung nach § 34 BauGB oder im Rahmen eines B-Planverfahrens – ist zu beachten, dass der Schaffung von Standortqualitäten eine zunehmende Bedeutung bei den Präferenzen der Eigentumsnachfrage zukommt. Dies erfordert eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr bzw. an das Fernstraßennetz, gut erreichbare Nahversorgungsinfrastruktur sowie ein Angebot an Kindergärten und Schulen, abwechslungsreiche Bebauung auch im kostensparenden Wohnungsbau und die Vermittlung eines „Stadtteilgefühls“ durch Arrondierung bestehender Siedlungen. Die Bebauung im Außenbereich (§ 35 BauGB) sollte generell restriktiv gehandhabt werden. Außenbereichssatzungen sollten auf solche Gebiete begrenzt werden, die tatsächlich über einen erkennbar eigenständigen, abgegrenzten Wohnbereich verfügen. Außenbereichssatzungen sollten auch nur dazu dienen, der ortsansässigen Bevölkerung in einem stark untergeordneten Maßstab einzelne Bauplätze zur Verfü-
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gung zu stellen und auf keinen Fall dazu beitragen, das Angebot an Wohnbauflächen an oft aufwendig zu erschließenden Standorten in die Höhe zu treiben.
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6.
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Handlungsfeld Wohnen im Alter
Unter dem Begriff des „altersgerechten Wohnens“ werden sehr unterschiedliche Wohn- und Lebensformen für ältere Menschen zusammengefasst. Im Einzelnen kann unterschieden werden zwischen: altengerechten/barrierefreien Wohnungen und Betreuten Wohnungen/Service-Wohnungen. Von den Wohnungen abzugrenzen sind stationäre Pflegeplätze. Da die genaue Bezeichnung für altersgerechte Wohnungen im Allgemeinen nicht eindeutig festgelegt ist und das Angebot vielfältig ist, ist die Erfassung des genauen Bestandes mit Schwierigkeiten behaftet. Grenzen zu normalen Wohnungen mit einigen wenigen Merkmalen für die Wohnbedarfe älterer Menschen sind nicht immer deutlich, so dass eine genaue Einteilung in unterschiedliche Formen mit Fehlern behaftet sein kann. Die sozialpolitische Herausforderung besteht darin, den älteren Menschen möglichst lange ein selbstbestimmtes Leben in der gewohnten Umgebung, idealerweise in der bisherigen Wohnung, zu ermöglichen. Dies ist ein wichtiges Ziel des Handlungsfeldes „Wohnen im Alter“. Die Maßnahmen sind vielfältig: Im unmittelbaren häuslichen Umfeld kann durch bedarfsorientierte Umbaumaßnahmen, bspw. das Anbringen von Haltegriffen, Einbau von Treppenliften, Anbau von Rampen in Eingangsbereichen, der Alltag erleichtert werden. Wichtiger ist es, für die älteren Menschen ein Betreuungs- und Unterstützungsnetzwerk sicherzustellen bzw. aufzubauen, das – bezogen auf die Bedarfssituation des Einzelfalles – pflegerische und haushaltsbezogene Dienstleistungen wohnortnah, d.h. nach Möglichkeit stadtteilbezogen bereit hält. Ambulante Maßnahmen haben dabei Vorrang vor stationären Maßnahmen. Präventive Maßnahmen haben Vorrang vor Maßnahmen der Rehabilitation. Zusätzlich ist es sinnvoll, gezielt altengerechte und betreute Wohnformen am Markt für die Zielgruppen älterer Menschen anzubieten, die sich dafür interessieren oder die aufgrund ihrer persönlichen Situation nicht mehr in der Lage sind, sich selbst zu versorgen und denen bspw. in einer betreuten Wohnanlage der Zugang zu unterschiedlichen Hilfen erleichtert wird. Die unterschiedlichen Wohnangebote im Segment des altersgerechten Wohnens sind in den folgenden Unterkapiteln überblickartig zusammen gestellt.
118
6.1.
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Altengerechte Wohnungen
Reine altersgerechte Wohnungen unterscheiden sich vom Service-Wohnen und von Seniorenresidenzen dadurch, dass sie kein integriertes Dienstleistungsangebot aufweisen. Grundsätzlich kann zwischen drei Typen unterschieden werden: •
Eine Wohnung, die die Minimalanforderungen an altersgerechte Wohnungen erfüllt. Dies sind Wohnungen, die sich gegenüber Normalwohnungen durch wenig aufwendige Modifikationen wie Verringerung von Stufen und Schwellen, einfache Bewegungshilfen, rutschfeste Bodenbeläge und eine bestimmte Mindestgröße und Raumzahl auszeichnen und sich für Ältere ohne erhebliche Einschränkungen der Beweglichkeit eignen.
•
Barrierefrei nachrüstbare und barrierefreie altersgerechte Wohnungen. Dies sind Wohnungen, die die Möglichkeit bieten, sich mit vertretbarem Aufwand barrierefrei nachrüsten zu lassen (durch nachträglichen Einbau von Rampen, Handläufen etc.), oder die bereits barrierefrei und daher auch für Personen mit erheblichen Einschränkungen der Gehfähigkeit und Beweglichkeit entsprechend der DIN 18025, Teil 2, geeignet sind. Haltegriffe und Bewegungshilfen, rutschfeste Bodenbeläge, schwellenlos begehbare Dusche mit Sitz oder Badewanne mit Einstiegshilfe, Toiletten mit mindestens 42 cm Sitzhöhe, große, beleuchtete Lichtschalter, extra laute Türklingel, gut handhabbare Sicherheitseinrichtungen, ausreichende und automatisch gesteuerte Beleuchtung von Treppenhaus, Eingang und Außenbereich und ähnliche Ausstattungsdetails sind Mindeststandard für barrierefreie altersgerechte Wohnungen. Automatische Motor-Türöffner, Fernbedienungen für Türen und Beleuchtung, mit niedrigen Brüstungen versehene oder „französische” Fenster, Wahlmöglichkeit Wanne/Dusche im Bad und ähnliches können als Komfortstandard hinzukommen.
•
Behindertengerechte altersgerechte Wohnungen, die auch für Rollstuhlfahrer geeignet sind und z.B. zusätzlich durch breitere Türen, größere Bewegungsräume, Stufenlosigkeit durch Rampen oder Aufzüge usw. der DIN 18025, Teil 1, entsprechen.
Bestand altersgerechte Wohnungen Nach Auskunft des Sozialamtes beläuft sich der Bestand an altersgerechten Wohnungen, welche mit öffentlichen Mitteln gefördert worden sind auf 743. Diese Bestände konzentrieren sich auf zentrale Stadtteile wie Witten-Mitte oder Annen. Im
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Bereich freifinanzierter Wohnungen sowie im Hinblick auf Wohnungsanpassungen sind leider keine Daten verfügbar. Nachfrageanalyse altersgerechte Wohnungen Zur Bedarfs- und Nachfrageermittlung von altersgerechten Wohnungen existieren bis dato keine Kennwerte, die für Hochrechnungen verwendet werden können. Allerdings kann das Potenzial näherungsweise umrissen werden. Die folgende Potentialanalyse bezieht sich auf Wohnungen, die die heutigen Standards von barrierefreien Wohnungen erfüllen.
10
•
Für die Nachfrageanalyse wird davon ausgegangen, dass Personen (Paare und Singles ohne Kinder) im Alter von 55 bis 75 Jahren eine solche Wohnform präferieren.
•
Die Zahl der Singles und Paare ohne Kinder zwischen 55 und 75 Jahre beträgt in Witten zurzeit 16.213.
•
Die Umzugsbereitschaft dieser Haushalte wurde auf 15% geschätzt. Dieser Wert dürfte realen Verhältnissen entsprechen, repräsentative Befragungen älterer Personen durch die Schader-Stiftung10 haben hier einen Wert von 29 % ergeben. In Witten wären dies derzeit umgerechnet rund 2.430 Single- sowie Paarhaushalte im Alter zwischen 55 und 75 Jahren, die als potentielle Nachfrager altersgerechter Wohnalternativen in Frage kommen. Inwieweit und in welchem Umfang sich dieses Nachfragepotenzial zu einem Umzug in eine altersgerechte Wohnung entschließt, hängt neben anderen Faktoren von zwei wichtigen Bedingungen ab: Die entscheidende Bedingung, die an einen Umzug geknüpft wird, ist das Angebot einer attraktiven altersgerechten Wohnung. Erst durch ein konkretes Angebot, bei dem für den älteren Haushalt die wohnlichen Vorteile gegenüber seiner bisherigen Wohnung deutlich werden, wird die Umzugsbereitschaft konkret.
•
Wenn man nun davon ausgeht, dass von diesen 2.430 Haushalten 30 Prozent eine altersgerechte Wohnung nachfragen würden, resultiert ein Potential von 730 Haushalten, die diese Wohnform in Witten nachfragen würden.
Vgl. Heinze, Rolf G. u.a. (1997): Neue Wohnung auch im Alter. Folgerungen aus dem demografischen Wandel für Wohnungspolitik und Wohnungswirtschaft. Schader-Stiftung Darmstadt (Hg.), Schriftenreihe Gesellschaftswissenschaften – Praxis. Darmstadt. Die Referenzwerte wurden im Rahmen des Projektes ermittelt und auf der Grundlage der Beobachtung gesellschaftlichen Entwicklungstrends fortgeschrieben.
120
•
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Altersgerechte Wohnungen lassen sich häufig durch einfache Umbaumaßnahmen im Bestand realisieren, so dass das ausgewiesene Potential nicht mit einem künftigen Neubaupotential gleichgesetzt werden darf.
Bei der Realisierung bedarfsgerechter Wohnungen für ältere Menschen sollten folgende Anforderungen an die Wohnung und das Wohnumfeld berücksichtigt werden: •
Die Zahl der Zimmer sollte auch bei alleinstehenden Älteren mindestens 2,5 Zimmer – kleine Küche (evtl. auch Kochnische), Wohn-/ Essraum und abgetrenntes Schlafzimmer – betragen. Für einen Einpersonenhaushalt sind grob geschätzt mindestens 46 Quadratmeter, für Zweipersonenhaushalte 50 bis 70 Quadratmeter Wohnfläche nachfragegerecht, wobei es aber eher auf eine altersgerechte Grundrissgestaltung (mit ausreichenden Bewegungsflächen) als auf die absolute Wohnfläche ankommt.
•
Altengerechte Wohnungen sollten in übersichtlichen, kleindimensionierten Gebäuden mit ca. 10 bis 25 Wohneinheiten angeboten werden. Großprojekte und Altenwohnanlagen mit dem Charakter von Altenghettos werden heute nicht mehr akzeptiert. Zu empfehlen sind eingestreute und dispers im Siedlungsgebiet verteilte, kleinere Altenwohnanlagen zur Verhinderung von Ghettoisierungstendenzen.
•
Große Gemeinschaftsanlagen sind nur dann sinnvoll, wenn eine ständige Bewirtschaftung – z.B. in Form eines Cafés und eines Kultur- und Freizeitangebotes – gewährleistet ist. In kleineren Wohnanlagen sollte ein Gemeinschaftsraum angeboten werden, z.B. für individuelle Aktivitäten der Bewohner.
•
Die Schaffung altersgerechter Wohnungen sollte auch, sofern baulich durchführbar und mit vertretbarem Kostenaufwand möglich, durch Umbau im Wohnungsbestand stattfinden. Dies ist insbesondere in hochverdichteten Stadtteilen bzw. geschlossenen Siedlungsgebieten notwendig, um überhaupt ein ausreichendes Angebot an altersgerechten Wohnalternativen bzw. entsprechende Mengeneffekte realisieren zu können; denn der Verbleib im Quartier entspricht den Wohnwünschen vieler älterer Menschen. Vor dem Hintergrund einer insgesamt eher stagnierenden Wohnungsnachfrage macht es wenig Sinn, den wachsenden Bedarf an altersgerechten Wohnungen ausschließlich durch Neubau sicherzustellen.
•
Der voraussichtlich größte Bedarf an Wohnungsanpassungsmaßnahmen besteht in einwohnerstarken Stadtteilen mit einem hohen Anteil oder einer hohen Zahl älterer Haushalte.
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Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
•
Vor allem unter Kostengesichtspunkten sollten Umbaumaßnahmen zu einer alters- und/oder behindertengerechten Wohnung mit ohnehin notwendigen Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen verknüpft werden. So lassen sich die Kosten begrenzen und es lässt sich vermeiden, dass z.B. im Rahmen von Modernisierungen Grundrissveränderungen durchgeführt werden, die letztlich unzureichende Bewegungsspielräume und zu kleine Zimmergrößen für eine nachträgliche Wohnungsanpassung nach DIN-Norm schaffen.
•
Bei Teilmodernisierungen in den Beständen der 50er und 60er Jahre sollte darauf geachtet werden, diese zukünftig altenfreundlich zu gestalten, um auch für diejenigen älteren Mieter die Alltagsbewältigung zu erleichtern, deren Wohnungen (noch) nicht altersgerecht umgebaut werden. Bei der Modernisierung sollte vor allem darauf geachtet werden, dass neue Balkontüren schwellenfrei sind, dass die neuen Fenster niedrig angebrachte Griffe aufweisen, dass die Fensterbrüstungen nicht höher werden und die Balkone nicht verkleinert werden.
•
Neben den klassischen Angebotsformen altersgerechter Wohnungen gewinnen im Zuge des demografischen Wandels aber auch kleinere Nischenprodukte immer mehr an Bedeutung: Alten-Wohngemeinschaften, Jung-und-Alt-Hausgemeinschaften, Frauenwohnprojekte etc. Gemeinsames Kennzeichen dieser Projekte ist, dass sie i.d.R. selbstinitiiert sind, d.h. von den Bewohnern bzw. eigens hierfür gegründeten Vereinen getragen werden. Hier bestehen insbesondere Chancen für Planer und Architekten, derartige Projekte anzuregen bzw. auch für Wohnungsunternehmen, den sich konstituierenden Wohngruppen passende Gebrauchtobjekte zur Verfügung zu stellen.
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Um den konkreten Bedarf bzw. die Nachfrage zu ermitteln und ein auf die spezifischen Bedürfnisse der älteren Menschen ausgerichtetes Angebot an altersgerechten Wohnungen unterschiedlichen Standards – und damit auch unterschiedlicher Miethöhe – zu schaffen, bieten sich folgende Maßnahmen an: •
Bewohnerbefragungen bei Wohnungsunternehmen im Hinblick auf Ausstattungsmängel, Bewegungseinschränkungen, Umzugsabsichten und akzeptierte Miethöhen,
•
Sammlung des Bedarfs durch Kontakte mit sozialen Trägern und ambulanten Pflegediensten,
•
Verstetigung der Wohnberatung, die als Anlaufstelle für ältere Menschen fungiert und vor Ort den spezifischen Anpassungsbedarf durch Gespräche mit Bewohnern und durch Wohnungsbegehungen erhebt.
122
6.2.
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„Betreutes Wohnen“
Unter dem Begriff „Betreutes Wohnen“ wird ein breites Spektrum verschiedener Wohnkonzepte zusammengefasst. Einigkeit besteht darüber, dass unter dem Konzept eine Wohnform zu verstehen ist, die über das einfache Bereitstellen von Wohnraum hinausgeht. Neben der Wohnung als „Hardware“ wird zusätzlich eine „Software“ angeboten, die sich dadurch auszeichnet, dass ein Grundservice an Betreuung angeboten wird. Ziel soll es sein, einerseits eine eigenständige Haushaltsführung zu gewährleisten, andererseits aber auch ein bestimmtes Maß an Sicherheit anzubieten. Beim Angebot von Wohnungen mit Betreuungsangebot lassen sich grob zwei Segmente unterscheiden. Beide Formen verfügen neben einer besonderen baulichen Ausstattung (Barrierefreiheit, Gemeinschaftsräume...) über ein integriertes, aber gesondert abrufbares Dienstleistungsangebot. Bei den betreuten Wohnungen handelt es sich um Wohnungen, die lediglich ein niederschwelliges Betreuungsangebot aufweisen. Bei den Service-Wohnungen handelt es sich um Komfortwohnungen mit aktivierendem Dienstleistungsangebot, das gegebenenfalls auch Wellness- und Fitness-Angebote beinhaltet. Während es betreute Wohnungen auch im öffentlich geförderten Bereich gibt, werden die Service Wohnungen nur im freifinanzierten Bereich angeboten. Hier gibt es auch Angebote im Eigentumsbereich. Nachfrageanalyse „Betreutes Wohnen“ Im Folgenden wird das Potenzial für Service-Wohnanlagen und für betreute Wohnungen mit niedrigschwelligem Betreuungsangebot für die Stadt Witten berechnet. Dabei wird ebenfalls auf die bereits erwähnten Ergebnisse der repräsentativen Befragung älterer Menschen durch die Schader-Stiftung zurückgegriffen. Grundsätzlich ist bei der Bestimmung der Nachfrage älterer Menschen jedoch zu beachten, dass ältere Menschen besonders hohe Anforderungen an die Qualität von Standorten stellen. Ältere Menschen legen großen Wert auf die fußläufige Erreichbarkeit von Infrastrukturen – kleinteiliger Einzelhandel, Ärzte, Apotheken. Darüber hinaus spielt auch das Wohnumfeld eine große Rolle bei der Standortwahl: Sicherheit, Sauberkeit und ein angenehmes nachbarschaftliches Umfeld sind die Faktoren, worauf ältere Menschen besonders achten. Folgende Annahmen werden den Berechnungen zu Grunde gelegt:
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Betreute Wohnungen •
Im Rahmen der Analyse wird die Betrachtung auf die Zielgruppen Paare ohne Kinder und Singles in einem Alter zwischen 70 und 85 Jahre beschränkt. In Witten gibt es in dieser Zielgruppe zurzeit ca. 8.640 Haushalte.
•
Diese Wohnform richtet sich an ältere Haushalte ohne und mit leichten Hilfe- und Pflegebedarfen.
•
Für diese Wohnform kommen vor allem aktive und gemeinschaftsorientierte Haushalte in Frage. Hiervon leben in Witten zurzeit ca. 4.150 Haushalte in der entsprechenden Zielgruppe.
•
Auch hier wird von einer generellen Umzugsbereitschaft von 15 % ausgegangen.
•
Für diese Wohnform entscheiden sich rd. ein Viertel der umzugsbereiten älteren Haushalte. Für Witten ergibt sich daraus ein Potential von rd. 160 Wohnungen für betreute Wohnungen mit einem niedrigschwelligen Betreuungsangebot.
Bei dieser Vorgehensweise werden Mieter- und Eigentümerhaushalte gemeinsam betrachtet. Die Nachfrage konzentriert sich bei dieser Angebotsform nicht nur auf den Nahbereich, d.h. auf eine Siedlung oder einen Stadtteil, sondern bezieht sich auf die Gesamtstadt. Ein weiterer Aspekt muss berücksichtigt werden: Das ermittelte Potenzial muss auf verschiedene Preissegmente herunter gebrochen werden, denn nicht alle Haushalte kommen für die unterschiedlichen Segmente in Frage. Für das gehobene Preissegment wurde eine Potenzialberechnung für ServiceWohnungen mit integriertem hochwertigem Dienstleistungsangebot errechnet: Service-Wohnen •
Im Rahmen der Analyse wird die Betrachtung auf die Zielgruppen Paare ohne Kinder und Singles in einem Alter zwischen 60 und 75 Jahre beschränkt. In Witten gibt es in dieser Zielgruppe zurzeit rd. 6.780 Haushalte.
•
Diese Wohnform richtet sich an ältere Haushalte ohne Hilfe- und Pflegebedarf.
•
Aufgrund des gehobenen Preisniveaus dieser Wohnform kommen nur Haushalte mit einem entsprechenden Einkommen in Frage. Bei den Singles kommen erst Haushalte mit einem Einkommen ab 1.100 Euro
124
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und bei den Paaren ohne Kinder nur Haushalte mit einem Einkommen ab 2.000 Euro in Frage. Hier leben in Witten rd. 5.600 Haushalte. •
Für diese Wohnform kommen vor allem aktive und gemeinschaftsorientierte Haushalte in Frage. Für Witten verbleiben dann noch 2.690 Haushalte.
•
Auch hier wird von einer Umzugsbereitschaft von 15 % ausgegangen
•
Für diese Wohnform entscheiden sich 12 % der umzugsbereiten Haushalte. Für Witten ergibt sich somit ein Potential von zurzeit lediglich rd. 50 Wohnungen für betreute Wohnungen mit einem niedrigschwelligen Betreuungsangebot.
Heimverbundene Wohnungen Von den oben aufgeführten Wohnformen kann man die heimverbundenen Wohnungen unterscheiden. Es handelt sich hierbei um Altenwohnungen, die als selbständige Wohnform einem Heim angegliedert sind, über das dann auch unterschiedliche Serviceangebote in Anspruch genommen werden können. Darüber hinaus haben die Wohnungsinhaber die Sicherheit, für den Fall einer Pflegebedürftigkeit in diesem Heim versorgt zu werden. •
Für die Nachfrageanalyse wird davon ausgegangen, dass Personen (Paare und Singles ohne Kinder) im Alter von 70 bis 85 Jahren für eine solche Wohnform infrage kommen.
•
Die Zahl der Singles und Paare ohne Kinder zwischen 70 und 85 Jahre beträgt in Witten zurzeit 8.640.
•
Für eine solche Wohnform werden sich vor allem ambulant Pflegebedürftige Personen entscheiden. Somit bleiben noch rd. 620 Haushalte übrig.
•
Eine heimverbundene Wohnung kommt vor allem für gemeinschaftsorientierte und familienorientierte Haushalte in Frage: rd. 420 Haushalte.
•
Bei diesem Produkt handelt es sich vor allem um ein Pusch-Produkt, in das die älteren Menschen umziehen müssen, weil sie den Anforderungen der häuslichen Wohnsituation nicht mehr gewachsen sind und der Verbleib in der alten Wohnung daher nicht mehr möglich ist.
•
Von den 420 Haushalten kommen 30% für eine solche Wohnform infrage (125 Haushalte).
Die Nachfragepräferenzen hängen eng mit dem angestammten Siedlungstyp zusammen. Im Durchschnitt möchten rund 50% der Umzugsbereiten im gewohnten
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Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
125
Umfeld bleiben, aber die Hälfte sucht bei einem Umzug in eine altersgerechte Wohnform bewusst einen anderen Standort.11 In Witten ist die Situation etwas anders, hier hat der Quartiers- bzw. Stadtteilbezug bei der Standortwahl der älteren Menschen einen größeren Einfluss. Handlungsempfehlungen für Standorte des Service-Wohnens
11
•
Der Wohnstandort für eine Service-Wohnanlage sollte in jedem Fall eine gute infrastrukturelle Ausstattung besitzen. Standorte außerhalb der Siedlungsschwerpunkte auf der „grünen Wiese” sind zu vermeiden, da sie nicht den Anforderungen älterer Menschen entsprechen. Versorgungseinrichtungen des täglichen Bedarfs sollten in fußläufiger Entfernung vorhanden sein (Bankinstitut, Einkaufsmöglichkeiten, Frisör, Arzt usw.)
•
Standorte in der Nähe zu einem Pflegeheim sind ebenfalls zu präferieren, um in einem Verbundkonzept eine Reihe von Vorteilen zu realisieren: (1) ein differenziertes Dienstleistungsangebot, das den Bewohnern gewährleistet, auch bis zum Lebensende in der Einrichtung verbleiben zu können. (2) Höhere finanzielle Spielräume für die Betreiber, da sie Personal und Dienstleistung besser auslasten und größere Mengeneffekte erzielen können (z.B. bei Krankenpflege, beim Mahlzeitenservice, bei Reinigungsdiensten usw.).
•
Bei größeren Wohnanlagen sollte letztendlich eine Mikrostandortanalyse Sicherheit über die Attraktivität und Marktgängigkeit eines Standortes geben: Durch Expertengespräche, Begehung und Wanderungsanalyse lässt sich klären, ob ein Standort über genügend Ausstrahlungskraft auf andere Stadtteile verfügt bzw. vor Ort ein Nachfragepotenzial vorhanden ist. Zu vorteilhaften Mikrostandortfaktoren gehören:
•
Gute Anbindung an den ÖPNV zum Stadtzentrum,
•
ansprechendes äußeres Erscheinungsbild des Wohnquartiers,
•
sichere fußläufige Anbindung an Versorgungseinrichtungen des täglichen und periodischen Bedarfs (Nähe 500 m usw.),
•
Nähe zu Erholungs- und/oder Freizeiteinrichtungen (Wanderwege, Cafes, Parks usw.),
•
heterogene Altersstruktur, keine altersspezifische Ghettobildung im Wohnquartier,
Vgl. Heinze, Rolf G. u.a. (1997): Neue Wohnung auch im Alter. Folgerungen aus dem demografischen Wandel für Wohnungspolitik und Wohnungswirtschaft. Schader-Stiftung Darmstadt (Hg.), Schriftenreihe Gesellschaftswissenschaften – Praxis. Darmstadt.
126
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•
durchschnittliche bis sehr gute Sozialstruktur des Wohnquartiers,
•
keine oder geringe Lärmbeeinträchtigungen durch Gewerbebetriebe, Verkehr, u.a.
•
Zur Vermeidung von Fehlplanungen ist die enge Kooperation von Wohnberatung der Stadt Witten und dem Bauordnungs- sowie dem Planungsamt fortzusetzen.
Handlungsempfehlungen zur Wohnumfeldgestaltung •
Das Wohnumfeld einer Service-Wohnanlage ist auf die Anforderungen und Bedarfe älterer und bewegungseingeschränkter Haushalte auszurichten. Hierzu gehören z.B.: • behindertengerechte Wege (breite Bürgersteige, Bordsteinabsenkungen, ebener Bodenbelag usw.), • Rampen, • ausreichende Beleuchtung der Wege und Grünanlagen, nahe gelegene und attraktive Grünflächen, • ausreichende Sitzgelegenheiten.
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7.
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
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Perspektiven und Entwicklungsziele
Witten ist als eigenständiger Wohnstandort eingebunden in den Wirtschaftsraum Ruhrgebiet und intensiv mit den Nachbarstädten Bochum und Dortmund verflochten. Gemeinsam bilden sie den Wohnungs- und Immobilienmarkt „Region/Ruhrtal Witten“. Der Wohnungs- und Immobilienmarkt „Region/Ruhrtal Witten“ unterliegt zudem den Einflüssen der nahe gelegenen Städte Gevelsberg, Hattingen, Sprockhövel und Wetter. Ebenso wie die nördlich angrenzenden Nachbarstädte Bochum und Dortmund besitzt Witten eine starke wirtschaftliche Basis. Davon wird der Wohnungs- und Immobilienmarkt mit Impulsen versorgt, jedoch noch nicht in einem Maße, das ausreichend wäre, um den Rückgang der Bevölkerung zu kompensieren. Eine wichtige Maßnahme, um den Wohnungs- und Immobilienmarkt zu beleben bzw. negative Effekte durch die demografische Entwicklung zu verringern, ist eine aktive Wirtschafts- und Ansiedlungsförderung. Die Akteure auf den Wohnungs- und Immobilienmarktes sind nicht in der Lage, diese Aufgabe allein zu bearbeiten, sondern sind auf die Mithilfe von Politik, Verwaltung und Wirtschaft angewiesen. Die in Witten arbeitende Bevölkerung versorgt sich zu einem großen Teil innerhalb der Stadtgrenzen mit Wohnraum. Mobilere Bevölkerungsgruppen haben im Wohnungs- und Immobilienmarkt „Region/ Ruhrtal Witten“ die Auswahl aus einem Wohnangebot unterschiedlicher Qualitäten und Preisniveaus. Diese Ausgangssituation führt – ohne dass die Akteure auf den Wohnungs- und Immobilienmärkten dies aktiv herbeiführen würden – zu einer intensiven Konkurrenz gerade um mobile und häufig sozial höher gestellte Haushalte. Witten ist als Wohnstandort auch attraktiv für Arbeitnehmer, die in den angrenzenden Ruhrgebietsstädten und im Rheinland einer Beschäftigung nachgehen. Die Wohnstandortqualität Wittens ist mehrdimensional: Sie speist sich aus der Makrolage, aber setzt sich auch aus den innerstädtischen Qualitäten, bis hin zu Lagebegabungen einzelner Stadtteile und Teilfläche zusammen. In dieser hierarchischen Folge sind hervorzuheben: • Die Vielfalt des Ruhrgebietes in den Bereichen Arbeitsmarkt, Freizeit, Kultur, Versorgung/Einkaufen. • Die verkehrliche Anbindung, insbesondere durch den MIV an den Ballungsraum Ruhrgebiet und das überregionale Netz von Bundesautobahnen. Die Erreichbarkeit von weiteren Verkehrsträgern wie Bahn und Flughafen in einer Fahrzeit-Entfernung von rd. 30 bis 45 Minuten.
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• Das Image als Standort moderner, überregional und weltweit erfolgreicher Unternehmen und als Standort der ersten Privatuniversität Deutschlands. • Eine Innenstadt, die in Ansätzen urbane Qualitäten aufweist, aber mit Blick auf die Versorgung mit unterschiedlichen Waren und Gütern lediglich eine Grundversorgung sicherstellt und mit Funktionsverlusten konfrontiert ist. Die Probleme der Innenstadt sind u.a. ursächlich auf das breite Angebot im Ballungsraum Ruhrgebiet und den guten Zugängen zu den Einkaufszentren zurückzuführen. • Eine hohe Grünflächen-, Freizeit- und Erholungsqualität vieler innerstädtischer Lagen, aber insbesondere der Stadtteilen, die zu einer guten Wohn- und Aufenthaltsqualität beiträgt. • Tragfähige Versorgungsstrukturen in den Stadtteilen, insbesondere in Annen, Bommern, Herbede, Heven und Stockum. Im Folgenden werden die zukünftigen Perspektiven und Entwicklungsziele Wittens als Wohnstandort dargestellt. Die Kriterien sind als zentrale Ansatzpunkte für eine zukunftsfähige Entwicklung im Bereich Wohnen anzusehen. •
Wir werden weniger: Erhaltung der Funktionsfähigkeit des Wohnungsmarktes auch bei abnehmender Bevölkerung. In Zukunft wird die Zahl von Haushalten, die sich auf dem Wittener Wohnungsmarkt mit Wohnraum versorgen werden, nach den derzeitigen Prognosen weiter abnehmen. Neben dieser nachlassenden Nachfrage werden qualitative Aspekte, die das Wohnraumangebot betreffen, stark an Bedeutung zunehmen; neben Lagebegabungen werden Ausstattungsmerkmale noch deutlicher als derzeit die Marktgängigkeit determinieren. Durch Maßnahmen im Bestand (wie Wohnungszusammenlegungen, Modernisierungsmaßnahmen, altengerechte Anpassung des Wohnungsbestandes, begleitende soziale Maßnahmen und Aufbau/Ergänzung tragfähiger Dienstleistungs- und Versorgungsstrukturen) sollten nachfragegerechte Angebote geschaffen werden, zudem werden weiter ausdifferenzierende Wohnvorstellungen und Wohnwünsche teilweise nur im Neubau zu befriedigen sein. Neubauaktivitäten sind ebenfalls als Ersatzmaßnahmen für nicht nachfragegerechte Wohnungsbestände durchzuführen. In der Öffentlichkeit wird es oft als Paradoxon wahrgenommen, bei rückläufiger Bevölkerung weiter Neubau zu betreiben. Die Begründung liegt in den Verschiebungen in den Wohnvorstellungen und in der Haushaltszusammensetzung. Aktuelle Wohnungsnachfrage und aktuelles Wohnungsangebot, das überwiegend in den letzten 50 bis 60 Jahren errichtet
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Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
129
worden ist, stimmen nicht genau überein. Neubau ist in dem Umfang notwendig, um die Nachfrage von Haushalten zu befriedigen, die im Bestand kein adäquates Angebot vorfinden. Dies kann dazu beitragen, dass Haushalt nicht in Nachbarstädte abwandern, wie dies in der Vergangenheit geschehen ist und durch die Analyse der Wanderungsverflechtungen nachgewiesen werden kann. •
Wir werden älter: Schaffung einer bedarfsgerechten Wohnraumversorgung für ältere Haushalte durch Wohnungsanpassung sowie Neubau. Die Verschiebung wohnungswirtschaftlicher Zielgruppen hin zu älteren Haushalten bei gleichzeitiger Abnahme insbesondere von Familienhaushalten erfordert eine Anpassung von Wohnraum im Bestand sowie die Errichtung zusätzlicher altersgerechter Wohnungen v.a. in gut ausgestatteten, zentralen Siedlungsbereichen. Aufgrund der hohen Identifikation der Wittener mit ihrem Stadtteil sollten kleinteilige Angebote flächendeckend im Bestand entwickelt werden. Zielsetzung ist es, den Verbleib der Bewohner in ihrer angestammten Wohnumgebung so lange wie möglich sicher zu stellen. Neben der Nutzbarkeit der Wohnung kommt dem Wohnumfeld sowie dem öffentlichen Raum besondere Bedeutung zu. Räumliche Gegebenheiten sind so zu strukturieren, dass Beweglichkeit auch bei nachlassenden physischen Kompetenzen ermöglicht wird und sicher ausgeführt werden kann sowie ausreichende Orientierung geboten wird. Aktivitäten außerhalb der eigenen Wohnung sind mit der Aufrechterhaltung von Kommunikation und somit mit der Teilnahme am öffentlichen Leben verbunden. Zudem fördert Kommunikation Prozesse der Hilfe zur Selbsthilfe sowie gegenseitiger Unterstützung. Neben der allgemeinen Nutzbarkeit des öffentlichen Raumes ist die Ausstattung insbesondere hinsichtlich Nahversorgung und medizinischer Infrastruktur von hervorgehobener Bedeutung. Die Erreichbarkeit dieser Einrichtung sollte auch in den Stadtteilen nachhaltig gesichert sein, Defizite sowie mögliche Infrastrukturanpassungen sind mit geeigneten Kompensationsmaßnahmen zu begegnen.
•
Wir werden bunter: Miteinander leben in der Gemeinschaft, Integration von Personen mit unterschiedlicher ethnischer sowie kultureller Herkunft. In Zukunft wird sich unsere Gesellschaft nicht nur quantitativ verändern, auch die Zusammensetzung wird Veränderungen unterworfen sein. Neben Alterungsprozessen werden sich die Anteile an Personen mit Migrationshintergrund trotz rückläufiger Zuwanderung weiterhin vergrößern. Ein miteinan-
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der Leben unter der Wahrung von Chancengleichheit erfordert diesbezüglich zusätzliche Integrationsleistungen. Darüber hinaus haben Migranten in den vergangenen Jahren eine Nachfrage nach Eigentumsmaßnahmen entwickelt und am Markt artikuliert. Neben den Erwerb von Mehrfamilienhäusern, die anschließend in Eigenleistung und mit nachbarschaftlicher Unterstützung aus dem Freundes- und Bekanntenkreis modernisiert werden, wollen erwerbstätige Haushalte mit Migrationshintergrund immer häufiger günstiges Hauseigentum erwerben. •
Die Innenstadt ist als urbaner Wohnstandort qualitativ weiterzuentwickeln. Die Innenstadt stellt einen funktional differenzierten Bereich dar, sie ist Wohn-, Arbeits-, Versorgungsstandort und bietet Möglichkeiten zur Freizeitgestaltung. Mobilität als Vermittler zwischen den verschiedenen Nutzungsarten ist auf kurze Wege zur Zielerreichung beschränkt. Trotz urbanem Charakter besteht ein guter Zugang zum angrenzenden Freiraum; ein wichtiger Vorteil für die Wittener Innenstadt. Urbane Qualitäten sollten durch eine Stärkung der einzelnen Funktionsbereiche erhöht werden. Die Innenstadt als urbaner Wohnstandort sollte für die verschiedenen Nachfragergruppen (z.B. Singles, Paare, Familien, Senioren) attraktiviert werden. Neben „passenden“ Wohnungsbeständen sind Wohnumfeldbedingungen wie Aufenthaltsqualität oder Sicherheit sowie ein differenziertes Angebot an Arbeits- und Ausbildungsplätzen, Versorgungs- und Einkaufsmöglichkeiten, Möglichkeiten zur Rekreation und Freizeitgestaltung geeignete Anknüpfungspunkte zur Qualitätssteigerung. Defizite hinsichtlich Freiraumverfügbarkeit im Innenbereich, Struktur der Eingangssituationen zur Innenstadt hin, nicht nachfragegerechte Bestände aufgrund von Ausstattung- und Lagenachteilen sind durch den Umbau im Bestand bzw. durch Rückbau und Ersatz vorhandener Bausubstanz zu kompensieren. Disponible Altstandorte sollten in diesem Zusammenhang je nach Lagegunst auch für die Herstellung qualifizierter Freiräume genutzt werden. Generell sollte hinsichtlich Reaktivierung un- bzw. untergenutzter Bereiche die Wandlungsfähigkeit und Flexibilität der Stadt ablesbar sein: die Herstellung von „Container-Räumen“, welche je nach Bedarf flexibel gefüllt werden können und auch kleinteilige Lösungen zulassen, ist bspw. als Möglichkeit zu sehen, neue, experimentelle Wege einzuschlagen und Ideen Raum zu geben.
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Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
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Aufgrund der guten Verfügbarkeit infrastruktureller Einrichtungen sowie bedingt durch kurze Wege sowie guter Verfügbarkeit des ÖPNV ist die Innenstadt als geeigneter Standort für die Umsetzung integrierter, altersgerechter Wohnprojekte nutzbar. Die aktive Weiterentwicklung der Innenstadt erfordert große Anstrengungen, an denen sich die Eigentümer der Gebäude, die Bewohner der Wohnungen und die Nutzer der Gewerbeeinheiten in Partnerschaft mit der Stadt beteiligen müssen. Hierfür müssen neue Formen der Zusammenarbeit entwickelt werden, wie sie in dem Modellversuch der „Immobilien-StandortGemeinschaften“ vom Land NRW oder als Business Improvement Districts (BIDs) in anderen Bundesländern gefördert werden. Diese bereits gesetzlich verankerte Variante wird derzeit um Modellversuche zu sogenannten Housing Improvement Districts ergänzt und auf die Quartiere mit überwiegender Wohnnutzung übertragen. Die Weiterentwicklung auch der Wohnfunktionen in der Innenstadt ist ein jedoch ein langwieriger Prozess, der eine kontinuierliche Moderation erfordert. Dies hängt vor allem mit der dispersen Eigentümerstruktur zusammen; private Hauseigentümer mit wenigen Bestandseinheiten dominiert. •
Behutsame Entwicklung der Stadtteile unter Wahrung des vorhandenen, eigenständigen Charakters und Schutz vorhandener Qualitäten. Eine Stärke Wittens besteht in der Koexistenz von urbanen Grundzügen der Innenstadt sowie teilweise eher ländlichen Qualitäten in den Stadtteilen. Während die Innenstadt als urbaner Mittelpunkte unter Steigerung der Lebens- und Wohnqualität attraktiviert werden sollte, sind ebenfalls die Potenziale der Stadtteile als Wohnstandorte zu nutzen. Dies ermöglicht es, der differenzierten endogenen und auch exogenen Nachfrage gerecht zu werden. Die enge Verzahnung der Stadtteile mit dem Landschaftsraum ist als Lagegunst zu verstehen und sollte durch vorsichtige bauliche Entwicklungen auch zukünftig erhalten bleiben. Die Stadtteilzentren sollten gestärkt werden, vorhandene Infrastrukturen sollten gestützt bzw. verbessert werden, mögliche Anpassungsmaßnahmen sollten kompensiert werden. Hinsichtlich der Kompensation von infrastrukturellen Defiziten ist anzumerken, dass eine Aufrechterhaltung flächendeckender Infrastruktur nicht in allen Bereichen gewährleistet sein wird. Die Stadtteile als Lebensmittelpunkte der dort ansässigen Bevölkerung ermöglichen in diesem Zusammenhang die Erweiterung bürgerschaftlichen Engagements durch Kommunikationsprozesse. Gegenseitige Hilfe sowie Hilfe zur Selbsthilfe sind
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als Kompensationsmaßnahmen für Infrastrukturdefizite zukünftig weiter auszubauen, zumal kommunale Handlungsspielräume bedingt durch begrenzte finanzielle Mittel zukünftig weiter nachgeben werden. •
Chancengleichheit nachhaltig erzeugen. Die unterschiedlichen Teilräume der Stadt sowie die verschiedenen Bevölkerungsgruppen sollten gleichberechtigt an der zukünftigen Entwicklung partizipieren können. In räumlicher Hinsicht sind Entwicklungshemmnissen möglichst ganzheitlich zu begegnen. Chancengleichheit auf sozialer Ebene erfordert verstärkte Integrationsmaßnahmen. Bewohner unterschiedlicher Herkunft, unterschiedlichem Alters, unterschiedlicher physischer und psychischer Kompetenzen sind unabhängig von ihrem Geschlecht gleichberechtigt in gesellschaftliche Prozesse einzubinden und räumlich auch durch die Bereitstellung geeigneter Wohnraumangebote in allen städtischen Teilbereichen zu integrieren.
•
Zukunftssichere und nachfragegerechte Angebote in den Segmenten Miete und Eigentum schaffen. Haushalte mit begrenzter finanzieller Beweglichkeit, wie dies nicht selten bspw. für junge Familien mit Kindern zutrifft, sind gleichberechtigt zu berücksichtigen. Der demografische Wandel wird Einfluss auf die Wohnungsmarktsegmente Miete und Eigentum nehmen. Der Wunsch nach Eigentumsbildung sowie die finanzielle Beweglichkeit sind bei den unterschiedlichen Nachfragern heterogen ausgeprägt. Neben differenzierten Eigentumsmaßnahmen im Bestand sowie im Neubau ist die sich wandelnde und weiter ausdifferenzierende Nachfrage von Mieterhaushalten mit der Bereitstellung eines breiten Angebotes zu begegnen. Bestandsentwicklung sowie Neubaumaßnahmen sind in der Innenstadt sowie in den Stadtteilen durchzuführen. Insbesondere bei der Attraktivierung des Mietwohnungsbestandes, aber auch bei Entwicklungen im Neubau, sollte der Erhalt bzw. die Erweiterung von bezahlbarem Wohnraum berücksichtigt werden. Haushalte mit begrenzten finanziellen Mittel sind dadurch räumlich zu integrieren, einer Konzentration auf benachteiligte Quartiere steht der Umsetzung von Chancengleichheit entgegen und sollte unterbunden werden.
•
Die Funktionsfähigkeit des Wohnungsmarktes durch gezielte Attraktivierungen im Bestand sowie durchdachte Neubauprojekte auch zukünftig erhalten.
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Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
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Durch gezielte Bestandsentwicklungen ist der bestehende Wohnraum für zukünftige Anforderungen zu qualifizieren. Maßnahmen reichen in diesem Zusammenhang von Wohnungszusammenlegungen über Wohnungsanpassungen und Wohnumfeldverbesserungen bis zu Rückbaumaßnahmen von nicht nachfragegerechten Beständen bei gleichzeitiger Verbesserung städtebaulicher Defizite etwa hinsichtlich Freiraumversorgung. Generell ist verstärkt auf die Umsetzung von Qualität statt Quantität zu achten, zugleich sollte die Attraktivierung sozialverträglich umgesetzt werden. Hinsichtlich Bestandentwicklungen ist einerseits eine noch stärkere Kooperation mit institutionellen Wohnungsanbietern zu verfolgen, von besonderer Bedeutung wird allerdings das Poolen von Interessen der vielen Einzeleigentümer durch kommunikative Prozesse sein. Durch gezielte Neubaumaßnahmen sollte der differenzierten Nachfrage nach modernen und individuellen Miet- sowie Eigentumsmaßnahmen entgegengekommen werden. Die Angebote sollten hinsichtlich Lage- und Ausstattungsmerkmalen sowie hinsichtlich des Preisniveaus zu der vorhandenen Nachfrage passen. •
Weiterhin zunehmende Pluralisierung der Lebensstile bei gleichzeitig voranschreitenden Polarisierungstendenzen: Herstellung passenden Wohnraums für alle Nachfragergruppen. Die Anforderungen an den Wohnraum werden zukünftig durch individuelle Wohnvorstellungen und Wohnwünsche weiterhin beeinflusst. Der Herstellung zielgruppengerechter Angebote mit unterschiedlichen Anforderungen z.B. hinsichtlich Objekt- und Gebäudetyp, Zentralität, Image oder Ambiente in den Segmenten Miete und Eigentum wird weiterhin an Bedeutung gewinnen. Neben Bestandsentwicklungen werden Neubaumaßnahmen diese Bedingungen zu erfüllen haben, zukünftige Bauflächen sind hinsichtlich dieser Anforderungen ebenfalls zu selektieren.
•
Positionierung als interessanter Wohnstandort im regionalen Gefüge. Unter Hervorhebung der vorhandenen Stärken des Wohnstandortes Witten sowie durch die Verbesserung der Schwächen muss sich die Stadt zukünftig innerhalb des regionalen Umfeldes deutlicher positionieren. Alleinstellungsmerkmale sollten deutlicher herausgearbeitet und offensiver nach außen kommuniziert werden. Anknüpfungspunkte ergeben sich durch die zentrale Lage mit guter Anbindung an die Zentren des Ballungsraumes Ruhrgebiet bei gleichzeitig starkem Bezug zur Landschaft.
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Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
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Die genannten Perspektiven lassen sich anhand einiger zentraler wohnungspolitischer Handlungsfelder darstellten: 1. Die Anpassung des Wohnungsangebotes an die Wohnungsnachfrage auf gesamtstädtischer Ebene. Hierzu gehören Wohnungszusammenlegungen, Grundrissänderungen, Wohnungsanpassungsmaßnahmen, Zielgruppenbestimmung und auch zielgruppenspezifischer Neubau. 2. Die Erneuerung des Wohnungsbestandes aus den 1950er bis 70er Jahren. Dies umfasst vor allem den Bereich der Wohnungsmodernisierung, die Begrenzung bzw. den Abbau von Leerständen sowie den Handlungsbereich sozialer Erneuerungsmaßnahmen. 3. Die Eigentumsbildung. Der Vielfalt sich zudem weiter ausdifferenzierender Wohn- und Lebensformen ist mit der Schaffung eines differenzierten Eigenheimangebotes, differenzierter Angebote bei Eigentumswohnungen oder auch der Entwicklung von alternativen, kosten sparenden sowie ökologisch nachhaltigen Bauweisen zu begegnen. 4. Wohnen zur Miete. Bereitstellung differenzierter Mietangebote für alle Zielgruppen in der Innenstadt und in den Stadtteilen. Wohnraum zur Miete sollte hinsichtlich der Ausstattungsmerkmale (wie Wohnungsgrößen) und hinsichtlich Lage- sowie Wohnumfeldmerkmalen zur Nachfrage passen und preislich ausreichend differenziert sein. 5. Die Weiterentwicklung eines Angebotes für das Wohnen im Alter. Dies umfasst sowohl den Neubau von altersgerechten Wohnungen als auch die Anpassung des Wohnungsbestandes an die Bedürfnisse im Alter. Neben den Anforderungen an die Wohnung selbst, kommt dem Wohnumfeld hinsichtlich genereller Nutzbarkeit (bspw. Barrierefreundlichkeit) sowie Ausstattung (bspw. Grundversorgung, Gesundheitsangebote) eine besondere Bedeutung zu. 6. Es sollte Wert darauf gelegt werden, bei Neubau- und Bestandsmaßnahmen Gemeinschaftsstrukturen im nachbarschaftlichen Umfeld herauszuarbeiten und nachbarschaftlich orientierte Wohnprojekte, die das soziale Miteinander als wichtiges Merkmal begreifen, besonders zu fördern. Dies kann geschehen, in dem dafür eine Plattform geschaffen wird, die an solchen Projekten interessierte Menschen zusammenführt und dazu anregt, gemeinsam Ideen für innovative Projekte zu entwickeln und Möglichkeiten zu finden, solche Ideen in konkrete Maßnahmen umzusetzen.
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Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
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7. Die Weiterentwicklung eines nachfragegerechten Angebotes für junge Familien mit Kindern in den Segmenten Eigentum und Miete sowohl in der Innenstadt als auch in den Stadtteilen. Neben der Bereitstellung ausreichend differenzierter Angebote für Einfamilienhäuser sowie Geschosswohnungen in den Segmenten Eigentum und Miete kommt der Herstellung passender Wohnumfelder eine besondere Bedeutung zu. Hinsichtlich der Qualität des Wohnumfeldes spielen neben der infrastrukturellen Ausstattung auch die Aufenthaltsqualität und die wahrgenommene Sicherheit eine große Rolle. Das Wohnumfeld sollte in der Lage sein, die Bildung von Nachbarschaften räumlich zu unterstützen. 8. Die Soziale Wohnraumversorgung. Hierunter fällt vor allem die Schaffung von Sozialbindungen durch Modernisierungsförderung, Kooperationsvereinbarungen und auch durch öffentlich geförderten Neubau als Ersatz für planmäßig auslaufende Belegungsbindungen, um einen von Umfang her stabilen Bestand an Sozialwohnungen zu erhalten. 9. Die Verbesserung der Wohnqualität in Quartieren mit geringer Standortgunst. Hierzu gehören Maßnahmen zur integrierten Stadtteilentwicklung einschließlich Maßnahmen zur Weiterentwicklung des Wohnungsbestandes und sozialer Einrichtungen, einer Aufwertung des Wohnumfeldes, einer sensiblen Belegungssteuerung und einer Imageverbesserung. 10. Die Schaffung von städtebaulichen Qualitäten und Standortqualitäten bei der Mobilisierung und Entwicklung vorhandener Wohnbauflächenreserven.
136
8. 8.1.
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
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Anhang Tabellen Konkurrenzanalyse Tab. 32:
Name des Baugebietes
Im Röhrken 58456 Witten Buchholz
Steinhügel 58455 Witten Heven
Herbeder Straße 55 58455 Witten
Eigenheime in Witten
Typ & Anzahl
21 EFH
19 EFH
6 RH
Grundstücks/ Wohnfläche in m²
Wf.: ~130,00 Gf.: 600 900
Wf.: 160200 Gf.: 340700
Wf.:123,00 Gf.: 99
Objektpreise in EUR
Ausstattungen im Preis enthalten
~ 468.750
6 Zimmer, hochwertige Ausstattung,
330.000 419. 000
5 Zimmer, gehobener Standard, verwendung baubiologisch wertvoller Rohstoffe, Garage/Stellplatz
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Planungs-/ Vermarktungsstand
Baujahr 2006, verfügbar ab 2007
k.A.
von 19 EFH noch 7 EFH frei Baubeginn 2005
Adams und Partner Wohnungsbau GmbH
k.A.
von 6 RH noch 2 RH frei Vermarktung seit Spätsommer 2006
OBB GmbH
OBB GmbH
Sparkasse Witten SImmobi-
7 Zimmer, Keller, Garage,
Garage/Stell platz: 6.500 €
Baulückenschli eßung Vermarktung seit Spätsommer 2006
k.A.
Baubeginn Sommer/Herb
Edelweißweg 58454 Witten
1 EFH
Wf.: 146,00 Gf.: 360,00
330.000
Steinhügel/ Knapp 58455 WittenHeven
10 DHH
Wf.: ~141 Gf.: ~400
289.000
5,5 Zimmer, Garage/Stellplatz, hochwertige
LG Country Haus GmbH
k.A.
199.000
4 Zimmer, Niedrigenergiehaus, mit Einliegerwohnung
Projektträger / Vermarktung
Dieckmann Immobilien GmbH
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Name des Baugebietes
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Typ & Anzahl
Grundstücks/ Wohnfläche in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattungen im Preis enthalten
137
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung
Ausstattung
st 2006
lien
k.A.
noch keine EFH veräußert, da Baumaßnahme noch in der Entwicklungspha se Fertigstellung Anfang 2007
Lux Baubetreuungs GmbH
k.A.
Baujahr 2006, kurzfrsitig verfügbar
RALF DREWES IMMOBIL IEN
Tiefgaragenstell platz: 4.500 €
von 8 RH noch 3 RH frei Baujahr 2006 , verfügbar nach Vereinbarung
MarkusBau GmbH
Alte Straße 49 58452 WittenBommern
6 EFH
Wf.: 150 Gf.: 450
295.000
6 Zimmer, hochwertige Ausstattung, Garage/Stellplatz
Waldstrasse 58453 Witten
2 DHH
Wf.:128 Gf.: 636
278.000
6,5 Zimmer, Keller, hochwertige Ausstattung,
Rheinische Strasse 11,Haus 8 58453 Witten
8 RH
Wf.: 126,8 Gf.: ~225
244.900
5 Zimmer, Keller, hochwertige Ausstattung,
58455 Witten
1 EFH
Wf.: 158
290.000
9 Zimmer,
k.A.
Baujahr 2006,
Herr Antons
58455 Witten
1 EFH
Wf.: 166,00 Gf.:
279.000
10 Zimmer, hochwertig,
k.A.
Baujahr 2006,
Herr Antons
138
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Tab. 33:
Name des Baugebietes
Wengernstraße 58452 WittenBommern
Waldstrasse 58452 Witten
Parkweg/Wennemar sberg 58452 Witten
Beethovenstr. / Ecke Gartenstrasse 58452 Witten
Steiler Weg 11 58453 WittenAnnen
Rigeikenstrasse 58452 Witten
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Eigentumswohnungen in Witten
Typ & Anzahl
Grundstücks/ Wohnfläche in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattungen im Preis enthalten
6 ET W
Wf.: 81155
146.700 272.000
10 DHH 1 EFH 4 ET W
DHH: Wf.: 140 Gf.: ~550 EFH: Wf.: 165 Gf.: 550 ETW: Wf.: 100
DHH: ~270.000 EFH: 340.000 ETW: 190.000
hochwertige Ausstattung
4 RH 2 ET W
RH: Wf.: ~120 Gf.: 200 ETW: Wf.:100
RH: 220.000 ETW: 200.000
4 Zimmer, hochwertige Ausstattung, Garage
5 ET W
6 ET W
k.A.
Wf.: 100 145
120
93
4,5 Zimmer, hochwertige Ausstattung
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Planungs/ Vermarktungsstan d
Garage: 9.500 €
von 6 ETW noch 6 ETW frei Baujahr 2006
Volksbank Bochum Witten eG VRImmoCenter
Garage/ Stellplatz: 9.500 €
noch 1 DHH und 1 ETW frei Baujahr 2006
Lux Baubetreuungs GmbH
noch 1 ETW frei Baujahr 2006
Lux Baubetreuungs GmbH
noch keine ETW veräußert, da Baumaßnahme noch in der Entwick lungsph ase
Projektträger / Vermarktung
Lux Baubetreuungs GmbH
4 Zimmer, Aufzug, hochwertige Ausstattung
Garage: 12.000 € Stellplatz: ~5.000 €
184.000 186.000
4,5 Zimmer
Tiefgaragenstellpl atz: 9.500,00 €; Außenstellplatz: 2.500,00 €
noch 2 ETW frei
Sparkasse Witten SImmobilien
154.000
3 Zimmer, Dachterrasse, hochwertige Ausstattung, Garage,
k.A.
k.A.
Gert Lichius GmbH & Co.KG
219.500 318.275
InWIS F & B
Oberkrone 58455 Witten
Stockumer Str. 11 58453 WittenAnnen
Kattenjagd 58456 WittenVormholz Süd
GustavKnippen- Weg 58456 WittenVormholz
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
6 ET W
80
24 ET W
Wf.: 76 - 104
30 ET W 10 DHH 8 FEH
ETW: Wf.: 62 139 DHH: Wf.: 141 Gf.: 259 412 EFH: Wf.: 158 Gf.: 388 646
8 ET W 1 RH
ETW: 60 - 130 RH: 100
152.000
4,5 Zimmer, hochwertige Ausstattung, Balkon,/Terrasse , Aufzug
139
k.A.
149.850
4,5 Zimmer, gehobene Ausstattung,
Tiefgaragenstellpl atz: 8.000 €
172.000 274.000
3,5 - 5,5 Zimmer, je nach Geschoss: Gartenanteil,Dachterra sse bzw. Balkon, Fußbodenheizung mit energiesparender Wärmepumpenanlage
Garage: 9.500 €; Stellplatz 3.900 €
ETW: 144.000 229.000 RH: 199.000
3,5 - 5,5 Zimmer, je na ch Geschoss: Gartenanteil,Dachterra sse bzw. Balkon, hochwertige Ausstattung
Tiefgaragenstellpl atz: 10.800 €
von 6 ETW noch 3 ETW frei Vermarktung seit Sommer 2006 von 24 ETW noch 15 ETW frei Bezugs fertig ab Frühjahr 2007
noch 8 DHH, 7 EFH, 18 ETW frei Baujahr 2006
k.A.
OBB GmbH
Sparkasse Witten SImmobilien
immobilienkonzepte sanders
immobilienkonzepte sanders
140
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Tab. 34:
Name des Baugebietes
InWIS F & B
Eigenheime in Dortmund
Typ & Anzahl
44135 Dortmund DHH Westrich
59 44139 Dortmund EFH (freist. Kreuzviertel EFH, Am Tremonia DHH, Park RH)
44141 Dortmund 16 Gartenstadt DHH Hugo-Park-Str.
44143 Dortmund Wambel Belgi3 RH scher Weg 16
44143 Dortmund 7 RH Trakehnerweg
Grundstücks-/ Wohnfläche in m² Gfl.: 210m² Wfl.: 104m²
Gfl.: k.A. Wfl.: 194m²
Gfl.: (296m²) Wfl.: (130m²)
Gfl.: (281 m²) Wfl.: (128 m²)
Gfl.: 145m² 355m² (150m²) Wfl.: 105m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
190.000,€
2,5 geschossige. Massivbauweise 5 Zimmer, Vollbad, Küche, Terrasse
k.A.
249.000,€
2,5 geschossige Massivbauweise, ZKB k.A., Vollunterkellerung, gehobene/ exklusive Ausstattung, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Terrasse, inkl. Kaufgrundstück
(277.062, - €)
(175.591, - €)
203.900,€236.900,€ (207.900, - €)
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung
Baujahr 2006
Prisma Bochum GmbH
k.A.
Baubeginn Feb. 2005/ fertigstellung Jan. 2007
Immoplan Baubetreuungs- und Immobilien GmbH, 0231/ 5337791, Unternehmensgruppe DERWALD
2,5 geschossige Massivbauweise, schlüsselfertig, 5,5 Zimmer, Vollbad, Küche, Terrasse, Garage, inkl. Grundstück, ca. 30m² Nutzfläche
Vollunterkellerung auf Wunsch
es handelt sich um den 1. BA, Baujahr 2006, verfügbar voraussichtlich Winter 2006.
Harpen Immobilien AG, 0231/ 5199-165
2,5 geschossige Massivbauweise, 4,5 Zimmer, Vollbad, Küche, Terrasse, Stellplatz
2.874,63 € jährl. Erbpacht, Erwerb auf Kaufgrundstück möglich
kurzfristig bezugsfrei, Erstbezug
Harpen Immobilien AG, 0231/ 5199-165
k.A.
Baujahr 2006, es folgen weitere 7 RH im 2. Ba.
WBP Bauträger- und Projektentwicklungs GmbH
2,5 geschossige Massivbauweise, 5 Zimmer, Vollbad, GästeWC, Küche, Terrasse, nicht ausgebautes DG Garage, Unterkellerung
InWIS F & B
Name des Baugebietes
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Typ & Anzahl
12 RH 44143 Dortmund (8 Irischer Weg DHH)
44143 Dortmund 8 Wambel DHH Auf dem Steine
44143 Dortmund 1. BA Körne 6 RH, 2. BA Hallesche Str. 4 RH 94
12 44143 Dortmund DHH / Wambel 8 gröAuf dem Hohßere wart DHH
44149 Dortmund Oespel 16 DHH Steinsweg 16 1. BA
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Gfl.: 164m² Wfl.: 151m²
Gfl.: 250m² (275 m²) Wfl.: 115 m²
Gfl.: k.A. Wfl.: 153m²
Gfl.: (164m²) 403m² (318m²) Wfl.: (137m²) (140m²)
Gfl.: 217m² Wfl.: 144m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
219.900,€
2 geschossige Massivbauweise, 6 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Terrasse, Garage, inkl. Grundstück
(169.900, - €)
3 geschossige Massivbauweise, 4 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Terrasse, ausbaubares DG (32m²), schlüsselfertig, Garage, Stellplatz, Zentralheizung
199.980,€
3 geschossige Massivbauweise, 5 Zimmer, Unterkellerung, Vollbad, Wohnküche, ausbaubareres DG, Terrasse, z.T. Garage im Haus, inkl. Grundstück
(204.900, - €) (262.500, - €)
2,5 geschossige Massivbauweise, 3 Zimmer, Wohnküche, Vollbad, ,Studio, Solaranlage, Garage, Terrasse, Unterkellerung
221.980,€
2 geschossige Massivbauweise, 4Zimmer, Vollbad, Küche, Fensterglasfront zur Südseite, Dachterrasse, inkl. Garage im Haus, Terrasse, Inkl. Grundstück Zuwegung,
141
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Planungs-/ Vermarktungsstand
k.A.
Baujahr 2006
Keller (54m²/ 24.800,- €) Maler- und Oberbodenarbeiten
7 verkauft/ 1 reserviert bis 13.4.06, Baujahr 2006, verfügbar ab Ende 2006
Malerarbeiten, Fliesen, Spitzbodenausbau und Außenanlagen in Eigenleistung
k.A.
Maler-, Bodenbelagsarbeiten, Außenanlagen und Fliesen in Eigenleistung Vergütung von 10.000,- €
Projektträger / Vermarktung
WBP Bauträger- und Projektentwicklungs GmbH
Ruhrgrund Herr Dipl.Ing. Alexander Herbst
Baubeginn 2006, 5 WE noch verkäuflich
Koba Vertriebs- u. BeratungsGmbH, Herr Repp 0231/ 9499210
Baujahr 2006, 8 WE verkauft
WBP Bauträger- und Projektentwicklungs GmbH
Baubeginn 2005
Koba Vertriebs- u. BeratungsGmbH, Herr Repp 0231/ 9499210
142
Name des Baugebietes
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Typ & Anzahl
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
InWIS F & B
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung
Maler-, Bodenbelagsarbeiten und Fliesen
44149 Dortmund Oespel "Steinsweg/ In der Oeverscheidt“ – 2. BA
34 DHH
44149 Dortmund 6 Dorstefeld LanDHH ge Fuhr 49 - 53
44149 Dortmund 3 RH Dorstefeld Trippestr. 18
44225 Dortmund 3 RH
Gfl.: (216m²) 467m² Wfl.: (116m²)
Gfl.: 240m² Wfl.: 131m²
Gfl.: 137m² 252m² Wfl.:138m ²
Gfl.: 284 m² Wfl.: 132m²
(229.980, - €)
2 geschossige Massivbauweise, 4 Zimmer, Vollbad Küche, Terrasse, inkl. Garage, öffentl. Erschließungs- und Hausanschlusskosten, Rollläden,
199.980,€206.980,€
2,5 geschossige Massivbauweise, 4 Zimmer, Studio, Vollbad, Küche, Terrasse, Hausanschlüsse, inkl. Garage, Gäste-WC, Hauswirtschaftsraum, Außenanlagen, Zentralheizung
140,- € monatl. Erbpachtzins, Unterkellerung 29.950,- €, Maler- und Oberbodenarbeiten
169.980,€179,980,€
2,5 geschossige Massivbauweise, 4 Zimmer, Studio, Hauswirtschaftsraum, Terrasse, Vollbad, Küche, inkl. Garage, Gäste-WC, Zentralheizung, Hausanschlüsse
109,- € 147,- € monatl. Erbpachtzins, Malerund Oberbodenarbeiten
Baujahr 2006, Erstbezug
Koba Vertriebs- u. BeratungsGmbH, Herr Repp 0231/ 9499210
194.798,€
2,5 geschossige Massivbauweise, 5,5 Zimmer, Vollbad, GäasteWC, Küche, Carport, Unterkellerung
k.A.
Baujahr 2005, kurzfristig verfügbar
Harpen Immobilien AG, 0231/ 5199-165
Malerarbeiten, Bodenbeläge, Spitzbodenausbau und Außenanlagen
Baujahr 2006, Erstbezug, Vermarktungsstan d k.A.
Koba Vertriebs- u. BeratungsGmbH, Herr Repp 0231/ 9499210
Baubeginn 2006, Erstbezug
Koba Vertriebs- u. BeratungsGmbH, Herr Repp 0231/ 9499210
InWIS F & B
Name des Baugebietes
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Typ & Anzahl
44225 Dortmund 8 Hombruch DHH „Luisenhoffnung“
DHH 44225 Dortmund (k.A. Kirchhörde über Wohngebiet die Kirchhörder WEBerg Anzahl)
44225 Dortmund 7 Hombruch DHH Bramkampsweg
44225 Dortmund 4 Bittermark LeiDHH neweberstraße
44227 Dortmund RH / Menglinghausen AnHelene-Meiserzahl Weg k.A.
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Gfl.: 323m² Wfl.: 107m²
Gfl.: 298m² Wfl.: 107m²
Gfl.: 276m² (362m²) Wfl.: 134m²
Gfl.: 564 m² Wfl.: 155m²
Gfl.: 256m2 Wfl.: 125m²
143
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
216.500,€
2 geschossige Massivbauweise, 4 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Errichtung nach der EnEv, Garage, Stellplatz
k.A.
223.128,€
2 geschossige Massivbauweise, 4,5 Zimmer, Energiesparmöglichkeiten sind zusätzlich einbaubar, Rollläden befinden sich im gesamten Haus, keine Käuferprovision
254.000,€
2 geschossige Massivbauweise, schlüsselfertig, 6 Zimmer, Vollbad, Küche, hochwertig Ausstattung, Unterkellerung, Verklinkerung, Garage/ Stellplatz, 52m² Nutzfläche, Zentralheizung
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung
Baujahr 2005
ARDEY Immobilien GmbH
auf Wunsch verklinkert, ohne Bodenbelege in den Wohn- und Schlafräumen und ohne Tapeten, Einbringung von Eigenleistung möglich
Baujahr 2006, sofort verfügbar
Ackon Dortmund Immobilien & Sachverständigenbüro, Hr. Lomann Tel: 02389 - 33 70
k.A.
Baujahr 2006, Erstbezug
Gama Wohnungsbau GmbH, 0231/ 5336960
414.045,€
2 geschossige Massivbauweise, 5,5 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Terrasse, Stellplatz
Garage
Baujahr 2005, Verfügbar ab Frühjahr 2006
Harpen Immobilien AG, 0231/ 5199-165
213.500,€350.00,- € (273.500, - €)
2,5 geschossige Massivbauweise, 5 Zimmer, Garage/ Stellplatz, Terrasse, Vollbad, Küche, inkl. Grundstücksund Erschließungskosten,
Malerarbeiten und Bodenbeläge und teilweise ohne Oberböden sowie Terrasse und Hauszugang
Baujahr 2006, Erstbezug, kurzfristig bezugsfrei
Kesting Massivhaus GmbH, Frau Gockeln 02309/ 2047
144
Name des Baugebietes
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Typ & Anzahl
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
InWIS F & B
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung
55m² Nutzfläche
44227 Dortmund Menglinghausen DHH Zeche-KaiserFriedrich-Straße
44227 Dortmund Kruckel Bover2 feld/ Heckeling- DHH weg
bebau bar mit 20 EFH (Haus „Maxi“/ 13 44227 Dortmund verMenglinghausen kauft bzw. Helene-MeiserTyp Weg „Erkerha us“/ 13 verkauft)
44227 Dortmund Hombruch Am Gardenkamp 10
29 RH (z.T als DHH)
exklu44229 Dortmund sive Kirchhörde DHH AnAm Dimberg/ zahl Ecke Wittener k.A. Straße
Gfl.: 292 m² Wfl.: 125m²
Gfl.: 203 m² Wfl.: 130m²
Gfl.: 320m² 422m² (400m²) Wfl.: (128m²) 142m²
Gfl.: (181m²) Wfl.: (151m²)
Gfl.: 400m² Wfl.: 205m²
266.000,€
2 geschossige Massivbauweise, 5 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Terrasse
k.A.
teilweise kurzfristig verfügbar
Kesting Massivhaus GmbH
256.212,€
6,5 Zimmer, Massivbauweise, 6,5 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Terrasse, Garage und Stellplatz
k.A.
Baujahr 2005, Verfügbar ab Frühjahr 2006
Harpen Immobilien AG
(268.485, - €) 289.900,€
2 geschossige Massivbauweise, 5 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Terrasse, Unterkellerung, DG zum Ausbau vorbereitet (Treppe und Fenster), Zentralheizung
Maler- und Tapezierarbeiten, Oberböden, Ausbau-DG 8.500 € bei Typ „Maxi“ bzw. 9.000 € bei Typ „Erkerhaus“, Fertiggarage 3.650,- € (nur bei Typ „Maxi“)
Baujahr 2006/ fertigstellung 2006, Erstbezug
Aachener Siedlungsund Wohnungsgesellschaft mbH
(252.600, - €)
2,5 bis 3 geschossige Massivbauweise, 5 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Terrasse
Unterkellerung, Dachterrasse, Carport
k.A.
KondorWessels Wohnungsbau NRW GmbH
345.000,€
2 geschossige Massivbauweise, 4 Zimmer, gehobene Ausstattung, Vollbad, 2 Gäste-WC, offene Küche, große bodentiefe Fenster, Sauna, Garage im Haus,
Baubeginn erfolgt
Immoplan Baubetreuungs- und Immobilien GmbH, 0231/ 5337791
k.A.
InWIS F & B
Name des Baugebietes
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Typ & Anzahl
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
145
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung
Vollunterkellerung
44229 Dortmund 2 Mettestraße/ DHH Scheidestr.
44229 Dortmund 2 Lücklemburg DHH Zypressenweg 19b
exklusive 44263 Dortmund DHH AnSommerberg zahl k.A.
9 EFH 44263 Dortmund als Hörde „UnRH, verhofftstraße/ DHH, Huestraße“ freist. EFH
Gfl.: 300m² Wfl.: 142m²
Gfl.: (263m²) 327m² Wfl.: (127m²)
Gfl.: (400m²) 500m² Wfl./ Nutzfl.: (194m²) 240m²
Gfl.: 281m² 673m² Wfl.: bis 155m²
234.900,€
2,5 geschossige Massivbauweise, schlüsselfertig, 5 Zimmer, Vollbad, Küche, Terrasse, Vermessung, Alle Hausanschlüsse
(214.900, - €)
2 geschossige Massivbauweise, 4 Zimmer, Vollbad, Küche, Terrasse, Garage, Erschließungsund Hausanschlusskosten, Unterputzrollläden, Zentralheizung
299.000,€
2,5 geschossige Massivbauweise, 3 Zimmer, Studio (ausgebautes DG), gr. Essküche, Vollbad, GästeWC, inkl. Garage, Unterkellerung, Südausrichtung der WE, Abstellraum, Heizungsraum
199.500,€
2,5 geschossige Massivbauweise, schlüsselfertig, Niedrigenergiehaus mit Solartechnik, 5 Jahre Gewährleistung nach BGB, inkl. Grundstück, Vollunterkellerung (bis 55m² Nutzfläche)
Maler- und Oberbödenarbeiten
Baujahr 2006, Erstbezug
Ingenieurbüro Dr. Brühl
k.A.
Baujahr 2006, Erstbezug, verkauft
Ruhrgrund Herr Dipl.Ing. Alexander Herbst
k.A.
k.A.
Immoplan Baubetreuungs- und Immobilien GmbH, 0231/ 5337791
Ausbaureserve im Dachgeschoss, Eigenleistung und Sonderwünsche möglich
Fertigstellung ab Frühjahr 2006, WE Heustraße 105 verkauft
BmB Bauträgergesellschaft mbH
146
Name des Baugebietes
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Typ & Anzahl
Typ „Cam 44265 Dortmund pania Syburg BaugeTipo“ biet „Markus3-4 straße 22“ freist. EFH
44265 Dortmund Wellinghofen 4 RH Wohnpark Silberhecke
44265 Dortmund 2 Wellinghofen DHH Wohnpark Silberhecke
44265 Dortmund 3 RH Wellinghofen Antoniusstraße
24 Grund stücke 44267 Dortmund (indivi Höchsten Garduelle tenstadt SomBebau merberg ung)
44267 Dortmund Holzen Wohnbaugebiet Winterkamp/ Tamariskenweg
14 Grund stücke (EFH, DHH)
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Gfl.: (351m²) 629m² Wfl.: (109m²)
Gfl.: (205m²) Wfl.: (130m²)
Gfl.: 258m² Wfl.: 130m²
Gfl.: 186m² (275m²) Wfl.: 143m²
Gfl.: 375m² 1000m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
(307.880, - €)
3 geschossige Massivbauweise, 5 Zimmer, Vollbad, Küche, Terrasse, inkl. Vollerschlossenem Grundstück, schlüsselfertig
Maler-, Tapezierund Oberbodenarbeiten
(189.700, - €)
2,5 geschossige Massivbauweise, Sachverständiger während Bauzeit (RH), 4 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Diele, Terrasse, Stellplatz
111,73 € monatl. Erbbauzins, Unterkellerung auf Wunsch, Maler- und Oberbodenarbeiten, Fördermittel
204.500,€
2,5 geschossige Massivbauweise, Sachverständiger während Bauzeit (RH), 4 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Diele, Terrasse, Stellplatz
140,61 € monatl. Erbbauzins, Unterkellerung auf Wunsch, Maler- und Oberbodenarbeiten, Fördermittel
182.900,€
5 Zimmer, Massivbauweise
Wfl.: k.A.
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung
Baujahr 2006/ fertigstellung 2006, Erstbezug
Aachener Siedlungsund Wohnungsgesellschaft mbH
k.A.
Wohnbau Berke GmbH, Geshäftsführer Clemens Berke Tel.: 02 31 / 73 70 50
k.A.
Wohnbau Berke GmbH, Geschäftsführer Herr Berke 0231 / 737050
Garage 6.990,- €
Baujahr 2006, verfügbar ab Nov. 2006
Kleinwechter Wohnungsbau
305,00 €/ m²
Baumöglichkeit 2 geschossige Massivbauweise, Satteldach Satteldach mit 35°- 40° Dachneigung
k.A
k.A.
Unternehmensgruppe DERWALD
Grundstückspreise 70.000,- € -
2 geschossige Massivbauweise
k.A.
k.A.
Unternehmensgruppe DERWALD
Wfl.: k.A.
Gfl.: 305m² 2.300m²
InWIS F & B
InWIS F & B
Name des Baugebietes
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Typ & Anzahl
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
147
Ausstattung die im Preis enthalten
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
(199.900, - €)
2 geschossige Massivbauweise, 5 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Diele, Terrasse, Stellplatz, 34m² Nutzfläche, Zentralheizung, alle Hausanschlüsse
Maler- und Oberbodenarbeiten
Baujahr 2006, Erstbezug
FEBA Baukonzepte GmbH, 0231/ 5315110
249.000,€256.000,€
2 geschossige Massivbauweise, ZKB, inkl. Garage, Wärmedämmung und hochwertige sanitäre Ausstattung, Niedrigenergiehaus
k.A.
Fertigstellung 2004
LEG Bauträger GmbH
ab 250.000,€
2 geschossige Massivbauweise, Zimmer k.A., Vollbad, Küche, Terrasse, Niedrigenergiehäuser, inkl. Grundstück
Niedrigenergiehaus, event. als Solarhaus zu betreiben
Baubeginn erfolgt, Erstbezug, 90% der WE bereits verkauft
TERRA Immobiliengesellschaft mbH, 0231987 60 10
(289.500, - €)
2,5 geschossige Massivbauweise, 4 Zimmer, Vollbad, GästeWC, Küche, ausbaubares DG & Vollunterkellerung (90m²), gr. Wohn-/ Essbereich, Terrasse, Rollläden im EG & OG, GasKombikessel, Hausanschlüsse, Bauüberwachung durch den TÜV
DHH im 2. BA ohne Vollunterkellerung
Baubeginn 2005, Erstbezug, 8 DHH bereits verkauft
Wohnbau Westfalen GmbH, Herr Roos 0231/ 5492-0
Objektpreise in EUR
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung
200.000,€
44267 Dortmund 6 DHH Winterkamp
Gfl.: 245m²460m² (253m²) Wfl.: (110m²)
44269 Dortmund 22 Stadtkrone Ost/ DHH „Florenzer Weg“
44269 Dortmund Stadtkrone Ost / „Londoner Bogen“
22 DHH, 10 freist. EFH
44269 Dortmund (28 Benninghofen DHH) 1. BA und 2. BA / 6 RH „Am Lohbach“
Gfl.: 201m² 287m² Wfl.: 129m²
Gfl.: 240m² 932m² Wfl.: 137m² 250m²
Gfl.: (263m²) 400m² Wfl.: (127m²) / 112m²
148
Name des Baugebietes
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Typ & Anzahl
24 DHH, 44287 Dortmund Typ Aplerbeck / „Sand Berghofen ra“, Projekt „Apollo„Julia“ weg“ , „Jasm in“
44287 Dortmund Aplerbeck
5 RH
Leuschnerstraße
44309 Dortmund Brackel Oberdorfstraße 9-11
kamp
4 RH
36 DHH
44319 Dortmund Kurl Felheuerstr.
Gfl.: 250m² 434m² Wfl.: k.A
Gfl.: 209m² 290m² Wfl.: 128m²
44319 Dortmund Husen Kühl-
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
7 RH
Gfl.: (170m²) Wfl.: 126m² 140,5m² (122,5m²)
Gfl.:200m ² - 400m² (247m²) Wfl.: ca 129m² (128,83m ²)
Gfl.: (132m²) 317m² Wfl.: (126m²)
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
206.300.,€241.000,€
2 geschossige Massivbauweise, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Terrasse, Zentralheizung, Stellplatz
InWIS F & B
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung
k.A.
Baubeginn Mai 2006, noch 10 WE verkäuflich
Beta Eigenheim- und Grundstücksverwertungsgesellschaft mbH
198.000,€
2,5 geschossige Massivbauweise, 5 Zimmer, Vollbad, GästeWC, Küche, Terrasse, voll verklinkert, DG-Ausbau, Vollunterkellerung, Niedrigenergie-haus, inkl. Grundstück, inkl. Garage
Erwerb einer Fertiggarage
Fertiggestellt, noch 4 WE verkäuflich
Ruhr Lippe Wohnungsgesellschaft mbH, Frau Heil 0231/ 41902-141
(229.500, - €) 249.500,€
2,5 geschossige Massivbauweise (REH), 5 Zimmer, Vollbad, Küche, Vollunterkellerung, Terrasse, 50m² Nutzfläche, Zentralheizung
Kaufpr. Garage/ Stellplatz .500,- €
Baubeginn Herbst 2006, Erstbezug
Bauträger Wolfgang Froese, Herr Froese 0231/ 4447630
240.642,€ / inkl. Unterkellerung 247.800,€
2 geschossige Massivbauweise, ZKB, bei 32 WE inkl. Garage/ Stellplatz
Maler- und Oberbodenarbeiten werden in Eigenleistung erbracht. Vollunterkellerung (24m² Nutzfläche
1. & 2. BA fertiggestellt, 3. BA noch verkäuflich k.A.
LEG Bauträger GmbH, Fr. Knoll Tel. 0 21 02/86 67238
(198.000, - €) 230.000,€
2 geschossige Massivbauweise, 5 Zimmer, 2 Bäder, Gäste-WC, Küche, Dach- und Gartenterrasse, Stellplatz
Einbringung von Eigenleistung möglich
Baujahr 2006
LBS Immobilien GmbH Dortmund, Herr Pick 0231/ 201439
InWIS F & B
Name des Baugebietes
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Typ & Anzahl
44328 Dortmund 2 DHH Scharnhorst
57 WE / 7 freist. EFH, 30 44329 Dortmund DHH, Derne Nierste20 RH feldstraße (11 Erbbaugrund stücke)
44329 Dortmund Derne Goe4 RH sebrink 10
44339 Dortmund Eving Oberadener Straße / Kappenberger Straße
4 DHH (6 RH)
Grundstücks-/ Wohnfläche in m² Gfl.: 550m² Wfl.: 108m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
209.900,€
2 geschossige Massivbauweise, 5 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Keller, Garage, Terrasse
Gfl.: (152m²) Wfl.: (110m²)
Gfl.: 200m² Wfl.: 123m²
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung
k.A.
Baujahr 2006, verfügbar ab Nov. 2006
Henrik Otto Hauskonzepte Regionalbüro Mönchengladbach
(171.110 €) 225.110 €
2 geschossige Massivbauweise (RH), 5 Zimmer, Vollbad, Küche, Terrasse, ausbaubares DG, 50m² Nutzfläche
Maler- und Tapeziersowie Oberbodenarbeiten, Ausbau-DG Aufpreis von 9.000 ,- € (Typ 1), 8.600 ,- € (Typ 2) bzw. 8.500 ,- € (Typ 3) Fertiggarage 3.650,- € (bis 12/ 05) sowie Carport 2.350,€, Fördermittel (10% 40%) durch die Stadt Dortmund, Unterkellerung
Baubeginn und fertigstellung 2006, Erstbezug (63% aller WE bereits verkauft)
Aachener Siedlungsund Wohnungsgesellschaft mbH
(165.888, - €)
3 geschossige Massivbauweise, 4,5 Zimmer, Vollbad, Küche, Garage/ Stellplatz, 8m² Nutzfläche
k.A.
Baujahr 2006, Erstbezug
Harpen Immobilien AG, 0231/ 5199-165
199.500,€
2,5 geschossige Massivbauweise, 7 Zimmer, Vollbad, GästeWC, Küche, Terrasse, Vollunterkellerung, Hausanschluss- und Erschließungskosten, ausgebautes DG, GasZentralheizung, Garage,
k.A.
Baujahr 2006, verfügbar ab 2007
HS Wohnungsbau GmbH
Gfl.: (161m²) 441m² Wfl.: Typ 1 141m² od. 133m², Typ 2 137m² od. (123m²), Typ 3 128m²
149
150
Name des Baugebietes
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Typ & Anzahl
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
InWIS F & B
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung
Grundstück inkl., provisionsfrei
44339 Dortmund Eving Preußi4 sche Straße/ DHH Ecke Bauernkamp
44339 Dortmund 4 DHH Körner Straße
44339 Dortmund EFH Applerbeck
44339 Dortmund 4 Lindenhorst DHH Töpferstraße
44339 Dortmund 4 Lindenhorst DHH Töpferstraße
Gfl.: 210m² Wfl.: 125m²
Gfl.: 315m² Wfl.: 106,49m²
GFL.: nicht enthalten Wfl.: 130m²
Gfl.: 200m² Wfl.: 123m²
Gfl.: 200m² Wfl.:
204.000,€
2,5 geschossige Massivbauweise, 6 Zimmer, Vollbad, GäasteWC, Küche, Terrasse, Vollunterkellerung, Hausanschluss- und Erschließungskosten, ausgebautes DG, GasZentralheizung, Garage/ Stellplatz, Grundstück inkl., provisionsfrei
k.A.
Baujahr 2006, verfügbar nach Absprache, Erstbezug
HS Wohnungsbau GmbH
161.100,€
2 geschossige Massivbauweise, 5 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Terrasse
Garage 4.950,- €, Keller 25.300,- €
nach Absprache
Severin KG
148.000,€
2 geschossige Massivbauweise, 5 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, ausgebautes DG, barrierefreies Wohnen, Garage, Stellplatz
Unterkellerung24.800, -€
Baujahr 2006
gmw UNION Gesellschaft für Immobilien mbH & Co. KG
199.000,€
2 geschossige Massivbauweise, 6 Zimmer, hochwertig Ausstattung, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Niedrigenergiehaus, Terrasse, Unterkellerung
Garage 6.500,- €
Baujahr 2006, verfügbar ab Sommer 2006, 1 DHH verkäuflich
HS Wohnungsbau GmbH
199.000,€
6 Zimmer, hochwertig, Niedrigenergiehaus, Ter-
Garage 6.500,- €
Baujahr 2006, verfügbar ab Som-
HS Wohnungsbau GmbH
InWIS F & B
Name des Baugebietes
44357 Dortmund Bodelschwingh
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Typ & Anzahl
7 RH
Am Schlosspark 13
44359 Dortmund 4 Haberlandstras- DHH se 33
44369 Dortmund DHH Huckarde
44369 Dortmund EFH Huckarde
44369 Dortmund 2 DHH Huckarde
Grundstücks-/ Wohnfläche in m² 123m²
Gfl.: 187m² Wfl.: 133m²
Gfl.: (251m²) Wfl.: (105m²)
Gfl.: 297m² Wfl.: 107m²
Gfl.: 360m² Wfl.: 128m²
Gfl.: 257m² Wfl.: 118m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
151
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
rasse, Unterkellerung
216.900,€
(182.000, - €)
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung
mer 2006, 1 DHH verkäuflich
2,5 geschossige Massivbauweise, 5 Zimmer, Vollbad, GästeWC, Küche, Diele, Terrasse, Vollunterkellerung, Zentralheizung, Stellplatz mit Carport, Maler- und Tapezierarbeiten,
k.A.
2,5 geschossige Massivbauweise, 5 Zimmer, Vollbad, GästeWC, Küche, Zentralheizung, Hausanschlüsse, Stellplatz
Maler- und Oberbodenarbeiten
Erstbezug, noch 2 RH verkäuflich
KondorWessels Wohnungsbau NRW GmbH, Frau Braun 0202/ 42992- 22
Baujahr 2006, Erstbezug
FEBA Baukonzepte GmbH, 0231/ 5315110
IMOCONCE PT GmbH/ Immobilien & Sachverständigenbüro „verbandszertifizierter Immobilienmakler“
197.460,€
2 geschossige Massivbauweise, 4 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Terrasse, Stellplatz
Garage 5.500,- €
Baujahr 2005, verfügbar nach Fertigstellung
315.000,€
2 geschossige Massivbauweise 6 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Terrasse, Garage/ Stellplatz
k.A.
Baujahr 2006
LBS ImmobilienCenter
189.000,€
2 geschossige Massivbauweise 5 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Terrasse, Garage/ Stell-
k.A.
Baujahr 2006
LBS ImmobilienCenter
152
Name des Baugebietes
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Typ & Anzahl
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
InWIS F & B
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung
platz
(1. BA 4 44369 Dortmund DHH) Auf der Altstätte / 2. BA 3 RH
44369 Dortmund 16 DHH Zeppelinstraße
44357 Dortmund Bodelschwingh
3 RH
44379 Dortmund Marten Abbo12 RH weg 19
Gfl.: 207m² 545m² (269m²) Wfl.: (108m²) 140m²
Gfl.: 171m² 257m² Wfl.: 103m²
Gfl.: (180m²) 230m² Wfl.: (143m²)
Gfl.: 205m² Wfl.: (112m²)
(194.900, - €)
2 geschossige Massivbauweise, 5 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Terrasse, Solartechnik, Garage, Stellplatz, gepflasterte Zuwegung, 35m² Nutzfläche
Erbbauzins
Baujahr 2006, 1 DHH verkauft
Stadthaus Immobilien & Consulting, 02332/ 557295
195.263,€217.021,€
2 geschossige Massivbauweise, 5,5 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Terrasse
Unterkellerung 19.500,- €, Garage 9.700,- €
Baujahr 2006, verfügbar ab Ende 2006
LBS Immobilien GmbH Bochum
(189.000, - €)
2,5 geschossige Massivbauweise, 6 Zimmer, 2 (Voll-) Bäder, gr. Küche, Abstellraum, Zentralheizung (Heizungsraum), Garage/ Stellplatz,
bis zu 75.000,- € öffentl. Fördermittel (Familien)
Baujahr 2006 / fertigstellung Herbst 2006, Erstbezug
Immobilien Consulting, Herr Dittmar 0231 551616
(194.550, - €)
2,5 geschossige Massivbauweise (REH), 4 Zimmer, Küche, Vollbad, inkl. Malerarbeiten, Bodenbeläge, Fliesen, DGAusbau, schlüsselfertig inkl. Garage/ Stellplatz, 55m² Nutzfläche, Zentralheizung, provisionsfrei
Sonderwunsch Unterkellerung
Baujahr 2005, verfügbar nach Absprache
Treuhaus GmbH, Frau Syring, Frau Nowara 0201 / 245 08 -31 /-21
InWIS F & B
Name des Baugebietes
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Typ & Anzahl
103 WE EFH, RH, DH, Typ “Lau46853 Dortmund ra” Mengede BauEFH, gebiet „Erdbeer“Elefeld“ na” RH, “Stadt villa/ Jasmin” DH
46853 Dortmund Mengede Friedrich3 RH HausemannAllee
46853 Dortmund 8 Mengede Ritter- DHH, 4RH hoferstraße
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Gfl.: (275m²) Wfl.: (117m²)
Gfl.: 210m² Wfl.: 120m²
Gfl.: 180m² Wfl.: 107m²
153
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
(190.375, - €)
2 bis 2,5 geschossige Massivbauweise, schlüsselfertig, 5,5 Zimmer, Vollbad, GästeWC, Küche, Terrasse, ausbaubares DG, inkl. Maler-, Tapezierund Oberbodenarbeiten
Dachausbau 10.000,- €, Vermessung 2.100,- €, Garage 5.950,- €
Baubaginn erfolgt
Beta Eigenheim- und Grundstücksverwertungsgesellschaft mbH
199.000,€
5 Zimmer, Massivbauweise, gehobene Ausstattung, Vollbad, Gäste-WC, Küche, ausgebautes DG, Garage und Stellplatz
k.A.
Baujahr 2005, verfügbar ab 12/2005
HK GmbH Das bezahlbare Haus
215.000,€
2,5 geschossige Massivbauweise, 4 Zimmer, Vollbad, GästeWC, Küche, inkl. Vollunterkellerung, ausgebautes DG (44m² Nutzfläche), Fußbodenheizung, Erdwärme, inkl. Grundstück
k.A.
Kurzfristig bezugsfertig, 1 RH noch verkäuflich
KondorWessels Wohnungsbau NRW GmbH Heike Braun, Tel: 0202 / 4 29 92 - 22
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung
44328 Dortmund EFH Alt Scharnhorst Westholz
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
Harpen Immobilien AG
44388 Dortmund Lütgendortmund Somborner Höh/ EFH Am Schmechtingsbach
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
Harpen Immobilien AG
k.A.
Grundstücksvermarktung 2005
DSW21
44263 Dortmund k.A. Hörde Phoenix See
k.A.
k.A.
k.A.
154
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Name des Baugebietes
Typ & Anzahl
InWIS F & B
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung
Dortmund „Hohenbuschei“
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
DSW21
Dortmund „Suffolk“
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
DSW21
Quelle: eigene Darstellung / Werte in „( )“ = Preisbeispiele
Tab. 35:
Name des Baugebietes
Eigentumswohnungen in Dortmund
Typ & Anzahl
MFH 44137 Dortmund (AnKlinikviertel zahl Wilhelmstrasse ETW k.A.)
44139 Dortmund 6 Kreuzviertel ETW Straßburger Straße 7
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Gfl.: k.A. Wfl.: 69m² (134m²)
Gfl.: (180m²) Wfl.: (125m²)
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
(321.000, -€/ 2.395,- €/ m²)
5 geschossige Massivbauweise (Penthouse), schlüsselfertig, 4 Zimmer, hochwertige Ausstattung, 2 (Voll-) Bäder, Küche, Gäste-WC, separater Kelleraum, Aufzug, Balkon oder Terrasse, Zentralheizung, EG Wohnungen mit Sondernutzungsrechten Innenhof/Garten
(178.600, -€/ 1.429,- €/ m²)
4 geschossige Massivbauweise (EG), 5 Zimmer, Vollbad, gr. Essküche, separater Eingang, gr. Fensterflächen, Wärmeschutzverglasung und Rollläden, energiesparende GasZentralhei-
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung
Kaufpr. TGGarage 10.400,- €
Baufertigstellung 2007, Erstbezug, zahlreiche ETW noch verkäufliche
Gama Wohnungsbau GmbH, 0231/ 5336960
Sonderwunsch Solaranlage, Fördergelder möglich, Maler- und Oberbodenarbeiten
Baujahr 2006, Erstbezug
Wohnungsbau J+S GmbH, 0234/ 3389246
InWIS F & B
Name des Baugebietes
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Typ & Anzahl
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
155
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung
zung, Stellplatz
20 44141 Dortmund ETW Benno-Jakob(4 Straße / KroPentnenbrauerei house -ETW)
44143 Dortmund 11 Wambel BaltiETW scher Weg 4
44143 Dortmund 11 Wambel DäniETW scher Weg 1
Gfl.: k.A. Wfl.: (163m²)
Gfl.: k.A. Wfl.: (64m²)
Gfl.: k.A. Wfl.: (97m²)
(359.900, -€/ 2.208,- €/ m²)
6 geschossige Massivbauweise (Penthouse), 5 Zimmer, hochwertige Ausstattung, 2 (Voll-) Bäder, Küche, GästeWC, Parket & Fliesen & Teppich, Abstellraum, Aufzug, Fußbodenheizung, Zentralheizung, Malerund Tapezierarbeiten, Balkon oder Terrasse, Gartenmitbenutzung, barrierefreies Wohnen
Kaufpr. TGStellplatz 10.500,- €
(128.900, -€/ 2.014,- €/ m²)
Massivbauweise (EG), 2 Zimmer, Bad, Küche, sonnige WestTerrasse, Gartenmitbenutzung, Zentralheizung, Aufzug, Wasch- und Trockenraum, Stellplatz, 6m² Nutzfläche
Hausgeld 175,- €
( 178.878,€ / 1.844,€/ m²)
Massivbauweise (2. OG), 4 Zimmer, Vollbad, Küche, Balkon, Gartenmitbenutzung, Zentralheizung, Aufzug, Waschund Trockenraum, Stellplatz, 14m² Nutzfläche/ Kellerraum
Baujahr 2006, Ertsbezug
Decon Kronenburg GmbH, Herr Utecht 02592/ 918069
k.A.
ab sofort bezugsfrei, Erstbezug
Harpen Immobilien AG, 0231/ 5199-165
Bezugsfrei ab Sommer 2006, Erstbezug
Harpen Immobilien AG, 0231/ 5199-165
156
Name des Baugebietes
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Typ & Anzahl
44225 Dortmund MFH Wacholderstras(8 se 6a ETW)
44227 Dortmund MFH (6 Barop OstenETW) bergstrasse 17
44229 Dortmund MFH Lücklemburg (6 Heidkopf 17 ETW)
7 44265 Dortmund ETW Syburg Westho- (Villa Syfener Straße burg)
44267 Dortmund MFH (7 Holzen/ HöchsETW) ten
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Gfl.: k.A. Wfl.: (64m²)
Gfl.: k.A. Wfl.: 82m² 111m²
Gfl.: k.A. Wfl.: (105m²)
Gfl.: k.A. Wfl.: (106m²) 162m²
Gfl.: k.A. Wfl.: (154m²)
InWIS F & B
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
Planungs-/ Vermarktungsstand
(127.000, -€/ 1.984,- €/ m²)
3 geschossige Massivbauweise, 2,5 Zimmer, Vollbad, Küche, Balkon oder Terrasse, Wasch- und Trockenraum,
k.A.
Baufertigstellung Feb. 2007
Heidebau GmbH Wohnungsbau KG, Herr Heide 0231/ 7212911
183.900,€ / 2.243,€/ m€ (215.100, -€/ 1.938,- €/ m²)
3 geschossige Massivbauweise (EG), 4 Zimmer, Vollbad, GästeWC, Küche, Terrasse mit Gartenmitbenutzung
TG-Garage 9.200,- €
Baujahr 2006
Gama Wohnungsbau GmbH, 0231/ 5336960
(285.000, -€/ 2.714,- €/ m²)
3 geschossige Massivbauweise, hochwertige Ausstattung, 3,5 Zimmer, Vollbad, Küche, Zentralheizung, Aufzug, Balkon oder Terrasse,
Sonderwunsch Garage
Baufertigstellung Nov. 2006
Heidebau GmbH Wohnungsbau KG, Herr Heide 0231/ 7212911
(278.951, - €/ 2.632,- €/ m²) 353.208,€
4 geschossige Massivbauweise (EG mit Gartenanteil), 3 Zimmer, Volbad, offene Küche, Terrasse, TGStellplatz, Kellerraum, Aufzug
zusätzl. TGStellplätze 12.500,- €
5 ETW noch verkäuflich
Im-Plan Bauträgerund Grundstücksgesellschaft mbH
(367.470, -€/ 2.386,- €/ m²)
4 geschossige Massivbauweise (DG), 5,5 Zimmer, Vollbad, Küche, Gäste-WC, Balkon oder Terrasse (3), Zentralheizung, Fußbodenheizung
Kaufpr. Garage 9.800,- €, Stellplatz 6.000,- € zzgl. 3% Maklercourtage vom Kaufpreis zzgl. MwSt.
Projektträger / Vermarktung
Neues Heim Immobilien Management GmbH Baujahr 2005, Erstbezug
Immobilien Management GmbH, Hr. Bazak/ Fr. Ullrich 0231/ 42512 -40/ - 41
InWIS F & B
Name des Baugebietes
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Typ & Anzahl
44267 Dortmund MFH Höchsten (9 Grenzweg 16 ETW)
44269 Dortmund Gartenstadt 6 ETW Turinerweg, 6
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Gfl.: k.A. Wfl.: (64m²) 94m²
Gfl.: k.A. Wfl.: (125m²)
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
(142.100, -€/ 2.220,- €/ m²)
3 geschossige Massivbauweise, 2 Zimmer, hochwertige Ausstattung, Vollbad, Küche, Balkon oder Terrasse, Wasch- und Trockenraum, Kellerabteil, Parkett bzw. Fliesen, inkl. Maler- und Oberbodenarbeiten, Fußboden-heizung, elektr, Rollläden, Gartenmitbenutzung, Zentralheizung
(249.000, -€/ 1.992,- €/ m²)
3 geschossige Massivbauweise, 1. EG 5 Zimmer, gehobene Ausstattung, Küche, Vollbad, eigener Kelleraum, Balkon, Aufzug, gemeinschaftl. Waschraum, Fußbodenheizung
157
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
TGStellplatz 10.500,- €
k.A.
Planungs-/ Vermarktungsstand
Baujahr 2004 erfolgt, Erstbezug, 2 ETW noch verkäuflich
Baujahr 2005, bezugsfrei ab 05/2005
Projektträger / Vermarktung
Wohnbau Westfalen GmbH, Herr Brachthäuser 0231/ 5492240
IMMOSTIL Igel & Funke GmbH & Co. KG, 0231/55746 09
158
Name des Baugebietes
44269 Dortmund Stadtkrone Ost/ „Stockholmer Allee“, Ecke „Florenzer Weg“
44269 Dortmund Stadtkrone Ost / „Barcelonaweg“, „Stockholmer-Allee“
44269 Dortmund Stadtkrone Ost / „Ecke Londoner Bogen / Lissaboner Allee“
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Typ & Anzahl
5 MFH ( 19 ETW)
78 ETW
3 ETW „KUB US“
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Gfl.: k.A. Wfl.: 83 m² 103m² (90m²)
Gfl.: k.A. Wfl.: 57 m² - 150 m²
Gfl.: k.A. Wfl.: 220m²
44357 Dortmund MFH Oestrich Schä(8 renhof ETW)
Gfl.: k.A.
44369 Dortmund 10 ETW Huckarder als Straße 302 RH
Gfl.: (129m²)
Wfl.: 64m²
Wfl.: (106m²)
InWIS F & B
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
173.750,€223.350,€ (172.000, -€/ 1.911,- €/ m²)
4 geschossige Massivbauweise, schlüsselfertig, 3 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Balkon oder Terrasse, elektr. Rollläden, separater Abstellraum, Fahrradkeller
offener TGStellplatz 9.000,- €
2. Quartal `02, bereits 12 ETW verkauft
Ruhr Lippe Wohnungsgesellschaft mbH
134.046,€323.862,€ / 2.352,€/ m² 2.159,- €/ m²
4 geschossige Massivbauweise, Flexible Grundrisse und Ausstattungsarten Zimmer k.A., Vollbad, Gäste, WC, Küche
5 Penthousewhg. mit umlaufender Dachterrasse, je Stellplatz 5.800,- €, je Garage 9.800,- €
Baubeginn erfolgt, Erstbezug, 50% der WE bereits fertig gestellt und bezogen
BKR Wohnungsbau mbH
484.000,€ / 2.200,€/ m²
3 geschossige Massivbauweise (1. OG), 5 Zimmer, hochwertige Ausstattung, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Aufzug, hoher Sicherheitsstandard, barrierefreies Wohnen, teilw. gr. Sonnenterrasse, Vollunterkellerung, Zentralheizung, Gartenmitbenutzung
TGStellplatz 7.000,- €
Baufertigstellung Herbst 2006
Schürmann Ingenieurgesellschaft mbH, Frau Schürmann 02 31/ 135 88 201
115.900,€/ 1.811,€/ m²
3 geschossige Massivbauweise, 2 Zimmer, Vollbad, Küche, Balkon
k.A.
Baujahr 2006, Erstbezug, 3 noch verkäuflich
(176.900, -€/ 1.669,- €/ m²)
3 geschossige Massivbauweise, 6 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche,
k.A
Baujahr 2005, Erstbezug
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung
RBU Reeser BauUnternehmung AG, Herr Amler 028519244147 Christian Runkel GmbH & Co. KG, Herr Schrage
InWIS F & B
Name des Baugebietes
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Typ & Anzahl
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
159
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Planungs-/ Vermarktungsstand
Terrasse, Zentralheizung, TGStellplatz
Projektträger / Vermarktung 02191-3690
Quelle: eigene Darstellung / Werte in „( )“ = Preisbeispiele
Tab. 36:
Name des Baugebietes
44787 Bochum Zentrum Arnholdstraße
44795 Bochum Weitmar-Mark/ Wiemelhausen „Knappenstraße 32-32c
Eigenheime in Bochum
Typ & Anzahl
EFH, Anzahl k.A.
5 RH
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Gfl.: (129m²) 211m² Wfl.: (129m²) 151m²
Gfl.: 323m² 408m² Wfl.: (139m²)
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
(264.000, - €) 278.000,€
3 geschossige Massivbauweise, schlüsselfertig, 5 Zimmer, 2 Bäder, Gäste-WC, Küche Terrasse, inkl. Grundstück, voll verklinkert, ausgebautes Dachstudio, Maler- und Tapezierarbeiten, Vollunterkellerung (40m² Nutzfläche), Teppichboden, Stellplatz, Fußbodenheizung
ab 239.000,€
2,5 geschossige Massivbauweise, schlüsselfertig, 5 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Vollunterkellerung (43m² Nutzfläche), 5 Jahre Gewährleistung, Niedrigenergiehaus mit Solartechnik, inkl. Grundstück
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung
k.A.
Baujahr 2005, Erstbezug
Ten Brinke Wohnungsbau, 0234/ 777930
Ausbaureserve DG, Einbringung von Eigenleistung
komplett verkauft
BmB Bauträgergesellschaft mbH
160
Name des Baugebietes
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Typ & Anzahl
44795 BochumWeitmar/ En4 RH gelsburg „SteinWitten 2a 2d“
44795 Bochum Weitmar „In der Senke“
44803 BochumLaer „Siepenhöhe 14a + 18“
44805 Bochum Hiltrop Lothringer Karree Hiltroperstraße
5 RH
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Gfl.: 197m² 307m² Wfl.: 129m²
Gfl.: 170m² 295m² Wfl.: 139m²
2 freist. EFH
3 RH (RMH )
Gfl.: 349m² 350m² Wfl.: 128m²
Gfl.: (209m²) 285m² Wfl.: (123m²) 141m²
InWIS F & B
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
ab 209.500,€
2,5 geschossige Massivbauweise, schlüsselfertig, ZKB, Vollunterkellerung (47m² Nutzfläche), 5 Jahre Gewährleistung, Niedrigenergiehaus mit Solartechnik, inkl. Grundstück
Ausbaureserve DG, Einbringung von Eigenleistung
komplett verkauft
BmB Bauträgergesellschaft mbH
ab 199.500,€
2,5 geschossige Massivbauweise, schlüsselfertig, ZKB, Vollunterkellerung (47m² Nutzfläche), Niedrigenergiehaus mit Solartechnik, 5 Jahre Gewährleistung, inkl. Garage, inkl. Grundstück
Ausbaureserve DG, zusätzl. Garage pro Haus, Einbringung von Eigenleistung
Baufertigstellung Mai/ Juni 2006, noch 1 WE verkäuflich
BmB Bauträgergesellschaft mbH
ab 269.500,€
2,5 geschossige Massivbauweise, schlüsselfertig, ZKB, Vollunterkellerung (42m² Nutzfläche), 5 Jahre Gewährleistung nach BGB, Niedrigenergiehaus mit Solartechnik, inkl. Grundstück
Ausbaureserve DG, Eigenleistung und Sonderwünsche möglich
Baubeginn erfolgt, 1 EFH noch verkäuflich
BmB Bauträgergesellschaft mbH
(222.000, - €) 229.500,€
2,5 geschossige Massivbauweise, schlüsselfertig, ZKB, inkl. Grundstück, Putzfassade, aus-gebautes DG, Malerund Tapezierarbeiten,
k.A.
Ten Brinke Wohnungsbau, 0234/ 777930
k.A.
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung
InWIS F & B
Name des Baugebietes
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Typ & Anzahl
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
161
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung
Vollunterkellerung, Teppichboden, Dachterrasse
44805 Bochum Hiltrop Lothringer Karree „Hiltroperstraße“
44809 Bochum Wittene
44809 Bochum Wittene / Dahlhausen
44866 Bochum Wattenscheid „Stresemannstraße 1 - 3b“
3 RH (REH)
2 DHH
3 freist. EFH
6 RH
Gfl.: 205m² (254m²) Wfl.: 127m² (121m²)
Gfl.: (252m²) Wfl.: (120m²)
Gfl.:(468 m²) Wfl.: 115m² (120m²)
Gfl.: 204m² 266m² Wfl.:139m ²
218.000,€(228.000, - €)
2,5 geschossige Massivbauweise, schlüsselfertig, ZKB, inkl. Grundstück, voll verklinkert, ausgebautes Dachstudio, Maler- und Tapezierarbeiten, Vollunterkellerung, Teppichboden
k.A.
(199.000, - €)
2 geschossige Massivbauweise, 5 Zimmer, hochwertige Ausstattung, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Terrasse, inkl. Grundstück, inkl. BNK, Rollläden, Niedrigenergieverordnung (EnEV)
Unterkellerung, Garage, Wintergarten, Klinkerfassade
273.000,€299.500,€ (299.000, - €)
2 geschossige Massivbauweise, 4 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Terrasse, Vollunterkellerung (60m² Nutzfläche), Zentralheizung, inkl. Grundstück, inkl. BNK, Rollläden, Niedrigenergieverordnung (EnEV)
Garage
ab 219.000,€
2,5 geschossige Massivbauweise, schlüsselfertig, ZKB, Vollunterkellerung
Ausbaureserve DG, Einbringung von Eigenleistung
1. Bauabschnitt Komplett verkauft
Baujahr 2006, Erstbezug
Ten Brinke Wohnungsbau, 0234/ 777930
Dragon Grundbesitz GmbH, Herr Isegohi 0201/ 6142223
Baujahr 2006, Erstbezug
Dragon Grundbesitz GmbH, Herr Isegohi 0201/ 6142223
Baubeginn 2006, fertigstellung Sommer
BmB Bauträgergesellschaft mbH
162
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Name des Baugebietes
Typ & Anzahl
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
InWIS F & B
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
(43m² Nutzfläche), Niedrigenergiehaus mit Solartechnik, 5 Jahre Gewährleistung, Stellplatz, inkl. Grundstück
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung
2006
Quelle: eigene Darstellung / Werte in „( )“ = Preisbeispiele
Tab. 37:
Name des Baugebietes
44789 Bochum „Stadtwohnungen im Klosterpark“ Düppelstraße/ Ecke OskarHoffmannStraße
44795 Bochum Weitmar Grünewaldstraße 7
Eigentumswohnungen in Bochum
Typ & Anzahl
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Gfl.: k.A. 16 ETW
MFH (3 ETW)
Wfl.: 56m² 166m² (107,5m²)
Gfl.: insg. 560m² Wfl.: (117m²)
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
Planungs-/ Vermarktungsstand
(232.200, -€/ 2.160,- €/ m²)
4 geschossige Massivbauweise, 4,5 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Balkon oder Terrasse mit Gartenmitbenutzung (EG), Tiefgarage, Fahrradkeller, Waschküchen mit Trockenraum, separater Keller, gr. Loggia, VideoGegensprechanlage, Zentralheizung,
Kaufpr. Garage 11.300,- €
Baujahr 2006, Erstbezug, 2 ETW noch verkäuflich
(291.250, -€/ 2.489,- €/ m²)
2,5 geschossige Massivgebäude, 4,5 Zimmer, Vollbad, GästeWC, Küche, Terrasse mit Gartenmitbenutzung (230m² Gfl.), Aufzug, Zentralheizung, 10m² Nutzfläche, Rollläden
Kaufpr. Garage/ Stellplatz 10.000,- €, Fußbodenheizung
Baubeginn 2006/ fertigstellung 06/07, Erstbezug
Projektträger / Vermarktung
IMMOBILIU S GmbH Herr Dr. Vogdt 02597 / 690 690
Rüsing Wohnbau GmbH & Co. KG, Herr Rüsing 0234490694
InWIS F & B
Name des Baugebietes
44795 Bochum Weitmar Uhlenflucht 2
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Typ & Anzahl
2 MFH (je 6 ETW)
6 44795 Bochum Weitmar-Neuling ETW
44795 Bochum Weitmar Mark Natorpstraße 1
44799 Bochum Wiemelhausen Markstr. 234 e
44801 Bochum Querenburg Westenfeld 22a und Uhlenbrinkstraße 2 d
MFH (6 ETW)
MFH (6 ETW)
2 MFH (je 3 ETW)
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Gfl.: k.A. Wfl.: 83,3m² 99,57m² (99,57m²)
Gfl.: k.A. Wfl.: 102m²
Gfl.: k.A. Wfl.: (87m²)
Gfl.: k.A. Wfl.: (93,7m²)
Gfl.: k.A. Wfl.: 95m² 114m² (97m²)
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
176.596,€ 215.310,€ (211.088, - €/ 2.120,- €/ m²)
3 geschossige Massivbauweise, 3,5 bis 4,5 Zimmer, Vollbad, GästeWC, Küche, Terrasse mit Gartenmitbenutzung, Erschließung, provisionsfrei
163
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung
Baubeginn 2005 erfolgt, Erstbezug, 1 ETW noch verkäuflich
VBW bauen und Wohnen GmbH, Herr Stolz 0234 / 310 293
Kaufpr. Garage/ Stellplatz 6.500,- €
Baujahr 2006, Erstbezug
Sparkasse Bochum ImmobilienDienst, Frau Behnke 0234/6114812
(171.000, -€/ 1.965,- €/ m²)
3 geschossige Massivbauweise (DG), 3, 5 Zimmer, Vollbad, Wohnund Essküche, separater Kelleraum, Balkon oder Terrasse, Loggia, provisionsfrei
Kaufpr. Garage/ Stellplatz 9.900,- €
Baufertigstellung Frühjahr 2006, Erstbezug
(185.380, -€/ 1.978,- €/ m²)
3,5 geschossige Massivbauweise, 4 Zimmer, gehobene Ausstattung, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Balkon oder Terrasse
Kaufpr. Garage/ Stellplatz 9.500,- €
Baubeginn 2006, Erstbezug
187.100,€214.400,€ (202.800, - €/ 2.090,- €/ m²)
2 geschossige Massivbauweise, 3,5 bis 4,5 Zimmer, Vollbad, GästeWC, Küche, Balkon oder Terrasse mit Gartenmitbenutzung, sepa-
Kaufpr. Stellplatz 3.850,- €/ Carport 5.250,- €
Neubau, 5 ETW noch verkäuflich
219.900,€ / 2.155,€/ m²
3 geschossige Massivbauweise, 4,5 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, offene Küche, gr. Balkon (10 m²) , Wohnflächenberechnung gemäß DIN, provisionsfrei
Kaufpr. TGStellplatz 9.950,- €
Sparkasse Bochum ImmobilienDienst, Frau Niepoth 0234/ 6114808
ASArchitektur, Frau Sack 0234/ 771170
VBW bauen und Wohnen GmbH, Frau Ziemann 0234 / 310 270
164
Name des Baugebietes
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Typ & Anzahl
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
InWIS F & B
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung
rater Kelleraum, inkl. Grundstück & Erschließung (bis 31.06.06)
44803 Bochum Altenbochum Immanuel-KantStraße
44805 Bochum Am Krähennocken
6 MFH, (je 8 ETW
MFH (7 ETW)
44869 Bochum Eppendorf RüstenWitten 5 44869
MFH (6 ETW)
44869 Bochum Eppendorf Ruhrstraße 146
3 ETW
Gfl.: Wfl.: 88m² 120m² (101m²)
Gfl.: k.A. Wfl.: (111m²)
Gfl.: 80m² für EGWhg. Wfl.: (88m²) (105m²)
Gfl.: k.A. Wfl.:
147.098,€260.035,€ (205.221, -€/ 2.032,- €/ m²)
4 geschossige Massivbauweise, 2,5 bis 4,5 Zimmer, gehobene Ausstattung, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Balkon oder Terrasse mit Gartenmitbenutzung, separater Kellerraum, TG-Stellplatz, barrierefreies Wohnen, Aufzug, Parkett & Fliesen
(247.500, -€/ 2.230,- €/ m²)
3 geschossige Massivbauweise (1. OG), 4 Zimmer, Vollbad, GästeWC, Küche, gr. Balkon, barrierefreies Wohnen/ rollstuhlgerecht, Aufzug, Garage/ Stellplatz, Zentralheizung
Hausgeld 230,- €
(184.800, - €/ 2.124,- €/ m²) (213.700, - €/ 2.035,- €/ m²)
3 geschossige Massivbauweise, 3,5 bis 4,5 Zimmer, Vollbad, GästeWC, Küche Balkon oder Terrasse, Kelleraum, für EG-Whg. Gartenmitnutzung, TGStellplatz, inkl. Grundstück & Erschließung (bis 31.06.06)
Zuschlag für das Sondernutzungsrecht (Gfl.) 3.500,. €.
Neubau, 5 ETW noch verkäuflich
VBW bauen und Wohnen GmbH, Herr Stolz 0234 / 310 293
(202.000, -€/ 1.924,.- €/
3 geschossige Massivbauweise, 4,5 Zim-
Kaufpr. Garage/ Stellplatz
Erstbezug
Sparkasse Bochum Immobilien-
k.A.
Baubeginn 2005 erfolgt,
Baubeginn Mai 2005, Bezugsfertigkeit 05/ 06, Erstbezug
VBW bauen und Wohnen GmbH, Herr Stolz 0234 / 310 293
Schraeder Baufinanz GmbH, Herr Schraeder 02325/ 79910
InWIS F & B
Name des Baugebietes
44869 Bochum Lohbusch 2
44892 Bochum Langendreer
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Typ & Anzahl
MFH (5 ETW)
DGETW
Grundstücks-/ ObjektpreiWohnfläche se in EUR in m² (105m²) m²)
Gfl.: k.A. Wfl.: 85m² (101m²)
Gfl.: k.A. Wfl.: 102m²
(141.000, -€/ 1.396,- €/ m²)
170.000,€ / 1.666,€/ m²
Ausstattung die im Preis enthalten mer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Balkon Südausrichtung, Abstellkammer, Zentralheizung, provisionsfrei
165
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale 10.500,- €
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung Dienst, Herr Schulz 0234/6114802
3 geschossige Massivbauweise, 4,5 Zimmer, Vollbad, Küche, 8m² Nutzfläche, separater Kelleraum, Wasch- und Trockenraum, Zentralheizung
Kaufpr. Garage/ Stellplatz 4.000,- €, 1,6 €/ m² monatl. Erbpachtzins
Baubeginn 2006/ fertigstellung 2006, Erstbezug, 1 ETW noch verkäuflich
3,5 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, zusätzl. Spitzboden, Balkon oder Terrasse, Zentralheizung, provisionsfrei
Maler- und Oberbodenarbeiten, Kaufpr. Garage/ Stellplatz 9.000,-
Baufertigstellung Sommer 2006, Erstbezug
E+K Planungs und Baubetreuungs GmbH, Herr Eberlein 02327/ 15153
Immobilienkonzepte sanders, Herr Sanders 0 23 02 - 760 622
Quelle: eigene Darstellung / Werte in „( )“ = Preisbeispiele
Tab. 38:
Name des Baugebietes
45525 Hattingen Welper „Ferdinand-Freiligrath Straße 13“
Eigenheime in Hattingen
Typ & Anzahl
2 DHH
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Gfl.: (313m²) Wfl.: (126m²)
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
(245.000, - €)
2,5 geschossige Bauweise, schlüsselfertig, 5 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Terrasse, Stellplatz, Vollunterkellerung (44m² Nutzfläche), Niedrigenergiehaus mit
25m² DGAusbaureserve, Einbringung von Eigenleistung möglich
Planungs-/ Vermarktungsstand
Baubeginn (2006) erfolgt, Erstbezug, 1 WE noch verkäuflich
Projektträger / Vermarktung
BmB Bauträgergesellschaft mbH
166
Name des Baugebietes
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Typ & Anzahl
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
InWIS F & B
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung
Solartechnik, 5 Jahre Gewährleistung, inkl. Grundstück
45525 Hattingen Baugebiet „Am Dom“
45527 Hattingen Anbindung an Wiemesstr.
45527 Hattingen Amtmann-ThielWeg
45527 Hattingen Gartenkamp 2
(8 DHH), 1 freist. EFH
29 RH
6 DHH
10 DHH
Gfl.: (493m²) Wfl.: (160m²)
Gfl.: (336m²) Wfl.:(158 m²)
Gfl.: 283m² Wfl.: 120m²
Gfl.: (601m²) Wfl.: (168m²)
k.A.
(309.000, - €)
2,5 geschossige Massivbauweise, 4 Zimmer, 2 Bäder, GästeWC, Küche, Terrasse, Vollunterkellerung, Stellplatz, Rollläden 2,5 geschossige Massivbauweise (RH), 5,5 Zimmer, Vollbad mit Fenster, Küche, Gäste-WC, Terrasse, Fliesen, Niedrigenergiehaus (EnEV), ausgebautes DG, Vollunterkellerung, Verklinkerung, inkl. Garage und Stellplatz
269.900,€
2 geschossige Massivbauweise, 4,5 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Terrasse, inkl. Grundstück, inkl. Garage & Stellplatz, 33m² Nutzfläche, Zentralheizung, ausbaubares DG
(365.300, - €)
3 geschossige Massivbauweise, 5,5 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Terrasse, Teilunterkellerung, inkl.
ZAPF GmbH Garage
k.A.
ZAPFWohnen 0921/ 601-0
k.A.
Unterkellerung
Vollunterkellerung
Baubeginn Feb. 2006/ fertigstellung 2006 1. BA, Erstbezug
Baujahr 2006/ fertigstellung, Erstbezug
Baujahr 2006, Erstbezug
ALTERNA Bauen + Wohnen GmbH & Co. KG, Herr Kunze 02302/ 972126
olea GmbH, Frau Christopeit 0232/ 49044965
olea GmbH, Frau Christopeit 0232/ 49044965
InWIS F & B
Name des Baugebietes
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Typ & Anzahl
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
167
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung
Garage & Stellplatz, elektr. Rollläden, Zentralheizung
45527 Hattingen Baak Bochumer Str. 99
45527 Hattingen Baak Im Lichtenbruch 11
45527 Hattingen Baak Wilhelmstr. 33
45527 Hattingen Baak Dahlhauserstr.
2 DHH
2 DHH
2 DHH
2 DHH
Gfl.: (230m²) Wfl.: (118m²)
Gfl.: (256m²) Wfl.: (118m²)
Gfl.: (400m²) Wfl.: (118m²)
Gfl.: (290m²) Wfl.: (120m²)
(173.585, - €)
(189.971, - €)
(234.370, - €)
(199.880, - €)
2,5 geschossige Massivbauweise, schlüsselfertig, 4,5 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Terrasse, inkl. Grundstück, Garage, ausbaubares DG 2,5 geschossige Massivbauweise, schlüsselfertig, 5 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Terrasse, inkl. Grundstück, Garage, ausbaubares DG 2,5 geschossige Massivbauweise, schlüsselfertig, 5 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Terrasse, inkl. Grundstück, Garage, ausbaubares DG 2,5 geschossige Massivbauweise, schlüsselfertig, 5 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Terrasse, inkl. Grundstück, Rollläden, Garage, voll verklinkert, ausbaubares DG
Maler- und Oberbodenarbeiten
Maler- und Oberbodenarbeiten
Maler- und Oberbodenarbeiten
Maler- und Oberbodenarbeiten, Kamin, Fußbodenheizung
Baubeginn 2006/ fertigstellung Herbst 2006
Baubeginn 2006/ fertigstellung Herbst 2006
Baubeginn 2006/ fertigstellung Herbst 2006
Baubeginn 2006/ fertigstellung Herbst 2006
IM-PLAN Bauträger und Grundstücksgesellschaft mbH, Herr Saager 02305/ 890553 IM-PLAN Bauträger und Grundstücksgesellschaft mbH, Herr Saager 02305/ 890553 IM-PLAN Bauträger und Grundstücksgesellschaft mbH, Herr Saager 02305/ 890553
IM-PLAN Bauträger und Grundstücksgesellschaft mbH, Herr Saager 02305/ 890553
168
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Name des Baugebietes
45527 Hattingen Baak Welperstr.
45527 Hattingen
Typ & Anzahl
2 DHH
2 DHH
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Gfl.: (404m²) Wfl.: (118m²)
Gfl.: (675m²) Wfl.: (125m²)
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
(179.000, - €)
2,5 geschossige Massivbauweise, schlüsselfertig, 5 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Terrasse, inkl. Grundstück, Garage, ausbaubares DG
(275.000, - €)
2,5 geschossige Massivbauweise, 5 Zimmer, Vollbad, GästeWC, Küche, Terrasse, ausgebautes DG, Zentralheizung, provisionsfrei
InWIS F & B
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Maler- und Oberbodenarbeiten
k.A.
Planungs-/ Vermarktungsstand
Baubeginn 2006/ fertigstellung Herbst 2006
Baujahr 2006, Erstbezug, 1 WE noch verkäuflich
Projektträger / Vermarktung IM-PLAN Bauträger und Grundstücksgesellschaft mbH, Herr Saager 02305/ 890553
LG Country Haus GmbH, Herr Lindenau 02051/ 23665
Quelle: eigene Darstellung / Werte in „( )“ = Preisbeispiele
Tab. 39:
Name des Baugebietes
45525 Hattingen Mitte
45525 Hattingen Mitte
Eigentumswohnungen in Hattingen
Typ & Anzahl
MFH (4 ETW)
MFH (6 ETW)
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Gfl.: (157m²) Wfl.: (84m²) (106m²)
Gfl.: (157m²) Wfl.: (115m²)
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
(199.500, -€/ 2.373,- €/ m²) (227.600, -€/ 2.153,- €/ m²)
3 geschossige Massivbauweise (EG/ 106m²), 4 Zimmer, Vollbad, GästeWC, Küche, Terrasse mit Gartenmitbenutzung,
(242.300, -€/ 2.107,- €/ m²)
3 geschossige Massivbauweise (EG), 3 Zimmer, Vollbad, GästeWC, Küche, Balkon oder Terrasse mit Gartenmitbenutzung
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung Sparkasse Hattingen
k.A.
Baujahr 2006, Erstbezug
SImmobilienagentur, Herr Wicknig 02324/ 203135/ 136 Sparkasse Hattingen
k.A.
Baujahr 2006, Erstbezug
SImmobilienagentur, Herr Wicknig 02324/ 203135/ 136
InWIS F & B
Name des Baugebietes
45527 Hattingen Welper Seilerweg 58
45529 Hattingen Bochumer Straße/ Dahlhauser Straße
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Typ & Anzahl
8 ETW
MFH (12 ETW) / z.T. MietWE
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Gfl.: k.A. Wfl.: (80,5m²)
Gfl.: k.A. Wfl.: (81m²)
169
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
(195.600, -€/ 2.430,- €/ m²)
4 geschossige Massivbauweise, 5,5 Zimmer, hochwertige Ausstattung, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Balkon oder Terrasse mit Gartenmitbenutzung, Aufzug, Wasch- und Trockenraum, Fußbodenheizung, elektr. Rollläden
Kaufpr. Garage 11.900,- €
(161.935, -€/ 1.913,- €/ m²)
4 geschossige Massivbauweise, 3,5 Zimmer, hochwertige Ausstattung, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Balkon, Fußbodenheizung, Keramikfliesen in Küche/ Bad/ WC, provisionsfrei
TGStellplatz
Planungs-/ Vermarktungsstand
Baujahr 2006, Erstbezug
Baujahr 2006, Erstbezug
Projektträger / Vermarktung
olea GmbH, Frau Christopeit 0232/ 49044965
Stalter Immobilien, Herr Stalter 02324/ 55252
Quelle: eigene Darstellung / Werte in „( )“ = Preisbeispiele
Tab. 40:
Name des Baugebietes
58313 Herdecke Zur Alten Schule 12
Eigenheime in Herdecke
Typ & Anzahl
freist. EFH
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Gfl.: 461m² Wfl.: 135m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
349.800,€
2 geschossige Massivbauweise, 4 Zimmer, 2 Bäder, Gäste-WC, Küche, Diele, Terrasse und Balkon, Wintergarten, Teilunterkellert, Stellplatz, Zentralheizung
Malerarbeiten, Bodenbeläge, Außenanlage
Planungs-/ Vermarktungsstand
Baubeginn erfolgt
Projektträger / Vermarktung
Koba Vertriebs-u. BeratungsGmbH, Herr Repp 0231/ 94 99 0
170
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Name des Baugebietes
58313 Herdecke
58313 Herdecke Schraberg
58313 Herdecke Ahlenberg „Schluchtweg“
58313 Herdecke Ahlenberg
Typ & Anzahl
RH (Anzahl k.A.)
freist. EFH
1 EFH
2 DHH
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Gfl.: 300m² Wfl.: 128m²
Gfl.: 380m² Wfl.: 115m²
Gfl.: 600m² Wfl.: 170m²
Gfl.: 494m² Wfl.: 132m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
200.000,€
2 geschossige Massivbauweise, 4 Zimmer, 2 Bäder, Gäste-WC, Küche, Diele, Terrasse, Hauswirtschafts-raum, Stellplatz, Zentralheizung
349.900,€
2 geschossige Massivbauweise, 4 Zimmer, Gäste-WC, Küche, Terrasse und Balkon, Vollunterkellerung, inkl. Grundstück, inkl. Garage, provisionsfrei, ausbaubares DG auf insg. 155m² Wfl.
362.100,€
2 geschossige Massivbauweise, 5 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Terrasse, Unterkellerung, inkl. Grundstück
(329.000, - €) 359.000,€
2 geschossige Massivbauweise, 4,5 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Terrasse, Stellplatz, Vollunterkellerung
InWIS F & B
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Erdwärme
k.A.
Planungs-/ Vermarktungsstand
Baujahr 2006, Erstbezug
Baujahr 2005, Erstbezug
Projektträger / Vermarktung
BMS kernhaus Bauträger GmbH, Herr Chilla 02331/ 2045424
Christiane Wallussek Immobilien und Baufinanzierungen, Frau Wallussek 02330/ 80270
k.A.
Baubeginn 2006, Erstbezug
GIFA Immobilienvertriebgesellschaft mbH & Co. KG
Kaufpr. Garage 8.000,- €
Baujahr 2006/ fertigstellung Ende 2006, Erstbezug
ImmobilienGesellschaft mbH der Märkische Bank, 02331/ 209168
Quelle: eigene Darstellung / Werte in „( )“ = Preisbeispiele
Tab. 41:
Name des Baugebietes
Eigentumswohnungen in Herdecke
Typ & Anzahl
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung
InWIS F & B
Name des Baugebietes
58313 Herdecke Rebhuhnweg
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Typ & Anzahl
2 MFH (7 ETW)
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Gfl.: k.A. Wfl.: 102m² 150m² (110m²)
Gfl.: k.A. 58313 Herdecke
MFH (3 ETW)
Wfl.: 95m² 140m² (117m²)
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
(225.600, -€/ 2.051,- €/ m²)
2,5 geschossige Massivbauweise (EG), 4 Zimmer, hochwertige Ausstattung, 2 Bäder, Gäste-WC, Küche, Balkon oder 40m² Terrasse mit Gartenanteil, Fußbodenheizung, Rollläden, Zentralheizung
179.500,€217.300,€ (209.600, -€/ 1.791,- €/ m²)
2 geschossige Massivbauweise, 4,5 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Diele, Balkon oder Terrasse, Abstellrau, Wasch- und Trockenraum, Parkett, Rollläden, Fußbodenheizung, Etagenheizung
171
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Kaufpr. Garage/ Stellplatz 3.000,- €
zzgl. 3,48% Maklercourtage
Planungs-/ Vermarktungsstand
Baujahr 2006/ fertigstellung Nov. 2006, Erstbezug, 3 noch ETW verkäuflich
Baubeginn 2006/ fertigstellung 06/ 07, Erstbezug, 3 ETW noch verkäuflich
Projektträger / Vermarktung
STRODMEY ER IMMOBILIE N, Herr Strodmeyer 02331/ 92209-0
immobilienimming, Herr Imming 023302277, Christiane Wallussek Immobilien und Baufinanzierungen
Quelle: eigene Darstellung / Werte in „( )“ = Preisbeispiele
Tab. 42:
Name des Baugebietes
Eigenheime in Sprockhövel
Typ & Anzahl
20 45549 SprockDHH/ hövel Bochumer RH Straße/ Parkweg (REH)
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Gfl.: (211m²) Wfl.: (139m²)
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
(246.900, - €)
2 geschossige Massivbauweise, 5 Zimmer, gehobene Ausstattung, 2 Bäder, GästeWC, Küche, Terrasse, Unterkellerung, Zentralheizung, provisionsfrei
Kaufpr. Garage/ Stellplatz 9.000,- €, Einbringung von Eigenleistung, Maler- und Oberbodenarbeiten
Planungs-/ Vermarktungsstand
Baujahr 2006, bereits zahlreiche WE verkauft, Erstbezug
Projektträger / Vermarktung Markus-Bau GmbH, Herr Pforr, Herr Bick 0234/ 5887888, FSI Immobilien, Herr Schütz 0212/22434
172
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Name des Baugebietes
Typ & Anzahl
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
InWIS F & B
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung 3
45549 Sprockhövel - Niedersprockhövel
45549 Sprockhövel Elbruchstraße 5
2 DHH
Gfl.: 260m² (1), 530m² (2) Wfl.: 126m²
3 RH
Gfl.: (409m²) Wfl.: 119m²
231.450,€ (1), 235.850,€ (2)
2 geschossige Massivbauweise, 4 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Terrasse, inkl. Garage
(236.800, - €)
2 geschossige Massivbauweise, 4 Zimmer, hochwertige Ausstattung, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Terrasse, ausbaubares DG & Unterkellerung (89m² Nutzfläche), Zentral- mit Fußbodenheizung
Terrasse, 3 Zimmer
Baubeginn 2005, Erstbezug
k.A.
Baujahr 2006, Erstbezug
Volksbank Sprockhövel eG Immobilien Service
olea GmbH, Frau Christopeit 0232/ 49044965
Quelle: eigene Darstellung / Werte in „( )“ = Preisbeispiele
Tab. 43:
Name des Baugebietes
45549 SprockhövelNiedersprockhövel
Eigentumswohnungen in Sprockhövel
Typ & Anzahl
MFH 7 ETW
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Gfl.: 88,71m² Wfl.: 76m² (EG)
Objektpreise in EUR
165.800,€ / 2.181,€/ m²
Ausstattung die im Preis enthalten 3,5 geschossige Massivbauweise, 2 Zimmer, Vollbad (bodengleiche Dusche), Stellplatz, Fußbodenheizung, Diele, Fliesen oder Parkett, zentrale Brennwertkesselanlage mit WarmwasseraufBereitung,
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Garage als Sonderwunsch
Planungs-/ Vermarktungsstand
Baubeginn I. Quartal 2006, Erstbezug
Projektträger / Vermarktung
Volksbank Sprockhövel EG, Immobilien-Service, 0234/ 901177
InWIS F & B
Name des Baugebietes
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Typ & Anzahl
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
173
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung
Keller, provisionsfrei
Gfl.: k.A. 45549 Sprockhövel Herzkamp
ETW
45549 Sprockhövel - Niedersprockhövel Bochumer Str. 90
MFH (5 ETW)
45549 Sprockhövel Hiddinghausen
MFH (3 ETW)
45549 Sprockhövel - Niedersprockhövel
45549 Sprockhövel - Niedersprockhövel „Bochumer Str.“ / Ecke „An der Pfannenschmiede“
7 ETW
Wfl.: 99m²
Gfl.: k.A. Wfl.: (84m²) 126m²
Gfl.: k.A. Wfl.: 71m²
Gfl.: Kaufgrun stück 1.197m² (Miteigentumsanteil je Whg.) Wfl.: 76m²
Gfl.: 5 ETW
Wfl.: (84m²) 126m²
k.A.
Baujahr 2005, Erstbezug, bezugsfrei kurzfristig
Sparkasse Sprockhövel SImmobilien, Frau Fassbender 02339/ 909384
Kaufpr. Garage 11.000,- €
Baujahr 2006, Erstbezug, 3 ETW noch verkäuflich
BEMA Comfortbau GmbH, 0202/ 24339-20
LBS Immobilien GmbH Schwelm, Herr Menne 02336/ 2015
160.000,€ / 1.616,€/ m²
2 geschossige Massivbauweise, 3,5 Zimmer, Terrasse oder Balkon, Küche, Vollbad
163.380,€ / 1.945,€/ m²
2 geschossige Massivbauweise, 3 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Balkon, Stellplatz, Fußbodenheizung
138.000,€ / 1.944,€/ m²
3 geschossige Massivbauweise, 3 Zimmer, Bad, Küche, Balkon oder Terrasse
k.A.
Baujahr 2005, Erstbezug
165.800,€ / 2.181,€/ m²
2 geschossige Massivbauweise, Fußbodenheizung, hochwertige Fliesen oder Parkett in allen Räumen, Brennwertkessel-anlage, bodengleiche Dusche, Keller und Stellplatz u.a.m.
Garage kann auf Wunsch erworben werden
Baubeginn 1. Quartal 2006, Erstbezug
Volksbank Sprockhövel eG Immobilien Service
2 geschossige Massivbauweise, 4 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Terrasse, Fußbodenheizung, Naturholztüren, etc.
alle Whg. verfügen über Terrassen mit Gartennutzung oder große Balkone, Einzelgaragen (11.000,- €) und/oder Stellplätze im Außenbereich
Baubeginn 2006, Erstbezug
Volksbank Sprockhövel eG Immobilien Service
(163.380, -€/ 1.945,- €/ m²) 245.070,€
174
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
InWIS F & B
Quelle: eigene Darstellung / Werte in „( )“ = Preisbeispiele
Tab. 44:
Name des Baugebietes
58300 Ruhr Wetter „Wohnpark Wetter“ Bahnhofsallee
58300 Witten Vosshövener Straße 302
58300 Wetter Volmarstein Baugebiet „Oberberger Weg“
58300 Wetter Volmerstein Wohngebiet „Von-der-ReckeStraße“
Eigenheime in Wetter
Typ & Anzahl
26 RH
2 freist. EFH / Haus Trenta
13 EFH
6 DHH
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Gfl.: 127m² 285m² Wfl.: (146m²) 160m²
Gfl.: 490m² 628m² Wfl.: 138m²
k.A.
Gfl.: 242m² 373m² Wfl.: 112m²
Ausstattung die im Preis enthalten
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
(169.500, - €) 193.000,€
3,5 geschossige Massivbauweise, 5 Zimmer, Vollbad, GästeWC, Küche, Terrasse, Wärmepumpe, Garage im Haus, provisionsfrei
Garagen für die Häuser 1, 6, 7, 12 13, 19, 20 und 26 können für Euro 5.000,00 erworben werden. Die Häuser 20 bis 26 werden mit einer Wärmepumpe inklusive Fußbodenheizung beheizt.
267.700,€
2 geschossige Massivbauweise, schlüsselfertig, 4 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, offene Küche, Terrasse, Zentralheizung
k.A.
2 geschossige Massivbauweise, Zimmer k.A., Vollbad, Küche, Terrasse, inkl. Erschließungskosten, courtagefrei
ab 206.200,€
2 geschossige Massivbauweise, Zimmer k.A., Vollbad, Gäste-WC, Küche, Terrasse, jeweils Garage/ Stellplatz, 23m²
Objektpreise in EUR
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung
1. Bauabschnitt verkauft, 2. Bauabschnitt noch 11 WE verkäuflich
S+ W Rahn Immobilien GbR
Baujahr 2006, Erstbezug
Verfuß GmbH BAUMEIST ER-HAUS, Herr Latton 02372/ 9271-14
k.A.
Baubeginn auf Wunsch, 9 verkauft, 2 reserviert, 2 frei
S-Projekt Wetter (Ruhr) GmbH, Stadtsparkasse Wetter (Ruhr) Immobilien Center, SProbis GmbH
k.A.
Baubeginn 2006, Erstbezug
Stadtsparkasse Wetter (Ruhr) Immobilien Center, 02302/ 1744800
k.A.
InWIS F & B
Name des Baugebietes
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Typ & Anzahl
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
175
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung
Ausbaureserve im DG
58300 Wetter Wengern Wohngebiet „Jageplatz/ Ecke Magellanstraße“
58300 Wetter Wengern „Voßhöfenerstr.“
58300 Wetter „Steinkampstraße“
58300 Wetter
3 freist. EFH, Typ „Apefl “, „Birne“, „Kirsche“
12 DHH
6 RH
7 WE
58300 Alt-Wetter 3 „TheodorDHH Heuss-Straße“
Gfl.: 110m² Wfl.: 277m²
Gfl.: (266m²) Wfl.: (124m²)
Gfl.: (523m²) Wfl.: (123m²)
k.A.
Gfl.: (275m²) Wfl.: (137m²)
242.740,€
2 geschossige Massivbauweise, Zimmer k.A., Vollbad, Gäste-WC, Küche, Terrasse, Typ „Kirsche“ 25m² Ausbaureserve, courtagefrei
auf Wunsch Garage/ Stellplatz für 7.430,- €
1. fertiggestellt
Stadtsparkasse Wetter (Ruhr) Immobilien Center, 02302/ 1744800
(193.260, - €)
2 geschossige Massivbauweise, 4 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Ausbaureserve auf 145m², Vollunterkellerung(58m²), Wärmepumpe
126,5 €/ monatl. Erbauzins bei 266m² Gfl..
Baubeginn März 2006/ fertigstellung 2007, Erstbezug
Stadtsparkasse Wetter (Ruhr) Immobilien Center, 02302/ 1744800
k.A.
2 geschossige Massivbauweise, 5,5 Zimmer, Vollbad, Küche, Terrasse, Keller, Vollunterkellerung, Garage/ Stellplatz
Ausbauhaus, 234,€ monatl. Erbauzins bei 523m² Gfl., durch Erbpacht entfällt Finanzierung des Grundstückspreises
Baujahr 2006
Stadtsparkasse Wetter (Ruhr) Immobilien Center, 02302/ 1744800
k.A.
2 geschossige Massivbauweise, Garage/ Stellplatz
k.A.
1. Bauabschnitt (12 WE) verkauft
Stadtsparkasse Wetter (Ruhr) Immobilien Center, 02302/ 1744800
(239.000, - €)
3 geschossige Massivbauweise, 5 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Terrasse, Zentralheizung
Garage & Stellplatz 3.500,- €, zzgl. 3,48% Maklercourtage
Baujahr 2005, Erstbezug
Christiane Wallussek Immobilien und Baufinanzierungen, Frau Hesse 02330/ 80270
176
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Name des Baugebietes
58300 Wetter Osterfeldstr. 1
58300 Wetter Schmandbruch „Im Hegte“
Typ & Anzahl
DHH
14 WE, aufgelockerte Bebau ung
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Gfl.: 201m² Wfl.: 116m²
k.A.
InWIS F & B
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
159.958,€
2,5 geschossige Massivbauweise, schlüsselfertig, 4,5 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, voll verklinkert, Terrasse, inkl. Grundstück, Zentralheizung
Maler- und Oberbodenarbeiten, Kaufpr. Garage 6.000,- €
k.A.
k.A.
k.A.
Planungs-/ Vermarktungsstand
Baubeginn 2006/ fertigstellung Herbst 2006
k.A.
Projektträger / Vermarktung IM-PLAN Bauträger und Grundstücksgesellschaft mbH, Herr Saager 02305/ 890553
k.A.
Quelle: eigene Darstellung / Werte in „( )“ = Preisbeispiele
Tab. 45:
Name des Baugebietes
Eigentumswohnungen in Wetter
Typ & Anzahl
58300 Wetter Harkortsee/ Innenstadt
7 ETW (Planungsabsicht über 7 weitere ETW)
58300 Wetter O.T.
MFH (8 ETW)
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Gfl.: k.A. Wfl.: 109m² (116m²)
Gfl.: k.A. Wfl.: 65m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
170.000,€(205.000, -€/ 1.767,- €/ m²)
3 geschossige Massivbauweise 3 Zimmer, Vollbad, Gäste-WC, Küche, Garage/ Stellplatz, separater Kellerraum, Loftwohnungen erhalten Südbalkone, vom Balkon der Whg. 3 kann auf Wunsch über einen Treppenabgang der eigene Garten erreich werden
event. steuerliche Fördermöglichkeiten aufgrund des Denkmalschutzes des Gebäudes & Anbaus
Baubeginn 2006, Erstbezug
Stadtsparkasse Wetter (Ruhr) Immobilien Center, 02302/ 1744800
126.400,€ / 1.945,€/ m²
4 geschossige Massivbauweise, 2 Zimmer, Bad, Küche,
zzgl. Käuferprovision 5,8% vom Kaufpreis,
Baujahr 2004, Erstbezug,
ImmobilienPartner 24 GmbH, Frau Schemmann
Planungs-/ Vermarktungsstand
Projektträger / Vermarktung
InWIS F & B
Name des Baugebietes
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
Typ & Anzahl
Grundstücks-/ Wohnfläche in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die im Preis enthalten Rollöden, Balkon oder Terrasse mit Gartenmitbenutzung
Quelle: eigene Darstellung / Werte in „( )“ = Preisbeispiele
177
Zusätzliche Planungs-/ AusstatVermarkttungsmerkmaungsstand le Maler- und bezugsOberbodenfrei ab arbeiten in sofort Eigenleistung, Carport oder Stellplatz gegen Aufpreis
Projektträger / Vermarktung 02771/ 829070
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